鹹寧市城市建設投資開發有限公司:19鹹寧債:2019年鹹寧市城市建設...

鹹寧市城市建設投資開發有限公司:19鹹寧債：2019年鹹寧市城市建設投資開發有限公司城市停車場建設專項債券募集說明書

時間：2019年10月18日 09:45:39&nbsp中財網

原標題:鹹寧市城市建設投資開發有限公司:

19鹹寧債

：2019年鹹寧市城市建設投資開發有限公司城市停車場建設專項債券募集說明書

聲明及提示

一、發行人董事會聲明

發行人董事會已批准本期債券募集說明書，發行人全體董事承諾

其中不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並對其真實性、準確

性、完整性承擔個別和連帶的法律責任。發行人不承擔政府融資職能，

發行本期企業債券不涉及新增地方政府債務。

二、發行人負責人和主管會計工作負責人、會計機構負責人聲明

發行人負責人和主管會計工作的負責人、會計部門負責人保證本

期債券募集說明書中財務報告真實、準確、完整。

三、主承銷商勤勉盡責聲明

主承銷商根據《中華人民共和國證券法》、《企業債券管理條例》

及其他相關法律法規的有關規定，遵循勤勉盡責、誠實信用的原則，

獨立地對發行人進行了盡職調查，對本期債券募集說明書進行了核

查，確認其中不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並對其真實

性、準確性和完整性承擔相應的法律責任。

四、律師事務所及律師聲明

湖北佳成律師事務所及經辦律師保證由湖北佳成律師事務所同

意發行人在募集說明書中引用的法律意見書的內容已經該所審閱，確

認募集說明書不致因上述內容出現虛假記載、誤導性陳述及重大遺漏

引致的法律風險，並對其真實性、準確性和完整性承擔相應的法律責

任。

五、投資提示

2

凡欲認購本期債券的投資者，請認真閱讀本募集說明書及其有關

的信息披露文件，並進行獨立投資判斷。主管部門對本期債券發行所

作出的任何決定，均不表明其對債券風險作出實質性判斷。

凡認購、受讓並持有本期債券的投資者，均視同自願接受本期債

券募集說明書對本期債券各項權利義務的約定。

債券依法發行後，發行人經營變化引致的投資風險，由投資者自

行負責。

六、其他重大事項或風險提示

投資者在評價本期債券時，應認真考慮在募集說明書中列明的各

種風險。除發行人和主承銷商外，發行人沒有委託或授權任何其他人

或實體提供未在本募集說明書中列明的信息和對本募集說明書作任

何說明。

投資者若對本募集說明書存在任何疑問，應諮詢自己的證券經紀

人、律師、專業會計師或其他專業顧問。

七、本期債券基本要素

（一）債券名稱：

2019年鹹寧市城市建設投資開發有限公司城

市停車場建設專項債券（簡稱

「19鹹寧城投專項債

」）

（二）發行總額：人民幣

12億元。

（三）債券期限：本期債券為

7年期固定利率債券，附本金提前

償還條款，在債券存續期的第

3、4、5、6、7年末逐年分別按照債券

發行總額

20%、20%、20%、20%、20%的比例償還債券本金。

（四）債券利率：本期債券為固定利率債券，票面利率根據

Shibor

3

基準利率加上基本利差確定，並在債券存續期內保持不變。基準利率

為發行公告日前

5個工作日全國銀行間同業拆借中心在

上海銀行

間同

業拆放利率網（

www.shibor.org）上公布的一年期

Shibor利率的算術平

均數（基準利率四捨五入保留兩位小數）。本期債券的最終票面利率

將根據簿記建檔結果確定，並報國家相關主管部門備案。本期債券採

用單利按年計息，不計複利。

（五）發行價格：本期債券面值

100元，平價發行。以

1,000元為

一個認購單位，認購金額必須是人民幣

1,000元的整數倍且不少於

1,000元。

（六）債券形式及託管方式：本期債券為實名制記帳式

公司債

券。

投資者認購的本期債券由中央國債登記結算有限責任公司及中國證

券登記公司上海分公司託管記載。

（七）發行方式和對象：本期債券以簿記建檔、集中配售的方式，

通過上海證券交易所向機構投資者（國家法律、法規禁止購買者除外）

協議發行和通過承銷團成員設置的發行網點向中國境內機構投資者

（國家法律、法規另有規定除外）公開發行。

（八）還本付息方式：

本期債券每年付息一次，每年付息時按債權登記日日終在債券登

記託管機構託管名冊上登記的各債券持有人所持債券面值所應獲利

息進行支付。本期債券設置本金提前償還條款，在債券存續期的第

3、

4、5、6、7年末逐年分別按照債券發行總額

20%、20%、20%、20%、

20%的比例償還債券本金，當期利息隨本金一起支付。年度付息款項

4

自付息日起不另計利息，到期兌付款項自兌付日起不另計利息。

（九）承銷方式：承銷團餘額包銷。

（十）信用級別：經中誠信國際信用評級有限責任公司綜合評定，

發行人主體長期信用等級為

AA級，本期債券的信用等級為

AA級。

（十一）債券擔保：本期債券無擔保。

（十二）上市或交易流通安排：本期債券發行結束後，發行人將

儘快就本期債券向國家有關主管部門提出申請在經批准的證券交易

場所上市或交易流通。

（十三）債權代理人：湖北鹹寧農村商業銀行股份有限公司

（十四）監管銀行：湖北鹹寧農村商業銀行股份有限公司、湖北

銀行股份有限公司鹹寧分行

八、關於落實財預算

50號文的相關說明

（一）發行人不承擔政府融資職能，發行本期企業債券不涉及新

增地方政府債務。

（二）本期債券募投項目建設主體為發行人。

（三）本期債券償債來源為：（

1）公司良好的財務狀況；（

2）

募投項目收益。

5

目錄

釋義..........................................................................................................7

第一條債券發行依據

...............................................................................9

第二條本次債券發行的有關機構

.........................................................10

第三條發行概要

.....................................................................................15

第四條認購與託管

.................................................................................18

第五條債券發行網點

.............................................................................19

第六條認購人承諾

.................................................................................20

第七條債券本息兌付辦法

.....................................................................22

第八條發行人基本情況

.........................................................................24

第九條發行人業務情況

.........................................................................41

第十條發行人財務情況

.........................................................................55

第十一條已發行尚未兌付的債券

.........................................................93

第十二條募集資金用途

.........................................................................94

第十三條償債保證措施

.......................................................................113

第十四條投資者保護情況

...................................................................122

第十五條風險揭示

...............................................................................127

第十六條信用評級

...............................................................................133

第十七條法律意見

...............................................................................136

第十八條其他應說明的事項

...............................................................139

第十九條備查文件

...............................................................................140

