北京房開創意港投資有限公司2020年1-6月、2019年度、2018年度
審計報告
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審計報告
公司財務報表
— 資產負債表 1-2
— 利潤表 3
— 現金流量表 4
— 所有者權益變動表 5-7
— 財務報表附註 8-56
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審計報告
XYZH/2020KMA20572
雲南城投置業股份有限公司：
一、審計意見
我們審計了北京房開創意港投資有限公司（以下簡稱北京房開公司）財務報表，包括2020年6月30日、2019年12月31日、2018年12月31日的資產負債表，2020年1-6、2019年度、2018年度的利潤表、現金流量表、所有者權益變動表，以及相關財務報表附註。
我們認為，後附的財務報表在所有重大方面按照企業會計準則的規定編制，公允反映了北京房開公司2020年6月30日、2019年12月31日、2018年12月31日的財務狀況以及2020年1-6月、2019年度、2018年度的經營成果和現金流量。
二、形成審計意見的基礎
我們按照中國註冊會計師審計準則的規定執行了審計工作。審計報告的「註冊會計師對財務報表審計的責任」部分進一步闡述了我們在這些準則下的責任。按照中國註冊會計師職業道德守則，我們獨立於北京房開公司，並履行了職業道德方面的其他責任。我們相信，我們獲取的審計證據是充分、適當的，為發表審計意見提供了基礎。
三、管理層和治理層對財務報表的責任
北京房開公司管理層（以下簡稱管理層）負責按照企業會計準則的規定編制財務報表，使其實現公允反映，並設計、執行和維護必要的內部控制，以使財務報表不存在由於舞弊或錯誤導致的重大錯報。
在編制財務報表時，管理層負責評估北京房開公司的持續經營能力，披露與持續經營相關的事項（如適用），並運用持續經營假設，除非管理層計劃清算北京房開公司、終止運營或別無其他現實的選擇。
治理層負責監督北京房開公司的財務報告過程。
四、註冊會計師對財務報表審計的責任
我們的目標是對財務報表整體是否不存在由於舞弊或錯誤導致的重大錯報獲取合理保證，並出具包含審計意見的審計報告。合理保證是高水平的保證，但並不能保證按照審計準則執行的審計在某一重大錯報存在時總能發現。錯報可能由於舞弊或錯誤導致，如果合理預期錯報單獨或匯總起來可能影響財務報表使用者依據財務報表作出的經濟決策，則通常認為錯報是重大的。
在按照審計準則執行審計工作的過程中，我們運用職業判斷，並保持職業懷疑。同時，我們也執行以下工作：
（1）識別和評估由於舞弊或錯誤導致的財務報表重大錯報風險，設計和實施審計程序以應對這些風險，並獲取充分、適當的審計證據，作為發表審計意見的基礎。由於舞弊可能涉及串通、偽造、故意遺漏、虛假陳述或凌駕於內部控制之上，未能發現由於舞弊導致的重大錯報的風險高於未能發現由於錯誤導致的重大錯報的風險。
（2）了解與審計相關的內部控制，以設計恰當的審計程序，但目的並非對內部控制的有效性發表意見。
（3）評價管理層選用會計政策的恰當性和作出會計估計及相關披露的合理性。
（4）對管理層使用持續經營假設的恰當性得出結論。同時，根據獲取的審計證據，就可能導致對北京房開公司持續經營能力產生重大疑慮的事項或情況是否存在重大不確定性得出結論。如果我們得出結論認為存在重大不確定性，審計準則要求我們在審計報告中提請報表使用者注意財務報表中的相關披露；如果披露不充分，我們應當發表非無保留意見。我們的結論基於截至審計報告日可獲得的信息。然而，未來的事項或情況可能導致北京房開公司不能持續經營。
（5）評價財務報表的總體列報、結構和內容，並評價財務報表是否公允反映相關交易和事項。
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
一、 公司的基本情況
北京房開創意港投資有限公司（以下簡稱本公司）由北京創意港商務服務有限公司、雲南城投置業股份有限公司、北京房開鼎盛投資有限公司共同出資設立，公司類型為其他有限責任公司。本公司成立於2014年1月21日，註冊資金1000萬元，北京創意港商務服務有限公司出資650萬元，股權比例為65%；雲南城投置業股份有限公司出資250萬元，股權比例為25%；北京房開鼎盛投資有限公司出資100萬元，股權比例為10%。
2014年2月7日，北京創意港商務服務有限公司將其持有的60%股權轉讓給北京天地方中資產管理有限公司（2015年8月21日公司名稱變更為天弘創新資產管理有限公司），轉讓完成後北京天地方中資產管理有限公司持有本公司60%股權，北京創意港商務服務有限公司持有本公司5%股權。
2016年1月8日，北京創意港商務服務有限公司將其持有的5%股權轉讓給雲南城投置業股份有限公司，轉讓完成後雲南城投置業股份有限公司持有本公司30%股權。
2016年7月7日，天弘創新資產管理有限公司將其持有的60%股權全部轉讓給雲南城投置業股份有限公司，轉讓完成後雲南城投置業股份有限公司持有本公司90%股權。
公司註冊地：北京市房山區良鄉凱旋大街建設路18號-C1053
統一社會信用代碼：91110111089610496K
註冊資本：1000萬元，法人代表：鄭勇強。
本公司屬房地產開發行業，經營範圍為項目投資；投資諮詢（中介除外）；銷售商品房；房地產開發。
本公司母公司為雲南城投置業股份有限公司，集團最終母公司為雲南省城市建設投資集團有限公司。
二、 財務報表的編制基礎
1. 編制基礎
本公司財務報表以持續經營為編制基礎，根據實際發生的交易和事項，按照財政部頒布的《企業會計準則——基本準則》和具體企業會計準則、企業會計準則應用指南、企業北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
會計準則解釋及其他相關規定(以下合稱「企業會計準則」)進行確認和計量，並基於本附
注「三、重要會計政策及會計估計」所述會計政策和會計估計編制財務報表。
2. 持續經營
本公司對報告期末起12個月的持續經營能力進行了評價，未發現對持續經營能力產生重大懷疑的事項或情況。因此，本財務報表系在持續經營假設的基礎上編制。
三、 重要會計政策及會計估計
本公司根據實際生產經營特點針對應收帳款壞帳準備計提、固定資產折舊、無形資產攤銷、收入確認等交易或事項制定了具體會計政策和會計估計。
1. 遵循企業會計準則的聲明
本公司所編制的財務報表符合企業會計準則的要求，真實、完整地反映了公司的財務狀況、經營成果、股東權益變動和現金流量等有關信息。
2. 會計期間
本公司的會計期間為公曆1月1日至12月31日。
3. 營業周期
本公司的主要業務為房地產開發。房地產行業的營業周期通常從購買土地起到房產開發至銷售變現，一般在12個月以上，具體周期根據開發項目情況確定，並以其營業周期作為資產和負債的流動性劃分標準。
4. 記帳本位幣
本公司以人民幣為記帳本位幣。
5. 現金及現金等價物
現金等價物是指企業持有的期限短（一般指從購買日起三個月內到期）、流動性強、易於轉換為已知金額現金、價值變動風險很小的投資。
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
在編制現金流量表時，將本公司庫存現金以及可以隨時用於支付的存款確認為現金。將同時具備期限短（一般從購買日起三個月內到期）、流動性強、易於轉換為已知金額
的現金、價值變動風險很小四個條件的投資，確定為現金等價物。
6. 金融工具
金融工具包括金融資產、金融負債和權益工具。（1）金融資產和金融負債的分類
金融資產分類應按照持有金融資產的業務模式和金融資產的合同現金流量特徵作為金融資產的分類依據，將金融資產分為「以攤餘成本計量的金融資產」、「以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產」和「以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產」三類；業務模式決定本公司所管理金融資產現金流量的來源是收取合同現金流量、出售金融資產還是兩者兼有。本公司管理金融資產的業務模式，以本公司關鍵管理人員決定的對金融資產進行管理的特定業務目標為基礎確定。
金融資產的合同現金流量特徵，是指金融工具合同約定的、反映相關金融資產經濟特徵的現金流量屬性。
金融資產同時符合下列條件的，分類為以攤餘成本計量的金融資產：（一）本公司管理該金融資產的業務模式是以收取合同現金流量為目標。（二）該金融資產的合同條款規定，在特定日期產生的現金流量，僅為對本金和以未償付本金金額為基礎的利息的支付。
金融資產同時符合下列條件的，分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產：（一）本公司管理該金融資產的業務模式既以收取合同現金流量為目標又以出售該金融資產為目標。（二）該金融資產的合同條款規定，在特定日期產生的現金流量，僅為對本金和以未償付本金金額為基礎的利息的支付。
除上述分類為以攤餘成本計量的金融資產和分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產之外的金融資產，本公司將其分類為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產。
在初始確認時，本公司可以將非交易性權益工具投資指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產。該指定一經做出，不得撤銷。
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
金融負債劃分為以下兩類：（一）以攤餘成本計量的金融負債。（二）以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債，包括交易性金融負債（含屬於金融負債的衍生工具）和指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債。
本公司改變其管理金融資產的業務模式時，對所有受影響的相關金融資產進行重分類。本公司對所有金融負債均不進行重分類。
（2）金融資產和金融負債的確認依據、計量方法和終止確認條件
本公司成為金融工具合同的一方時，確認一項金融資產或金融負債。初始確認金融資產或金融負債時，按照公允價值計量；對於以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產和金融負債，相關交易費用直 接計入當期損益；對於其他類別的金融資產或金融負債，相關交易費用計入初始確認金額。
初始確認後，本公司對不同類別的金融資產，分別以攤餘成本、以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益或以公允價值計量且其變動計入當期損益進行後續計量。對不同類別的金融負債，分別以攤餘成本、以公允價值計量且其變動計入當期損益進行後續計量。
金融資產或金融負債的攤餘成本，以該金融資產或金融負債的初始確認金額經下列調整後的結果確定：（一）扣除已償還的本金。（二）加上或減去採用實際利率法將該初始確認金額與到期日金額之間的差額進行攤銷形成的累計攤銷額。（三）扣除累計計提的損失準備（僅適用於金融資產）。
實際利率法，是指計算金融資產或金融負債的攤餘成本以及將利息收入或利息費用分攤計入各會計期間的方法。實際利率，是指將金融資產或金融負債在預計存續期的估計未來現金流量，折現為該金融資產帳面餘額或該金融負債攤餘成本所使用的利率。
本公司對權益工具的投資和與此類投資相聯繫的合同應當以公允價值計量。但在有限情況下，如果用以確定公允價值的近期信息不足，或者公允價值的可能估計金額分布範圍很廣，而成本代表了該範圍內對公允價值的最佳估計的，該成本可代表其在該分布範圍內對公允價值的恰當估計。本公司利用初始確認日後可獲得的關於被投資方業績和經營的所有信息，判斷成本能否代表公允價值。
當對金融資產預期未來現金流量具有不利影響的一項或多項事件發生時，該金融資產成為已發生信用減值的金融資產。
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
當收取某項金融資產現金流量的合同權利已終止或；該金融資產已轉移，且該轉移滿足《企業會計準則第23號——金融資產轉移》關於金融資產終止確認的規定，終止確認該金融資產。
金融負債（或其一部分）的現時義務已經解除的，本公司終止確認該金融負債（或該部分金融負債）。
（3）金融資產轉移的確認依據和計量方法
本公司已將金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬轉移給了轉入方的，終止確認該金融資產；保留了金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬的，繼續確認所轉移的金融資產，並將收到的對價確認為一項金融負債。本公司既沒有轉移也沒有保留金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬的，分別下列情況處理： （1）放棄了對該金融資產控制的，終止確認該金融資產；（2）未放棄對該金融資產控制的，按照繼續涉入所轉移金融資產的程度確認有關金融資產，並相應確認有關負債。
