經濟觀察網 記者 陳博 「目前趨勢是，相較於對規模擴張的追求，房企更看重安全係數，所以，紛紛放緩拿地步伐。」一位深圳房企的戰略運營負責人告訴經濟觀察網。
儘管「三道紅線」的實施信息尚未明朗，但影響已經立竿見影，最先反映到土拍市場上。中國指數研究院的數據顯示，2020年9月，全國300個城市共成交土地2212宗，成交面積9126萬平方米，環比減少2%，同比同樣減少10%。
克而瑞研究中心發布的報告也提到，一方面是二季度補貨之後，企業重點仍在「促銷售、抓回款、穩現金」上；另一方面，伴隨「三道紅線」出臺，企業融資進一步收緊，導致投資意願下滑。其中9月TOP50房企的單月投資金額僅2156億元，較二季度均值下降42%。
10月中旬後，部分財務槓桿不高，手上現金相對充裕且位於「綠色檔」或「黃色檔」的房企，不想錯失四季度窗口期，開始在土拍市場主動「出擊」。
無論是放慢腳步，抑或是逆勢「撿漏」，房企判斷趨於一致——將有限資金投向安全係數更高的城市或區域，對於這一輪土地的利潤率要求也高於以往。
謹慎擴張
「雖然沒在第一批試點房企名單，但8月底座談會後，就對三個指標進行控制。」 在一家港股上市房企擔任投資負責人的羅凱表示，他所在公司上半年只觸及一條「紅線」，但從9月開始減弱拿地力度。
據其透露，8月他所在公司拿地金額超過100億元，但9月不足50億元，到了10月，拿地力度還在進一步減弱。羅凱最近見了一家合作夥伴，對方原本正計劃與一家TOP4房企合作拿地，如今，合作夥伴也開始擔心TOP4房企的資金狀況。
羅凱觀察到，「三道紅線」後，多數房企對於拿地愈發謹慎。中國指數研究院的數據佐證了他的感受：2020年9月，全國300個城市共成交土地2212宗，成交面積9126萬平方米，環比減少2%，同比同樣減少10%。
謹慎一方面體現在房企參與土地招拍掛的積極性正在下降。克而瑞研究中心對重點城市的重點地塊參拍情況進行監測，得出的結果是，相比此前在土拍市場的積極，9月，200家典型房企參拍重點地塊的次數明顯降低。53%的企業這個月未參加重點地塊的出讓；另外32%的房企，參拍次數在5次及以下；參拍超過10次的房企僅有6%。
另一方面，房企拿地金額也在減少。根據克而瑞研究中心的統計，二季度，50強房企單月拿地金額保持在3500億元以上；7-8月，50強房企單月拿地金額下降至3100億元左右；9月金額更低至2156億元，環比下降29%，相較1-8月的單月平均投資額也下降19%。
「三道紅線」出爐後，幾乎每家房企都統計各項財務指標，對現金安全性以及負債狀況做了系統判斷，並考量接下來的應對之道，尤其是債務出表的處理方式，「對今年拿地額度房企都清楚，很多企業當時就進入觀望期。」羅凱告訴經濟觀察網。
按照「三道紅線」的要求，哪怕是「綠色檔」房企，有息負債規模年增速也不得超過15%。「從整體趨勢來看，給到地產行業加槓桿的空間很小，拿地謹慎是正常反應。」克而瑞研究中心總經理林波說，商品房銷售市場轉冷，一定程度上也限制了房企拿地的「步伐」。再加上，部分房企在二三季度拿了不少地，到了年底自然會收縮。
不僅公開市場，房企在收併購領域也轉向保守。「尤其是很多承債式100%股權收購，開發商都不敢下手了。」羅凱表示。
「膽怯」的背後同樣受到「三道紅線」影響。如果交易標的的資產負債率過高，一旦並表資產負債表肯定被波及，「踩線」可能性增加，後續融資與現金能力也會相應出現變數。
窗口期
10月22日，極少供地的東莞長安鎮祭出一塊商住用地，吸引了47家房企競拍，觸及最高限價。地塊轉入競配建環節後，1分鐘報價8輪，配建額度也達至最高。
經過68輪廝戰，碧桂園從47家房企中突圍成功，以11.57億元、18%無償配建面積將土地收入囊中，剔除配建面積後，可售樓面價達2.59萬元/平方米，成為東莞歷史上單價第二高地王。
此前一天，東莞常平的一場土拍吸引了40家房企相爭48輪，最終，金地並以1.19萬元/平方米的樓面價將區域內的地價推向新高。
「現在還能拿地的房企，無疑都是手中有錢。」羅凱發現，經過一個多月的政策消化期，10月中旬以來，另一種趨勢正悄悄「冒頭」——具備繼續拿地能力的開發商不想錯失機會，他們重新開始將目光投回土拍市場。
近日監管部門下發給試點房企的三張監測表，對房企資金監測進行穿透式全覆蓋，「三道紅線」外，還涵蓋了參股項目、明股實債、合作負債等表外融資。對於房企最直接的打擊，無疑體現在有息負債規模的增速上限，也即新增融資層面上。
房企「踩線」數量越多，所面臨的現狀就越嚴峻，他們無法通過新增槓桿擴張，當下重心並非拿地，而是回籠資金，改善負債。「對於負債率比較高、土儲比較充足的企業來說，即使一個季度不拿地，也不會造成太大問題。」林波說。
