「三道紅線」實施在即 房企們準備好了嗎?

2021-01-15 東方財富網

原標題：「三道紅線」實施在即 房企們準備好了嗎？

　　8月20日，住建部和央行召開重點房地產企業座談會上，「三道紅線」橫空出世。

　　兩個月過去，「三道紅線」的威懾力仍在深深影響著房地產行業的一舉一動。

　　真實負債「現原形」

　　「三道紅線」的到來，讓房地產正式揮別「高槓桿時代」。

　　10月17日，萬科在深圳召開北方區域媒體交流會。萬科董事會主席鬱亮在會上表示，「三條紅線融資新規反映出國家不希望房地產行業佔用過多金融資源。」

　　鬱亮還指出，在房地產業的「白銀時代」，土地紅利、金融紅利都在消失，管理紅利興起，行業將回歸成國民經濟中的一個普通行業。在這一階段，企業將不再依靠槓桿，而是靠全面競爭能力獲取競爭優勢。

　　鬱亮提及的「三道紅線」到底有多嚴？新規不光設下「三道紅線」，即：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍，房企踩線多少將直接影響融資額度。此外，監管部門還對融資新規進行「打補丁」完善。

　　據報導，近日，監管部門對試點房企下發《試點房地產企業主要經營、財務指標統計監測表》、《試點房地產企業融資情況統計監測表》、《試點房地產企業表外相關負債監測表》三張監測表，並要求試點房企在每月15日前提交上述三張表。表格不僅涵蓋「三道紅線」相關指標，還要求房企填寫參股未並表住宅地產項目、明股實債融資等數據。

　　9月23日，南方區域媒體溝通會上，鬱亮評價，「這次的監管是穿透式的，明股實債、表內表外全覆蓋等之前的財務技巧將沒有任何作用。」

　　近年來，陽光100、龍光地產、融信中國、新華聯文旅等項目都曾被媒體曝光或質疑存在「明股實債」現象。

　　中債資信研究報告也指出，作為資金密集型的房地產行業，在融資環境趨緊的背景下，能有效降低財務槓桿、優化合併報表的「明股實債」融資成為房企重要的融資手段之一。

　　中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，監管部門要求房企提交明股實債融資數據意義重大。他告訴財經網，「很多房企通過明股實債的方式來達到降負債效果。而監管部門要求房企填寫明股實債融資數據，說明監管部門是想了解房企負債壓力的真實情況。」

　　賣賣賣「瘦身」

　　新規實施前夕，房企們正在「馬不停蹄」地出售資產。

　　9月13日，招商蛇口旗下招商廣州擬以5.27億元向關聯方仁和養投整售物業，交易標的物為包括5棟辦公樓及1棟酒店的對應的土地使用權及上蓋物，共計260戶約3.08萬平方米建築面積以及268個地下車位。

　　緊接著，9月15日，招商蛇口在北京產權交易所發布公告，擬出讓深圳市招盛閣置業管理有限公司100%股權、出讓其間接控股的明華(蛇口)海員服務公司100%股權；9月23日，招商蛇口再次披露「賣子」信息，擬以6.07億元轉讓底價出手深圳市樂藝置業有限公司49%股權。

　　短短十天時間，招商蛇口丟出四條「賣子」信息。而「賣子」頻繁度和招商蛇口不相上下的還有金茂。

　　北京產權交易所信息顯示，9月24日，金茂旗下公司福州興茂房地產有限公司擬轉讓福州濱茂房地產有限公司51%股權；9月27日，金茂附屬公司金茂西南企業管理(重慶)有限公司擬轉讓貴陽黔茂地產60%的股權；9月29日，金茂全資控股的武漢化資企業管理諮詢有限公司擬掛牌轉讓青島方靖置業有限公司100%股權及500萬元債權；10月13日；中國金茂附屬公司及合作方擬轉讓常州龍茂地產45%股權 。

　　此外，在「三道紅線」新規發布後，有「賣子」動作的還有富力、華僑城等房企。

　　財經網梳理發現，房企所售資產多存在盈利情況不理想或負債高企等特點。此外，中指研究院企業研究副總監劉水表示，出售部分項目，房企可以儘快回籠資金，緩解短期償債壓力。同時，剝離盈利能力較弱或非地產類項目，可以獲得大量資金，進一步優化整體業務結構，聚焦地產主業。

　　股權融資成大勢

　　三道紅線的影響力不光凸顯在房企頻繁「賣子」的行動力上，還反映在悄然變化的融資市場上。

　　中信證券固收研究主管明明告訴財經網，「三條紅線」的公布，對於房地產企業尤其是民營房企融資影響較大。可以預見，這並不是短期的收緊，可能會對地產行業長期生態產生催化作用。

　　明明介紹，「『三條紅線』發布後，房企的常規融資手段，如債券、非標融資、海外美元債均出現明顯收縮。」

　　中信證券研究數據顯示，自三條紅線公布以來，房企(標債)融資規模從8月的513億元降低到9月的440億元，10月以來僅新發了159億元。並且淨融資規模缺口不斷擴大，8月、9月、10月(1日至21日)淨融資分別為-75.62億元、-175.27億元和-213.45億元。淨融資下降同時還伴隨著融資成本的上升，平均融資成本從4.68%上升至5.11%。