金融資產整體轉移滿足終止確認條件的，將下列兩項金額的差額計入當期損益：（1）所轉移金融資產的帳面價值；（2）因轉移而收到的對價，與原直接計入其他綜合收益的公允價值變動累計額之和。金融資產部分轉移滿足終止確認條件的，將所轉移金融資產整體的帳面價值，在終止確認部分和未終止確認部分之間，按照各自的相對公允價值進行分攤，並將下列兩項金額的差額計入當期損益：（1）終止確認部分的帳面價值；（2）終止確認部分的對價，與原直接計入其他綜合收益的公允價值變動累計額中對應終止確認部分的金額之和。
（4）主要金融資產和金融負債的公允價值確定方法
存在活躍市場的金融資產或金融負債，以活躍市場的報價確定其公允價值；不存在活躍市場的金融資產或金融負債，採用估值技術（包括參考熟悉情況並自願交易的各方最近進行的市場交易中使用的價格、參照實質上相同的其他金融工具的當前公允價值、現金流量折現法和期權定價模型等）確定其公允價值；初始取得或源生的金融資產或承擔的金融負債，以市場交易價格作為確定其公允價值的基礎。
（5）金融資產的減值測試和減值準備計提方法
資產負債表日對分類為以攤餘成本計量的金融資產和分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產，以預期信用損失為基礎，進行減值會計處理並確認損失準備。
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
預期信用損失，是指以發生違約的風險為權重的金融工具信用損失的加權平均值。信用損失是指本公司按照原實際利率折現的、根據合同應收的所有合同現金流量與預期收取的所有現金流量之間的差額，即全部現金短缺的現值。其中，對於企業購買或源生的已發生信用減值的金融資產，按照該金融資產經信 用調整的實際利率折現。
本公司在每個資產負債表日評估相關金融工具的信用風險自初始確認後是否已顯著增加，並按照下列情形分別計量其損失準備、確認預期信用損失及其變動：（一）如果該金融工具的信用風險自初始確認後已顯著增加，按照相當於該金融工具整個存續期內預期信用損失的金額計量其損失準備。無論本公司評估信用損失的基礎是單項金融工具還是金融工具組合，由此形成的損失準備的增加或轉回金額，作為減值損失或利得計入當期損益。（二）如果該金融工具的信用風險自初始確認後並未顯著增加，本公司按照相當於該金融工具未來12個月內預期信用損失的金額計量其損失準備，無論本公司評估信用損失的基礎是單項金融工具還是金融工具組合，由此形成的損失準備的增加或轉回金額，應當作為減值損失或利得計入當期損益。
分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產，本公司在其他綜合收益中確認其損失準備，並將減值損失或利得計入當期損益，且不減少該金融資產在資產負債表中列示的帳面價值。本公司在前一會計期間已經按照相當於金融工具整個存續期內預期信用損失的金額計量了損失準備，但在當期資產負債表日，該金融工具已不再屬於自初始確認後信用風險顯著增加的情形的，本公司在當期資產負債表日按照相當於未來12個月內預期信用損失的金額計量該金融工具的損失準備，由此形成的損準備的轉回金額應當作為減值利得計入當期損益。
本公司以概率加權平均為基礎對預期信用損失進行計量。
本公司將以公允價值計量的金融資產或金融負債的利得或損失計入當期損益，除非該金融資產或金融負債屬於下列情形之一：（一）屬於《企業會計準則第24號——套期會計》規定的套期關係的一部分。（二）是一項對非交易性權益工具的投資，且將其指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產。 （三）是一項被指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債，且該負債由本公司自身信用風險變動引起的其公允價值變動應當計入其他綜合收益。（四）是一項分類為以公允價值計量且其變動計入 其他綜合收益的金融資產，且其減值損失或利得和匯兌損益之外的公允價值變動計入其他綜合收益。
7. 應收票據
本公司對於應收票據，始終按照相當於整個存續期內預期信用損失的金額計量其損失準備。
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
信用風險自初始確認後是否顯著增加的判斷。本公司通過比較金融工具在初始確認時所確定的預計存續期內的違約概率和該工具在資產負債表日所確定的預計存續期內的違約概率，來判定金融工具信用風險是否顯著增加。但是，如果本公司確定金融工具在資產負債表日只具有較低的信用風險的，可以假設該金融工具的信用風險自初始確認後並未顯著增加。
以組合為基礎的評估。對於應收票據，本公司在單項工具層面無法以合理成本獲得關於信用風險顯著增加的充分證據，而在組合的基礎上評估信用風險是否顯著增加是可行，所以本公司按照票據類型為共同風險特徵，對應收票據進行分組並以組合為基礎考慮評估信用風險是否顯著增加。
預期信用損失計量。預期信用損失，是指以發生違約的風險為權重的金融工具信用損失的加權平均值。信用損失，是指本公司按照原實際利率折現的、根據合同應收的所有合同現金流量與預期收取的所有現金流量之間的差額，即全部現金短缺的現值。
本公司在資產負債表日計算應收票據預期信用損失，如果該預期信用損失大於當前應收票據減值準備的帳面金額，本公司將其差額確認為應收票據減值損失，借記「信用減值損失」，貸記「壞帳準備」。相反，本公司將差額確認為減值利得，做相反的會計記錄。
本公司實際發生信用損失，認定相關應收票據無法收回，經批准予以核銷的，根據批准的核銷金額，借記「壞帳準備」，貸記「應收票據」。若核銷金額大於已計提的損失準備，按期差額借記「信用減值損失」。
本公司根據以前年度的實際信用損失，並考慮本年的前瞻性信息，計量預期信用損失的會計估計政策為：本公司採用以票據性質為基礎的預期信用損失模型，通過應收票據違約風險敞口和預期信用損失率計算應收帳款預期信用損失，並基於違約概率和違約損失率確定預期信用損失率。
8. 應收帳款
本公司對於《企業會計準則第14號-收入準則》規範的交易形成且不含重大融資成分的應收款項，始終按照相當於整個存續期內預期信用損失的金額計量其損失準備。
信用風險自初始確認後是否顯著增加的判斷。本公司通過比較金融工具在初始確認時所確定的預計存續期內的違約概率和該工具在資產負債表日所確定的預計存續期內的違約概率，來判定金融工具信用風險是否顯著增加。但是，如果本公司確定金融工具在資產負債表日只具有較低的信用風險的，可以假設該金融工具的信用風險自初始確認北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
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（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
後並未顯著增加。通常情況下，如果逾期超過30日，則表明金融工具的信用風險已經
顯著增加。除非本公司在無須付出不必要的額外成本或努力的情況下即可獲得合理且有
依據的信息，證明即使逾期超過30日，信用風險自初始確認後仍未顯著增加。在確定
信用風險自初始確認後是否顯著增加時，本公司考慮無須付出不必要的額外成本或努力
即可獲得的合理且有依據的信息，包括前瞻性信息。
以組合為基礎的評估。對於應收帳款，本公司在單項工具層面無法以合理成本獲得關於信用風險顯著增加的充分證據，而在組合的基礎上評估信用風險是否顯著增加是可行，所以本公司按照金融工具類型、信用風險評級、與公司的關聯關係為共同風險特徵，對應收帳款進行分組並以組合為基礎考慮評估信用風險是否顯著增加。具體分類如下：
（1）按單項計提壞帳準備
1）對於單項金額重大並單項計提壞帳準備應收帳款（單項金額在200萬元以上），單獨進行減值測試，按預計未來現金流量現值低於其帳面價值的差額計提壞帳準備，計入當期損益。單獨測試未發生減值的應收款項，將其歸入相應組合計提壞帳準備。
2）對於單項金額不重大但單獨計提壞帳準備的應收款項，若存在客觀證據表明公司將無法按應收款項的原有條款收回款項，則按單項計提壞帳。
（2）按組合計提壞帳準備
對於劃分為組合的應收帳款，本公司參考歷史信用損失經驗，結合當前狀況以及對未來經濟狀況的預測，通過違約風險敞口和整個存續期預期信用損失率，計算預期信用損失。
1）無風險組合：根據業務性質，對於應收本集團關聯方、政府部門、押金、保證金等類別的應收款項，由於發生壞帳損失的可能性極小，認定為無風險組合，公司對該組合不計提壞帳準備。
2）帳齡組合：除上述款項以外的應收帳款，公司根據以往的歷史經驗對應收款項計提比例作出最佳估計，參考應收帳款的帳齡按照帳齡分析法計提壞帳準備。
帳齡 應收帳款計提比例(%)
1年以內（含1年） 5.00
其中：1年以內分項 5.00
1－2年 10.00
2－3年 20.00
3－4年 40.00
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
帳齡 應收帳款計提比例(%)
4－5年 80.00
5年以上 100.00
預期信用損失計量。預期信用損失，是指以發生違約的風險為權重的金融工具信用損失的加權平均值。信用損失，是指本公司按照原實際利率折現的、根據合同應收的所有合同現金流量與預期收取的所有現金流量之間的差額，即全部現金短缺的現值。
本公司在資產負債表日計算應收帳款預期信用損失，如果該預期信用損失大於當前應收帳款減值準備的帳面金額，本公司將其差額確認為應收帳款減值損失，借記「信用減值損失」，貸記「壞帳準備」。相反，本公司將差額確認為減值利得，做相反的會計記錄。
本公司實際發生信用損失，認定相關應收帳款無法收回，經批准予以核銷的，根據批准的核銷金額，借記「壞帳準備」，貸記「應收帳款」。若核銷金額大於已計提的損失準備，按期差額借記「信用減值損失」。
本公司根據以前年度的實際信用損失，並考慮本年的前瞻性信息，計量預期信用損失的會計估計政策為：本公司對信用風險顯著不同的應收帳款單項確定預期信用損失率；除了單項確定預期信用損失率的應收帳款外，本公司採用以帳齡特徵為基礎的預期信用
損失模型，通過應收帳款違約風險敞口和預期信用損失率計算應收帳款預期信用損失，
並基於違約概率和違約損失率確定預期信用損失率。
9. 其他應收款
本公司按照下列情形計量其他應收款損失準備：①信用風險自初始確認後未顯著增加的金融資產，本公司按照未來12個月的預期信用損失的金額計量損失準備；②信用風險自初始確認後已顯著增加的金融資產，本公司按照相當於該金融工具整個存續期內預期信用損失的金額計量損失準備；③購買或源生已發生信用減值的金融資產，本公司按照相當於整個存續期內預期信用損失的金額計量損失準備。
以組合為基礎的評估。對於其他應收款，本公司在單項工具層面無法以合理成本獲得關於信用風險顯著增加的充分證據，而在組合的基礎上評估信用風險是否顯著增加是可行，所以本公司按照金融工具類型、信用風險評級、與關聯方關係為共同風險特徵，對其他應收款進行分組並以組合為基礎考慮評估信用風險是否顯著增加。
（1）單項計提壞帳準備北京房開創意港投資有限公司財務報表附註2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
1）對於單項金額重大並單項計提壞帳準備其他應收款（單項金額在200萬元以上），單獨進行減值測試，按預計未來現金流量現值低於其帳面價值的差額計提壞帳準備，計入當期損益。單獨測試未發生減值的其他應收款項，將其歸入相應組合計提壞帳準備。
2）對於單項金額不重大但單獨計提壞帳準備的其他應收款，若存在客觀證據表明公司將無法按應收款項的原有條款收回款項，則按單項計提壞帳。
（2）按組合計提壞帳準備
對於劃分為組合的其他應收款，本公司參考歷史信用損失經驗，結合當前狀況以及對未來經濟狀況的預測，通過違約風險敞口和未來12個月內或整個存續期預期信用損失率，計算預期信用損失。
1）無風險組合：根據業務性質，對於應收本集團關聯方、政府部門、押金、保證金等類別的應收款項，由於發生壞帳損失的可能性極小，認定為無風險組合，公司對該組合不計提壞帳準備。
2）帳齡組合：除上述款項以外的應收帳款，公司根據以往的歷史經驗對應收款項計提比例作出最佳估計，參考其他應收款的帳齡按照帳齡分析法計提壞帳準備。
帳齡 其他應收款計提比例(%)
1年以內（含1年） 5.00
其中：1年以內分項 5.00
1－2年 10.00
2－3年 20.00
3－4年 40.00
4－5年 80.00
5年以上 100.00
預期信用損失計量。本公司在資產負債表日計算其他應收款預期信用損失，如果該預期信用損失大於當前其他應收款減值準備的帳面金額，本公司將其差額確認為其他應收款減值損失，借記「信用減值損失」，貸記「壞帳準備」。相反，本公司將差額確認為減值利得，做相反的會計記錄。
本公司實際發生信用損失，認定相關其他應收款無法收回，經批准予以核銷的，根據批准的核銷金額，借記「壞帳準備」，貸記「其他應收款」。若核銷金額大於已計提的損失準備，按期差額借記「信用減值損失」。
本公司根據以前年度的實際信用損失，並考慮本年的前瞻性信息，計量預期信用損失的會計估計政策為：本公司參考歷史信用損失經驗，結合當前狀況以及對未來經濟狀北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
