壹
深圳華潤城潤璽一期的火爆，不禁讓Y君想起了42個月前在北京買西二環某項目（以下簡稱Z樓盤）時的情景。
大約是下午4點接到銷售員的通知，要求當天晚上8點以前到指定地點選房。又是一個晚上悄悄開盤的樓盤。
晚上開盤，這是中國房地產創造的又一個奇蹟。想買的人太多，房子又貴重，只好借點夜色來掩蓋。Z樓盤也是如此。銷售員說，私下想找他買房的都有十幾個，他們領導接到的請託估計有上百個。
隔壁的一新項目情況也差不多。開發商是同一撥，只是操盤手不同。
選房地點是在這個開發商之前開發的項目裡。晚上7點半左右，Y君和家人趕到這裡時，現場大約有300多人，後來陸續又來了一些，目測400人左右。都是以家庭為單位，有老人也有小孩，但倒也不算喧鬧，大家打電話或談話商量都放低了音量。
初夏的北京，氣溫還沒有升高，但內心的焦灼卻讓空氣的溫度隨著時間的推移在迅速爬升。雖然屋子裡有空調，但Y君依然出了一身汗。到現場的，都是確保能買到房的，人人都拿到了屬於自己的號碼牌；焦慮的是，自己中意的樓層、戶型可能被排在前面的人買走了。
輪到Y君時，接近夜裡12點。看了一眼銷控表，10層以上的戶型都被紅色填滿了。像這樣20多層的樓房，樓層越高越受歡迎。
聽說潤璽一期每個人的選房時間只有一分鐘，Z樓盤倒沒這麼苛刻，雖然工作人員疲憊的眼神無疑也希望你痛快點決定。老婆在家帶孩子沒能一起過來，Y君在電話裡跟她商量了兩三分鐘，選了個9層，140多平米的三居室。
總房款接近1300萬，實際上的決策時間也只用了3分鐘。
辦完各類手續，從選房現場走出來，已經1點半了。Y君在門口點燃一支煙，回頭看身後依舊燈火通明的房間，過去的6個小時恍如浮華一夢。
這是2017年6月18日。農曆丁酉年五月廿四日。一個值得紀念的日子，回過看也可能是需要祭奠的日子。
貳
這是Y君的第二套房，首付八成，900多萬將近1000萬。
Y君毫不諱言，這套房子是百分之百抱著投資的目的買的。他請教了幾個業內資深專家，大家一致的看法是，Z樓盤的預期是12萬+。
支撐這個價格的理由，確實也是硬梆梆的。內城二環邊，旁邊的麗澤商務區不必說了，從金融街過來也僅一箭之遙。附近更是多年沒有出來這樣高端的純商品房，Z樓盤還是國際一線品牌的全精裝房。
政府主管部門給的備案銷售價，最高只有9萬多（別墅），普遍不到9萬。這意味著，中間有3萬多的預期「差價」。如果是140多平方米的三居室，一套總差價就是500多萬。
買到即賺到，就這麼淺顯的道理。
雖然Y君經濟實力尚可，但一下子要找齊首付900多萬的現金，也不容易。他是借了幾個朋友的錢才湊齊的，其中一筆還答應給年化20%的回報。
如今，每個月兩萬多的房貸，已經交了兩年多。中間也問過那裡的中介，回答是Z樓盤幾乎沒有出房的。
深圳潤璽的事情爆出來後，Y君還專門到貝殼找房平臺瞅了一眼。Z樓盤掛出的房子倒是也有十來套，但掛牌價讓他吸了一口涼氣。
差不多的戶型，高樓層的掛牌價每平米能到九萬二三，但低樓層的只有八萬七八。也就是說，這掛牌價跟自己的買入價是一樣的。中介小哥說，掛牌價當然還可以往下談。12萬+？沒有的事，疊拼都沒到這個價。
如果以現價賣出，算上資金成本，Y君的投資虧損至少10%以上。這並不是個別案例。
一個同時間買入Z樓盤也是準備投資的朋友告訴Y君，他的房子掛了快一年，詢價的都沒幾個。
叄
媒體在報導深圳網紅盤潤璽一期時，不少都用了一個詞，瘋狂。在Y君看來，這樣的狂熱現象，在42個月前的Z樓盤身上，差不多已經預演。
其一，打新。像科創板一樣，基於買到即大賺的預期。潤璽一期，平均單價13萬元，周邊二手房平均單價已達18萬元。華潤城潤璽一期總價最低的是1棟203，98.52平方米，總價約1184.06萬元。5萬元的價差意味著，中籤就可賺到490多萬。面積越大，賺得越多。