6

釋義

在本募集說明書中，除非文中另有所指，下列詞語具有如下含義：

發行人

/鹹寧城投公

司/本公司

/公司

指鹹寧市城市建設投資開發有限公司

本期債券指

2019年鹹寧市城市建設投資開發有限公司城市停車場建設專項

債券。

本次發行指本期債券的發行。

募集說明書指

發行人根據有關法律、法規為發行本期債券而製作的《

2019年

鹹寧市城市建設投資開發有限公司城市停車場建設專項債券募

集說明書》。

主承銷商

/

長江證券

指

長江證券

股份有限公司。

簿記管理人指

長江證券

股份有限公司。

簿記建檔指

由發行人與簿記管理人確定本期債券的票面利率簿記建檔區

間，投資者直接向簿記管理人發出申購訂單，簿記管理人負責

記錄申購訂單，最終由發行人與簿記管理人根據申購情況確定

本期債券最終發行利率過程。

分銷商指五礦證券有限公司、

東興證券

股份有限公司

興華指北京興華會計師事務所（特殊普通合夥）。

中誠信指中誠信國際信用評級有限責任公司。

承銷團指

主承銷商為本次發行而組織的，由主承銷商和分銷商組成的承

銷團。

承銷協議指發行人與主承銷商籤署的《債券承銷協議》。

承銷團協議指主承銷商與承銷團其他成員籤署的《債券承銷團協議》。

餘額包銷指

指承銷團成員按承銷團協議所規定的各自承銷本期債券的份額

承擔債券發行的風險，在發行期結束後，將各自未售出的債券

全部自行購入的承銷方式。

《公司法》指《中華人民共和國公司法》。

《證券法》指《中華人民共和國證券法》。

7

債券持有人指

根據債券登記結算機構的記錄，顯示在其名下登記擁有本期債

券的投資者。

債權代理人指湖北鹹寧農村商業銀行股份有限公司。

監管銀行指

湖北鹹寧農村商業銀行股份有限公司、湖北銀行股份有限公司

鹹寧分行。

債權代理協議指發行人與債權代理人籤署的《債權代理協議》。

債券持有人會議規

則

指發行人與債權代理人籤署的《債券持有人會議規則》。

中央國債登記公司指中央國債登記結算有限責任公司。

中國證券登記公司指中國證券登記結算有限責任公司。

國家發改委

/國家發

展改革委

指中華人民共和國國家發展和改革委員會。

法定節假日或休息

日

指

中華人民共和國的法定節假日或休息日（不包括香港特別行政

區、澳門特別行政區和臺灣省的法定節假日和

/或休息日）。

工作日指周一至周五，法定節假日除外。

元指人民幣元。

8

第一條債券發行依據

一、本期債券經國家發展和改革委員會發改企業債券

[2018]197

號文件批准公開發行。

二、本期債券經湖北省發展和改革委員會鄂發改財貿

[2018]303

號文件同意轉報國家發展和改革委員會。

三、

2018年6月14日，發行人召開了股東會會議，同意本期債券

申請公開發行。

四、

2018年5月24日，發行人召開了董事會會議，同意本期債券

申請公開發行。

9

第二條本次債券發行的有關機構

一、發行人：鹹寧市城市建設投資開發有限公司

住所：湖北省鹹寧市鹹寧大道

45號

法人代表：李軍平

經辦人員：劉毅

辦公地址：湖北省鹹寧市鹹寧大道

45號

聯繫電話：

0715-8111363

傳真：

0715-8111386

郵政編碼：

437100

二、承銷團

（一）主承銷商

長江證券

股份有限公司

住所：武漢市新華路特

8號

法人代表：李新華

經辦人員：鄭雨、李傑、黃昊、郭弘毅、張賁

辦公地址：湖北省武漢市江漢區新華路特

8號長證大廈附

3樓

聯繫電話：

027-65795869

傳真：

027-85481502

郵政編碼：

430015（二）分銷商

五礦證券有限公司

10

住所：深圳市福田區金田路

4028號榮超經貿中心辦公樓

47層01

單元

法定代表人：趙立功

聯繫人：王洋

聯繫地址：深圳市福田區金田路

4018號榮超經貿中心

18層五礦證

券

固定電話：

0755-83254336

傳真：

0755-23947142

郵政編碼：

518035

東興證券

股份有限公司

住所：北京市西城區金融大街

5號（新盛大廈）

12、15層

法定代表人：魏慶華

聯繫人：孫怡婷、鄭博

聯繫地址：北京市西城區金融大街

5號新盛大廈

B座10層

固定電話：

010-66551653、010-66553430

傳真：

010-66553435

郵政編碼：

100032

三、債權代理人

湖北鹹寧農村商業銀行股份有限公司

地址：湖北省鹹寧市鹹安區長安大道

166號

法人代表：甘軍

經辦人：鄭瑾

11

辦公地址：湖北省鹹寧市鹹安區長安大道

166號

聯繫電話：

15377171388

郵政編碼：

437000

四、監管銀行

湖北鹹寧農村商業銀行股份有限公司

地址：湖北省鹹寧市鹹安區長安大道

166號

法人代表：甘軍

經辦人：鄭瑾

辦公地址：湖北省鹹寧市鹹安區長安大道

166號

聯繫電話：

15377171388

郵政編碼：

437000

湖北銀行股份有限公司鹹寧分行

地址：湖北省鹹寧市鹹寧大道

39號

法人代表：蔡碧

經辦人：喻曾光

辦公地址：湖北省鹹寧市鹹寧大道

39號

聯繫電話：

15927067846

郵政編碼：

437000

五、證券登記機構

（一）中央國債登記結算有限責任公司

住所：北京市西城區金融大街

10號

法人代表：水汝慶

12

經辦人員：李皓、畢遠哲

辦公地址：北京市西城區金融大街

10號

聯繫電話：

010-88170745、010-88170731

傳真：

010-66061875

郵政編碼：

100033（二）中國證券登記結算有限責任公司上海分公司

住所：上海市

陸家嘴

東路

166號中國保險大廈

3樓

總經理：聶燕

聯繫人：王博

聯繫電話：

021-38874800

傳真：

021-58754185

郵政編碼：

200120

六、審計機構：北京興華會計師事務所（特殊普通合夥）

住所：北京市西城區裕民路

18號中心

22層

執行事務合伙人：王全洲

聯繫人：汪青

辦公地址：武漢市武昌區和平大道三角路福星惠譽水岸國際

K61-

7-705-722室

聯繫電話：

027-87264986

傳真：

027-87253196

郵政編碼：

430062

七、信用評級機構：中誠信國際信用評級有限責任公司

13

住所：北京市東城區南竹杆胡同

2號1幢60101

法人代表：閆衍

聯繫人：劉兵、駱傳偉

辦公地址：湖北省武漢市武昌區中北路

86號漢街總部國際

E座28

層

聯繫電話：

027-87188319

傳真：

027-87188139

郵編：

430074

八、發行人律師：湖北佳成律師事務所

住所：鹹寧市鹹寧大道時代廣場四棟一單元

26樓

負責人：餘隆盛

聯繫人：徐新貴

辦公地址：鹹寧市鹹寧大道

12號

聯繫電話：

0715-8211133

傳真：

0715-8149088

郵政編碼：

437000

14

第三條發行概要

一、發行人：鹹寧市城市建設投資開發有限公司。

二、債券名稱：

2019年鹹寧市城市建設投資開發有限公司城市停

車場建設專項債券（簡稱

「19鹹寧城投專項債

」）。

三、發行總額：人民幣

12億元。

四、債券期限：本期債券為

7年期固定利率債券，附本金提前償

還條款，在債券存續期的第

3、4、5、6、7年末逐年分別按照債券發

行總額

20%、20%、20%、20%、20%的比例償還債券本金。

五、債券利率：本期債券採用固定利率，存續期內票面利率為

Shibor基準利率加上基本利差，

Shibor基準利率為簿記建檔日前

5個工

作日全國銀行間同業拆借中心在

上海銀行

間同業拆放利率網

（www.shibor.org）上公布的一年期

Shibor（1Y）利率的算術平均數，

基準利率保留兩位小數，第三位小數四捨五入。本期債券最終基本利

差和最終票面利率將根據簿記建檔結果，由發行人與主承銷商按照國

家有關規定協商一致確定，並報國家有關主管部門備案。本期債券採

用單利按年計息，不計複利，逾期不另計利息。

六、發行價格：本期債券面值

100元，平價發行。以

1,000元為一

個認購單位，認購金額必須是

1,000元的整數倍且不少於

1,000元。

七、債券形式及託管方式：本期債券為實名制記帳式

公司債

券。

投資者認購的本期債券由中央國債登記公司及中國證券登記公司上

海分公司託管記載。

15

八、發行方式和對象：本期債券以簿記建檔、集中配售的方式，

通過上海證券交易所向機構投資者（國家法律、法規禁止購買者除外）

協議發行和通過承銷團成員設置的發行網點向中國境內機構投資者

（國家法律、法規另有規定除外）公開發行。

九、簿記管理人：

長江證券

股份有限公司。

十、簿記建檔日：本期債券簿記建檔日為

2019年6月12日。

十一、發行首日：本期債券發行期限的第１日，即

2019年6月13

日。

十二、發行期限：本期債券發行期限為

5個工作日，自發行首日

起至

2019年6月19日止。

十三、起息日：本期債券自發行首日開始計息，本期債券存續期

內每年的

6月13日為該計息年度的起息日。

十四、計息期限：本期債券計息期限為

2019年6月13日至

2026年6

月12日。

十五、還本付息方式：本期債券每年付息一次，每年付息時按債

權登記日日終在債券登記託管機構託管名冊上登記的各債券持有人

所持債券面值所應獲利息進行支付。本期債券設置本金提前償還條

款，在債券存續期的第

3、4、5、6、7年末逐年分別按照債券發行總

額20%、20%、20%、20%、20%的比例償還債券本金，當期利息隨本

金一起支付。年度付息款項自付息日起不另計利息，到期兌付款項自

兌付日起不另計利息。

十六、付息日：本期債券的付息日為

2020年至

2026年每年的

6月

16

13日（如遇國家法定節假日或休息日，則順延至其後的第

1個工作日）。

十七、兌付日：本期債券的兌付日為

2022年至

2026年每年的

6月

13日（如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第

1個工作日）。

十八、本息兌付方式：通過本期債券託管機構辦理。

十九、承銷方式：承銷團餘額包銷。

二十、承銷團成員：本期債券的主承銷商為

長江證券

股份有限公

司，分銷商為五礦證券有限公司和

東興證券

股份有限公司。

二十一、債券擔保：本期債券無擔保。

二十二、債權代理人：湖北鹹寧農村商業銀行股份有限公司

二十三：監管銀行：湖北鹹寧農村商業銀行股份有限公司、湖北

銀行股份有限公司鹹寧分行

二十四、信用級別：經中誠信國際信用評級有限責任公司綜合評

定，發行人主體長期信用等級為

AA級，本期債券的信用等級為

AA級。

根據監管部門要求，中誠信國際信用評級有限責任公司將在本期債券

存續期內，每年進行定期或不定期跟蹤評級。

二十五、上市或交易流通安排：本期債券發行結束後，發行人將

儘快就本期債券向國家有關主管部門提出申請在經批准的證券交易

場所上市或交易流通。

二十六、稅務提示：根據國家有關法律、法規的規定，投資者投

資本期債券應繳納的稅款由投資者自行承擔。

17

第四條認購與託管

一、本期債券為實名制記帳式

公司債

券。本期債券的具體申購配

售辦法詳見發行前在相關媒體刊登的《2019年鹹寧市城市建設投資開

發有限公司城市停車場建設專項債券申購與配售辦法說明》。

二、境內法人憑加蓋其公章的營業執照（副本）或其他法人資格

證明複印件、經辦人身份證及授權委託書認購本期債券；境內非法人

機構憑加蓋其公章的有效證明複印件、經辦人身份證及授權委託書認

購本期債券。如法律法規對本條所述另有規定，按照相關規定執行。

三、本期債券由中央國債登記公司及中國證券登記公司上海分公

司託管記載。中央國債登記公司託管的具體手續按中央國債登記公司

的《實名制記帳式企業債券登記和託管業務規則》的要求辦理。該規

則可在中國債券信息網（

www.chinabond.com.cn）查閱或在本期債券

承銷商發行網點索取。

四、投資者辦理認購手續時，不需要繳納任何附加費用；在辦理

登記和託管手續時，須遵循債券託管機構的有關規定。

五、本期債券發行結束後，投資者可按照國家有關法規進行債券

的轉讓和質押。

18

第五條債券發行網點

一、本期債券通過承銷團成員設置的發行網點向境內機構投資者

（國家法律、法規另有規定除外）公開發行部分的具體發行網點見附

表一。

二、本期債券通過上海證券交易所向在中國證券登記公司上海分

公司開立合格基金證券帳戶或

A股證券帳戶的境內機構投資者發行

部分的具體發行網點見附表一中標註

「▲」的發行網點。

19

第六條認購人承諾

購買本期債券的投資者（包括本期債券的初始購買人和二級市場

的購買人，下同）被視為做出以下承諾：

一、投資者接受並認可本募集說明書對本期債券項下權利義務的

所有規定，並受其約束。

二、本期債券的發行人依據有關法律、法規的規定發生合法變更，

在經有關主管部門批准後並依法就該等變更進行信息披露時，投資者

同意並接受這種變更。

三、投資者認購本期債券即被視為接受本期債券籤訂的《資金帳

戶開立和監管協議》、《債權代理協議》及《持有人會議規則》之權

利及義務安排。

四、本期債券的債權代理人依有關法律法規的規定發生合法變更

並依法就該等變更進行信息披露時，投資者同意並接受這種變更。

五、本期債券發行結束後，發行人將申請本期債券在經批准的證

券交易場所上市或交易流通，並由主承銷商代為辦理相關手續，投資

者同意並接受這種安排。

六、在本期債券的存續期限內，若發行人依據有關法律法規將其

在本期債券項下的債務轉讓給新債務人承繼時，則在下列各項條件全

部滿足的前提下，投資者在此不可撤銷地事先同意並接受該等債務轉

讓：

（一）本期債券發行與上市交易（如已上市交易）的批准部門對

20

本期債券項下的債務變更無異議；

（二）就新債務人承繼本期債券項下的債務，有資格的評級機構

對本期債券出具不次於原債券信用級別的評級報告；

（三）原債務人與新債務人取得必要的內部授權後正式籤署債務

轉讓承繼協議，新債務人承諾將按照本期債券原定條款和條件履行債

務；

（四）債權代理人同意債務轉讓，並承諾將按照原定條款和條件

履行義務；

（五）原債務人與新債務人按照有關主管部門的要求就債務轉讓

承繼進行充分的信息披露。

（六）對於債券持有人會議根據《債券持有人會議規則》作出的

有效決議，所有投資者（包括所有出席會議、未出席會議、反對決議

或放棄投票權，以及在相關決議通過後受讓本期債券的投資者）均接

受該決議。

21

第七條債券本息兌付辦法

一、利息的支付

（一）本期債券在存續期限內每年付息一次，本期債券付息日為

2020年至