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（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
況的預測，通過違約風險敞口和未來12個月內或整個存續期預期信用損失率，計算預
期信用損失。
10.存貨
（1）存貨的分類
本公司存貨主要包括房地產開發產品、房地產開發成本及其他等。房地產開發產品主要為房地產在建開發產品、已完工開發產品等。房地產開發產品的實際成本包括土地出讓金、基礎配套設施支出、建築安裝工程支出、開發項目完工之前所發生的借款費用及開發過程中的其他相關費用。
（2）存貨的計價方法
存貨在取得時，按成本進行初始計量，包括土地出讓金、基礎配套設施支出、建築安裝工程支出、開發項目完成之前所發生的借款費用及開發過程中的其他相關費用。房地產項目存貨發出時按個別認定法計價，領用或發出除房地產開發存貨以外的其他存貨採用加權平均法確定其實際成本
（3）存貨可變現淨值的確定依據及存貨跌價準備的計提方法
期末存貨按成本與可變現淨值孰低原則計價，對於存貨因遭受毀損、全部或部分陳舊過時或銷售價格低於成本等原因，預計其成本不可收回的部分，提取存貨跌價準備。庫存商品及大宗原材料的存貨跌價準備按單個存貨項目的成本高於其可變現淨值的差額提取；其他數量繁多、單價較低的原輔材料按類別提取存貨跌價準備。
直接用於出售的開發產品，其可變現淨值按該存貨的估計售價減去估計的銷售費用和相關稅費後的金額確定；用於生產而持有的材料存貨，其可變現淨值按所生產的產成品的估計售價減去至完工時估計將要發生的成本、估計的銷售費用和相關稅費後的金額確定
以前減記存貨價值的影響因素已經消失的，減記的金額予以恢復，並在原已計提的存貨跌價準備金額內轉回，轉回的金額計入當期損益。
（4）存貨的盤存制度
採用永續盤存制。北京房開創意港投資有限公司財務報表附註2018年1月1日至2020年6月30日
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（5）低值易耗品和包裝物的攤銷方法
1）低值易耗品採用一次轉銷法；
2）包裝物採用一次轉銷法。
3）其他周轉材料採用一次轉銷法攤銷。
（6）開發用土地的核算方法
純土地開發項目，其費用支出單獨構成土地開發成本；
連同房產整體開發的項目，其費用可分清負擔對象的，一般按實際面積分攤記入商品房成本。
（7）公共配套設施費用的核算方法
不能有償轉讓的公共配套設施：按受益比例確定標準分配計入商品房成本；
能有償轉讓的公共配套設施：以各配套設施項目作為成本核算對象，歸集所發生的成本。
11.固定資產
（1）確認條件
固定資產指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的，使用年限超過一年，單位價值超過5,000.00元的有形資產。固定資產在同時滿足下列條件時予以確認：
1）與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業；
2）該固定資產的成本能夠可靠地計量。
（2）折舊方法
類別 折舊方法 折舊年限（年） 殘值率 年折舊率
房屋及建築物 直線法 20-40 5 2.38-4.75
機器設備 直線法 10 3 9.70
運輸設備 直線法 4-6 3 16.17-24.25
辦公及電子設備 直線法 3-5 3 19.40-32.33
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類別 折舊方法 折舊年限（年） 殘值率 年折舊率
酒店設備 直線法 3-5 3 19.40-32.33
其他設備 直線法 3-5 3 19.40-32.33
（3） 融資租入固定資產的認定依據、計價和折舊方法
當本公司租入的固定資產符合下列一項或數項標準時，確認為融資租入固定資產：
1）在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉移給本公司。
2）本公司有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低於行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定本公司將會行使這種選擇權。
3）即使資產的所有權不轉移，但租賃期佔租賃資產使用壽命的大部分。
4）本公司在租賃開始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值。
5）租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有本公司才能使用。
融資租賃租入的固定資產，按租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額的現值兩者中較低者，作為入帳價值。最低租賃付款額作為長期應付款的入帳價值，其差額作為未確認融資費用。在租賃談判和籤訂租賃合同過程中發生的，可歸屬於租賃項目的手續費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，計入租入資產價值。未確認融資費用在租賃期內各個期間採用實際利率法進行分攤。
本公司採用與自有固定資產相一致的折舊政策計提融資租入固定資產折舊。能夠合理確定租賃期屆滿時取得租賃資產所有權的，在租賃資產使用壽命內計提折舊。無法合理確定租賃期屆滿時能夠取得租賃資產所有權的，在租賃期與租賃資產使用壽命兩者中較短的期間內計提折舊。
12.在建工程
本公司自行建造的在建工程按實際成本計價，實際成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成，包括工程用物資成本、人工成本、交納的相關稅費、應予資本化的借款費用以及應分攤的間接費用等。
在建工程項目按建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的全部支出，作為固定資產的入帳價值。所建造的在建工程已達到預定可使用狀態，但尚未辦理竣工決算的，北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
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自達到預定可使用狀態之日起，根據工程預算、造價或者工程實際成本等，按估計的價
值轉入固定資產，並按本公司固定資產折舊政策計提固定資產的折舊，待辦理竣工決算
後，再按實際成本調整原來的暫估價值，但不調整原已計提的折舊額。
13.借款費用
（1）借款費用資本化的確認原則
公司發生的借款費用，可直接歸屬於符合資本化條件的資產的購建或者生產的，在符合資本化條件的情況下開始資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。
符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。
借款費用同時滿足下列條件時開始資本化：
1）資產支出已經發生，資產支出包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而以支付現金、轉移非現金資產或者承擔帶息債務形式發生的支出；
2）借款費用已經發生；
3）為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始。
（2）借款費用資本化期間
資本化期間，指從借款費用開始資本化時點到停止資本化時點的期間，借款費用暫停資本化的期間不包括在內。
當購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時，借款費用停止資本化。
當購建或者生產符合資本化條件的資產中部分項目分別完工且可單獨使用時，該部分資產借款費用停止資本化。
購建或者生產的資產的各部分分別完工，但必須等到整體完工後才可使用或可對外銷售的，在該資產整體完工時停止借款費用資本化。
（3）暫停資本化期間北京房開創意港投資有限公司財務報表附註2018年1月1日至2020年6月30日
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符合資本化條件的資產在購建或生產過程中發生的非正常中斷、且中斷時間連續超過3個月的，則借款費用暫停資本化；該項中斷如是所購建或生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用狀態或者可銷售狀態必要的程序，則借款費用繼續資本化。在中斷期間發生的借款費用確認為當期損益，直至資產的購建或者生產活動重新開始後借款費用繼續資本化。
（4）借款費用資本化金額的計算方法
專門借款的利息費用（扣除尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或者進行暫時性投資取得的投資收益）及其輔助費用在所購建或者生產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態前，予以資本化。
根據累計資產支出超過專門借款部分的資產支出加權平均數乘以所佔用一般借款的資本化率，計算確定一般借款應予資本化的利息金額。資本化率根據一般借款加權平均利率計算確定。
借款存在折價或者溢價的，按照實際利率法確定每一會計期間應攤銷的折價或者溢價金額，調整每期利息金額。
14.無形資產
（1）計價方法、使用壽命、減值測試
本公司無形資產包括土地使用權、計算機軟體等，按取得時的實際成本計量，其中：購入的無形資產，按實際支付的價款和相關的其他支出作為實際成本；投資者投入的無形資產，按投資合同或協議約定的價值確定實際成本，但合同或協議約定價值不公允的，按公允價值確定實際成本。
土地使用權從出讓起始日起，按其出讓年限平均攤銷；計算機軟體和其他無形資產按預計使用年限、合同規定的受益年限和法律規定的有效年限三者中最短者分期平均攤銷。攤銷金額按其受益對象計入相關資產成本和當期損益。
對使用壽命有限的無形資產的預計使用壽命及攤銷方法於每年年度終了進行覆核，如發生改變，則作為會計估計變更處理。在每個會計期間對使用壽命不確定的無形資產的預計使用壽命進行覆核，如有證據表明無形資產的使用壽命是有限的，則估計其使用壽命並在預計使用壽命內攤銷。
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15.長期資產減值
本公司在資產負債表日判斷長期資產是否存在可能發生減值的跡象。如果長期資產存在減值跡象的，以單項資產為基礎估計其可收回金額；難以對單項資產的可收回金額進行估計的，以該資產所屬的資產組為基礎確定資產組的可收回金額。
資產可收回金額的估計，根據其公允價值減去處置費用後的淨額與資產預計未來現金流量的現值兩者之間較高者確定。
可收回金額的計量結果表明，長期資產的可收回金額低於其帳面價值的，將長期資產的帳面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為資產減值損失，計入當期損益，同時計提相應的資產減值準備。資產減值損失一經確認，在以後會計期間不得轉回。
資產減值損失確認後，減值資產的折舊或者攤銷費用在未來期間作相應調整，以使該資產在剩餘使用壽命內，系統地分攤調整後的資產帳面價值（扣除預計淨殘值）。
因企業合併所形成的商譽和使用壽命不確定的無形資產，無論是否存在減值跡象，每年都進行減值測試。
在對商譽進行減值測試時，將商譽的帳面價值分攤至預期從企業合併的協同效應中受益的資產組或資產組組合。在對包含商譽的相關資產組或者資產組組合進行減值測試時，如與商譽相關的資產組或者資產組組合存在減值跡象的，先對不包含商譽的資產組或者資產組組合進行減值測試，計算可收回金額，並與相關帳面價值相比較，確認相應的減值損失。再對包含商譽的資產組或者資產組組合進行減值測試，比較這些相關資產組或者資產組組合的帳面價值（包括所分攤的商譽的帳面價值部分）與其可收回金額，如相關資產組或者資產組組合的可收回金額低於其帳面價值的，確認商譽的減值損失。
16.長期待攤費用
長期待攤費用，是指本公司已經發生但應由本期和以後各期負擔的分攤期限在1年以上的各項費用。長期待攤費用在受益期內按直線法分期攤銷。
17.職工薪酬
本公司職工薪酬包括短期薪酬、離職後福利、辭退福利和其他長期福利。
短期薪酬是指本公司在職工提供相關服務的年度報告期間結束後十二個月內需要全部予以支付的職工薪酬，離職後福利和辭退福利除外。本公司在職工提供服務的會計北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
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期間，將應付的短期薪酬確認為負債，並根據職工提供服務的受益對象計入相關資產成
本和費用。
離職後福利是指本公司為獲得職工提供的服務而在職工退休或與企業解除勞動關係後，提供的各種形式的報酬和福利，短期薪酬和辭退福利除外。
本公司的離職後福利計劃全部為設定提存計劃。
