不久前，剛剛因「抽屜協議」被通報批評的格力地產，近期股價卻迎來了一輪上漲。
撰文/ 姚悅
編輯/ 盧泳志
近日，格力地產（600185）的情緒經歷了一些起伏。
12月14日，受12月避寒+消費旺季影響，免稅板塊走強，格力地產收盤上漲6.57%，報收於7.95元/股。
這是年內格力地產股價又一次因「免稅概念」提振。此前，收購珠海市免稅企業集團有限公司（下稱：珠海免稅）草案披露時，格力地產股價連獲8個漲停板，股價一度上漲超2.4倍。
事實上，格力地產在很長一段時間都顯出「疲態」，業績不理想、股價也低迷。今年著力推進免稅業務後，「免稅概念」幾度成為了格力地產的「強心劑」。
01
「抽屜協議」牽出債務壓力
在此次股價上漲前不久，格力地產曾收到上交所的通報。
11月23日，針對一年前格力地產大股東籤訂「抽屜協議」所引起的股權凍結糾紛，上交所對格力地產控股股東珠海投資控股有限公司（下稱：珠海投資）及時任董事長兼總裁魯君四予以通報批評。對於上述紀律處分，上交所將通報中國證監會，並記入上市公司誠信檔案。
珠海投資的股份從去年11月開始被凍結，今年11月24日全部解除凍結。事件源頭卻還要追溯到大約四年前。
2016年8月，格力地產以6.78元/股的價格非公開發行4.42億股新股，擬募集資金30億元。在發行方案實施過程中，珠海投資應華潤深國投信託有限公司、廣州金融控股集團有限公司等6個定增對象要求，籤署了一份《協議書》。
《協議書》約定，鎖定期滿後一年內，若其二級市場收盤價未達一定條件，珠海投資需向定增對象購買其所持定增股份。《協議書》之後一直處於保密狀態，未曾披露，直至珠海投資所持格力地產股份被凍結。
據了解，類似上述協議被稱為「抽屜協議」，就是指並未及時披露或者故意未給第三方知曉的協議，它是向增發投資人籤訂的「保底協議」，交易雙方往往在明面上的合同之外，籤訂 「抽屜協議」，來調和相互之間的利益矛盾，這樣的協議一般都是上市公司在併購重組、定向增發等過程中頻繁發生的，協議的籤訂有利於保障雙方的利益。
知名地產分析師嚴躍進認為，格力地產未披露「抽屜協議」說明企業對自身的股票或是沒有足夠的自信，或是為了吸引更多投資者購買股票，客觀上「抽屜協議」會影響股價。
「抽屜協議」也牽出了格力地產因多年擴張造成的債務壓力。
格力地產曾與格力電器同屬于格力集團，2015年通過股份無償劃轉給珠海投資控股，開始「單飛」。隨後，格力地產確立了「房地產業、口岸經濟產業、海洋經濟產業以及現代服務業、現代金融業並行發展」的「3+2」全新產業格局，開始「多元化」擴張。
據同花順iFinD數據顯示，2016年至2019年間，格力地產通過發行公司債、定向增發、發行中期票據等直接融資方式，籌集資金總計達102.2億元。「抽屜協議」也正是起因於2016年的定向增發。
相關財務數據顯示，2016年至2019年，格力地產的負債規模分別為190.18億元、195.04億元、214.64億元、247.99億元。
據Wind數據顯示，截至2020年三季度末，格力地產現金短債比0.45；剔除預收帳款後的資產負債率（公告口徑）為70.01%，淨負債率達197.26%。
按照「三道紅線」剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍的標準，截至2020年三季度末，格力地產「三線全觸」。
02
押注「免稅概念」降負債？
風雲地產界注意到，從第三季度開始，格力地產的免稅業務推進動作開始變得頻繁。
9月，格力地產以16.51億元拿下三亞「免稅概念」商業地塊，並與茅臺集團置業公司達成戰略合作協議探索酒店免稅合作，還上線了全新跨境全球購板塊——「珠免國際」。
10月30日，格力地產公告，擬以122.15億元收購珠海免稅 100%股權。此次高溢價收購，在外界看來，格力地產看中的或是珠海免稅有望為其帶來充盈現金庫、降低負債率的可能性。
圖片來源：格力地產官網
資料顯示，珠海免稅主要經營免稅品的銷售，目前旗下免稅商店位於廣東省珠海市的拱北口岸、九洲港口岸、橫琴口岸、港珠澳大橋珠港口岸和天津市的天津濱海機場口岸等；此外，珠海免稅亦經營位於廣東省珠海市的吉大免稅商場及國貿購物廣場。
公開數據顯示，2018年至2019年，珠海免稅實現收入分別為22.56億元、26.69億元，歸母淨利潤分別為6.43億元和9.44億元。
據了解，全球免稅巨頭的毛利率大多維持在50%以上。2019年，珠海免稅以相當于格力地產6成的營收，收穫了相當於後者1.79倍的淨利潤。
嚴躍進對風雲地產界表示，格力地產在華南市場或者珠海市場本身有天然的優勢，但是否後續能靠「免稅概念」逆襲也還是有不確定性。今年疫情下「免稅概念」比較火爆，但是後續也要看海外市場的變動，如果海外旅遊繼續增強，多少會削弱免稅的概念和紅利。
關于格力地產收購珠海免稅的最新進展：11月24日已通過反壟斷審查，意味著格力地產納入免稅業務可順利展開。
您覺得格力地產會靠免稅業務成功逆襲嗎？未來又會不會全部押注免稅業務？歡迎留言評論！