2026年每年的

6月13日（如遇國家法定節假日或休息日，則

順延至其後第

1個工作日），年度付息款項自付息日起不另計利息。

（二）未上市債券利息的支付通過債券託管人辦理；已上市或交

易流通債券利息的支付通過登記機構和有關機構辦理。利息支付的具

體事項將按照國家有關規定，由發行人在有關主管部門指定媒體上發

布的付息公告中加以說明。

（三）根據國家稅收法律法規，投資者投資本期債券應繳納的有

關稅款由投資者自行承擔。

二、本金的兌付

（一）本期債券設置本金提前償還條款，在本期債券存續期的第

3、4、5、6、7年末分別按照債券發行總額

20%、20%、20%、20%、

20%的比例償還債券本金。每次還本時按債權登記日日終在債券登記

託管機構託管名冊上登記的各債券持有人所持債券面值佔當年債券

存續餘額的比例進行分配（每名債券持有人所受償的本金金額計算取

位到人民幣分位，小於分的金額忽略不計）。本期債券每年的兌付日

為

2022年至

2026年每年的

6月

13日（如遇國家法定節假日或休息

日，則順延至其後第一個工作日），到期兌付款項自兌付日起不另計

利息。

22

（二）未上市債券本金的兌付由債券託管人辦理；已上市或交易

流通債券本金的兌付通過登記機構和有關機構辦理。本金兌付的具體

事項將按照國家有關規定，由發行人在有關主管部門指定媒體上發布

的兌付公告中加以說明。

23

第八條發行人基本情況

一、發行人概況

公司名稱：鹹寧市城市建設投資開發有限公司

成立日期：

2005年12月01日

註冊資本：人民幣

123,000萬元

法人代表：李軍平

住所：鹹寧市鹹寧大道

45號

經營範圍：城市基礎設施、公用事業、基礎產業的建設、運營；

政府公共資源的特許經營；土地開發經營；市域內產業、

中小企業

及

項目的融資、投資、委貸、諮詢評估（憑有效資質經營）服務。

鹹寧市城市建設投資開發有限公司是經鹹寧市人民政府批准設

立，由鹹寧市工商行政管理局登記註冊，具有獨立法人資格的有限責

任公司（非自然人投資或控股的法人獨資）。公司是鹹寧市主要的國

有資產投資運營主體之一，由國有獨資公司鹹寧城市發展（集團）有

限責任公司履行出資人職責，公司主要職能為城市建設融資、土地經

營和城建投資。作為鹹寧市主要的大型國有獨資公司，公司致力於從

根本上解決長期以來鹹寧市城市建設資金投入不足、投資渠道單一的

問題，加快鹹寧市城市建設進程、深化鹹寧市投融資體制改革，為城

市建設建立科學有效的投資經營機制。

截至

2018年

12月

31日，公司資產總額

2,601,703.80萬元，負

債總額

1,524,437.24萬元，所有者權益合計

1,077,266.57萬元，資產

24

負債率

58.59%。2016-2018年公司實現營業收入分別為

111,858.44萬

元、

89,143.22萬元和

123,794.14萬元，淨利潤分別為

11,893.78萬元、

11,339.75萬元和

12,332.60萬元，三年平均淨利潤

11,855.37萬元。

資產負債率分別為

57.91%、57.01%、58.59%，處於合理範圍內，發

行人資產規模呈上升趨勢，融資渠道暢通。

二、歷史沿革

2005年12月01日，經鹹寧市人民政府辦公室《市人民政府辦公室

關於成立市城市建設投資開發有限公司的通知》（鹹政辦發

[2005]40

號）同意，鹹寧市國資委代表鹹寧市人民政府出資

35,193.00萬元，向

鹹寧市工商行政管理局申請設立了鹹寧市城市建設投資開發有限公

司，註冊資本

35,193.00萬元。該次出資經北京亞洲會計事務所有限公

司出具的京亞鄂驗字（

2005）第

025號驗資報告予以驗證。公司取得

註冊號為

4223001010228的《企業法人營業執照》。初始設立登記後，

公司股權結構如下：

表1：初始設立登記後公司股權結構情況

股東名稱出資（萬元）持股比例

鹹寧市國有資產監督管理委員會

35,193.00

100.00%

合計

35,193.00

100.00%

2007年3月31日，根據鹹寧市政府辦公室《市人民政府辦公室關

於加強我市城市建設融資平臺建設的通知》（鹹政辦發

[2007]25號），

公司申請增加註冊資本至

90,000.00萬元，由唯一股東鹹寧市國資委分

別以貨幣出資

17,086.69萬元、實物出資

37,720.31萬元繳付新增註冊資

本共計

50,000.00萬元。本次出資經武漢經緯會計師事務有限責任公司

25

出具的武經會驗字

[2007]第003號《驗資報告》驗證。本次出資完成後

公司股權結構如下：

表2：2007年3月31日增資後公司股權結構情況

股東名稱出資（萬元）持股比例

鹹寧市國有資產監督管理委員會

90,000.00

100.00%

合計

90,000.00

100.00%

2012年12月10日，根據公司股東決定，公司將資本公積

7,000.00

萬元轉增為公司註冊資本，公司註冊資本增至

97,000.00萬元。此次增

資經湖北中安信會計師事務有限公司出具編號為鄂中安信驗字

[2012]014號《驗資報告》驗證。本次增資完成後公司股權結構如下：

表3：2012年12月10日增資後公司股權結構情況

股東名稱出資（萬元）持股比例

鹹寧市國有資產監督管理委員會

97,000.00

100.00%

合計

97,000.00

100.00%

2016年9月8日，根據鹹寧市國資委《關於將市國資委所持鹹寧市

城市建設投資開發有限公司股權全部劃轉到鹹寧城市發展（集團）有

限責任公司的批覆》（鹹國資文

[2016]59號），公司唯一股東鹹寧市

國資委將其所持有公司股權無償轉讓給鹹寧城市發展（集團）有限責

任公司。變更完成後，公司領取了編號為

91421200780937653Y的新

的《企業法人營業執照》。本次變更完成後公司股權結構如下：

表4：2016年9月8日增資後公司股權結構情況

股東名稱出資（萬元）持股比例

鹹寧城市發展（集團）有限責任公司

97,000.00

100.00%

合計

97,000.00

100.00%

2017年

5月，公司通過召開股東會議，同意新增國開發展基金

26

有限公司為公司股東，公司註冊資本由

97,000萬元增加到

123,000萬

元，新增

26,000萬元由國開發展基金有限公司出資。本次增資後股

權結構如下：

表5：2017年5月增資後公司股權結構情況

股東名稱出資（萬元）持股比例

鹹寧城市發展（集團）有限責任公司

97,000.00

78.86%

國開發展基金有限公司

26,000.00

21.14%

合計

123,000.00

100.00%

三、股東情況

截至本募集說明書籤署日，發行人股權結構如下：

圖1：發行人股權結構圖

發行人鹹寧市城市建設投資開發有限公司為鹹寧市人民政府批

準設立的國有企業，鹹寧市城市發展（集團）有限責任公司是公司的

控股股東，出資比例佔公司註冊資本的

78.86%，鹹寧市政府是公司

實際控制人。

四、公司治理和組織結構

（一）公司治理

按照《公司法》、《公司登記管理條例》等相關法律法規的要求，

27

公司建立了較為完善的治理結構和治理制度。公司設有股東會、董事

會、監事會和經理層。

1、股東會

公司設股東會，股東會行使下列職權

（1）委派和更換由非職工代表擔任的董事、監事，決定有關董

事、監事的報酬事項；

（2）決定公司的戰略發展規劃或經營方針；

（3）審議批准董事會的報告

（4）審議批准監事會的報告；

（5）審批批准公司年度財務預算方案、決算方案；

（6）審議批准公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；

（7）對公司增加或者減少註冊資本作出決議；

（8）對發行

公司債

券作出決議；

（9）對公司合併、分立、解散、清算或者變更公司形式進行審

核，並報人民政府批准；

（10）審議批准公司國有股權轉讓方案、不良資產處置方案；

（11）審批公司重大事項的報告，批准公司重大投資、融資計劃；

（12）修改公司章程；

（13）法律、行政法規及公司章程規定的應當由股東決定的其他

事項；

（14）股東國開發展基金有限公司不向公司委派董事、監事和高

級管理人員，不直接參與被投資企業的日常經營管理，但對於被投資

28

企業特定事項，除擁有（

1）~（13）項權利外，還享有對國開發展基

金有限公司權益可能造成重大不良影響的其他事項的表決權。

2、董事會

公司設董事會，公司董事會由

4人組成，設董事長

1名，董事會

行使以下職權：

（1）決定公司的年度經營計劃和投資方案；

（2）制訂公司的中長期發展規劃和重大項目投資方案；

（3）制訂公司的年度財務預算、決算方案；

（4）制訂公司的虧損彌補及盈利分配方案；

（5）制訂公司增加或者減少註冊資本的方案；

（6）制訂公司的年度國有資產經營預算、決算方案；

（7）制訂發行

公司債

券的方案；

（8）制訂公司合併、分立、解散或變更公司形式的方案；

（9）在規定額度範圍內決定收購、兼併其他企業和轉讓所投資

企業產權或持有的國有股權；

（10）按規定程序聘任或解聘公司總經理，根據公司總經理提名

聘任或解聘公司副總經理及其他高級管理人員；

（11）決定公司總經理、副總經理、其他高級管理人員及所屬全

資企業法定代表人的報酬及支付方式；

（12）決定聘任和解聘所屬全資企業法定代表人，依法推薦控股、

參股公司董事、監事、高管等股權代表；

（13）決定設立公司董事會工作機構和公司內部經營管理機構；

29

（14）制訂公司基本管理制度；

（15）公司章程規定的其他職權。

3、監事會

公司依法設立監事會。監事會成員為

5人，其中職工代表

2人。

監事會成員中的職工代表由公司職工代表大會選舉產生。監事會行使

以下職權：

（1）檢查企業貫徹執行有關法律、行政法規和規章制度的情況；

（2）檢查企業財務，查閱企業的財務會計資料以及與企業經營

管理活動有關的其他材料，驗證企業財務會計報告的真實性、合法性；

（3）檢查企業的經營效益、利潤分配、國有資產保值增值、資

產運營等情況；

（4）檢查企業負責人的經營行為，並對其經營管理業績進行評

價，提出獎懲、任免建議。對董事、總經理、副總經理、公司其他高

級管理人員及財務負責人執行公司職務時違反法律、法規或者公司章

程的行為進行監督，並提出罷免建議。

（5）提議召開臨時董事會；

（6）列席董事會。

4、經理層

公司實行董事會領導下的總經理負責制。公司設總經理

1名，總

經理對董事會負責，行使下列職權：

（1）主持公司的生產經營與管理工作，組織實施董事會的決議；

（2）組織實施公司年度經營計劃和投資方案（擬訂公司年度財

30

務預算決算方案、利潤分配方案、彌補虧損方案和公司資產抵質押融

資的方案）；

（3）擬訂公司內部經營管理機構設置方案；

（4）擬訂公司員工薪酬方案和福利計劃；

（5）擬訂公司基本管理制定，擬訂公司具體規章；

（6）根據公司董事長的授權，審批公司日常經營管理中的各項

費用支出；

（7）根據公司董事會確定的公司投資計劃，負責投資項目的實

施；

（8）在董事會授權額度內，審批公司項目投資及其他財務支出

款項；

（9）根據董事會或董事長授權，代表公司籤署各種合同和協議，

籤發日常行政、業務等文件；

（10）公司章程和董事會授予的其他職權。

5、內部控制

發行人已經在決策審批、財務審批、融資、對外投資、招投標、

擔保、會計核算、工程管理、子公司管理等方面建立健全了嚴密的內

部控制體系。通過內部控制體系，不斷改進管理模式，確保發行人經

營發展目標的實現。

6、財務管理

發行人為確保資金安全及預防腐敗，在部門和崗位設置中將融

資、會計核算、資金管理、風險控制、監督檢查等職能相互分離、相

31

互制約。計劃財務部負責計劃、統計、會計核算、財務管理；審計部

負責對公司資金收支、財務數據、資產等進行核算；投融資管理部負

責公司長期投資的項目發現、投資論證、投資實施、投資管理和評估；

工程部負責工程建設項目的立項、報批、勘察設計協調、招投標等前

期工作；綜合辦公室負責公司內部協調，日常行政事務處理以及行政

監察工作。

7、企業運作的獨立性

發行人自成立以來，即為鹹寧市最主要的國有資產投資運營主體

之一，擔負著鹹寧市區的開發建設以及國有資產的運營工作，在鹹寧

市政府公共資源配置總體規劃指導下，科學合理地開展公司經營活

動，自覺接受政府監管，制定嚴格的相關管理制度，定期向主管部門

及出資人匯報經營情況。發行人通過合法經營取得合理的投資回報，

實現經營利潤，同時承擔相應的經營風險和法律責任，是自主經營、

自負盈虧、自我發展的市場主體。

（二）公司組織結構

根據業務發展需要，發行人設立了綜合辦公室、計劃財務部、審

計部、投融資管理部、工程管理部、法律事務部、人力資源部等

7個

職能部門。

公司組織結構示意圖如下：

圖

2：發行人組織結構圖

32

綜合辦公室：負責公司行政管理和日常事務，加強對公司的各項

工作的督促和檢查，建立並完善各項規章制度，促進公司各項工作的

規範化管理。

計劃財務部：負責公司投資開發項目、資金管理、公司會計核算、

帳目保管工作、工程項目前期策劃階段的工程估算及經濟效益評價工

作。

審計部：負責公司內部審計、內部控制等方面管理，並制定完善

相關規章制度，負責公司黨風廉政建設、法律事務，以及對經濟合同

的審查工作。

投融資管理部：投資管理、籌資融資、對外招商等工作。根據公

司投資預算分析資金需求，制定融資計劃並組織落實；負責投融資項

目的籌劃及儲備；根據公司經營目標，合理分解、細化，制定招商計

33

劃並組織落實等。

工程管理部：負責開發用地的徵用、拆遷協調等開發用地一級開

發的前期工作；負責城建項目建議書、可行性研究報告、環境影響評

價報告、初步設計、施工圖設計等編輯工作；負責擬定公司除土地外

資產的經營管。

法律事務部：法律事務部主要負責公司法律事務及紀檢、監察工

作。辦理公司涉法事務及依法經營事宜，做好法律宣傳、教育、培訓；

負責公司黨風廉政建設、紀檢監察工作，包括思想教育作風建設、黨

風廉政建設、重要經濟活動風點管控體系建設、貫徹落實公司

「三重

一大

」事項制度、制定完善相關規章制度。

人力資源部：負責人力資源規劃、人力資源招聘、薪酬、福利、

績效考核（目標考核）、人事考勤、人員調配、員工培訓、人事檔案

等管理工作，並制定完善相關制度；負責黨務、計生、外宣、企業文

化、工會及

「共青婦

」相關工作。

五、發行人主要子公司情況

截至

2018年

12月

31日，發行人納入合併範圍的主要子公司情

況如下：

表

6：截至

2018年

12月

31日發行人主要子公司情況

序號公司名稱業務性質

註冊資本

（萬元）

所佔權益比

例(%)