離職後福利設定提存計劃主要為參加由各地勞動及社會保障機構組織實施的社會基本養老保險、失業保險等；在職工為本公司提供服務的會計期間，將根據設定提存計劃計算的應繳存金額確認為負債，並計入當期損益或相關資產成本。
本公司按照國家規定的標準定期繳付上述款項後，不再有其他的支付義務。
辭退福利是指本公司在職工勞動合同到期之前解除與職工的勞動關係，或者為鼓勵職工自願接受裁減而給予職工的補償，在本公司不能單方面撤回解除勞動關係計劃或裁減建議時和確認與涉及支付辭退福利的重組相關的成本費用時兩者孰早日，確認因解除與職工的勞動關係給予補償而產生的負債，同時計入當期損益。
本公司向接受內部退休安排的職工提供內退福利。內退福利是指，向未達到國家規定的退休年齡、經本公司管理層批准自願退出工作崗位的職工支付的工資及為其繳納的社會保險費等。本公司自內部退休安排開始之日起至職工達到正常退休年齡止，向內退職工支付內部退養福利。對於內退福利，本公司比照辭退福利進行會計處理，在符合辭退福利相關確認條件時，將自職工停止提供服務日至正常退休日期間擬支付的內退職工工資和繳納的社會保險費等，確認為負債，一次性計入當期損益。內退福利的精算假設變化及福利標準調整引起的差異於發生時計入當期損益。
其他長期職工福利是指除短期薪酬、離職後福利、辭退福利之外的其他所有職工福利。
對符合設定提存計劃條件的其他長期職工福利，在職工為本公司提供服務的會計期間，將應繳存金額確認為負債，並計入當期損益或相關資產成本；除上述情形外的其他長期職工福利，在資產負債表日由使用預期累計福利單位法進行精算，將設定受益計劃產生的福利義務歸屬於職工提供服務的期間，並計入當期損益或相關資產成本。
18.預計負債
（1）預計負債的確認標準北京房開創意港投資有限公司財務報表附註2018年1月1日至2020年6月30日
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與或有事項相關的義務同時滿足下列條件時，本公司確認為預計負債：
該義務是本公司承擔的現時義務；
履行該義務很可能導致經濟利益流出本公司；
該義務的金額能夠可靠地計量。
（2）預計負債的計量方法
本公司預計負債按履行相關現時義務所需的支出的最佳估計數進行初始計量。
本公司在確定最佳估計數時，綜合考慮與或有事項有關的風險、不確定性和貨幣時間價值等因素。對於貨幣時間價值影響重大的，通過對相關未來現金流出進行折現後確定最佳估計數。
最佳估計數分別以下情況處理：
所需支出存在一個連續範圍（或區間），且該範圍內各種結果發生的可能性相同的，則最佳估計數按照該範圍的中間值即上下限金額的平均數確定。
所需支出不存在一個連續範圍（或區間），或雖然存在一個連續範圍但該範圍內各種結果發生的可能性不相同的，如或有事項涉及單個項目的，則最佳估計數按照最可能發生金額確定；如或有事項涉及多個項目的，則最佳估計數按各種可能結果及相關概率計算確定。
本公司清償預計負債所需支出全部或部分預期由第三方補償的，補償金額在基本確定能夠收到時，作為資產單獨確認，確認的補償金額不超過預計負債的帳面價值。
19.收入確認原則和計量方法
本公司在客戶取得相關商品或服務的控制權時，按預期有權收取的對價金額確認收入。
合同中包含兩項或多項履約義務的，本公司在合同開始日，按照各單項履約義務所承諾商品或服務的單獨售價的相對比例，將交易價格分攤至各單項履約義務，按照分攤至各單項履約義務的交易價格計量收入。
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交易價格是本公司因向客戶轉讓商品或服務而預期有權收取的對價金額，不包括代第三方收取的款項。本公司確認的交易價格不超過在相關不確定性消除時累計已確認收入極可能不會發生重大轉回的金額。預期將退還給客戶的款項作為退貨負債，不計入交易價格。
當本公司將商品的控制權轉移給客戶的時間與客戶實際付款的時間不一致時，如果各方以在合同中明確(或者以隱含的方式)約定的付款時間為客戶或本公司就轉讓商品的交易提供了重大融資利益，則合同中即包含了重大融資成分。合同中存在重大融資成分的，本公司按照假定客戶在取得商品或服務控制權時以現金支付的應付金額確定交易價格。該交易價格與合同對價之間的差額，在合同期間內採用實際利率法核算。
滿足下列條件之一時，本公司屬於在某一段時間內履行履約義務，否則，屬於在某一時點履行履約義務：
（1）客戶在本公司履約的同時即取得並消耗本公司履約所帶來的經濟利益；
（2）客戶能夠控制本公司履約過程中在建的商品；
（3）本公司履約過程中所產出的商品具有不可替代用途，且本公司在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項。
對於在某一時段內履行的履約義務，本公司在該段時間內按照履約進度確認收入。履約進度不能合理確定時，本公司已經發生的成本預計能夠得到補償的，按照已經發生的成本金額確認收入，直到履約進度能夠合理確定為止。
對於在某一時點履行的履約義務，本公司在客戶取得相關商品或服務控制權時點確認收入。在判斷客戶是否已取得商品或服務控制權時，本公司會考慮下列跡象：
（1）本公司就該商品或服務享有現時收款權利；
（2）本公司已將該商品的實物轉移給客戶；
（3）本公司已將該商品的法定所有權或所有權上的主要風險和報酬轉移給客戶；
（4）客戶已接受該商品或服務等。
本公司已向客戶轉讓商品或服務而有權收取對價的權利作為合同資產列示，合同資產以預期信用損失為基礎計提減值。本公司擁有的、無條件向客戶收取對價的權利作為北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
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應收款項列示。本公司已收或應收客戶對價而應向客戶轉讓商品或服務的義務作為合同
負債列示。本公司對於同一合同下的合同資產和合同負債以淨額列示。
本公司主營業務為房地產物業銷售，與本公司取得收入的主要活動相關的具體會計政策描述如下：
房地產銷售在房產完工並驗收合格，達到銷售合同約定的交付條件，在客戶取得相關商品或服務控制權時點，確認銷售收入的實現。
20.政府補助
（1）與資產相關的政府補助判斷依據及會計處理方法
與資產相關的政府補助，是指本公司取得的、用於購建或以其他方式形成長期資產的政府補助。與資產相關的政府補助，應當衝減相關資產的帳面價值或確認為遞延收益。確認為遞延收益的，在相關資產使用壽命內按照合理、系統的方法分期計入損益。相關資產在使用壽命結束前被出售、轉讓、報廢或發生毀損的，應當將尚未分配的相關遞延收益餘額轉入資產處置當期的損益。
（2）與收益相關的政府補助判斷依據及會計處理方法
與收益相關的政府補助，是指除與資產相關的政府補助之外的政府補助。與收益相關的政府補助，用於補償企業以後期間的相關費用或損失的，確認為遞延收益，在確認相關費用的期間計入當期損益或衝減相關成本；用於補償企業已發生的相關費用或損失的，取得時直接計入當期損益或衝減相關成本。
對於同時包含與資產相關部分和與收益相關部分的政府補助，應當區分不同部分分別進行會計處理；難以區分的，應當整體歸類為與收益相關的政府補助。
與公司日常活動相關的政府補助，應當按照經濟業務實質，計入其他收益或衝減相關成本費用。與企業日常活動無關的政府補助，應當計入營業外收支。
公司取得政策性優惠貸款貼息的，應當區分財政將貼息資金撥付給貸款銀行和財政將貼息資金直接撥付給企業兩種情況，財政將貼息資金撥付給貸款銀行，由貸款銀行以政策性優惠利率向公司提供貸款的，以實際收到的借款金額作為借款的入帳價值，按照借款本金和該政策性優惠利率計算相關借款費用；財政將貼息資金直接撥付給公司，公司應當將對應的貼息衝減相關借款費用。
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已確認的政府補助需要退回時，初始確認時衝減相關資產帳面價值的，調整資產帳面價值；存在相關遞延收益餘額的，衝減相關遞延收益帳面餘額，超出部分計入當期損益；屬於其他情況的，直接計入當期損益。
21.遞延所得稅資產和遞延所得稅負債
遞延所得稅資產和遞延所得稅負債根據資產和負債的計稅基礎與其帳面價值的差額(暫時性差異)計算確認。在資產負債表日，遞延所得稅資產和遞延所得稅負債，按照預期收回該資產或清償該負債期間的適用稅率計量。
（1） 確認遞延所得稅資產的依據
本公司以很可能取得用來抵扣可抵扣暫時性差異、能夠結轉以後年度的可抵扣虧損和稅款抵減的應納稅所得額為限，確認由可抵扣暫時性差異產生的遞延所得稅資產。但是，同時具有下列特徵的交易中因資產或負債的初始確認所產生的遞延所得稅資產不予確認：1）該交易不是企業合併；2）交易發生時既不影響會計利潤也不影響應納稅所得額或可抵扣虧損。
對於與聯營企業投資相關的可抵扣暫時性差異，同時滿足下列條件的，確認相應的遞延所得稅資產：暫時性差異在可預見的未來很可能轉回，且未來很可能獲得用來抵扣可抵扣暫時性差異的應納稅所得額。
（2） 確認遞延所得稅負債的依據
公司將當期與以前期間應交未交的應納稅暫時性差異確認為遞延所得稅負債。但不包括：
1）商譽的初始確認所形成的暫時性差異；
2）非企業合併形成的交易或事項，且該交易或事項發生時既不影響會計利潤，也不影響應納稅所得額（或可抵扣虧損）所形成的暫時性差異；
3）對於與子公司、聯營企業投資相關的應納稅暫時性差異，該暫時性差異轉回的時間能夠控制並且該暫時性差異在可預見的未來很可能不會轉回。
22.租賃
（1）經營租賃的會計處理方法北京房開創意港投資有限公司財務報表附註2018年1月1日至2020年6月30日
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1）公司租入資產所支付的租賃費，在不扣除免租期的整個租賃期內，按直線法進行分攤，計入當期費用。公司支付的與租賃交易相關的初始直接費用，計入當期費用。
資產出租方承擔了應由公司承擔的與租賃相關的費用時，公司將該部分費用從租金總額中扣除，按扣除後的租金費用在租賃期內分攤，計入當期費用。
2）公司出租資產所收取的租賃費，在不扣除免租期的整個租賃期內，按直線法進行分攤，確認為租賃收入。公司支付的與租賃交易相關的初始直接費用，計入當期費用；如金額較大的，則予以資本化，在整個租賃期間內按照與租賃收入確認相同的基礎分期計入當期收益。
公司承擔了應由承租方承擔的與租賃相關的費用時，公司將該部分費用從租金收入總額中扣除，按扣除後的租金費用在租賃期內分配。
（2） 融資租賃的會計處理方法
1）融資租入資產：公司在承租開始日，將租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產的入帳價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入帳價值，其差額作為未確認的融資費用。融資租入資產的認定依據、計價和折舊方法詳見附註三、11.固定資產。
公司採用實際利率法對未確認的融資費用，在資產租賃期間內攤銷，計入財務費用。
2）融資租出資產：公司在租賃開始日，將應收融資租賃款，未擔保餘值之和與其現值的差額確認為未實現融資收益，在將來收到租金的各期間內確認為租賃收入，公司發生的與出租交易相關的初始直接費用，計入應收融資租賃款的初始計量中，並減少租賃期內確認的收益金額。
23.重要會計政策和會計估計變更
（1）重要會計政策變更
財政部於2019年4月30日發布了《關於修訂印發2019年度一般企業財務報表格式的通知》（財會〔2019〕6號），對一般企業財務報表格式進行了修訂。本公司在資產負債表中，將「應收票據和應收帳款」重分類至新增的「應收票據」和「應收帳款」中；將「應付票據和應付帳款」重分類至新增的「應付票據」和「應付帳款」中。本公司按照相關規定採用追溯調整法，對可比會計期間的比較數據進行相應調整。 「其他應收款」中的「應收利息」僅反映相關金融工具已到期可收取但於資產負債表日尚未收北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
到的利息。基於實際利率法計提的金融工具的利息應包含在相應金融工具的帳面餘額中。
「其他應付款」中的「應付利息」僅反映相關金融工具已到期應支付但於資產負債表日
尚未支付的利息。基於實際利率法計提的金融工具的利息應包含在相應金融工具的帳面
餘額中。
2）財政部於2017年陸續修訂並發布了《企業會計準則第14號——收入》，本公司自2020年1月1日起執行新收入準則。
（2）重要會計估計變更
會計估計變更的內容和原因 審批程序 會計估計變更 備註
開始適用的時點
隨著本公司近年來的業務發展，固定資產規模的本次會計估計變更已
不斷擴大。為了使固定資產的折舊年限與實際使經第八屆董事會第三 本次會計估計變更從
用情況相匹配，更加合理、準確地反映各項固定十五次會議於2018年2018年10月1日起執行
資產為企業提供的經濟利益，本公司對固定資產9月28日審批通過
的折舊會計估計進行變更。
會計估計變更說明：
變更前公司執行的固定資產折舊會計估計：類別 折舊方法 折舊年限（年） 殘值率（%） 年折舊率（%）
房屋及建築物 直線法 30 3 3.23
機器設備 直線法 10 3 9.70
運輸設備 直線法 6 3 16.17
辦公設備 直線法 5 3 19.40
酒店設備 直線法 5 3 19.40
