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今天，我們都把自己當作是一個要買2000萬房子的人，來閱讀這篇文章，和理解一個變化---
按當下北京限購限貸政策，一套總價2000萬新房，首套首付4成，800萬是最低門檻。
這個門檻可能要變。
海澱樹村、朝陽金盞地塊土地出讓規則的改變，意味著今年北京新房市場很可能會出現新物種，並隨之帶來新的購房方式。
叫法很多，但在官方命名前都是暱稱。嚴肅君比較贊同「共有商品房」，因為這個新物種，商品房屬性為先，產權共有是特點。姑且稱之為---
共有商品房，政府幫你忙。
*文末附地塊出讓補充公告全文以及脫水版問答。
01
誰會受益？
「共有商品房」主要體現在土地供應階段，包含幾個關鍵詞---控制銷售價格；競地價/政府持有產權比例/建築品質；產權共有。
性質上依舊屬於商品房，只要你能在北京購買住宅，就可以買它。唯一附加條件是，限售五年。
真正的創新，在於銷售階段。
還是總價2000萬新房，產權由個人和政府共有。假設個人佔比80%，政府佔比20%，那麼個人只需要支付1600萬房款，首套首付門檻降至640萬。
持有階段如果出租，房租收入全部歸個人所有。
滿五年後如果出售，個人與政府產權一起打包，而政府只回收20%原值。假設五年後能賣3000萬，政府只要當初的400萬，其餘2600萬全歸你。
再深入點兒，現在是五年後我們要出手變現了---
--假設房價上漲，你用80%投入賺到100%收益；
--如果房價平穩，政府的20%產權就是無利息無期限的大額「首付貸」，你用更少的錢過上美好生活；
--萬一房價跌了，2000萬房子只賣1800萬，政府的400萬全部返還，虧掉的200萬由個人承擔。
實打實的自負盈虧。
但這個時候，多數人會選擇持有，靜待下一個房價周期。只要不賣房，政府產權的400萬就不用還。即使著急出售，也因為前期投入較少，變相減少了一部分損失，風險降低。
高收益，低風險，要麼別在股市裡浮沉了，這才是真正的績優股。
02
誰在讓利？
但有人受益，就得有人讓利。
開發商是這場分蛋糕遊戲中，只能吃到蛋糕坯的。
首先是土地成本，一分沒少。
以樹村兩地塊為例，起拍價依然是118億，按照建控規模17.55萬方算，樓面起始價已達6.7萬/㎡，加上建安成本，有業內人士測算，總成本逼近10萬/㎡。
如果未來取證價格是傳聞最盛的11萬/㎡，這兩塊地本來就不掙錢，純賺吆喝。
現在競買規則調整，很可能還要付費賺吆喝。
全部產權的前提下，假設按照11萬/㎡出售，刨去近10萬/㎡成本，能賺差不多20億。
現在房子變成個人與政府產權共有，開發商只能收到個人80%的貨值，20%的產權部分，必須割肉。
那，樹村這麼棒的地塊，總可以把售價提高，實在不行握在手裡幾年期轉現，向萬柳書院看齊？
對不起，漲價的路被堵死了。
「對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬於期房預售的暫不核發預售許可證書、屬於現房銷售的暫不辦理現房銷售備案」。
什麼是指導？價格向下才叫指導。
補充一個細節，其實早在去年12月10日，規自委發布樹村等四宗地塊推遲出讓公告時，已有消息稱會對土地競買規則進行調整。
直到12月31日，正式補充公告出爐。這中間，究竟是樹村爆火倒逼規則調整，還是早就有規劃，只是恰好讓樹村趕上，已無從求證。
此刻，只能輕輕拍拍開發商的肩膀，「我們都要做難而正確的事。」
03
誰在主導？
如你所想，毫無疑問。一次改變，效果double。
土地供應上，狙擊地王，嚴控溢價率。
先競地價，設有合理上限；再競政府產權佔比，也設有上限；再競建築品質。
有地王潛質的，第一環節就把土地合理上限卡死，預先設定好成交總價、溢價率和樓面價，讓開發商們在第二環節貼身肉搏，痛還不快樂。
其實這種操作已有雛形。12月14日出讓的朝陽東壩1104-611地塊，起拍價33.84億，土地合理上限價格設定為35.0244億，溢價率僅3.5%，線上報名5輪、現場競拍3輪就進入第二環節，被稱為最快競自持。
新房供應上，照顧改善，變相降低首付門檻。
這種出讓方式，會在兩類土地上被觸發。一是低總價土地，低成本布局北京；二是樹村這類大熱門。
過去三年北京新房市場供應，以限競房和共有產權房為主，純改善人群是被結構性忽略的，而今年新入市的純商品房項目又很豪宅化。
這次，千萬左右的改善一族，終於被看到了。
至於樹村的未來，可能會出現以下情況的一種或者多種---
開盤萬人搖。肉眼可見的收益，嚴肅君都想趕緊湊錢來一把，深圳打新鬧劇會不會平移到北京？
SM套餐。漲價明路被堵死，只能暗地裡開源，精裝沒戲。車位倉儲可有先例。
減配型豪宅。開發商利潤變薄甚至轉負，減配是大概率事件。嚴肅君的朋友更直白，「既然是8萬買的房子，就不要抱著12萬的期待。」