1鹹寧城發建工集團有限公司房地產開發等

2,000.00

100.00

2鹹寧宏業土地整理經營有限公司土地整理開發等

53,100.00

100.00

3鹹寧市城市資產經營有限公司土地開發經營等

58,300.00

91.14

（一）鹹寧城發建工集團有限責任公司

成立時間：

2016年

11月

29日

34

註冊資本：

20,000萬元

法人代表：李永彰

企業類型：有限責任公司

住所：鹹寧市溫泉銀泉大道

368號

統一社會信用代碼：

91421200MA48H0WX87

經營範圍：市政公用工程總承包；房屋建築工程施工總承包；公

路工程施工總承包；水利水電工程施工總承包；土石方工程專業承包；

建築裝修裝飾工程專業承包；建築幕牆工程專業承包；鋼結構工程專

業承包；城市道路工程和橋梁、隧道工程施工；輕型交通工程施工；

公共廣場工程、汙水處理工程、各類給排水管道工程、燃氣工程、各

類城市生活垃圾處理工程、給水廠工程施工；熱力工程、園林綠化工

程施工；花卉、苗木種植、養護；商品混凝土、瀝青混凝土銷售；建

築工程機械、設備租賃；建築材料銷售；棚戶區改造、保障性住房和

安置房建設開發；房地產投資開發，住房銷售；受物業主的委託代行

物業服務；水電安裝；城鎮化建設與投資；工業與民用建築施工，從

事建設項目工程總承包。（涉及許可經營項目，應取得相關部門許可

後方可經營）。

截至

2018年12月31日，公司資產總額

263,786.32萬元，負債總額

204,054.78萬元，所有者權益合計

59,731.54萬元，

2018年度公司主營

業務收入

47,593.17萬元，淨利潤

-603.55萬元。

（二）鹹寧宏業土地整理經營有限公司

成立時間：

2015年

4月

16日

35

註冊資本：

53,100.00萬元

法人代表：饒軍

企業類型：其他有限責任公司

住所：鹹寧市鹹寧大道

5號

1幢

1單元

21層

2103、2105、2106、

2107號

統一社會信用代碼：

91421200331799734U

經營範圍：土地整理、土地開發、經營及相關業務；水利投資與

建設；房屋拆遷、安置及相關業務；基礎設施建設、配套服務設施建

設、城鎮化建設；房地產經營及相關業務；資產投融資管理與經營；

金融投資、委託貸款（不得從事吸收公眾存款或變相吸收公眾存款，

發放貸款等金融業務）。（涉及許可經營項目，應取得相關部門許可

後方可經營）

截至

2018年12月31日，公司資產總額

183,160.84萬元，負債總額

123,388.82萬元，所有者權益合計

59,772.02萬元，

2018年度公司主營

業務收入

93.32萬元，淨利潤

-953.96萬元。

（三）鹹寧市城市資產經營有限公司

成立日期：

2010年

12月

2日

註冊資本：

58,300.00萬元

法人代表：高玲

企業類型：有限責任公司

住所：鹹寧市溫泉雙鶴路

統一社會信用代碼：

914212005654630619

36

經營範圍：資產投資與管理；城鎮化建設、基礎設施建設；鹹寧

城市廣告建設與經營；城市地下管網的開發與經營；地熱水的經營管

理；公租房投資和經營管理；房地產開發經營；土地開發經營及其相

關業務；市政工程建設；停車場經營；機動車交易；汽車修理、汽車

檢測；倉儲物流；駕駛員培訓；汽車充電站項目投資。（依法須經批

準的項目，經項目部門批准後方可開展經營活動）

截至

2018年12月31日，公司資產總額

795,048.03萬元，負債總額

604,212.89萬元，所有者權益合計

190,835.14萬元，

2018年度公司主營

業務收入

1,524.75萬元，淨利潤

-937.12萬元。

六、發行人主要董事、監事及高級管理人員基本情況

（一）董事簡歷

李軍平，男，董事長。歷任赤壁市車埠鎮副鎮長，赤壁市餘家橋

鄉黨委書記、鄉長，通城縣政府副縣長。現任鹹寧市城市建設投資開

發有限公司董事長、法定代表人。

曾勇，男，歷任鹹寧市政府駐北京聯絡處副科級幹部、鹹寧市政

府駐北京聯絡處主任科員，鹹寧市政府駐北京聯絡處綜合科科長，鹹

寧市政府駐北京聯絡處副主任，鹹寧市發改委紀委書記、黨委委員，

鹹寧市發改委黨委委員，市紀委派駐市發改委紀檢組組長，鹹寧市發

改委副主任、黨組成員。現任鹹寧市城市建設投資開發有限公司總經

理。

徐峰，男，歷任鹹寧市委組織部電教中心副科級組織員，鹹寧市

委組織部黨政幹部科副科級組織員，鹹寧市委組織部黨政幹部科副科

37

長，鹹寧市委組織部企事業幹部科科長，鹹寧市委組織部綜合幹部科

科長。現任鹹寧市城市建設投資開發有限公司董事。

盧超，男，歷任湖北省高速公路實業開發有限公司項目行政管理

員、分公司辦公室主任、人力資源部副經理，鹹寧市小江南花園餐廳

行政人事部經理，鹹寧城市發展（集團）有限責任公司辦公室副主任。

現任鹹寧市城市建設投資開發有限公司董事。

（二）監事簡歷

鄭春炎，男，歷任鹹寧地區消防支隊後勤處副連職助理員，鹹寧

地區消防支隊後勤處正連職助理員，鹹寧市消防支隊後勤處副營職助

理員，崇陽縣消防大隊大隊長（正營職），鹹寧市紀委監察局科員，

鹹寧市紀委監察局副科級紀檢監察員，鹹寧市紀委監察局正科級紀檢

監察員，鹹寧市紀委監察局辦公室副主任，鹹寧市紀委監察局紀檢監

察幹部監督室副主任。現任鹹寧市城市建設投資開發有限公司監事會

主席。

餘謀振，男，歷任鹹寧捲菸廠彩印廠主管會計、供應科會計、通

城縣菸草局馬港菸草站站長、城區訪銷辦副主任、企業管理辦公室綜

合統計，鹹寧市金葉資產管理中心辦公室文秘，湖北

恆豐紙業

有限公

司辦公室文秘兼微機管理員，鹹寧城市發展（集團）有限責任公司辦

公室副主任，鹹寧城市發展（集團）有限責任公司法務部副部長，鹹

寧城市發展（集團）有限責任公司法務部部長。現任鹹寧市城市建設

投資開發有限公司監事。

艾治平，男，歷任鹹寧城市發展（集團）有限責任公司計劃財務

38

部副部長、審計部部長。現任鹹寧市城市建設投資開發有限公司監事。

劉毅，男，歷任湖北盛泉寧和投資有限公司財務總監，鹹寧市城

市建設投資開發有限公司計劃財務部、投融資部長。現任鹹寧市城市

建設投資開發有限公司監事。

梅楚，男，歷任鹹寧市城市建設投資開發有限公司人力資源部職

員。現任鹹寧市城市建設投資開發有限公司監事。

（三）高級管理人員簡歷

李軍平，公司董事長、法定代表人。基本情況見

「董事簡歷

」。

曾勇，公司總經理。基本情況見

「董事簡歷

」

袁亞非，男，副總經理，出生於

1963年

8月，大專學歷。歷任

鹹寧地區經管站辦事員；鹹寧地區土管局幹部、土地評估所副所長；

鹹寧市國土局辦公室副主任、財務審計科科長、土地利用科科長。現

任鹹寧市城市建設投資開發有限公司副總經理。

孫鋼，男，副總經理，出生於

1958年

9月，大學學歷。歷任鹹

寧地區商業局幹部，鹹寧地區商業局團委副書記，鹹寧地委紀委工作，

鹹寧地區投資公司副經理，鹹寧地區投資公司經理，市紀委黨組成員、

投資公司經理，市發改委黨組成員。現任鹹寧市城市建設投資開發有

限公司副總經理。

上述人員已經過公司股東會、董事會決議通過，符合公司章程及

《公司法》規定。上述董事、監事以及高級管理人員均為發行人公司

專職人員，其人事和黨組織關係均在發行人公司，薪酬均在所在企業

領取，未在其他單位兼職，沒有違反《中華人民共和國公務員法》、

39

《關於進一步規範黨政領導幹部在企業兼職（任職）問題的意見》（中

組發（

2013)18號文）等有關規定的情形。

發行人高級管理人員設置符合《公司法》及發行人《公司章程》

的規定，沒有違反中組部《關於進一步規範黨政領導幹部在企業兼職

（任職）問題的意見》等相關法律法規，發行人高管人員均無海外居

住權。

40

第九條發行人業務情況

一、發行人主營業務情況

公司是鹹寧市主要的城市經營建設主體，在土地整理開發與經

營、城市基礎設施建設、公用事業等市政經營上處於主導地位。公司

在獲得政府各類資源、配套優惠政策和重點項目機會等方面較其他公

司具有顯著的優勢。

發行人作為鹹寧市重要的國有資產經營和城市基礎設施投資建

設主體，主要從事一級土地整理開發、城市基礎設施項目的投融資建

設、建築業務及其他業務。近年來公司承擔了大量鹹寧市的土地開發、

城市建設的項目。公司

2016-2018年營業收入、營業成本、毛利潤和

毛利率情況如下所示：

表

7：2016年營業收入、成本和利潤情況

單位：萬元、

%

項目名稱收入成本毛利潤毛利率

一、主營業務小計

110,779.68

86,250.98

24,528.70

22.14

土地整理

22,492.43

6,851.80

15,640.62

69.54

代建業務

67,070.38

59,884.26

7,186.11

10.71

建築業務

17,571.79

16,604.20

967.60

5.51

房地產銷售

1,516.92

1,440.97

75.94

5.01

計程車業務

905.90

569.38

336.52

37.15

其他

1,222.27

900.37

321.90

26.34

二、其他業務小計

1,078.76

562.48

516.28

47.86

合計

111,858.44

86,813.46

25,044.98

22.39

表

8：2017年營業收入、成本和利潤情況

單位：萬元、

%

項目名稱收入成本毛利潤毛利率

一、主營業務小計

87,256.96

78,493.10

8,763.86

10.04

土地整理

6,798.20

6,367.25

430.95

6.34

代建業務

58,145.71

51,915.81

6,229.90

10.71

41

建築業務

18,117.32

17,444.91

672.40

3.71

房地產銷售

1,507.86

1,051.32

456.54

30.28

計程車業務

848.32

672.83

175.49

20.69

其他

1,839.56

1,040.98

798.58

43.41

二、其他業務小計

1,886.26

418.78

1,467.49

77.80

合計

89,143.22

78,911.88

10,231.35

11.48

表

9：2018年營業收入、成本和利潤情況

單位：萬元、

%

項目名稱收入成本毛利潤毛利率

一、主營業務小計

122,665.29

110,812.30

11,852.99

9.66

土地整理

2,123.64

795.94

1,327.70

62.52

代建業務

71,427.01

63,030.23

8,396.79

11.76

建築業務

45,599.75

43,838.97

1,760.79

3.86

房地產銷售

430.86

216.69

214.17

49.71

計程車業務

836.51

865.36

-28.85

-3.45

其他

2,247.52

2,065.12

182.40

8.12

二、其他業務小計

1,128.84

420.19

708.65

62.78

合計

123,794.14

111,232.50

12,561.64

10.15

公司

2016-2018年分別實現營業收入

111,858.44萬元、

89,143.22

萬元、

123,794.14萬元，存在一定波動，主要系土地整理收入和代建

業務收入波動共同影響所致。從主營業務結構來看，代建業務、土地

整理業務和建築業務在發行人主營業務收入中佔比相對較大。

2016-2018年度，土地整理業務收入佔營業收入比重分別為

20.11%、

7.63%、1.72%，土地整理收入逐年下降主要受近年土地招拍掛周期影

響；代建業務收入佔營業收入比重分別為

59.96%、65.23%、57.70%；

建築業務收入佔營業收入比重分別為

15.71%、20.32%、36.84%。

2016年公司綜合業務毛利率由上年的

35.33%降至

22.39%，主要

因為

2016年新增的代建業務板塊佔公司營業收入比重達

59.96%，而

當年代建業務毛利率為

10.71%。2017年公司綜合業務毛利率由上年

的

22.39%降至

11.48%，主要因為

2017年土地整理開發的

4個地塊地

42

段較偏僻且涉及拆遷安置較多，導致毛利率由上年

69.54%降至

6.34%。2018年公司綜合業務毛利率由上年的

11.48%降至

10.15%，

主要因毛利率較低的建築業務比重增加。

二、發行人主營業務經營模式

目前，發行人已經形成了以土地整理業務、基礎設施代建業務以

及建築業務為三大支柱的主營業務結構，隨著公司資產規模的擴大、

實力的增強，公司三大業務獲得持續的發展，在鹹寧市均獲得了主導

性地位。此外，其他業務主要包括房地產銷售業務、計程車業務以及

廣告等，分別由發行人子公司鹹寧市安居工程開發有限公司、鹹寧市

城順出租汽車有限公司、鹹寧市城市廣告發展有限公司負責經營管

理，近年來也獲得了長足發展。

（一）基礎設施代建業務

為加快並完善鹹寧市基礎設施建設及城市建設投融資管理，提高

鹹寧市國有資產運營管理能力，發行人與鹹寧市政府籤訂了《綜合開

發建設協議》，並根據約定的合作項目內容進行城市基礎設施項目投

資、施工建設以及徵收、拆遷補償等業務。每年度鹹寧市政府和發行

人按雙方經確認的實際支出成本加成

10%-25%的投資回報與發行人

進行結算，發行人據此確認代建收入。

2016-2018年間在基礎設施代

建業務方面實現的收入分別為

67,070.38萬元、

58,145.71萬元、

71,427.01萬元。

（二）土地整理業務

2006年

1月

20日鹹政辦發

[2006]12號文《鹹寧市城市建設投資

43

開發有限公司運行辦法（試行）》，發行人負責鹹寧城區內土地開發

整理工作；

2012年，為規範土地整理業務，發行人與鹹寧市土地收

購儲備中心籤訂了《委託整理經營協議》，委託發行人進行土地收儲、

整理、前期開發等工作。

2015年，為進一步梳理土地開發整理業務，

鹹寧市土地收購儲備中心與發行人子公司鹹寧宏業土地整理經營有

限公司籤訂了《土地儲備開發整理委託協議書》，委託鹹寧宏業土地

整理經營有限公司作為實施單位，負責前期徵地、房屋徵收、青苗補

償、看護控違等工作。根據本協議，房屋及地面附著物拆遷、還建、

安置、補償、土地平整、還建房、基礎設施等業務環節中，所涉及的

中介服務費，委託方按國家、省、市現行收費標準打包給受委託方，

受委託方本著集約利用的原則開展工作，結餘資金為受託方收入。具

體按單項項目中介合同籤訂的內容為準。發行人對城市規劃區範圍內

各類建設用地具有壟斷地位，

2016-2018年間在土地整理開發業務方

面獲得的收入分別為

22,492.43萬元、

6,798.20萬元、

2,123.64萬元。

（三）建築業務

建築業務主要由發行人孫公司湖北南楚建築工程有限公司負責

經營管理。湖北南楚建築工程有限公司主要承擔鹹寧市區相關建築工

程的施工任務，逐漸將業務擴展到全身範圍。

2016-2018年間在建築

業務方面取得的收入分別為

17,571.79萬元、

18,117.32萬元、

45,599.75

萬元。

三、發行人所在行業情況

（一）發行人所在行業現狀和前景

44

1、城市基礎設施建設

發行人由鹹寧市人民政府批准成立，是鹹寧市最主要的國有資產

