「你是保持有生力量還是固守消耗?看短期利益還是經營長期利益?要走捷徑還是走難而正確的路?是走寬門還是走窄門?」
2020年底，旭輝控股董事局主席林中拋出一連串關乎房企生存的基本問題。三道紅線下高槓桿擴張模式無以為繼，2021年，房企會降槓桿嗎?
答案是肯定的，在「三道紅線」監管壓力下，未來三年，降槓桿將成為所有房地產開發商面臨最大的考題和任務。
2020年8月，住建部、央行召集12家房企召開相關會議，「三道紅線」監管正式被拋出。所謂「三道紅線」指剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不得小於1倍。
根據踩線的條數，監管部門將房企分成「紅、橙、黃、綠」四檔管理，每降低一檔，有息負債規模增速上限增加5%，即便是處於綠檔中的房企，有息負債年增幅也不得超過15%。
興業證券根據2020年中期報告對70家進行統計發現，處於紅色檔房企佔比為24%，橙色檔房企佔比30%，黃色檔房企佔比35%，而綠色檔房企佔比只有11%。
「踩線」數量越多，房企面臨的降槓桿壓力越大。按照監管要求，從2021年1月1日起房企正式進入降槓桿測試期，到2023年6月底，12家試點房企的「三道紅線」指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。
據經濟觀察報了解，「三道紅線」監管傳出後，大部分房企根據自身財務指標進行壓力測試，並考慮通過出表等方式來規避。同時，房企投融資部門負責人也不斷向監管層試探口風。
不同於以往，這一次監管部門的決心格外堅決，監管內容不限於表內，明股實債、影子公司等表外負債也將納入監管範疇，對房企所有負債進行穿透式監管。
「降槓桿是接下來幾年房企的主要任務。」克而瑞研究中心總經理林波說，紅色檔的企業降槓桿壓力比較大，短期內要達標幾乎不可能。
「過去企業要實現彎道超車，一定要用財務槓桿，槓桿越大，帶來的效應越顯著。」林中認為，「三道紅線」監管要求出來後，房地產行業進入高位平臺期，「你會發現，我們要改變增長模式。」
實際上，房企降槓桿的序幕已經拉開。興業證券研究報告指出，房地產行業有息負債增速開始下行，2017年—2019年，房地產有息負債增速分別為24%、23%、10%。到了2020年第三季度，這一指標下降至5%。
對於房企而言，降槓桿的首個動作是減少投資。國家統計局數據顯示，今年1-11月份，全國房地產開發投資約12.95萬億元，同比增長6.8%;其中，住宅投資約9.58萬億元，增長7.4%。這兩個增速，分別低於去年同期的10.2%、14.4%。
苦修內功、快銷售高周轉回籠資金更是成為房地產企業短期內調整的重點突破口。根據國家統計局數據，前11個月，全國商品房銷售金額達14.9億元，相比2019同期超出1萬億元，距離2019年全年銷售額僅有不到1.1萬億的距離。
「今年房企的首要任務基本是賣房回籠資金，所以銷售規模上還會衝高。」林波告訴經濟觀察報。
天風證券的一組數據佐證了這一觀點。以定金及預收款、個人按揭款作為銷售回款指標，當前銷售回款在房地產行業到位資金中的比重進一步提升至49.1%，接近2019年年末49.6%的比重。
從最近幾年房地產行業到位資金的走勢來觀察，銷售回款佔比從2015年起逐年提升，並自2017年以來一直保持在45%-50%的區間內。
加速去化的同時，部分開發商也在尋求快速降槓桿的「捷徑」，加大股權融資，資產分拆或上市，合作開發，引入戰略投資者等動作，頻頻出現在今年的房地產市場上。
最近的案例是恆大和雅居樂，恆大回A終止後，開始不斷將籌碼押在促銷回款、分拆物業、房車寶等動作上，緩解流動性，降低槓桿。12月底，雅居樂將7個項目股權打包轉讓給平安不動產。
經濟觀察報獲悉，之前一段時間，恆大、富力等多家紅色檔房企也紛紛找上平安，希望憑藉類似的方式獲得資金上的支持。
無論是加速回款，還是一次性出售盤活資產，遊戲規則生變的背景下，所有企業必須正視的一個事實是，這個行業很難再有黑馬，只能有千裡馬。
「千裡馬」，意味著「短平快」的增長時代已經結束。正如林中所說的，「過去我們要長大(規模)，未來我們要長厚，長厚我們的利潤，長厚我們的資產和資本去迎接下一階段成熟期的挑戰。」
未來房地產也將逐步回歸到一個普通行業。「所有企業再次回到同一起跑線上，由於一切歸零，企業原來的優勢與做法都可能不成立。」9月底，萬科董事會主席鬱亮說。
(記者 陳博)