變更後公司執行的固定資產折舊會計估計：類別 折舊方法 折舊年限（年） 殘值率（%） 年折舊率（%）
房屋及建築物 直線法 20-40 5 2.38-4.75
機器設備 直線法 10 3 9.70
運輸設備 直線法 4-6 3 16.17-24.25
辦公及電子設備 直線法 3-5 3 19.40-32.33
酒店設備 直線法 3-5 3 19.40-32.33
其他設備 直線法 3-5 3 19.40-32.33
本公司主要固定資產為辦公設備和電子設備，會計估計變更無較大影響。
（3）本公司2019年（首次）起執行新金融工具準則，調整執行當年2018年12月31日財務報表的相關項目。
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
項目 2019年1月1日 2018年12月31日 調整數
貨幣資金 1,111,171.16 1,111,171.16
應收帳款 190,169.10 190,169.10
預付款項 241,978.07 241,978.07
其他應收款 453,789.28 453,789.28
存貨 4,689,893,878.50 4,689,893,878.50
其他流動資產 32,865,847.90 32,865,847.90
流動資產合計 4,724,756,834.01 4,724,756,834.01
固定資產 99,417.88 99,417.88
無形資產 98,027.29 98,027.29
非流動資產合計 197,445.17 197,445.17
資產總計 4,724,954,279.18 4,724,954,279.18
應付帳款 160,321,358.94 160,321,358.94
應付職工薪酬 2,171,024.21 2,171,024.21
應交稅費 116,851.07 116,851.07
其他應付款 2,692,779,875.08 2,697,249,819.53 -4,469,944.45
一年內到期的非流動負債 1,904,469,944.45 1,900,000,000.00 4,469,944.45
流動負債合計 4,759,859,053.75 4,759,859,053.75
非流動負債合計
負債合計 4,759,859,053.75 4,759,859,053.75
實收資本 10,000,000.00 10,000,000.00
未分配利潤 -44,904,774.57 -44,904,774.57
所有者權益合計 -34,904,774.57 -34,904,774.57
負債和所有者權益總計 4,724,954,279.18 4,724,954,279.18
（4） 2020年（首次）起執行新收入準則，無需調整執行當年年初財務報表相關項目情況。
四、 稅項
1. 主要稅種及稅率稅種 計稅依據 稅率
增值稅（注1） 房產銷售收入 9%
城市維護建設稅 實繳流轉稅稅額 7%
教育費附加 實繳流轉稅稅額 3%
地方教育附加 實繳流轉稅稅額 2%
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
稅種 計稅依據 稅率
企業所得稅 應納稅所得額 25%
土地增值稅（注2） 增值額 30%-60%
注1：根據《關於深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部、稅務總局、海關總署公告2019年第39號文）的規定，本公司自2019年4月1日起發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%和10%稅率的，稅率分別調整為13%、9%。
注2：具備土地增值稅清算條件的項目，按《土地增值稅暫行條例》清算繳納,對不具備土地增值稅清算條件的項目，按《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅字[2006]21號）及各省市的預繳比例進行預繳。
五、 財務報表主要項目注釋
1.貨幣資金項目 2020年6月30日餘額2019年12月31日餘額2018年12月31日餘額
庫存現金
銀行存款 22,075,218.06 1,889,591.12 1,111,171.16
合計 22,075,218.06 1,889,591.12 1,111,171.16
註：報告期公司不存在因抵押、質押或凍結等對使用有限制、以及存放在境外且資金匯回受到限制的款項
2.預付款項
(1)預付款項帳齡
2020年6月30日餘額2019年12月31日餘2018年12月31日餘額
項目 額
金額 比例（%） 金額 比例（%） 金額 比例（%）
1年以內（含1年） 125,896.32 62.02 344,725.40 98.41 241,978.07 100.00
1-2年 72,983.19 35.95 5,568.93 1.59
2-3年 4,124.93 2.03
合計 203,004.44 100.00 350,294.33 100.00 241,978.07 100.00
(2)按欠款方歸集的前五名的預付款項單位名稱 2020年6月 帳齡 佔預付帳款合 壞帳準備
30日餘額 計的比例（%）
貝殼時代（北京）商業管理有限公司 98,596.77 1-2年 48.57
綠城裝飾工程集團有限公司 43,900.12 1-2年 21.63
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
單位名稱 2020年6月 帳齡 佔預付帳款合 壞帳準備
30日餘額 計的比例（%）
北京市自來水集團良泉水業有限公司 19,226.67 1-2年 9.47
楊志伶（房東） 18,450.00 1年以內 9.09
中國聯合網絡通信集團有限公司 13,724.93 1-3年 6.76
合計 193,898.49 95.52 —
續表：
單位名稱 2019年12月 帳齡 佔預付帳款合 壞帳準備
31日餘額 計的比例（%）
綠城裝飾工程集團有限公司 131,700.52 1年以內 37.60
貝殼時代（北京）商業管理有限公司 98,596.77 1年以內 28.15
北京市君合律師事務所 39,307.55 1年以內 11.22
北京市自來水集團良泉水業有限公司 38,306.67 1年以內 10.94
中國聯合網絡通信集團有限公司 15,168.93 0-2年 4.33
合計 323,080.44 92.24 —
續表：
單位名稱 2018年12月 帳齡 佔預付帳款合 壞帳準備
31日餘額 計的比例（%）
北京市自來水集團良泉水業有限公司 71,044.29 1年以內 29.36
北京聖古文化創意投資管理有限公司 53,009.94 1年以內 21.91
中國聯合網絡通信集團有限公司 49,310.52 1年以內 20.38
雲南匯同律師事務所 39,308.15 1年以內 16.24
北京任我行汽車租賃集團有限公司 10,344.82 1年以內 4.28
合計 223,017.72 92.17 —
3.其他應收款項目 2020年6月30日餘額2019年12月31日餘額2018年12月31日餘額
應收利息
應收股利
其他應收款項 1,300,426,582.33 377,321.52 453,789.28
合計 1,300,426,582.33 377,321.52 453,789.28
3.1其他應收款
（1）其他應收款按款項性質分類款項性質 2020年6月30日餘額2019年12月31日餘額 2018年12月31日餘額北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
款項性質 2020年6月30日餘額2019年12月31日餘額 2018年12月31日餘額
往來款 1,300,000,000.00
保證金 61,427.00 61,427.00
押金 28,000.00 28,200.00 34,500.00
代墊款 383,769.02 312,959.62 452,375.79
原值小計 1,300,473,196.02 402,586.62 486,875.79
壞帳準備 46,613.69 25,265.10 33,086.51
合計 1,300,426,582.33 377,321.52 453,789.28
（2）其他應收款壞帳準備計提情況
第一階段 第二階段 第三階段
壞帳準備 未來12個月預 整個存續期預期 整個存續期預期 合計
期信用損失 信用損失(未發生 信用損失(已發生
信用減值) 信用減值)
2020年1月1日餘額 25,265.10 25,265.10
2020年1月1日其他
應收款帳面餘額在本 — — — —
年
--轉入第二階段
--轉入第三階段
--轉回第二階段
--轉回第一階段
本年計提 21,348.59 21,348.59
本年轉回
本年轉銷
本年核銷
其他變動
2020年6月30日餘額 46,613.69 46,613.69
續表：
第一階段 第二階段 第三階段
壞帳準備 未來12個月預 整個存續期預期 整個存續期預期 合計
期信用損失 信用損失(未發生 信用損失(已發生
信用減值) 信用減值)
2019年1月1日餘額 33,086.51 33,086.51
2019年1月1日其他
應收款帳面餘額在本 — — — —
年
--轉入第二階段
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
壞帳準備 第一階段 第二階段 第三階段 合計
--轉入第三階段
--轉回第二階段
--轉回第一階段
本年計提
本年轉回 7,821.41 7,821.41
本年轉銷
本年核銷
其他變動
2019年12月31日餘 25,265.10 25,265.10
額
（3）其他應收款按帳齡列示帳齡 2020年6月30日餘額2019年12月31日餘 2018年12月31日餘
額 額
1年以內（含1年） 1,300,100,548.92 351,275.73 461,170.29
1-2年 348,075.73 26,739.52
2-3年 10,000.00
3-4年 10,000.00 3,278.50
4-5年 10,000.00 7,957.18 12,427.00
5年以上 14,571.37 6,614.19
原值小計 1,300,473,196.02 402,586.62 486,875.79
壞帳準備 46,613.69 25,265.10 33,086.51
帳面價值 1,300,426,582.33 377,321.52 453,789.28
（4）其他應收款壞帳準備情況類別 2019年12月 本年變動金額 2020年6月
31日餘額 計提 收回或轉回 轉銷或核銷 30日餘額
組合計提 25,265.10 21,348.59 46,613.69
合計 25,265.10 21,348.59 46,613.69
續表：
本年變動金額 2019年12
類別 2018年12月31日餘額 計提 收回或轉回 轉銷或核銷 月31日餘
額
組合計提 33,086.51 7,821.41 25,265.10
合計 33,086.51 7,821.41 25,265.10
續表：
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
本年變動金額 2018年12
類別 2018年1月1日餘額 計提 收回或轉回 轉銷或核銷 月31日餘
額
組合計提 39,052.05 -5,965.54 33,086.51
合計 39,052.05 -5,965.54 33,086.51
（5）按欠款方歸集的餘額前五名的其他應收款項
2020年6月30日餘 佔其他應收
單位名稱 額 帳齡 款項合計的 壞帳準備
比例（%）
雲南城投龍瑞房地產開發有限責 1,300,000,000.00 1年以 99.96 -
任公司 內
大唐首邑建築集團有限責任公司 353,951.22 1-2年 0.03 31,152.53
貝殼時代（北京）商業管理有限公 61,427.00 1-2年 0.00 -
司
北京凱爾新時代汽車租賃有限公 15,000.00 1-2年 0.00 -
司
北京環宇昌盛投資有限公司 10,000.00 4-5年 -
合計 1,300,440,378.22 — 99.99 31,152.53
續表：
2019年12月31日 佔其他應收
單位名稱 餘額 帳齡 款項合計的 壞帳準備
比例（%）
大唐首邑建築集團有限責任公司 269,099.47 1年以 66.84 13,454.97
內
貝殼時代（北京）商業管理有限公 61,427.00 1年以 15.26
司 內
中航天建設工程有限公司 26,739.52 1-2年 6.64 2,673.95
北京凱爾新時代汽車租賃有限公 15,000.00 3-4年 3.73
司
北京環宇昌盛投資有限公司 10,000.00 1年以 2.48
內
合計 382,265.99 — 94.95 16,128.92
續表：
2018年12月31日 佔其他應收
單位名稱 餘額 帳齡 款項合計的 壞帳準備
比例（%）
北京龍建集團有限公司 267,061.77 1年以 54.85 13,353.09
內