投資運營主體之一，主要業務包括土地整理開發、建築業務以及城市

基礎設施項目的投融資建設，對城建項目的管理等。

發行人所處行業的現狀和前景如下：

（1）城市基礎設施建設行業現狀和前景

城市基礎設施是城市吸引投資、聚集產業、形成工業新區的物質

基礎，是城市賴以生存和發展的基本條件，是城市現代化程度和經濟

發展水平的重要標誌，對提升城市綜合服務功能、改善投資環境、加

強區域交流與協作等具有重要意義。

根據《

2018年國民經濟和社會發展統計公報》，近年來對以交

通、能源、棚戶區改造、節能環保等為重點的多領域基礎設施建設和

民生工程的投資建設進一步增強。作為經濟穩定增長的一大政策著力

點，這些領域基礎設施項目的紮實推進不僅直接拉動了經濟增長、提

升了就業空間，還為經濟發展注入了強大的後勁，也通過改善民生讓

人民群眾享受到了改革的紅利。

雖然近幾年我國城市基礎設施投資規模不斷加大，但同時我國城

市人口急劇擴張、城市規模不斷擴大，我國城市基礎設施建設與發達

國家相比還處在相對較低的水平，交通擁擠、居民居住條件差、環境

和噪聲汙染嚴重等問題長期存在，城市基礎設施供應仍顯不足，配套

功能滯後也十分明顯。而且隨著我國產業由東部向中西部地區的轉

移，中部地區將成為承接東部產業轉移的基地，土地整理和基礎設施

45

建設業務將保持強勁的發展勢頭，城市基礎設施建設行業仍將有良好

的發展前景。

（2）鹹寧市的城市基礎設施建設行業現狀和前景

鹹寧市在全省率先編制完成《鹹寧全域新型城鎮化總體規劃》，

構建了

「12255」全域空間格局。圍繞打造

「香城泉都

」，大力實施城市

提質工程，鹹寧大道東段、十六潭路東段、賀溫路綜合改造、西外環

線、城鐵東站和南站站前廣場、

「錦繡香城

」古街、金桂路西段及金桂

西橋等工程相繼竣工。成功舉辦了第六屆國際溫泉文化旅遊節，創建

國家衛生城市工作喜結碩果，城市精細化管理和數位化城管取得進

展。推進市域交通樞紐建設，通界高速竣工通車，鹹寧（嘉魚）長江

大橋正式開工，武

深高速

、武漢城市圈環線高速、鹹寧通江大道（鹹

潘一級公路）、武鹹快速通道、幕阜山生態旅遊公路等項目建設加快。

推動城市空間向

「四城四區

」拓展，梓山湖生態科技新城、旅遊新城、

鹹嘉臨港新城面貌一新，大洲湖溼地生態保護區建設啟動。同時抓好

重點鎮、特色鎮建設，

11個鎮列入全國重點鎮名單，嘉魚潘家灣率

先完成

「四化同步

」試點全域規劃編制，

15個省級重點中心鎮、特色鎮

試點示範進展良好。探索建設美麗鄉村，完善通村道路、供水、綠化、

垃圾處理等基礎設施。農村網格化管理全覆蓋。

7個村莊進入第三批

「中國傳統村落

」名錄。完成造林

32.88萬畝。

總體來看，鹹寧市擁有充足的項目支撐，政策支持力度較大，城

市基礎設施建設行業目前發展良好。

2、土地整理開發業務

46

（1）我國的土地整理開發行業現狀和前景

土地整理開發是通過對土地進行勘測、設計、拆遷、維護、整

治和基礎設施配套建設，對國有土地進行開發和再開發的經營活動。

土地整理開發也增加了城市土地的供給。圍繞城市總體發展目標，運

用市場經濟手段，土地整理開發有利於最大限度地發掘土地資源的潛

力，實現資源利用和綜合效益最大化、最優化，謀求資本的流動和增

值，推動城市的可持續發展。政府通過委託相關企業進行土地的開發

與運營，推動了當地可交易土地市場的發展。

土地整理開發與宏觀經濟形勢及國家政策走向高度相關。當前與

城市土地整理相關聯的城市土地收購儲備制度的建立為城市新區的

建設和發展提供了很大的發展空間。在我國嚴格實行經營性土地必須

實行市場出讓的制度後，城市土地收購儲備逐漸成為城市用地的主要

來源。

2014年「兩會

」提出推進

「以人為核心的新型城鎮化

」，將提高城

鎮化質量作為未來幾年我國經濟工作的重點。鑑於此，二、三線城市

城鎮化建設和發展將進一步加快，對土地整理開發行業也將產生積極

的帶動作用。總體來看，受宏觀經濟形勢影響全國土地市場近年來有

所萎縮，但在國家經濟政策調控和市場供需的共同作用下，土地整理

開發仍能持續穩定發展，未來我國土地開發與運營行業將有良好的發

展前景。

（2）鹹寧市土地整理開發業務現狀和前景

根據《鹹寧市土地利用總體規劃（

2006-2020年）》（簡稱

「《規

劃》

」），鹹寧市城區用地布局將形成

「一心一脈二軸三組團

」組成的

47

「品」字型城市空間結構。

「一心

」：是指城市綠心，位於城區的中心地

帶，由青龍山、十六潭公園等綠地組成。

「一脈

」：是指淦河。

「二軸

」：

是指城市發展主軸線銀泉大道和長安大道，此為城市發展主脊梁。

「三

組團

」：是指永安綜合組團、溫泉中心組團和鹹東新城組團。三大組

團之間通過城市主幹道相連、自然山體和城市綠心分割，形成

「品」字

型城市空間格局。

鹹寧市將中心城區規劃範圍內土地劃分為允許建設區和有條件

建設區進行分區管制。鹹寧市中心城區允許建設區包括兩部分，一是

京珠聯絡線兩側，土地總面積

399.60公頃，全部為建設用地；二是

主城區部分，主要包括溫泉、浮山、永安三個街道辦事處和橫溝、向

陽湖、馬橋等三個鎮的部分村，土地總面積

10498.89公頃，其中建

設用地面積為

7600.40公頃。鹹寧市中心城區有條件建設區範圍是：

東北、東南分別至京珠

-杭瑞高速聯絡線外

400～1350米處，南部和

西部和允許建設區規模邊界一致，西北以武廣高速為界，東以京珠高

速、斧頭湖為界；有條件建設區土地總面積

6387.65公頃。到

2020

年，鹹寧市中心城區允許建設區和有條件建設區土地總面積

17286.14

公頃，其中建設用地總規模

8000.00公頃。上述規劃對鹹寧市土地

開發及利用提出了較高要求，也支撐了城市發展的潛力和空間。

3、建築業務

（1）我國的建築業務現狀和前景

在當下的中國，建築業是當之無愧的支柱產業，而且還將繼

續發揮其支柱作用。建築行業在國民經濟各行業中所佔比重僅次

於工業和農業，對我國經濟的發展有舉足輕重的作用。同時，作

為勞動密集型行業，建築行業提供了大量的就業機會。因此建築

48

行業運行的良好與否對中國的經濟發展和社會穩定有十分重要的

意義。建築業是國民經濟的重要物質生產部門，它與整個國家經

濟的發展、人民生活的改善有著密切的關係。

2001年以來，中國

宏觀經濟步入新一輪景氣周期，建築業也迎來了快速發展階段，

經過多年的市場整頓、制度建設及有效監管，我國建築市場正在

進入健康的發展軌道。

2015年

6月

17日，國務院常務會議部署加大重點領域有效

投資，決定進一步強化城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設

施建設。會議決定實施三年計劃，改造各類棚戶區

1,800萬套、

農村危房

1,060萬戶。大量的房屋建設及其配套基礎設施建設，

對於以房建為主的建築企業是重大利好消息。

8月

3日，由國家

發改委、財政部、國土資源部、住房

城鄉建設

部、交通部、公安

部和銀監會七部委聯合頒發《關於加強城市停車設施建設的指導

意見》，採用

PPP模式吸引民資有效利用地上和地下資源，建設

停車場，解決停車難問題，再次為建築業提供一大商機。

8月

10

日，國務院辦公廳公布《關於推進地下綜合管廊建設的指導意見》，

把地下管廊建設作為履行政府職能、完善城市基礎設施的重要內

容。以城市保障房建設、棚戶區改造、停車場建設、地下綜合管

廊的建設等國家級政策導向為主的建設項目，為建築業務的發展

提供了廣闊的前景，而提供建築業務的企業無疑將是最直接的收

益者。

（2）鹹寧市的建築業務現狀和前景

鹹寧市圍繞

「香城泉都

」，積極推進市域交通樞紐建設，通界

高速竣工通車，鹹寧（嘉魚）長江大橋正式開工，武

深高速

、武

49

漢城市圈環線高速、鹹寧通江大道（鹹潘一級公路）、武鹹快速

通道、幕阜山生態旅遊公路等項目建設加快。推動城市空間向

「四

城四區

」拓展，梓山湖生態科技新城、旅遊新城、鹹嘉臨港新城面

貌一新，大洲湖溼地生態保護區建設啟動。同時抓好重點鎮、特

色鎮建設，

11個鎮列入全國重點鎮名單，嘉魚潘家灣率先完成

「四

化同步

」試點全域規劃編制，

15個省級重點中心鎮、特色鎮試點

示範進展良好。探索建設美麗鄉村，完善通村道路、供水、綠化、

垃圾處理等基礎設施。

鹹寧市地方巨大的項目規劃與儲備，為發行人建築業務的發

展提供了巨大空間。未來，發行人將更加積極地承擔鹹寧市區域

內的建設項目的建築任務，並將繼續堅持對外擴張，將業務範圍

拓展至全省，提升自身技術、裝備實力，擴大規模，提高業務創

收能力。

(二)發行人在行業中的地位和競爭優勢

1、發行人在行業中的地位

公司是鹹寧市主要的城市經營建設主體，在土地整理開發、城市

基礎設施建設、建築業務等方面處於主導地位。公司在獲得政府各類

資源、配套優惠政策和重點項目機會等方面較其他公司具有顯著的優

勢。

截至

2018年

12月，鹹寧市區域內主要有三家政府融資平臺公司，

分別為鹹寧市城市建設投資開發有限公司、鹹寧高新投資集團有限公

司、鹹寧市交通投資有限公司，詳細情況如下表：

表

10：鹹寧市政府融資平臺公司基本情況

單位：億元

50

序

號

公司名稱

註冊資

本

總資產

淨資

產

收入利潤

存續

期債

券餘

額

業務範圍說明

1

鹹寧市城市

建設投資開

發有限公司

12.30

260.17

107.73

12.38

1.23

27.10

市區基礎設施

建設、土地整

理、建築等

2

鹹寧高新投

資集團有限

公司

10.00

232.31

125.46

8.66

3.16

48.40

高新區基礎設

施建設、園區

開發運營等

3

鹹寧市交通

投資（集團）

有限公司

1.00

21.53

10.70

0.94

0.23

0.00

市區交通類項

目建設運營等

註：鹹寧市交通投資（集團）有限公司財務數據為未經審計數據；上述存續期債券餘額包括

公司債

、企業債、中期票據、短融等資本市場直接融資工具。

2、發行人的競爭優勢

（1）行業主導優勢

發行人是鹹寧市主要的城市基礎設施的投資建設和運營主體，具

有一定的區域主導優勢，在鹹寧市處於行業主導地位，市場相對穩定，

持續盈利能力較強。根據《鹹寧市國民經濟和社會發展第十三個五年

規劃綱要》，鹹寧市將進一步打造鄂南經濟強市，加快推進城市建設，

這將為發行人帶來廣闊的發展空間。

（2）政策優勢

發行人是鹹寧市主要的市級城市基礎設施建設主體，發行人接受

土地儲備中心的委託承擔土地整理開發業務，在鹹寧市範圍內，發行

人的基礎設施代建和土地開發業務處於優勢地位。自公司成立以來，

政府對公司的支持力度不斷加大，為支持公司向市場化主體轉型，增

強公司經營實力，不斷將優質資產注入公司，除此之外，公司在基礎

設施建設與項目運營、土地整理開發收益返還等方面均得到政府給予

51

的一系列扶持與優惠政策，使得發行人經營能力和競爭能力不斷加

強。在鹹寧市委、市政府的領導下，公司全面推進建築工程、土地開

發等業務，經營性收益穩定。

（3）管理優勢

發行人在長期的城市基礎設施投資建設與運營的過程中積累了

豐富的經驗，形成了一套有效降低投資成本、保證項目質量、縮短工

程工期的高效的管理程序。同時發行人具備完善的法人治理結構和體

制機制，董事會和監事會各司其職，決策層和執行層職能分離。凡涉

及發行人的重要決策、重大項目建設等重大經營活動必須經公司領導

層集體決議。此外，發行人擁有一批具有長期從事城市基礎設施建設

項目市場化運作經驗的管理團隊，管理團隊在開發建設等領域有著豐

富成熟的工作經驗，已經形成了一套適合城市建設的工程建設管理辦

法，並在實踐中得到了有效的運用。

（4）融資渠道優勢

發行人作為鹹寧市最主要的城市基礎設施建設主體之一，經過多

年的發展已與中國農業發展銀行、國家開發銀行以及

交通銀行

等多家

政策性銀行和商業銀行建立了良好的合作關係，在銀行內部信用狀況

良好。發行人良好的資信條件和強大的融資能力有力地支持了各項業

務的持續發展，通過積極加強與各大金融機構的合作，多渠道、全方

位籌集建設資金，有力地保障了鹹寧市城市發展建設的資金需求，並

為發行人進一步開展資本市場融資活動奠定了堅實的基礎。

（5）區位優勢

52

鹹寧市位於長江中遊，湖北省東南部。鹹寧位於長江經濟帶和京

廣經濟帶的

「十」字型發展軸交匯處，鄂、湘、贛三省毗鄰的

「

金三角

」

地帶，是武漢城市圈和長株潭城市群兩大改革試驗區的連接點。鹹寧

交通便捷，京廣和武廣鐵路、京珠高速、

106和

107國道縱貫南北，

138公裡長江黃金水道連接東西。隨著武廣高鐵、武鹹城際鐵路、杭

瑞、大廣、武鹹快速通道、城市圈外環、武漢新港（鹹寧港區）、鹹

寧長江大橋等一大批重大項目的實施、推進和投入運營，鹹寧區域性

交通樞紐格局正在形成。鹹寧實現了高速公路、輕軌鐵路、黃金水道

大連接、全貫通，將使鹹寧成為南北東西的通衢之地。

2018年鹹寧市

GDP1362.42億元，在湖北省

16個地級市（州）

中排名第九；鹹寧市

2018年

GDP增速

10.33%，呈快速發展趨勢。

3、國家戰略支持

國務院於

2015年

3月

26日批覆同意《長江中遊城市群發展規劃》

（以下簡稱《長江規劃》），長江中遊城市群是以武漢城市圈、環長

株潭城市群、環鄱陽湖城市群為主體形成的特大型城市群，規劃範圍

包括：湖北省武漢市、黃石市、鹹寧市等，湖南省長沙市、株洲市等，

江西省南昌市、九江市等。長江中遊城市群承東啟西、連南接北，是

長江經濟帶的重要組成部分，也是實施促進中部地區崛起戰略、全方

位深化改革開放和推進新型城鎮化的重點區域，在我國區域發展格局

中佔有重要地位。

《長江規劃》指出，長江中遊城市群發展要統籌城鄉發展堅持走

新型城鎮化道路，創新城鄉統籌發展機制，充分發揮中心城市輻射帶

53

動作用，推動城市組團融合發展，形成多中心、網絡化發展格局。其

中就包括了以武漢為中心的武漢城市圈，建設武漢城市圈要全面加快

武漢城市圈一體化建設，推進武漢與鄂州、孝感、鹹寧、黃岡、黃石

等同城化發展，加強與漢江生態經濟帶和鄂西生態文化旅遊圈聯動發

展。《長江規劃》要求強化發展軸線功能，其中包括沿江發展軸，即

充分發揮長江黃金水道優勢，加快沿江鐵路、高速公路和集疏運體系

建設，合理推進岸線開發和港口建設，構建內通外聯的綜合運輸體系；

增強武漢的輻射帶動功能，提升宜昌、荊州、嶽陽、鄂州、黃岡、鹹

寧、黃石、九江等沿江城市綜合經濟實力。

作為國家推動發展中心地區，鹹寧市將對照國家戰略要求，加速

推進地區城鎮化，特別是加強交通、文化等基礎設施建設投入，嚴格

落實國家保障性住房建設任務，大力發展綠色產業，提升城市綜合經

濟實力，共建長江經濟帶。發行人作為鹹寧市主要的城市建設投資主

體，在基礎設施建設、土地整理業務及保障性住房建設等傳統優勢領

域有望趁勢而上，開拓出更廣闊空間。

54

第十條發行人財務情況

一、發行人主要財務數據

北京興華會計事務所（特殊普通合夥）對發行人

2016年度、

2017

年度、

2018年度財務報告進行了審計，出具了標準無保留意見的審

計報告（

[2017]京會興審字第

57000047號、

[2018]京會興審字第

57000001號、

[2019]京會興審字第

57000028號）。未經特別說明，

本募集說明書中發行人

2016年-2018年度財務數據均引自上述經審

計的財務報告；

2016年度財務數據引用追溯調整後數據，即

[2018]