Z樓盤雖然當時預期的價差沒這麼高，但幾百萬也是有的。
其二，合買。有媒體報導，潤璽一期，有些買家拿不出那麼多的首付，就幾個人合買，並約定出售後按出資比例分成。
而前面提到的Y君那位朋友，就是三個人合買的一套Z樓盤。
其三，代持。媒體報導，潤璽一期有不少是代持購買，即投資者以名下無房或有資格無實力的居民名義購買。11月30日，潤璽開發商和另一個紅盤「萬科瑧山海」都發布了代持買房的風險提醒。
據Y君所知，Z樓盤的一些買家也是代持購買。出具購房資格的人，指標用掉了，但大家都沒掙到錢。
所有的投資買房，都是基於預期和比較。Y君當初投資Z樓盤是基於12萬+的預期，潤璽一期的投資買家是基於新房二手房的比較。
誰要是在2017年6月告訴Y君，北京房價會下跌，肯定會招來無情的嘲笑；就好比現在，誰要是跟投資者說，深圳打新買房有風險，不被說是無知膽怯，也會說是窮酸嫉妒。
但這世上，從來沒有什麼是絕對不變。中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組12月1日發布了一個《中國住房大數據分析報告（2020）》，它稱北京房價最高時點是2017年4月，現在，距離最高時點平均房價已下跌15.8%。
肆
Y君也是從業於房地產產業鏈的資深人士了，這次投資折在了Z樓盤上，讓他思考良久。雖說深圳房地產市場有其特殊性，但北京市政府部門這三四年的做法，仍有值得深圳借鑑之處。與其去抄長沙的作業，同為超大城市的北京，恐怕更有深圳可學習的地方。
第一，去投資化的意志更堅定、行動更堅決。北京的調控政策，到2016年底已經到達最嚴厲的地步，除了沒有像上海那樣連單身漢也限購，其他的手段早就用上了。而深圳是2017年以後經歷幾次房價大漲，調控不斷打補丁後才到今天跟北京差不多嚴厲的地步。
區別就在於，正如攸克地產《舊地圖上買不到新世界》所說，今天的北京樓市，投資投機客已經趕出去了；但深圳的投資客還是大行其道。
第二，真正保障住房用地供應。這裡必須拎出來說的是政策性保障住房。2017-2018年，北京市推出的住宅地塊，是以限競房、共有產權房項目為主，並輔以部分公租房。
這些住房對解決一大批中低收入群體的住房問題起了很大作用，他們可選擇的餘地太多了，而且也對整體房價起到了平抑作用。實事求是地說，不少限競房質量還是很不錯的，由於競爭激烈，開發商在配套和質量方面下了很多工夫。
舉個例子。在Z樓盤旁邊，有一個限競房項目，其中它的疊拼產品，設計和質量都堪比商品房，但最高限價8.3萬，比Z樓盤的疊拼便宜了大約1.5萬。別看只有1萬多塊的差距，這個限競房項目的出現，極大地壓制了Z樓盤的投資空間。
而深圳市這幾年的政策性保障房，是嚴重不足的。深圳有關部門也會列舉數據說建設了多少套多少人才房、保障房，但現實是，沒有起到緩解供求壓力、平抑房價的作用。
第三，及時調整住房供應結構。2017-2018年北京樓市遍地都是限競房，開發商去化壓力之大，苦不堪言。有些限競房不得不降價。有關部門對此相當清楚。到2019年，北京推出的純商品住房用地有了大幅提高，2019年下半年到2020年則是以純商品住房用地為主了。這是供給側改革理論活學活用的代表。
今年北京有一批高端住房項目賣得很好，動輒一天售罄換來三四十億。但北京的限競房並沒有退出，仍然保持著對商品住房的隱形壓力。到目前，北京還有5萬套限競房，去化周期20個月。北京房價要漲起來，沒那麼容易。
深圳則基本一直是單邊上揚。
北京房地產的投資邏輯已經消失了，深圳樓市的投資邏輯在何種情況下才會發生逆轉，以及什麼時候逆轉？這幾天，Y君在跟深圳工作的同學討論著。