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
2018年12月31日 佔其他應收
單位名稱 餘額 帳齡 款項合計的 壞帳準備
比例（%）
大唐首邑建築集團有限責任公司 98,529.62 1年以 20.24 4,926.48
內
中航天建設工程有限公司 71,078.90 1年以 14.60 3,553.95
內
北京任我行汽車租賃集團有限公 20,000.00 1年以 4.11
司 內
北京環宇昌盛投資有限公司 10,000.00 2-3年 2.05
合計 466,670.29 — 95.85 21,833.51
4.存貨
(1)存貨分類項目 2020年6月30日餘額
帳面餘額 存貨跌價準備 帳面價值
開發成本 5,368,075,782.28 5,368,075,782.28
周轉材料 2,899.99 2,899.99
合計 5,368,078,682.27 5,368,078,682.27
續表：
項目 2019年12月31日餘額
帳面餘額 存貨跌價準備 帳面價值
開發成本 5,125,551,049.62 5,125,551,049.62
周轉材料 2,899.99 2,899.99
合計 5,125,553,949.61 5,125,553,949.61
續表：
項目 2018年12月31日餘額
帳面餘額 存貨跌價準備 帳面價值
開發成本 4,689,891,005.99 4,689,891,005.99
周轉材料 2,872.51 2,872.51
合計 4,689,893,878.50 4,689,893,878.50
(2)存貨餘額中含有借款費用資本化金額的說明北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
2019年12月31日 本期減少 2020年6月30日
存貨項目名稱 餘額 本期增加 出售 其他 餘額
減少 減少
時光匯 1,801,744,655.02 226,867,897.51 2,028,612,552.53
合計 1,801,744,655.02 226,867,897.51 2,028,612,552.53
續表：
2018年12月31日 本期減少 2019年12月31日
存貨項目名稱 餘額 本期增加 出售 其他 餘額
減少 減少
時光匯 1,412,021,174.53 389,723,480.49 1,801,744,655.02
合計 1,412,021,174.53 389,723,480.49 1,801,744,655.02
續表：
2018年1月1日餘 本期減少 2018年12月31日
存貨項目名稱 額 本期增加 出售 其他 餘額
減少 減少
時光匯 1,128,775,414.92 283,245,759.61 1,412,021,174.53
合計 1,128,775,414.92 283,245,759.61 1,412,021,174.53
(3)開發成本明細項目名稱 開工時間 預計竣工時間2020年6月30日餘額2019年12月31日餘額2018年12月31日餘額
時光匯 2016年 2020年 5,368,075,782.28 5,125,551,049.62 4,689,891,005.99
合計 5,368,075,782.28 5,125,551,049.62 4,689,891,005.99
5.其他流動資產項目 2020年6月30日 2019年12月31日 2018年12月31日
餘額 餘額 餘額
待抵扣增值稅進項稅 39,023,281.03 37,724,942.07 32,865,847.90
額
合計 39,023,281.03 37,724,942.07 32,865,847.90
6.固定資產項目 2020年6月30日 2019年12月31日 2018年12月31日
帳面價值 帳面價值 帳面價值
固定資產 34,858.50 30,954.83 99,417.88
固定資產清理
合計 34,858.50 30,954.83 99,417.88
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
6.1固定資產項目 電子設備 辦公設備 合計
一、帳面原值
1.2019年12月31日餘額 439,291.50 29,939.50 469,231.00
2.本年增加金額 13,623.90
3.本年減少金額
（1）處置或報廢
4.2020年6月30日餘額 452,915.40 29,939.50 482,854.90
二、累計折舊
1.2019年12月31日餘額 408,818.76 29,457.41 438,276.17
2.本年增加金額 9,238.14 482.09 9,720.23
（1）計提 9,238.14 482.09 9,720.23
3.本年減少金額
（1）處置或報廢
4.2020年6月30日餘額 418,056.90 29,939.50 447,996.40
三、減值準備
1.2019年12月31日餘額
2.本年增加金額
3.本年減少金額
4.2020年6月30日餘額
四、帳面價值
1.2020年6月30日帳面價值 34,858.50 34,858.50
2.2019年12月31日帳面價值 30,472.74 482.09 30,954.83
續表：
項目 電子設備 辦公設備 合計
一、帳面原值
1.2018年12月31日餘額 453,291.50 62,606.50 515,898.00
2.本年增加金額
3.本年減少金額 14,000.00 32,667.00 46,667.00
（1）處置或報廢 14,000.00 32,667.00 46,667.00
4.2019年12月31日餘額 439,291.50 29,939.50 469,231.00
二、累計折舊
1.2018年12月31日餘額 367,460.64 49,019.48 416,480.12
2.本年增加金額 54,938.11 9,051.42 63,989.53
（1）計提 54,938.11 9,051.42 63,989.53
3.本年減少金額 13,579.99 28,613.49 42,193.48
（1）處置或報廢 13,579.99 28,613.49 42,193.48
4.2019年12月31日餘額 408,818.76 29,457.41 438,276.17
三、減值準備
1.2018年12月31日餘額
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
項目 電子設備 辦公設備 合計
2.本年增加金額
3.本年減少金額
4.2019年12月31日餘額
四、帳面價值
1.2019年12月31日帳面價值 30,472.74 482.09 30,954.83
2.2018年12月31日帳面價值 85,830.86 13,587.02 99,417.88
續表：
項目 電子設備 辦公設備 合計
一、帳面原值
1.2018年1月1日餘額 457,191.50 58,706.50 515,898.00
2.2018年增加金額
3.2018年減少金額
（1）處置或報廢
4.2018年12月31日餘額 457,191.50 58,706.50 515,898.00
二、累計折舊
1.2018年1月1日餘額 297,765.29 37,534.47 335,299.76
2.2018年增加金額 70,589.73 10,590.63 81,180.36
（1）計提 70,589.73 10,590.63 81,180.36
3.2018年減少金額
（1）處置或報廢
4.2018年12月31日餘額 368,355.02 48,125.10 416,480.12
三、減值準備
1.2018年1月1日餘額
2.2018年增加金額
3.2018年減少金額
4.2018年12月31日餘額
四、帳面價值
1.2018年12月31日帳面價值 88,836.48 10,581.40 99,417.88
2.2018年1月1日帳面價值 159,426.21 21,172.03 180,598.24
7.無形資產項目 軟體 合計
一、帳面原值
1.2019年12月31日餘額 203,205.50 203,205.50
2.本年增加金額
3.本年減少金額
4.2020年6月30日餘額 203,205.50 203,205.50
二、累計攤銷
1.2019年12月31日餘額 149,514.97 149,514.97
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
項目 軟體 合計
2.本年增加金額 16,137.76 16,137.76
（1）計提 16,137.76 16,137.76
3.本年減少金額
4.2020年6月30日餘額 165,652.73 165,652.73
三、減值準備
1.2019年12月31日餘額
2.本年增加金額
3.本年減少金額
4.2020年6月30日餘額
四、帳面價值
1.2020年6月30日帳面價值 37,552.77 37,552.77
2.2019年12月31日帳面價值 53,690.53 53,690.53
續表：
項目 軟體 合計
一、帳面原值
1.2018年12月31日餘額 203,205.50 203,205.50
2.本年增加金額
3.本年減少金額
4.2019年12月31日餘額 203,205.50 203,205.50
二、累計攤銷
1.2018年12月31日餘額 105,178.21 105,178.21
2.本年增加金額 44,336.76 44,336.76
（1）計提 44,336.76 44,336.76
3.本年減少金額
4.2019年12月31日餘額 149,514.97 149,514.97
三、減值準備
1.2018年12月31日餘額
2.本年增加金額
3.本年減少金額
4.2019年12月31日餘額
四、帳面價值
1.2019年12月31日帳面價值 53,690.53 53,690.53
2.2018年12月31日帳面價值 98,027.29 98,027.29
續表：
項目 軟體 合計
一、帳面原值
1.2018年1月1日餘額 128,800.00 128,800.00
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
項目 軟體 合計
2.2018年增加金額 74,405.50 74,405.50
3.2018年減少金額
4.2018年12月31日餘額 203,205.50 203,205.50
二、累計攤銷
1.2018年1月1日餘額 77,351.47 77,351.47
2.2018年增加金額 27,826.74 27,826.74
（1）計提 27,826.74 27,826.74
3.2018年減少金額
4.2018年12月31日餘額 105,178.21 105,178.21
三、減值準備
1.2018年1月1日餘額
2.2018年增加金額
3.2018年減少金額
4.2018年12月31日餘額
四、帳面價值
1.2018年12月31日帳面價值 98,027.29 98,027.29
2.2018年1月1日帳面價值 51,448.53 51,448.53
8.應付帳款
(1)應付帳款列示項目 2020年6月30日2019年12月31日 2018年12月31日
餘額 餘額 餘額
應付工程款 142,197,255.36 141,972,012.56 159,628,608.27
應付物業管理相關費用 473,475.73 473,475.73 473,475.73
其他 928,287.61 185,805.00 50,000.00
關聯方應付款項 169,274.94 169,274.94 169,274.94
合計 143,768,293.64 142,800,568.23 160,321,358.94
(2)帳齡超過1年的重要應付帳款單位名稱 2020年6月30日餘額 未償還或結轉的原因
大唐首邑建築集團有限責任公司 74,881,562.84 尚未達到結算條件
中航天建設工程有限公司 55,380,701.42 尚未達到結算條件
北京龍建集團有限公司 11,709,748.30 尚未達到結算條件
合計 141,972,012.56 —
續表：
單位名稱 2019年12月31日餘額 未償還或結轉的原因
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
單位名稱 2019年12月31日餘額 未償還或結轉的原因
大唐首邑建築集團有限責任公司 38,330,523.80 尚未達到結算條件
中航天建設工程有限公司 27,635,524.79 尚未達到結算條件
北京龍建集團有限公司 11,709,748.30 尚未達到結算條件
合計 77,675,796.89 —
續表：
單位名稱 2018年12月31日餘額 未償還或結轉的原因
北京城建安裝集團有限公司 48,476.74 尚未達到結算條件
北京華鼎博科技有限公司 19,333.15 尚未達到結算條件
北京環宇昌盛投資有限公司 12,000.00 尚未達到結算條件
合計 79,809.89 —
9.應付職工薪酬
