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2021剛開年，房地產市場再次傳來重磅消息。
昨天（1月5日），一則消息被很多人遺漏，但影響不容小覷：
近日央行、住建部召集重點房企舉行座談會，與會房企除了去年9月已參與融資新規試點房企，亦包括部分去年未參與試點的房企。知情人士稱，融資「三條紅線」試點有望擴圍。
著名的「三條紅線」新規，發生在2020年8/9月份
當時，央行、住建部與12家房企座談，提出融資「三條紅線」，9月在12家房企試點實施，2021年1月1日起正式實施。監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。
「三條紅線」，即是：
一是剔除預售款後的資產負債率大於70%；
二是淨負債率大於100%；
三是現金短債比小於1。
監管部門根據房企踩線多少，將房企分為紅橙黃綠四檔管理，假如開發商踩中三條紅線，就不能再擴大借錢的規模；假如踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；假如踩中一條，增速不得超過10%；假如一條也沒踩中，不得超過15%。
通俗來講，就是踩中的紅線越多，房企的負債規模就必須越少，這對房企的現金流考驗巨大。
第一批被約談的12家房企包括：碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。
根據2019年的數據，碧桂園、萬科、新城、世茂等房企踩中一條紅線，陽光城、金科、金毛等房企踩中其中兩條，而在拿地、銷售等方面更為激進的恆大、融創、富力、泰禾等15家房企（上圖紅色部分）則三條線全部踩中。
而如果統計已上市的224家房企，有51家都踩中了三條紅線，只有68家在安全的綠色檔。
「三條紅線」一出，房地產市場一片風聲鶴唳，像是三把利劍懸在了房企頭頂。
而距離正式實行不到一周的時間，監管層再次約談房企，準備擴大「三條紅線」試點範圍，越來越多的房企資金將被納入監管。
雖然還沒確定哪些房企將會在第二批範圍內，但可能性最大的自然是淨負債率和資產負債率高的房企。比如上圖中的富力、首創、中南、華夏幸福等。
房企去槓桿，刻不容緩！
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如果說這是2021年房地產市場調控的第二槍，那針對銀行的第一槍，其實也才剛剛落下。
2020年最後一天，央行、銀保監會發布通知，劃定銀行房地產貸款集中度「紅線」。
通知要求，房地產貸款餘額佔比不得超過40%，個人住房貸款佔比不得超過32.5%，這還是針對工農中建交等大型銀行，而中小型、民營銀行和村鎮銀行的佔比，只能更低。
根據各大銀行2020年的半年報，房地產貸款佔比超過上限的有招商銀行、浦發銀行、興業銀行、平安銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農商行，而個人房貸佔比超過上限的銀行有建設銀行、郵儲銀行、招商銀行、興業銀行、成都銀行。
高層的意思很明確，銀行資金不能過多流入房地產市場了，實體經濟才是真正要扶持的地方。
疫情背景下開啟的貨幣寬鬆環境，大量貨幣會流入房地產市場，這是不可避免的現實。東莞房價一年上漲40%、深圳房價一年上漲30%，都是強有力的信號。
銀行「兩條紅線」的出臺，也印證了央媽的擔心。
去年中央經濟工作會議再次提出「促進房地產市場健康平穩發展」，「平穩」才是核心之處。
而給市場帶來的影響，除了銀行地產股開年即大跌之外，2021房貸利率勢必會提高，居民購房的成本，也會相應增加。
一定程度上來說，低利率的個人房貸紅利期正在走遠。
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仔細回溯2017年以來的房地產調控風格，已經從限購、限貸的個人監管，轉向了融資、貸款的資金監管。
尤其是2019/2020這兩年，高層對資金進入房地產市場，尤為謹慎。
2019年嚴禁違規資金尤其是個人消費貸、經營貸、信用卡進入房地產；2020年禁止保險、信託、基金等資金進入房地產，直到「三條紅線」政策的出臺，完成了房地產資金監管三步走。
一套組合拳下來，房企不得不瑟瑟發抖地勒緊了褲腰帶。
2020年，房企融資規模明顯下降。2020年只有信用債規模上升了800億左右，而海外債下降了1200億左右，房地產信託下降了1100億左右。
另一方面，房企的償債高峰期也即將到來，尤其是今年的償債規模在1.1萬億左右。
一面融資規模在下降，一面償債規模高企，房企的苦日子即將到來。
對中小房企來講，日子只會更加難過。
2020年，中國房企銷售額前100名中，銷售額超過1000億的僅有41家。其中，碧桂園、恆大、萬科三大巨頭的銷售額都超過了7000億，融創、保利銷售額超過5000億。
而排在最後19位的房企，銷售額尚未超過400億。
馬太效應，愈發明顯。
對這些中小房企來說，拿地規模、周轉率、現金流、債務率、融資規模，每一項都牽一髮而動全身，事關生死存亡。
於是，各種奇怪的打折活動也陸續出現。
甚至連巨頭恆大都搞起了房車寶，謀求更多出路。而更狠的是商鋪「0元購」活動，一次性付清全款，10年全額返還。
一切都關乎現金流，關乎負債率，關乎去槓桿。
新的時代，房地產的邏輯已然發生了變化，開發商的日子只會越來越難。