京會興審字第

57000001號報告中

2017年年初數據。本文報告期指

2016年-2018年。

投資者在閱讀下文的相關財務報告中的信息時，應參照發行人經

審計的財務報告、注釋以及募集說明書中其他部分對發行人歷史財務

數據的注釋。

（一）發行人主要財務數據

截至

2018年

12月

31日，公司資產總額

2,601,703.80萬元，負

債總額

1,524,437.24萬元，所有者權益合計

1,077,266.57萬元，資產

負債率

58.59%。2016-2018年公司實現營業收入分別為

111,858.44萬

元、

89,143.22萬元和

123,794.14萬元，淨利潤分別為

11,893.78萬元、

11,339.75萬元和

12,332.60萬元，三年平均淨利潤

11,855.37萬元。

發行人主要財務數據如下表所示：

表

11：發行人

2016年-2018年資產負債表主要數據

單位：萬元

2018年12月31日2017年12月31日2016年12月31日

55

流動資產：

貨幣資金

477,881.27

502,374.77

378,483.91

以公允價值計量且其

變動計入當期損益的

金融資產

0.00

0.00

0.00

應收帳款

157,411.21

120,758.48

77,863.03

預付款項

126,002.28

167,080.99

11,836.73

其他應收款

248,230.42

257,173.31

215,866.14

存貨

1,365,314.34

1,160,471.45

1,090,162.88

其他流動資產

1,142.37

478.13

205.05

流動資產合計

2,375,981.90

2,208,337.13

1,774,417.74

非流動資產：

可供出售金融資產

107,700.13

100,371.38

100,371.38

長期股權投資

14,910.83

15,211.12

15,488.61

固定資產

72,601.03

43,362.25

46,010.29

在建工程

25,435.76

11,588.08

589.92

無形資產

1,177.11

1,479.21

1,658.31

長期待攤費用

21.55

33.21

31.96

遞延所得稅資產

112.75

111.81

129.76

其他非流動資產

3,762.76

7,932.27

7,910.80

非流動資產合計

225,721.91

180,089.33

172,191.04

資產總計

2,601,703.80

2,388,426.46

1,946,608.77

流動負債：

短期借款

0.00

0.00

5,500.00

應付票據及應付帳款

80,414.16

107,451.82

95,236.00

預收款項

78,444.06

80,246.17

73,488.87

應付職工薪酬

141.13

91.14

147.35

應交稅費

8,843.67

3,609.64

5,544.99

其他應付款

201,177.14

286,002.55

328,221.71

一年內到期的非流動

負債

34,862.61

49,681.36

58,593.74

流動負債合計

403,882.77

527,082.67

566,732.65

非流動負債：

長期借款

661,483.00

547,172.03

250,165.00

應付債券

242,847.69

133,463.60

15,000.00

長期應付款

216,223.78

153,830.68

295,365.36

非流動負債合計

1,120,554.46

834,466.31

560,530.36

負債合計

1,524,437.24

1,361,548.98

1,127,263.00

所有者權益：

實收資本

123,000.00

123,000.00

97,000.00

資本公積

836,063.36

793,518.59

622,700.62

盈餘公積

13,695.76

12,240.33

11,158.73

未分配利潤

97,301.64

93,230.48

83,644.06

56

歸屬於母公司所有者

權益合計

1,070,060.77

1,021,989.40

814,503.41

少數股東權益

7,205.80

4,888.08

4,842.36

所有者權益合計

1,077,266.57

1,026,877.48

819,345.77

負債和所有者權益總

計

2,601,703.80

2,388,426.46

1,946,608.77

表

12：發行人

2016年-2018年利潤表主要數據

單位：萬元

項目

2018年

2017年

2016年

一、營業總收入

123,794.14

89,143.22

111,858.44

其中：營業收入

123,794.14

89,143.22

111,858.44

二、營業總成本

127,161.07

92,522.82

99,504.16

其中：營業成本

111,232.50

78,911.88

86,813.46

稅金及附加

1,735.47

1,148.38

1,010.40

銷售費用

31.85

20.33

28.10

管理費用

6,309.50

5,825.62

6,689.45

財務費用

5,236.07

2,126.69

3,784.18

資產減值損失

2,615.68

4,489.93

1,178.57

加：公允價值變動收

益（損失以

「－」號填

列）

0.00

0.00

0.00

投資收益（損失

以「－」號填列）

-300.29

-202.50

191.53

資產處置收益

（損失以

「－」號填

列）

0.00

-83.46

0.00

三、營業利潤（虧損

以「－」號填列）

-3,667.23

-3,665.56

12,545.82

加：營業外收入

17,126.08

15,186.56

72.95

減：營業外支出

338.57

148.50

328.47

四、利潤總額（虧損

總額以

「－」號填列）

13,120.28

11,372.50

12,290.30

減：所得稅費用

787.69

32.75

396.52

五、淨利潤（淨虧損

以「－」號填列）

12,332.60

11,339.75

11,893.78

1.少數股東損益

-78.56

45.72

-31.90

2.歸屬於母公司股東

的淨利潤

12,411.16

11,294.02

11,925.67

表

13：發行人

2016年-2018年現金流量表主要數據

單位：萬元

項目

2018年

2017年

2016年

57

一、經營活動產生的現金流量：

銷售商品、提供勞務收到的現金

41,012.38

37,459.71

59,182.52

收到其他與經營活動有關的現金

294,887.89

241,434.30

179,458.35

經營活動現金流入小計

335,900.27

278,894.00

238,640.87

購買商品、接受勞務支付的現金

269,515.22

336,108.99

192,634.70

支付給職工以及為職工支付的現金

1,843.84

1,493.06

1,199.83

支付的各項稅費

2,745.48

7,829.37

17,092.76

支付其他與經營活動有關的現金

286,407.62

213,406.18

82,270.97

經營活動現金流出小計

560,512.16

558,837.60

293,198.27

經營活動產生的現金流量淨額

-224,611.89

-279,943.59

-54,557.39

二、投資活動產生的現金流量：

取得投資收益收到的現金

0.00

75.00

319.34

處置固定資產、無形資產和其他長期資

產收回的現金淨額

63.75

144.16

0.00

收到其他與投資活動有關的現金

5,000.00

0.00

0.00

投資活動現金流入小計

5,063.75

219.16

319.34

購建固定資產、無形資產和其他長期資

產支付的現金

49,342.40

12,761.00

8,566.69

投資支付的現金

4,928.75

0.00

3,050.00

支付其他與投資活動有關的現金

0.00

0.00

0.00

投資活動現金流出小計

54,271.15

12,761.00

11,616.69

投資活動產生的現金流量淨額

-49,207.40

-12,541.84

-11,297.36

三、籌資活動產生的現金流量：

吸收投資收到的現金

34,300.00

0.00

195,633.26

取得借款收到的現金

258,438.25

387,300.00

149,650.00

發行債券收到的現金

109,120.00

133,380.00

0.00

收到其他與籌資活動有關的現金

30,000.00

0.00

0.00

籌資活動現金流入小計

431,858.25

520,680.00

345,283.26

償還債務支付的現金

155,703.63

99,858.00

92,035.00

分配股利、利潤或償付利息支付的現金

22,729.34

4,445.71

4,375.07

支付其他與籌資活動有關的現金

4,099.49

0.00

0.00

籌資活動現金流出小計

182,532.46

104,303.71

96,410.07

籌資活動產生的現金流量淨額

249,325.79

416,376.29

248,873.19

四、匯率變動對現金及現金等價物的影

響

0.00

0.00

0.00

五、現金及現金等價物淨增加額

-24,493.50

123,890.86

183,018.44

加：期初現金及現金等價物餘額

502,374.77

378,483.91

195,465.47

六、期末現金及現金等價物餘額

477,881.27

502,374.77

378,483.91

（二）會計政策、會計估計變更或重大會計差錯更正

1、重要會計政策變更

58

（1）財政部於

2017年度發布了《企業會計準則第

42號——持有

待售的非流動資產、處置組和終止經營》，自

2017年5月28日起施行，

對於施行日存在的持有待售的非流動資產、處置組和終止經營，要求

採用未來適用法處理。財政部於

2017年度修訂了《企業會計準則第

16

號——政府補助》，修訂後的準則自

2017年6月12日起施行，對於

2017

年1月1日存在的政府補助，要求採用未來適用法處理；對於

2017年1

月1日至施行日新增的政府補助，也要求按照修訂後的準則進行調整。

表14：《會計準則

42號、

16號》修訂引起的會計政策調整情況

會計政策變更的內容和原因

受影響的報表

項目名稱

累計影響金額（萬元）

財政部於

2017年度發布了《企業會計準則第

42號——持有待售的非流動資產、處置組和

終止經營》

營業外收入

-69.30

營業外支出

-152.76

資產處置收益

-83.46

上述會計政策變更對

2017年度政府補助無影響。

（2）公司按照財政部於

2018年度頒布的《財政部關於修訂印發

2018年度一般企業財務報表格式的通知》（財會

[2018]15號）的規定

修訂公司的財務報表格式。因公司尚未執行新金融準則和新收入準

則，應採用通知附件

1的要求編制財務報表，並對比較報表的列報進

行相應調整。本次會計政策變更，僅對財務報表項目列示產生影響，

對公司財務狀況、經營成果和現金流量無重大影響。

會計政策變更的內容和原因

受重要影響的

報表項目名稱

影響金額

根據《財政部關於修訂印發

2018年度一般企業財務報表

格式的通知》（財會

[2018]15號），在資產負債表中刪

應收票據及應收帳

款

120,758.48

除原

「應收票據

」及「應收帳款

」項目，將其整合為新增的

應收票據

-

「應收票據及應收帳款

」項目，反映資產負債表日以攤餘

成本計量的、企業因銷售商品、提供服務等經營活動應

收取的款項，以及收到的商業匯票，包括銀行承兌匯票

和商業承兌匯票。

應收帳款

-120,758.48

根據《財政部關於修訂印發

2018年度一般企業財務報表應付票據及應付帳

107,451.82

59

格式的通知》（財會

[2018]15號），在資產負債表中刪款

除原

「應付票據

」及「應付帳款

」項目，將其整合為新增的

應付票據

-

「應付票據及應付帳款

」項目，反映資產負債表日因購買

材料、商品和接受服務等經營活動應支付的款項，以及

開出、承兌的商業匯票，包括銀行承兌匯票和商業承兌

匯票。

應付帳款

-107,451.82

根據《財政部關於修訂印發

2018年度一般企業財務報表其他應付款

4,519.35

格式的通知》（財會

[2018]15號），在資產負債表中刪應付利息

-4,519.35

除原

「應付利息

」及「應付股利

」項目，歸併至

「其他應付款

」

項目。

應付股利

-

根據《財政部關於修訂印發

2018年度一般企業財務報表長期應付款

36,555.81

格式的通知》（財會

[2018]15號），在資產負債表中刪

除原

「專項應付款

」項目，歸併至

「長期應付款

」項目，反

映資產負債表日除長期借款和應付債券以外的其他各種

長期應付款項的期末帳面價值。

專項應付款

-36,555.81

根據《財政部關於修訂印發

2018年度一般企業財務報表利息費用

4,034.44

格式的通知》（財會

[2018]15號），在利潤表

「財務費用

」

下新增

「利息費用

」與「利息收入

」項目，分別反映為籌集

生產經營所需資金等而發生的應予費用化的利息支出和

確認的利息收入。

利息收入

2,204.71

2、其他重要會計政策變更

表15：存貨相關科目調整情況

會計政策變更的內容和原因

審批

程序

受影響的報表項

目名稱

累計影響金額（萬

元）

為了能夠提供更可靠、更相關的會計信

息，從

2017年開始變更如下會計政策。

在建工程

-188,817.01

其他非流動資產

-156,114.74

變更前本公司為鹹寧市人民政府代建的

城市基礎建設項目分別在在建工程、其他

非流動資產、存貨中核算，變更會計政策

後，將所有城市基礎建設項目均在存貨中

反映。

董事

會決

議存貨

344,931.74

上述會計政策變更對資本公積、盈餘公積、未分配利潤等權益類

項目無影響；上述會計政策變更對

2017年度淨利潤無影響。

3、會計差錯更正

60

表

16：前期會計差錯及追溯重述情況

會計差錯更正的內容批准程序

受影響的各個比較期

間報表項目名稱