(1)應付職工薪酬分類項目 2019年12月 本年增加 本年減少 2020年6月30
31日餘額 日餘額
短期薪酬 131,878.31 3,757,050.98 3,816,581.10 72,348.19
離職後福利-設定提存計劃 65,090.13 78,946.35 144,036.48
辭退福利
合計 196,968.44 3,835,997.33 3,960,617.58 72,348.19
續表：
項目 2018年12月 本年增加 本年減少 2019年12月
31日餘額 31日餘額
短期薪酬 2,111,634.29 8,042,153.74 10,021,909.72 131,878.31
離職後福利-設定提存計劃 59,389.92 899,144.46 893,444.25 65,090.13
辭退福利 83,211.50 83,211.50
合計 2,171,024.21 9,024,509.70 10,998,565.47 196,968.44
續表：
項目 2018年1月1 本年增加 本年減少 2018年12月
日餘額 31日餘額
短期薪酬 1,409,302.70 8,822,137.54 8,119,805.95 2,111,634.29
離職後福利-設定提存計劃 12,815.04 516,677.34 470,102.46 59,389.92
辭退福利
合計 1,422,117.74 9,338,814.88 8,589,908.41 2,171,024.21
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
(2)短期薪酬項目 2019年12月 本年增加 本年減少 2020年6月30
31日餘額 日餘額
工資、獎金、津貼和補貼 3,056,033.36 3,056,033.36
職工福利費 146,874.23 146,874.23
社會保險費 44,104.19 161,241.09 184,068.01 21,277.27
其中：醫療保險費 39,402.20 183,810.03 203,905.16 19,307.07
工傷保險費 1,549.77 1,797.22 3,346.99
生育保險費 3,152.22 13,781.22 14,963.24 1,970.20
其他
住房公積金 303,684.00 303,684.00
工會經費和職工教育經費 87,774.12 51,070.92 87,774.12 51,070.92
合計 131,878.31 3,757,050.98 3,816,581.10 72,348.19
續表：
項目 2018年12月 本年增加 本年減少 2019年12月
31日餘額 31日餘額
工資、獎金、津貼和補貼2,078,040.00 6,388,439.18 8,466,479.18
職工福利費 377,940.31 377,940.31
社會保險費 33,594.29 576,882.13 566,372.23 44,104.19
其中：醫療保險費 29,994.90 516,369.60 506,962.30 39,402.20
工傷保險費 1,199.78 20,263.73 19,913.74 1,549.77
生育保險費 2,399.61 40,248.80 39,496.19 3,152.22
其他
住房公積金 611,118.00 611,118.00
工會經費和職工教育經費 87,774.12 87,774.12
合計 2,111,634.29 8,042,153.74 10,021,909.72 131,878.31
續表：
項目 2018年1月1 本年增加 本年減少 2018年12月31
日餘額 日餘額
工資、獎金、津貼和補貼1,388,987.93 7,593,867.91 6,904,815.84 2,078,040.00
職工福利費 428,555.36 428,555.36
社會保險費 13,086.77 310,817.27 290,309.75 33,594.29
其中：醫療保險費 9,710.40 280,612.34 260,327.84 29,994.90
工傷保險費 2,599.58 9,736.34 11,136.14 1,199.78
生育保險費 776.79 20,468.59 18,845.77 2,399.61
其他
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
項目 2018年1月1 本年增加 本年減少 2018年12月31
日餘額 日餘額
住房公積金 7,228.00 488,897.00 496,125.00
工會經費和職工教育經費
合計 1,409,302.70 8,822,137.54 8,119,805.95 2,111,634.29
(3)設定提存計劃項目 2019年12月31 本年增加 本年減少 2020年6月30日
日餘額 餘額
基本養老保險 61,990.56 75,186.96 137,177.52
失業保險費 3,099.57 3,759.39 6,858.96
合計 65,090.13 78,946.35 144,036.48
續表：
項目 2018年12月31 本年增加 本年減少 2019年12月31日
日餘額 餘額
基本養老保險 56,990.31 859,016.14 854,015.89 61,990.56
失業保險費 2,399.61 40,128.32 39,428.36 3,099.57
合計 59,389.92 899,144.46 893,444.25 65,090.13
續表：
項目 2018年1月1日 本年增加 本年減少 2018年12月31日
餘額 餘額
基本養老保險 12,297.18 496,359.07 451,665.94 56,990.31
失業保險費 517.86 20,318.27 18,436.52 2,399.61
合計 12,815.04 516,677.34 470,102.46 59,389.92
10.應交稅費項目 2020年6月30日 2019年12月31日 2018年12月31日
餘額 餘額 餘額
個人所得稅 30,676.60 47,618.00 29,566.25
印花稅 39.30
環境保護稅 87,245.51 87,245.51 87,245.52
合計 117,922.11 134,863.51 116,851.07
11.其他應付款項目 2020年6月30日 2019年12月31日 2018年12月31日
餘額 餘額 餘額
應付利息 4,469,944.45
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
項目 2020年6月30日 2019年12月31日 2018年12月31日
餘額 餘額 餘額
應付股利
其他應付款項 2,935,847,380.53 5,087,090,974.56 2,692,779,875.08
合計 2,935,847,380.53 5,087,090,974.56 2,697,249,819.53
11.1其他應付款項
（1）應付利息項目 2020年6月30日 2019年12月31日 2018年12月31日
餘額 餘額 餘額
分期付息到期還本的 4,469,944.45
長期借款應付利息
合計 4,469,944.45
（2）其他應付款項按款項性質分類款項性質 2020年6月30日 2019年12月31日 2018年12月31日
餘額 餘額 餘額
關聯方往來 2,585,962,013.79 4,736,931,961.38 2,342,086,613.41
往來款（非關聯方） 349,822,401.02 349,822,401.02 350,040,873.63
代收代付款項 37,967.39 37,967.39 112,947.69
保證金及押金 24,998.33 298,644.77 539,440.35
合計 2,935,847,380.53 5,087,090,974.56 2,692,779,875.08
（3）帳齡超過1年的重要其他應付款項單位名稱 2020年6月30日餘額 未償還原因
雲南城投置業股份有限公司 822,247,588.07 未到償付期
北京創意港商務服務有限公司 349,822,401.02 未到償付期
北京房開鼎盛投資有限公司 203,250,787.00 未到償付期
雲南城投龍江房地產開發有限公司 22,851,920.29 未到償付期
合計 1,398,172,696.38 —
續表：
單位名稱 2019年12月31日餘額 未償還原因
雲南城投置業股份有限公司 1,077,517,027.50 未到償付期
北京創意港商務服務有限公司 349,822,401.02 未到償付期
北京房開鼎盛投資有限公司 213,571,475.43 未到償付期
雲南城投龍江房地產開發有限公司 20,869,334.16 未到償付期
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
單位名稱 2019年12月31日餘額 未償還原因
合計 1,661,780,238.11
續表：
單位名稱 2018年12月31日餘額 未償還原因
北京創意港商務服務有限公司 349,822,401.02 未到償付期
北京房開鼎盛投資有限公司 197,617,364.19 未到償付期
北京城建安裝集團有限公司 192,270.00 未到償付期
北京中建聯藝建築裝飾有限公司 20,961.85 未到償付期
北京金易格新能源科技發展有限公 5,240.76 未到償付期
司通州分公司
合計 547,658,237.82
12.一年內到期的非流動負債借款類別 2020年6月30日餘額 2019年12月31日餘額 2018年12月31日餘額
抵押借款 1,900,000,000.00
合計 1,900,000,000.00
註：2019年已歸還渤海銀行北京分行抵押借款1,900,000,000.00元。
13.長期借款借款類別 2020年6月30日餘額 2019年12月31日餘額2018年12月31日餘額
抵押借款 3,709,592,643.61
加：應付利息 8,155,790.19
合計 3,717,748,433.80 —
（1）抵押借款
貸款銀行 借款金額 重分類至一年內到 借款起始日 借款終止日
期的非流動負債
1,798,000,000.00 2020-6-5 2026-6-5
國壽雲城（嘉興）健康養老產 609,250,000.00 2020-6-15 2026-6-15
業投資合夥企業（有限合夥） 1,302,342,643.61 2020-6-24 2026-6-24
合計 3,717,748,433.80 8,155,790.19 — —
註：本公司委託廣發銀行股份有限公司昆明分行向國壽雲城(嘉興)健康養老產業投資合夥企業(有限合夥)貸款4,000,000,000.00元，借款利率為8%；借款期限自2020年2月14日至2026年2月14日（以首次實際借款日起算）；以（2016）房山區不動北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
產權第0000002號及其地上在建工程作為抵押物，總評估價值為550,178.41萬元。且
雲南城投置業股份有限公司承擔90%連帶責任保證擔保，保證期間為主合同期限屆滿之
日後2年；截至2020年6月30日，公司共收到長期借款3,709,592,643.61元。
14.實收資本項目 2019年12月31 本期變動增減（+、-） 2020年6月30
日餘額 本期增加 本期減少 日餘額
雲南城投置業股 9,000,000.00 9,000,000.00
份有限公司
北京房開鼎盛投 1,000,000.00 1,000,000.00
資有限公司
合計 10,000,000.00 10,000,000.00
續表：
項目 2018年12月31 本期變動增減（+、-） 2019年12月31
日餘額 本期增加 本期減少 日餘額
雲南城投置業股 9,000,000.00 9,000,000.00
份有限公司
北京房開鼎盛投 1,000,000.00 1,000,000.00
資有限公司
合計 10,000,000.00 10,000,000.00
續表：
項目 2018年1月1 本期變動增減（+、-） 2018年12月31
日餘額 本期增加 本期減少 日餘額
雲南城投置業股 9,000,000.00 9,000,000.00
份有限公司
北京房開鼎盛投 1,000,000.00 1,000,000.00
資有限公司
合計 10,000,000.00 10,000,000.00
15.未分配利潤
項目 2020年1-6月 2019年 2018年
上年期末餘額 -74,242,630.73 -44,904,774.57 -36,012,040.97
本年期初餘額 -74,242,630.73 -44,904,774.57 -36,012,040.97
加：本年歸屬於母公司所有者的淨利潤 -3,432,568.14 -29,337,856.16 -8,892,733.60
