2020年夏天，「三道紅線」的橫空出世，在地產圈掀起不小風浪。
「三道紅線」的施壓，也讓不少「踩線」房企使出渾身解數。然而，無論是抓回款、促銷售；還是加快推盤、減少拿地……房企都只有一個目的，就是把負債降下來。
嚴控有息負債增長
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議形成了重點房企資金監測和融資管理的三檔規則，即「三道紅線」：1、房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；2、房企的淨負債率不得大於100%；3、房企的「現金短債比」小於1 。
根據「踩線」情況，房企將被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，所在檔位將直接影響房企的融資額度。
其中，「踩線」三條的房企列為「紅檔」，有息負債規模不得增加；「踩線」兩條的房企列為「橙檔」，有息負債規模年增速不得超過5%；「踩線」一條的房企列為「黃檔」，有息負債規模年增速不得超過10%；零「踩線」房企列為「綠色檔」，有息負債規模年增速不得超過15%。
另外，根據融資新規，拿地銷售比、經營性現金流情況也是考察的重要指標。拿地銷售比不高於40%，連續三年經營性現金流為負，同時需要對拿地資金來源等作解釋。
8月23日，央行發文稱，在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。這是對中央「堅持房住不炒」調控精神的具體落實，表明未來一段時間房地產融資政策將繼續收緊，這有利於降低房地產企業槓桿率和促進房地產長期穩健發展，但也需要關注房地產企業違約風險集中暴露問題。
房企回到同一起跑線
中國社科院國家金融與發展實驗室特殊資產研究中心副主任劉偉表示，根據相關數據，房企踩線佔比高達86%，2000億元以上龍頭房企紅色檔佔比20%，橙色佔40%；1500億元到2000億元規模房企，全部為紅色檔和橙色檔，1000億元到1500億元紅色和橙色檔比例也高達75%。不難看出，融資新規波及範圍廣泛。
那麼，「三道紅線」的出臺，對房地產商來說究竟意味著什麼？
萬科集團董事會主席鬱亮曾在今年9月舉行的媒體交流會上表示，「三道紅線」改變了行業的遊戲規則，使所有房企都將回到同一起跑線上。「這次的監管是穿透式的，明股實債、表內表外全覆蓋等之前的財務技巧將沒有任何作用。」
劉偉表示，近年來，債務融資已成為房企主要的融資方式，融資新政出臺將使房企難以通過借債擴大經營規模，並且部分債務償還需要依靠銷售回款，此舉將直接影響房企外部現金流和經營決策。
標普信用評級研究報告也指出，如果控制房地產企業有息債務增長的監管規則擴大適用範圍，長期來看有利於房地產行業整體信用風險的下降，但中短期內高槓桿房企在資本市場的融資空間將被壓縮，存貨變現將成其緩和流動性壓力的關鍵。
降負債使出渾身解數
2021年1月1日起，「三道紅線」融資新規將在房地產行業全面推行。然而伴隨融資新規「落地」倒計時的，是房企的降負債大戰。
加快銷售回款速度，是房企降負債的重要一環。據21世紀經濟報導，9月6日，恆大集團董事局主席許家印主持集團營銷大會，在會上宣布自9月7日起至10月8日，恆大全國樓盤全線7折，並透露「金九銀十」兩個月，單月銷售額要衝刺1000億元。
隨後，碧桂園啟動了「金秋購房節」；世茂推出了「世茂海峽光碟節」；富力集團與「天貓好房」平臺合作……房企紛紛加入「搶收」隊伍。
除降價促銷外，對於「踩線」的房企來說，在最後階段加速回籠資金最快捷的方式之一還有出售資產。其不僅可以迅速回籠資金以渡過難關，還可以藉機調整業務結構，剝離不良資產，聚焦主業。
今年以來，雅居樂、中國金茂、恆大、富力、華僑城、招商蛇口（001979）等眾多房企出售項目和股權動作頻頻。而根據北京產權交易所公開信息顯示，11月，房地產行業產權轉讓項目共有24個，高於前10個月的總和。其中，央企轉讓地產項目股權19個，佔比近八成。
此外，房企的謹慎態度還反應在了土地市場上。多位房企投拓崗工作人員分析表示，土地市場的降溫在一定程度上是受到「三道紅線」影響。
中指院研究報告也指出，三季度房企回調拿地節奏，投資規模整體低於上季度。進入四季度，房企拿地規模進一步減少，10月、11月呈持續下降趨勢。
搶收回款、出售資產、減少拿地……「三道紅線」落地在即，房企們真的準備好了嗎？
熊穎/文（責編：高雅）
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責任編輯：wyj