　　「不僅是標債，海外美元債和非標也出現不同程度的縮減。」明明指出，從數據來看，美元債9月規模僅為38億美元，環比下降36%，同比下降30%。且房地產信託由8月的770億元下降至9月的425億元，信託產品數量也從400餘只下降至不到239隻。

　　在明明看來，整體來看，「三道紅線」之後，房企近年來常用的融資手段均受到不同程度的限制，融資獲取上「雪上加霜」。

　　不過他還指出，在標準化債權和信託等融資渠道遇冷的情況下，房企也開始藉助權益手段進行融資。2020年以來，上市房企通過股權融資獲得資金超過1068億元，較去年同期大幅增長130%。因此，能否取得長線資金救助，是房地產企業，尤其是民營房企，今年能否度過難關的關鍵因素。

　　2021年1月1日起，「三條紅線」融資新規將在房地產全行業全面推行。「三道紅線」實施在即，房企們準備好了嗎？

（文章來源：財經網）

(責任編輯：DF358)

相關焦點

  • 盤道兒2020年度熱詞 「三道紅線」出臺 房企降負債多管齊下
    原標題：盤道兒2020年度熱詞丨「三道紅線」出臺 房企降負債多管齊下 　　2020年夏天，「三道紅線」的橫空出世，在地產圈掀起不小風浪。
  • 隨著三道紅線正式實施日期的日漸逼近 房企正抓住最後的窗口期
    隨著「三道紅線」正式實施日期的日漸逼近，房企正抓住最後的窗口期，與時間賽跑。發債的增加，與今年初以來融資條件適當寬鬆有關，更顯示出9月初關於「三道紅線」融資新規即將執行的風聲之下，房企搶閘融資的急切心理。對此，克而瑞研究評論稱：一方面可能為接下來11月的償債高峰做準備，另一方面融資環境的收緊讓房企抓緊發債，囤錢在手心不慌。關於「三道紅線」指標，即監管層提出的：房企剔除預收款後的資產負債率70%，淨負債率100%，現金短債比為1倍。
  • 我國房企融資「三道紅線」即將於2021年起在全行業全面實施
    融資「三道紅線」預期之下，近期眾房企降負債動作越發頻繁。北京商報記者根據同策研究院數據梳理發現，今年三季度，在所統計A股的93家房企中，綠色檔(三條未踩線)房企僅有33家;而在所統計H股的40家房企中，上半年財務指標處於綠色檔(三條未踩線)房企僅有6家。隨著房企未來「成長」空間被收緊，安全成為了第一要義。
  • 盤道兒2020年度熱詞丨「三道紅線」出臺 房企降負債多管齊下
    2020年夏天，「三道紅線」的橫空出世，在地產圈掀起不小風浪。　　「三道紅線」的施壓，也讓不少「踩線」房企使出渾身解數。然而，無論是抓回款、促銷售；還是加快推盤、減少拿地……房企都只有一個目的，就是把負債降下來。
  • 從房企「三道紅線」到銀行「兩道紅線」看「房住不炒」長效機制
    該制度將全國的銀行分為5個檔次，分別規定了其「個人房貸佔全部貸款的比重上限」，以及「各類房貸佔全部貸款的比重上限」，所以也被稱為銀行業的「兩道紅線」。 而之前2020年8月20日，住建部和央行在北京召開了一場重點房企座談會，會上首次提及「重點房地產企業資金監測和融資管理規則」，也就是被業內稱為限制房地產企業融資的「三道紅線」
  • TOP30房企的「三道紅線」
    文丨地產三哥近日，據21世紀經濟報導的消息：市場傳言稱監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，設置「三道紅線」。紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：淨負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1.0倍。根據「三道紅線」觸線情況不同，試點房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四擋。
  • 「三道紅線」下,哪些房企的日子最難熬?
    目前地產圈關注度最高的話題，莫過於「三道紅線」。「三道紅線」這條新規現已是板上釘釘。據經濟參考報報導，近日，銀行限制開發商融資的「三條紅線」正式出街，將於2021年1月1日起全行業全面推行。從八月中旬傳出令房企提心弔膽的相關傳言，到八月底的央行正式發文，再到高層約談重點房企。
  • 房企都如何看「三條紅線」
    作者｜周超臣頭圖｜電影《功夫》截圖傳聞中的「三條紅線」，讓房地產商談虎色變。有些房地產企業一定慶幸在「三條紅線」傳聞出來（8月28日）之前發布了2020中期財報，而不用被媒體們靈魂拷問「貴司如何看待三條紅線」「貴司怎麼滿足三條紅線的要求」類似的問題。
  • 「三道紅線」壓頂,房企高槓桿擴張時代一去不復返|年度經濟觀察