本年期末餘額 -77,675,198.87 -74,242,630.73 -44,904,774.57
16.稅金及附加北京房開創意港投資有限公司財務報表附註2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
項目 2020年1-6月發生額 2019年發生額 2018年發生額
土地使用稅 34,954.13 69,908.26 69,908.26
印花稅 671.20 4,604.40 66,578.50
環保稅 107,021.18 523,618.52 301,287.86
其他 11,107.36
合計 142,646.51 598,131.18 448,881.98
17.銷售費用項目 2020年1-6月發生額 2019年發生額 2018年發生額
職工薪酬 350,791.25 639,766.01 1,009,610.68
廣告及業務宣傳費 141,509.43 209,099.43 535,140.93
折舊費 6,200.17 14,133.24 8,972.09
租賃及物業管理費 319,386.60 1,026,086.62 701,106.91
辦公費 7,876.38 83,731.44 63,104.43
其他 65,279.54 17,916.93
合計 825,763.83 2,038,096.28 2,335,851.97
18.管理費用項目 2020年1-6月發生額 2019年發生額 2018年發生額
職工薪酬 1,661,687.26 4,131,113.49 4,678,537.01
折舊費 3,231.14 38,425.45 58,556.66
中介機構服務費 410,345.29 153,774.18 132,905.68
辦公費 4,522.92 54,579.57 60,548.73
業務招待費 1,432.00 115,290.11 254,423.86
租賃費 325,098.48 333,899.01 405,454.67
差旅費 138,495.09 273,562.00
車輛費用 27,019.27 118,005.98 57,456.76
信息系統維護費 12,030.19 16,594.15 18,992.26
會議費 1,465.05 11,032.38
其他零星費用合計 12,117.71 293,065.72 87,595.54
合計 2,457,484.26 5,394,707.80 6,039,065.55
19.財務費用項目 2020年1-6月發生額 2019年發生額 2018年發生額
減：利息收入 3,588.19 26,316.78 461,412.03
加：匯兌損失
其他支出 2,885.50 4,256.51 1,302.77
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
項目 2020年1-6月發生額 2019年發生額 2018年發生額
合計 -702.69 -22,060.27 -460,109.26
20.資產減值損失項目 2020年1-6月發生額 2019年發生額 2018年發生額
壞帳損失 -4,043.36
合計 -4,043.36
21.信用減值損失項目 2020年1-6月發生額 2019年發生額 2018年發生額
壞帳損失 -21,348.59 17,830.31
合計 -21,348.59 17,830.31
22.其他收益項目 2020年1-6月 2019年度 2018年度
個稅手續費 13,972.36
合計 13,972.36
23.營業外支出項目 2020年1-6月發生額 2019年發生額 2018年發生額
非流動資產報廢損失 4,403.52
罰款支出 525,000.00
其他（售樓部拆除） 21,342,407.96
合計 21,346,811.48 525,000.00
24.現金流量表
(1)收到/支付的其他與經營/投資/籌資活動有關的現金
1)收到的其他與經營活動有關的現金項目 2020年1-6月發生額 2019年發生額 2018年發生額
利息收入 3,588.19 26,316.78 461,412.03
營業外收入
往來款 2,061,790,000.00 98,554,364.28
其他 193,966.54 4,255,356.81 960,354.09
合計 197,554.73 2,066,071,673.59 99,976,130.40
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
2)支付的其他與經營活動有關的現金項目 2020年1-6月發生額 2019年發生額 2018年發生額
往來款 3,664,081,666.02 391,930.12
管理費用支出 743,473.47 2,414,313.93 1,301,971.88
銷售費用支出 4,110.00 574,728.49 1,317,269.20
營業外支出 525,000.00
支付的各類暫收款 83,000.00
支付的備用金 8,000.00
銀行手續費 2,885.50 4,381.03 1,302.77
其他 154,898.27 82,295.19
合計 3,664,987,033.26 3,166,718.64 3,537,473.97
(2)現金流量表補充資料
項目 2020年1-6月 2019年發生額 2018年發生額
發生額
1.將淨利潤調節為經營活動現金流
量：
淨利潤 -3,432,568.14 -29,337,856.16 -8,892,733.60
加：資產減值準備 4,043.36
信用資產減值損失 21,348.59 -17,830.31
固定資產折舊、油氣資產折 9,720.23 63,989.53 81,180.36
耗、生產性生物資產折舊
無形資產攤銷 16,137.76 44,336.76 27,826.74
長期待攤費用攤銷
處置固定資產、無形資產和其
他長期資產的損失（收益以「-」
填列）
固定資產報廢損失（收益以 4,403.52
「-」填列）
公允價值變動損益（收益以
「-」填列）
財務費用（收益以「-」填列）
投資損失（收益以「-」填列）
遞延所得稅資產的減少（增加
以「-」填列）
遞延所得稅負債的增加（減少
以「-」填列）
存貨的減少（增加以「-」填 -15,656,835.15 -45,911,325.52 -102,831,192.25
列）
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
項目 2020年1-6月 2019年發生額 2018年發生額
發生額
經營性應收項目的減少（增加-1,301,200,309.88 -4,682,943.26 2,987,799,933.98
以「-」填列）
經營性應付項目的增加（減少-2,363,548,726.19 2,042,428,908.73 -2,913,316,250.88
以「-」填列）
其他
經營活動產生的現金流量淨額 -3,683,791,232.78 1,962,591,683.29 -37,127,192.29
2.不涉及現金收支的重大投資和籌
資活動：
債務轉為資本
一年內到期的可轉換公司債券
融資租入固定資產
3.現金及現金等價物淨變動情況：
現金的期末餘額 22,075,218.06 1,889,591.12 1,111,171.16
減：現金的期初餘額 1,889,591.12 1,111,171.16 1,007,779,713.39
加：現金等價物的期末餘額
減：現金等價物的期初餘額
現金及現金等價物淨增加額 20,185,626.94 778,419.96 -1,006,668,542.23
(3)現金和現金等價物項目 2020年6月30日 2019年12月31日 2018年12月31日
現金 22,075,218.06 1,889,591.12 1,111,171.16
其中：庫存現金
可隨時用於支付的 22,075,218.06 1,889,591.12 1,111,171.16
銀行存款
現金和現金等價物餘額 22,075,218.06 1,889,591.12 1,111,171.16
25.所有權和使用權受到限制的資產項目 2020年6月30日 2019年12月31 2018年12月31日 受限原因
帳面價值 日帳面價值 帳面價值
存貨 5,368,075,782.28 4,689,893,878.50 抵押借款
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
註：詳細信息見本附註「五.13長期借款附註」。
六、 關聯方及關聯交易
（一）關聯方關係
1.控股股東及最終控制方
（1）控股股東及最終控制方
註冊資本 對本公司 對本公司
控股股東及最終控制方名稱 註冊地 業務性質 （萬元） 的持股比 的表決權
例(%) 比例(%)
雲南城投置業股份有限公司 雲南昆明 房地產開發160,568.69 90.00 90.00
與經營
本公司實際控制人為雲南省城市建設投資集團有限公司。
（2）控股股東的註冊資本及其變化控股股東 2020年6月30日 2018年12月31 2020年6月30日
餘額（萬元） 日餘額（萬元） 餘額（萬元）
雲南城投置業股份有限公司 （萬16元0,）568.69 160,568.69 （萬16元0,5）68.69
（3）控股股東的所持股份或權益及其變化
持股金額（萬元） 持股比例（%）
控股股東 2020年 2019年12 2018年12 2020年6 2019年12 2018年12
6月30 月31日 月31日 月30日 月31日 月31日
日
雲南城投置
業股份有限 900.00 900.00 900.00 90．00 90.00 90.00
公司
2.其他關聯方其他關聯方名稱 其他關聯方與本公司的關係雲南城投龍瑞房地產開發有限責任公司 受同一控股股東控制
雲南城投物業服務有限公司 受同一控股股東控制
雲南城投置地有限公司 受同一控股股東控制
雲南城投龍江房地產開發有限公司 受同一控股股東控制
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
其他關聯方名稱 其他關聯方與本公司的關係
北京房開鼎盛投資有限公司 本公司股東
（二）關聯交易1. 採購商品/接受服務
關聯方 關聯交易內容 2020年1-6月 2019年 2018年
雲南城投物業服務有 物業服務 319,386.60 798,466.50 -
限公司
2. 關聯方資金拆借
關聯方名稱 截止2020年6月 截止2019年12月 截止2018年12月
30日本息餘額 31日本息餘額 31日本息餘額
拆入
雲南城投置業股份有限公司 2,348,790,473.38 4,479,497,588.07 2,107,645,803.82
國壽雲城（嘉興）健康養老產 3,717,748,433.80
業投資合夥企業（有限合夥）
北京房開鼎盛投資有限公司 213,261,233.09 234,582,453.02 213,571,475.43
雲南城投龍江房地產開發有 23,910,307.32 22,851,920.29 20,869,334.16
限公司
拆入合計 6,303,710,447.59 4,736,931,961.38 2,342,086,613.41
（三）關聯方擔保
1.本公司作為被擔保方
單位名稱 關聯方關係 本期擔保額 上期擔保額
雲南城投置業股份有限公司 母子公司 3,717,748,433.80
（四）關聯方往來餘額
1. 應收項目
項目名稱 關聯方 2020年6月30日 2019年12月31日 2018年12月31日
餘額 餘額 餘額
其他應收款 雲南城投龍瑞房地產開發 1,300,000,000.00
有限責任公司
2.應付項目
項目名稱 關聯方 2020年6月30日餘 2019年12月31日 2018年12月31日
額 餘額 餘額
應付帳款 雲南城投物業服務有限公司 169,274.94 169,274.94 169,274.94
北京房開創意港投資有限公司財務報表附註
2018年1月1日至2020年6月30日
（本財務報表附註除特別註明外，均以人民幣元列示）
項目名稱 關聯方 2020年6月30日餘 2019年12月31日 2018年12月31日
額 餘額 餘額
雲南城投置業股份有限公司 2,348,790,473.38 4,479,497,588.07 2,107,645,803.82
其他應付款 雲南城投龍江房地產開發有限公 23,910,307.32 22,851,920.29 20,869,334.16
司
北京房開鼎盛投資有限公司 213,261,233.09 234,582,453.02 213,571,475.43
七、 或有事項
截至2020年6月30日止，本公司無需要說明的重大或有事項。
八、 資產負債表日後事項
截止本報告批准報出日，本公司無需說明的資產負債表日後事項。
九、 其他重要事項
本公司無應披露的其他事項。
十、 財務報告批准
本財務報告於2020年11月25日由本公司批准報出。
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