累積影響數（萬

元）

存貨

361.95

本公司三家子公司宏業土地等在

應付利息

24.212016年度接受中國農發重點建設

長期應付款

69,737.74

基金有限公司（以下簡稱農發基

金）的注資，根據增資協議按明股

董事會決

議

未分配利潤

-1,697.13

歸屬於母公司的股東

權益

-1,697.13

實貸的事實進行還原，追溯調整

少數股東權益

-67,702.872016年相關數據。

歸屬於母公司所有者

淨利潤

-1,697.13

少數股權損益

1,697.13

表

17：上述會計差錯更正的累積影響情況

2017年

01月

01日

資本公積其他綜合收益盈餘公積未分配利潤

追溯調整前餘額

622,700.62

-11,158.73

85,341.20

追溯調整

--

-

-

1,697.13

追溯調整後餘額

622,700.62

-11,158.73

83,644.06

二、發行人財務分析

（一）償債能力分析

表

18：發行人

2016年-2018年主要償債能力指標

項目

2018年

12月

31日

2017年

12月

31日

2016年

12月

31日

流動比率

(倍)

5.88

4.19

3.13

速動比率

(倍)

2.50

1.99

1.21

資產負債率（

%）

58.59

57.01

57.91

項目

2018年

2017年

2016年

EBITDA（億元）

2.77

1.97

2.10

EBITDA利息倍數

0.83

0.74

0.31

註：

1、流動比率

=流動資產

/流動負債

2、速動比率

=（流動資產

-存貨）

/流動負債

3、EBITDA＝利潤總額

+計入財務費用的利息支出

+固定資產折舊

+無形資產攤銷

4、EBITDA利息倍數

=（利潤總額

+計入財務費用的利息支出

+固定資產折舊

+攤銷）

/

（資本化利息

+計入財務費用的利息支出）

5、資產負債率

=總負債

/總資產

從短期償債指標來看，發行人

2016年-2018年流動比率分別為

3.13、4.19、5.88，速動比率分別為

1.21、1.99、2.50，發行人

2016年

61

-2018年流動比率和速動比率持續上升，反映了發行人短期償債能力

持續增強。

從長期償債指標來看，

2016年-2018年發行人資產負債率分別為

57.91%、57.01%、58.59%，發行人資產負債率整體維持在合理區間

內，近年有所增加，主要系

「17鹹寧城投債

」發行

13.50億元，同時發行

人承接施工項目前期需大量墊付工程款，新增了銀行借款。

發行人

2016年-2018年EBITDA利息倍數分別為

0.31、0.74、0.83，

呈增長態勢，表明發行人利息償付能力及償債能力進一步加強。

總體來看，發行人資產負債率維持在合理區間內，有息負債規模

增加，有一定的長期償債壓力；發行人流動比率、速動比率維持在較

好水平且持續上升，發行人短期償債能力持續增強。近年來發行人盈

利主要依靠主營業務，主營業務相對穩定，可以滿足發行人持續籌措

資金支付利息和償還債務的需要。

（二）營運能力分析

表

19：發行人

2016年-2018年主要營運能力指標

項目

2018年

2017年

2016年

應收帳款周轉率（次

/年）

0.89

0.90

2.23

存貨周轉率（次

/年）

0.10

0.07

0.12

總資產周轉率（次

/年）

0.05

0.04

0.06

註：

1、應收帳款周轉率

=營業收入

/應收帳款平均餘額

2、存貨周轉率

=營業成本

/存貨平均餘額

3、總資產周轉率

=營業收入

/總資產平均餘額

2016年-2018年，發行人應收帳款周轉率呈下降趨勢，主要系發

行人未完成結算的工程規模增加，應收帳款餘額大幅增加，由

2016

62

年

77,863.03萬元增加至

2017年

120,758.48萬元、

2018年

157,411.21

萬元。

2016年-2018年，發行人存貨周轉率分別為

0.12、0.07、0.10，

發行人存貨周轉率在較低水平波動，符合發行人行業特點。

2016年-2018年，發行人總資產周轉率分別為

0.06、0.04、0.05，

主要因為發行人資產規模持續增加，公司委託代建、建築及土地整理

均有投入規模大，匯報周期長的特點。公司業務規模和性質決定了公

司存貨和資產總額金額較大，因此公司存貨周轉率和總資產周轉率相

對較低。

總體來說，公司較大的業務規模和區域內相對壟斷地位為公司的

業務穩定性提供了保障，公司各項營運指標處於較為合理的範圍。

（三）盈利能力分析

表20：發行人

2016年-2018年主要盈利能力指標

單位：萬元、

%

項目

2018年

2017年

2016年

營業收入

123,794.14

89,143.22

111,858.44

利潤總額

13,120.28

11,372.50

12,290.30

淨利潤

12,332.60

11,339.75

11,893.78

歸屬於母公司所有者淨利潤

12,411.16

11,294.02

11,925.67

營業淨利率

9.96

12.72

10.63

總資產報酬率

0.49

0.52

0.68

淨資產收益率

1.17

1.23

1.58

註：

1、營業淨利率

=淨利潤

/營業收入

2、總資產報酬率

=淨利潤

/平均總資產

3、淨資產收益率

=淨利潤

/平均淨資產

表

21：發行人

2016年-2018年主營業務收入構成情況

單位：萬元

項目

2018年

2017年

2016年

一、主營業務小計

122,665.29

87,256.96

110,779.68

土地整理

2,123.64

6,798.20

22,492.43

代建業務

71,427.01

58,145.71

67,070.38

63

建築業務

45,599.75

18,117.32

17,571.79

房地產銷售

430.86

1,507.86

1,516.92

計程車業務

836.51

848.32

905.9

其他

2,247.52

1,839.56

1,222.27

二、其他業務小計

1,128.84

1,886.26

1,078.76

合計

123,794.14

89,143.22

111,858.44

發行人營業收入主要來源於代建業務、建築業務、土地整理等業

務，

2016年-2018年營業收入分別為

111,858.44萬元、

89,143.22萬元、

123,794.14萬元，

2017年營業收入下降主要因為土地整理收入大幅減

少。

2018年淨利潤為

12,332.60萬元，營業淨利率為

9.96%，較上年

下滑主要系利潤率較低的建築業務佔比大幅增加。

2016年-2018年發行人收入中政府補貼收入分別為

0萬元、

15,000.00萬元、

16,641.52萬元，各年度及期間內營業收入與政府補

貼收入之比均大於

7:3。

發行人

2016年-2018年總資產報酬率和淨資產收益率逐年下降，

主要因為當地政府對發行人的支持力度加大及對發行人的資本投入

增大，發行人的總資產和淨資產規模逐年增大；同時，發行人近年來

利潤率較低的建築業務板塊比重逐漸增加，拉低了整體業務的利潤

率；隨著發行人主營業務規模的不斷擴大，未來代建項目和土地整理

的逐步完工以及發行人房屋出租、計程車、廣告等業務逐漸發力，發

行人的盈利能力將不斷提高。

（四）現金流量分析

表

22：發行人

2016年-2018年現金流量表主要數據

單位：萬元

項目

2018年

2017年

2016年

經營活動產生的現金流量：

銷售商品、提供勞務收到的現金

41,012.38

37,459.71

59,182.52

64

經營活動產生的現金流量淨額

-224,611.89

-279,943.59

-54,557.39

投資活動產生的現金流量：

購建固定資產、無形資產和其他長期資

產支付的現金

49,342.40

12,761.00

8,566.69

投資活動產生的現金流量淨額

-49,207.40

-12,541.84

-11,297.36

籌資活動產生的現金流量：

取得借款收到的現金

258,438.25

387,300.00

149,650.00

發行債券收到的現金

109,120.00

133,380.00

0.00

籌資活動產生的現金流量淨額

249,325.79

416,376.29

248,873.19

現金及現金等價物淨增加額

-24,493.50

123,890.86

183,018.44

在經營活動方面，經營活動產生的現金流量淨額分別為

-54,557.39萬元、

-279,943.59萬元、

-224,611.89萬元，經營活動現金

淨流出增加，主要由於發行人近年來加大了基礎設施建設的投入力

度，而該行業具有投資規模大，周期長的特點，相應項目成本支出持

續大幅增加所致。

在投資活動方面，發行人

2016年-2018年投資活動現金淨流量分

別為

-11,297.36萬元、

-12,541.84萬元、

-49,207.40萬元，其中公司購

建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金分別為

8,566.69萬

元、

12,761.00萬元、

49,342.40萬元。

在籌資活動方面，發行人

2016年-2018年籌資活動產生的現金淨

流量分別為

248,873.19萬元、

416,376.29萬元、

249,325.79萬元，

2017

年籌資活動現金淨流入增加，主要系發行人承接施工項目前期需大量

墊付工程款，新增了銀行借款；同時

「17年鹹寧城投債

」發行

13.50億

元；

2018年籌資活動現金淨流入降低，主要因為

2018年資金成本較

高，發行人控制了融資規模。作為鹹寧市最為核心的基礎設施建設主

體，發行人擁有較為通暢的融資渠道，除傳統的銀行借款等間接融資

外，發行人正積極響應國家政策擴大直接融資比重，建立穩定、長效

65

融資體系。

2016年

-2018年發行人現金及現金等價物淨增加額分別為

183,018.44萬元、

123,890.86萬元、

-24,493.50萬元，

2018年大幅降

低主要系發行人控制融資規模，籌資活動現金淨流入降低所致。

綜上所述，發行人經營活動、投資活動、籌資活動具有較好的匹

配性，發行人現金流量充足，隨著發行人業務規模的擴大及在建項目

的逐步竣工結算，發行人的償債能力將進一步提升。

三、發行人資產和負債結構分析

表

23：發行人

2016年-2018年資產負債結構

單位：萬元、

%

項目

2018年

12月

31日

2017年

12月

31日

2016年

12月

31日

金額比例金額比例金額比例

流動資產

2,375,981.90

91.32

2,208,337.13

92.46

1,774,417.74

91.15

非流動資產

225,721.91

8.68

180,089.33

7.54

172,191.04

8.85

總資產

2,601,703.80

100.00

2,388,426.46

100.00

1,946,608.77

100.00

流動負債

403,882.77

26.49

527,082.67

38.71

566,732.65

50.28

非流動負債

1,120,554.46

73.51

834,466.31

61.29

560,530.36

49.72

總負債

1,524,437.24

100.00

1,361,548.98

100.00

1,127,263.00

100.00

資產負債率

58.59

57.01

57.91

（一）發行人資產結構分析

2016年-2018年，發行人資產總額分別為

1,946,608.77萬元、

2,388,426.46萬元、

2,601,703.80萬元，資產規模保持穩步增長，資產

結構方面，發行人資產構成主要以流動資產為主，

2016年-2018年流

動資產佔資產總額的比例分別為

91.15%、92.46%、91.32%。

1、流動資產

66

表

24：發行人

2016年-2018年流動資產構成

單位：萬元、

%

項目

2018年

12月

31日

2017年

12月

31日

2016年

12月

31日

金額比例金額比例金額比例

貨幣資金

477,881.27

20.11

502,374.77

22.75

378,483.91

21.33

以公允價值計量且

其變動計入當期損

益的金融資產

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

應收帳款

157,411.21

6.63

120,758.48

5.47

77,863.03

4.39

預付款項

126,002.28

5.30

167,080.99

7.57

11,836.73

0.67

其他應收款

248,230.42

10.45

257,173.31

11.65

215,866.14

12.17

存貨

1,365,314.34

57.46

1,160,471.45

52.55

1,090,162.88

61.44

其他流動資產

1,142.37

0.05

478.13

0.02

205.05

0.01

流動資產合計

2,375,981.90

100.00

2,208,337.13

100.00

1,774,417.74

100.00

2016年

-2018年發行人流動資產分別為

1,774,417.74萬元、

2,208,337.13萬元、

2,375,981.90萬元，佔資產總額的比例分別為

91.15%、92.46%、91.32%，2016年-2018年增長率分別為

74.79%、

24.45%、7.59%。

截至

2018年末，發行人流動資產中存貨、貨幣資金、其他應收

帳款、預付款項、應收帳款、其他流動資產佔流動資產比例分別為

57.46%、20.11%、10.45%、5.30%、6.63%、0.05%。

（1）貨幣資金

2016年-2018年，發行人貨幣資金分別為

378,483.91萬元、

502,374.77萬元、

477,881.27萬元，佔流動資產的比例分別為

21.33%、

22.75%、20.11%。發行人貨幣資金規模相對較高，為公司資產靈活配

置及償債能力起到有利影響。

67

（2）應收帳款

2016年-2018年，發行人應收帳款帳面淨值分別為

77,863.03萬

元、

120,758.48萬元、

157,411.21萬元，佔流動資產比重分別為

4.39%、

5.47%、6.63%。

表

25：發行人

2018年

12月

31日應收帳款明細表

單位：萬元

應收對象欠款金額帳齡

佔總額比

例(%)