    下半年「三道紅線」突然祭出，自家公司進入「約談」名列。此後，姜明的任務又多了一項——賣房。「部門人均指標一套房，今年賣不出去，年終獎就別想了。」姜明苦笑道。2020年以來，很多房企都給融資部門定下新目標，內容大都圍繞「大幅降低融資成本」「回款」進行。多位房企負責融資的高管均對《中國企業家》印證了類似觀點。
  • 不管央行發布「三道紅線」還是「兩道紅線」,都是為了「這道紅線」
    各銀行紅線一時間，收緊房貸的聲音開始蔓延，樓市風雨交加再次坐在火山口。看明白的人就清楚知道央行發布「兩道紅線」的目的，就是為了讓資金從「買房市場」流入到「租賃市場」。雖然央行沒有明確到底允許給各家銀行可以做「租賃市場」的比例，但是相信後期隨著租賃市場的活躍，租賃市場的紅線也會制定。無獨有偶，在本次「兩道紅線」之前，管理層在去年還發布了「三道紅線」！
  • 「三道紅線」下房企策略分化:有的謹慎投資 有的乘機擴張
    經濟觀察網 記者 陳博 「目前趨勢是，相較於對規模擴張的追求，房企更看重安全係數，所以，紛紛放緩拿地步伐。」一位深圳房企的戰略運營負責人告訴經濟觀察網。儘管「三道紅線」的實施信息尚未明朗，但影響已經立竿見影，最先反映到土拍市場上。
  • 「三道紅線」高壓下,TOP100房企單季出售資產641億,紅檔房企最積極
    來源：時代財經作者：時代財經 黃銀橋 編輯：張常旺圖片來源：圖蟲創意始於2020年三季度的「三道紅線」融資新規測試，正在不斷地改變著房企們的經營方向。為了儘早脫離「踩線」的危險區，不少房企都在為降負債而奔走。出售資產是最常用和最直接的手段。
  • 三道紅線下高槓桿擴張模式無以為繼 2021年房企會降槓桿嗎?
    2020年底，旭輝控股董事局主席林中拋出一連串關乎房企生存的基本問題。三道紅線下高槓桿擴張模式無以為繼，2021年，房企會降槓桿嗎?答案是肯定的，在「三道紅線」監管壓力下，未來三年，降槓桿將成為所有房地產開發商面臨最大的考題和任務。2020年8月，住建部、央行召集12家房企召開相關會議，「三道紅線」監管正式被拋出。
  • 「三條紅線「擴圍,房企的苦日子來了!
    昨天（1月5日），一則消息被很多人遺漏，但影響不容小覷：近日央行、住建部召集重點房企舉行座談會，與會房企除了去年9月已參與融資新規試點房企，亦包括部分去年未參與試點的房企。知情人士稱，融資「三條紅線」試點有望擴圍。
  • 「三道紅線」融資新規:房企剔除預收款淨負債率不得大於100%
    「三道紅線」融資新規：房企剔除預收款淨負債率不得大於100% 經濟參考報 | 2020-09-02 09:52:38 據報導，住建部和央行近日在北京召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制。
  • 稜鏡|易居丁祖昱:2021年「三道紅線」新政將覆蓋更多房企
    『三道紅線』範圍也將擴大，從十幾家試點增加到五十家甚至更多主流房企。」12月31日，在年度樓市演講中，易居企業集團CEO丁祖昱表示「三道紅線」將覆蓋更多房企，但他同時也提到，房企也會快速去槓桿，明年有過半房企將轉「綠」，這是大家的機遇。
  • 「三條紅線」倒逼房企轉型升級
    2020年下半年，以降低負債防範風險為目標的「三條紅線」調控政策的出臺更是在改變著地產行業的發展模式及格局。市場普遍預計，「三條紅線」政策標準於2021年1月1日起在全行業實施。業內人士分析認為，「三條紅線」政策將促使行業格局相對固化，房企加槓桿實現彎道超車的機會更少。
  • 開發商融資「三條紅線」 TOP50裡踩線房企已達34家
    其中，踩到「三道紅線」的富力地產將通過賣資產等方式降低負債，該公司董事長李思廉在中期業績會上表示，年內擬出售一些投資性物業和地產項目，規模在120億元左右。華創證券分析師周冠南指出，若「三道紅線」政策實施，房企存貨周轉有望提速，引入聯營、合營投資者的案例可能增多，銷售回款周期或將縮短。
  • 房地產「三道紅線」融資新規出臺 高負債房企面臨較大壓力
    記者調研了解到，房地產「三道紅線」融資新規出臺疊加償債高峰期，高負債房企面臨較大壓力。福晟集團、泰禾集團等規模房地產企業已出現爆雷風險，陽光城等品牌房企也面臨合規的陣痛。專家建議，切實落實融資新規，建立相應監測和預警機制，防止房地產金融風險進一步蔓延。
  • 「三道紅線」之後,央行出臺房貸新政:再整兩道!
    還有一個多月，就要迎來春節假期了，看看你們的銀行卡餘額，存好錢回家過年了嗎？　　　　圖源丨截自中國人民銀行　　該《通知》於2020年12月31日，由中國人民銀行（央行）、銀保監會發布，並於2021年1月1日起正式實施。　　這是房地產領域既「三道紅線」後最重磅的規定。