處於「綠色檔」或「黃色檔」的房企，過往槓桿加得不高，如果手上現金相對充裕，恰好是出手的機會。一家TOP10央企近期就頻頻在某一線城市的土拍現場舉牌，該央企的營銷負責人對經濟觀察網坦言，他們公司的財務狀況比較穩健，現金流充足，「三道紅線」後，他們在土地市場上的競爭對手減少，獲取土地的成功率相對更高。
部分房企在第四季度出擊，看中的是年底土地窗口期。每年末，單宗土地起拍價變化不大，但樓面價與溢價率在走低。很多房企認為，如果手中持有貨幣，能在這個時間點拿到便宜土地。
「今年地價在二季度是高點，三季度開始下行。」林波的觀察印證了這一判斷。中國指數研究院的統計數據顯示，9月，全國300個城市土地平均溢價率為13%，較8月下降2個百分點；其中住宅類用地平均溢價率為15%，環比下降3個百分點。
不過，房企對拿地要求其他時間點也更加嚴格。「手中資金更加金貴了，不是特別好的項目，企業都不會輕易出手。所以，這一輪進入土拍市場的房企，肯定要提高利潤率標準。平時利潤率只要達到8%就可以，現在要求是9%-10%。」羅凱說，二季度，如果嚴格按照利潤率紅線的話，很多企業根本拿不到地。
同樣的趨勢還出現在收併購市場上。過往，房企進行收併購，對標的的判斷指標通常聚焦在收益率、IRR上，就算標的收益率稍低，但只要超過招拍掛，房企還是願意「買單」。
如今，除了標的收益率必須達到一定要求之外，房企的判斷標準還延伸到標的項目公司本身的資產負債率、現金流等。在設計交易結構之時，也要著重考慮這筆收購對於交易方本身「三線四擋」的影響。
機遇
在一家準千億房企工作的季鋒（化名），10月初參加了集團的一場經營例會。「老闆在會議上提到，第四季度是中國房企非常重要的一道分水嶺。『三道紅線』大背景下，不具備擴張條件的企業只能放緩步伐或原地踏步，土地市場一定會出現一個很好的窗口期。具備資金實力的企業抓住這個機遇，或許可以逆勢而上。」
正是在這場例會上，季峰的老闆給公司眾人下達了一項硬指標——公司一定要穩住目前整個資金基本面，一面是加快回款，另一面必須保證融資通暢。「保衛資金流的目標並非為了生存，而是往手裡多拿點『子彈』，把握住第四季度的這個土地窗口期。因為它很大可能會影響到企業1-2年內在行業中的地位。」這是季峰老闆對於自家企業做出的預判。
無論是拿地還是收併購，房企的一切投資行為歸根結底都是為了規模擴張。「三道紅線」政策出爐之前，房地產行業更多以規模和速度論英雄。用陽光城執行副總裁吳建斌的話來講，房地產市場做大規模是第一需要，房企在規模擴張的過程中，一般可能會受到財務槓桿與經營槓桿的驅動，當負債加得越大，規模也就越大。
但「三道紅線」結束了財務槓桿的紅利時代；硬幣的另一面是，高增長的時代亦已過去。10月22日，在「2020天府論壇」上，萬達集團董事長王健林提到，中國經濟由高速增長階段轉入高質量發展階段，「過去那種追風口、賺大錢的機會越來越少，各個行業的競爭都趨於白熱化，除了極少數的企業，大多數中國企業進入了『賺辛苦錢、賺慢錢』時代。」
這樣的大背景下，若房企還想通過拿地、收併購實現在行業中的「彎道超車」，關鍵點在於，一定要精準拿地。畢竟，如果進入風險比較大的城市，不僅不能「彎道超車」，甚至可能深陷泥潭。
羅凱觀測到的最新情況是，在同等利潤指標的前提下，當前，所有房企更傾向於將資金投向安全係數更高的城市或區域。「因為每家企業的投資目標，都是希望資金投出去了，要更加快速周轉起來。」
中原地產研究中心統計了今年截至10月19日50大城市的賣地情況，土地出讓金排行前十的城市，除了上海、廣州、北京三大一線城市之外，其餘都是位於長三角、粵港澳大灣區以及中西部的二線城市。「房企現在一般不會往三四線城市衝。」林波表示。
一方面，三四線城市的安全邊界比較低，在商品房市場明顯轉冷的當下，這些城市的去化速度容易受影響，進而直接波及到房企的現金流；另一方面，過去一年或今年以來房價漲得比較快的城市，比如徐州，大部分都存在回調風險，房企選擇時也會特別謹慎。
不過，在羅凱看來，季峰所在房企只是一個特例。在這樣的時間點，房企實現「彎道超車」的可能性不是很高。
他給出了兩個具象理由，一是多數房企通常不會集中將子彈壓在第四季度上，否則既會影響年內的財務數據，如果搏錯機會點，還容易出現系統性風險。
而且，按照行業內的高周轉模式，一家房企從拿地到開盤，一般需要4-6個月時間。這意味著，今年第四季度拿下的地塊，以最快速度也正好趕在明年第二、三季度便可以入市銷售。正常來說，這部分土儲大概率影響的是2021年下半年和2022年上半年的銷售規模。
但今年4-8月份是土拍市場的高峰期，多數企業已經拿到足夠多的地塊。這些地塊多要等到明年初才開始銷售，同樣也能影響下一年的整體規模。