欠款性質及原

因

回款計劃

鹹寧市財政局

157,058.59

1年以內、

1-2年、

3

年以上

96.32

項目未完成結

算

預計

2020年

12月前

市旅遊新城遊客集

散中心工程（吳九

龍）

1,500.00

1年以內

0.92

項目未完成結

算

預計

2020年

12月前

開發區道路二期橫

五路工程款

640.43

1年以內

0.39

項目未完成結

算

預計

2020年

12月前

社保小區房款

176.18

1年以內，

1-2年，

3

年以上

0.11

項目未完成結

算

預計

2019年

12月前

職教園

129.26

1-2年

0.08

項目未完成結

算

預計

2019年

12月前

合計

159,504.47

-97.82

-

截至

2018年

12月

31日，發行人對鹹寧市財政局應收帳款為

157,058.59萬元，佔應收帳款欠款金額總額

96.32%，上述應收帳款主

要為發行人土地整理和基礎設施建設等業務形成。

2016年-2018年財

政局應收款項回款金額分別為

32,580.80萬元、

21,912.00萬元、

39,490.00萬元。

（3）預付款項

2016年-2018年發行人預付款項帳面淨值分別為

11,836.73萬元、

167,080.99萬元、

126,002.28萬元，佔流動資產比重分別為

0.67%、

68

7.57%、5.30%，近年來預付款大幅增加，主要因發生了大額的棚改預

付資金，用於項目拆遷等前期預備建設。

表

26：發行人

2018年

12月

31日預付款項前五名明細

單位：萬元

單位名稱期末餘額

佔預付款項

比例（

%）

預付款時

間

未結算原因

同心路片區（二期）棚戶區改

造項目工作協調指揮部

26,292.73

20.87

2018年度

項目建設期長，未完

成結算

鹹寧香城泉都旅遊投資發展有

限公司

12,000.00

9.52

2017年度

項目建設期長，未完

成結算

武漢地產開發投資集團有限公

司

9,500.00

7.54

2018年度

項目建設期長，未完

成結算

鹹寧市城投中心花壇片區（小

車隊婦聯行管局）棚戶區改造

項目指揮部

9,339.74

7.41

2017年度

項目建設期長，未完

成結算

鹹安區麻紡廠地塊棚戶區改造

項目工作協調指揮部

8,994.13

7.14

2017年度

項目建設期長，未完

成結算

合計

66,126.60

52.48

/

/

（4）其他應收款

2016年-2018年發行人其他應收款帳面淨值分別為

215,866.14萬

元、

257,173.31萬元、

248,230.42萬元，佔流動資產比重分別為

12.17%、

11.65%、10.45%。

表

27：發行人

2018年

12月

31日其他應收款前五名明細表

單位：萬元

單位名稱期末餘額帳齡

佔其他應收款的

比例（

%）

款項的性質

鹹寧市資金管理中心

40,014.76

1-2年、

2-3年、

2-3年

15.35往來款

鹹寧市土地收購儲備中心

11,675.75

1年以內

4.48往來款

鹹寧香城泉都旅遊投資發展

有限公司

18,287.81

1-年、

2-3年

7.02往來款

鹹寧市財政局

7,743.39

1-2年、

2-3年、

2-3年

2.97往來款

鉑金公館楊維傑

1,806.96

1-2年、

2-3年

0.69往來款

合計

79,528.67

-30.51

-

69

表

28：2018年末公司其他應收款按經營性、非經營性分類情況

單位：萬元、

%

其他應收款分類金額佔其他應收款比例

經營性其他應收款

188,796.52

76.06

非經營性其他應收款

59,433.90

23.94

合計

248,230.42

100

表

29：2018年末公司主要非經營性其他應收款情況

單位：萬元、%

非經營性其他

應收款對象

金額（萬元）形成原因佔比

預計收

回時間

鹹寧市資金管

理中心

40,014.76

資金資金管理中心暫未轉付給城投

的財政撥付款

15.352019年

12月前

鹹寧市土地收

購儲備中心

11,675.75墊付款

4.482019年

12月前

鹹寧市財政局

7,743.39財政局待撥付資金

2.972019年

12月前

合計

59,433.90

-23.94

-

註：上述款項均不計利息。

發行人非經營性資金佔用或資金拆借均嚴格按照發行人決策程

序及相關法律、法規及規範性文件的規定形成決策並執行。目前，發

行人非經營性往來佔款或資金拆借等非經營性其他應收款的決策權

限、決策程序和定價機制，具體如下：

1）決策權限

根據發行人相關內控制度，發行人對非經營性資金往來和資金拆

解等的決策權限如下：資金支出須控制在年度預算範圍內，財務部門

每月編制資金計劃，合理安排資金使用，確保資金需求和資金鍊安全。

重大非經營性資金佔用或資金拆借事項需要納入公司預算管理，並經

過公司董事會審核批准。

70

2）決策程序

發行人擬進行的非經營性往來佔款或資金拆借等資金借出，由公

司職能部門提出議案，議案應就該非經營性往來佔款或資金拆借的具

體事項、定價依據和對公司及股東利益的影響程度做出詳細說明；發

行人與對手方之間的交易應籤訂書面協議，協議內容應明確、具體。

3）定價機制

發行人及其子公司一切非經營性往來佔款或資金拆借事項均按

照公開、公平和公正的原則進行，非經營性往來佔款或資金拆借價格

原則上參考市場價格進行定價。

發行人制定的相關內控制度對資金拆借及非經營性其他應收項

目進行約束，結合本次債券發行前將籤署的《募集資金三方監管協

議》，確保發行人的本次債券募集資金嚴格按照募集說明書中約定的

用途對資金的使用進行安排，不用於轉借他人。發行人嚴格控制非經

營性其他應收款規模。針對尚未回款的非經營性其他應收款，發行人

將加強收回，並積極履行信息披露義務。債券存續期內新增非經營性

往來佔款或資金拆借事項的安排以及決策程序及信息披露情況：發行

人在本次

公司債

券存續期間，目前沒有其他可能新增非經營性佔款或

資金拆借的安排。如果發行人根據實際情況，確需新增非經營性其他

應收款，則其開展的前提是新增部分經合理預判能夠按時收回，且需

要籤訂相關的協議合同並履行內部決策和審批程序，必要時需要對手

方提供償還保障措施。在本次

公司債

券存續期內，如有新增非經營性

其他應收款，發行人將在定期報告中對非經營性其他應收款的新增情

71

況進行披露。若發行人當年累計新增借款超過上年末淨資產的百分之

二十，發行人將披露臨時報告，說明事件的起因、目前的狀態和可能

產生的後果，及時對相關事項進行信息披露。

（5）存貨

2016年

-2018年發行人存貨分別為

1,090,162.88萬元、

1,160,471.45萬元、

1,365,314.34萬元，佔流動資產比重分別為

61.44%、

52.55%、57.46%。存貨持續增長，主要系發行人業務規模持續擴大，

尤其是

2016年後工程施工規模迅速擴大。

截至

2018年

12月

31日，存貨中工程施工、開發產品分別為

517,566.03萬元、

814,152.18萬元，佔存貨比重分別為

37.91%、59.63%。

表

30：發行人

2018年

12月

31日存貨構成明細

單位：萬元、

%

帳面餘額佔比

工程施工

517,566.03

37.91

土地

9,290.72

0.68

開發成本

24,287.60

1.78

開發產品

814,152.18

59.63

配件

17.80

0.00

合計

1,365,314.34

100.00

2、非流動資產

表

31：發行人

2016年-2018年非流動資產明細

單位：萬元、

%

項目

2018年

12月

31日

2017年

12月

31日

2016年

12月

31日

金額比例金額比例金額比例

可供出售金融資產

107,700.13

47.71

100,371.38

55.73

100,371.38

58.29

長期股權投資

14,910.83

6.61

15,211.12

8.45

15,488.61

9.00

固定資產

72,601.03

32.16

43,362.25

24.08

46,010.29

26.72

在建工程

25,435.76

11.27

11,588.08

6.43

589.92

0.34

72

無形資產

1,177.11

0.52

1,479.21

0.82

1,658.31

0.96

長期待攤費用

21.55

0.01

33.21

0.02

31.96

0.02

遞延所得稅資產

112.75

0.05

111.81

0.06

129.76

0.08

其他非流動資產

3,762.76

1.67

7,932.27

4.40

7,910.80

4.59

非流動資產合計

225,721.91

100.00

180,089.33

100.00

172,191.04

100.00

2016年-2018年發行人非流動資產分別為

172,191.04萬元、

180,089.33萬元、

225,721.91萬元；

2016年-2018年非流動資產佔資

產總額的比例分別為

8.85%、7.54%、8.68%。

截至

2018年末，發行人非流動資產中可供出售金融資產、固定

資產、長期股權投資、在建工程、其他非流動資產、無形資產、遞延

所得稅資產、長期待攤費用佔非流動資產比例分別為

47.71%、

32.16%、6.61%、11.27%、1.67%、0.52%、0.05%、0.01%。

（1）可供出售金融資產

發行人可供出售金融資產，均按成本計量，

2016年-2018年分別

為

100,371.38萬元、

100,371.38萬元、

107,700.13萬元。截至

2018年

12月

31日，發行人可供出售金融資產明細如下表：

表

32：發行人

2018年

12月

31日可供出售金融資產明細

單位：萬元、

%

被投資單位帳面餘額

在被投資單

位持股比例

鹹寧市宇通汽車服務有限公司

136.00

100.00

市自來水公司

13,335.36

100.00

武廣鐵路客運專線有限責任公司

4,000.00

0.03

湖北省聯合鐵路投資有限公司

75,000.00

7.14

湖北鹹安長江村鎮銀行有限責任公司

1,000.00

10.00

湖北大夫第投資開發有限公司

300.00

2.31

73

鹹寧市香城泉都國際大酒店有限公司

7,428.77

10.00

湖北省梓山湖生態新城投資有限公司

2,000.00

6.67

湖北鹹寧農村商業銀行股份有限公司溫泉支行

4,500.00

10.00

合計

107,700.13

-

註：

1）本公司子公司鹹寧市城順出租汽車有限公司對鹹寧市宇通汽車服務有限公司持

股比例

100%，但對鹹寧市宇通汽車服務有限公司不具備實質性控制，除鹹寧市宇通汽車服

務有限公司承包人每年向本公司繳納承包費外，其生產經營財務全部由承包人負責。鹹寧市

城順出租汽車有限公司只根據承包合同約定繳納的承包費確認投資收益。

2）2009年

8月，鹹寧市人民政府授予

UnitedWaterCorporation（聯合水務公司）鹹寧

市城市供水特許經營權，鹹寧市自來水公司存量資產交其經營和維護，授權期限三十年。因

此，鹹寧市自來水公司自

2009年及以後的權益變動實質上均不由本公司享有或承擔，投資

雖佔該單位有表決權資本總額

20%及

20%以上，但不具有重大影響。

3）截至

2018年

12月

31日，湖北南楚建築工程有限公司所持有的湖北鹹寧農村商業銀

行股份有限公司股權中有對應

32,000,000.00元出資額的股權被凍結，不能轉讓、接受分紅

及享有其他股東權益。

（2）長期股權投資

2016年-2018年發行人長期股權投資分別為

15,488.61萬元、

15,211.12萬元、

14,910.83萬元，保持穩定。截至

2018年

12月

31日，

發行人長期股權投資佔非流動資產比重為

6.61%，長期股權投資明細

情況如表：

表

33：發行人

2018年

12月

31日長期股權投資明細

單位：萬元

被投資單位期末

一、合營企業

-小

計

-二

、聯營企業

-鹹

寧華潤城投燃氣有限公司

13,665.95

74

鹹寧市擔保集團有限責任公司

1,244.88

小計

14,910.83

合計

14,910.83

（二）發行人負債結構分析

2016年-2018年，發行人負債總額分別為

1,127,263.00萬元、

1,361,548.98萬元、

1,524,437.24萬元，

2016年-2018年增長率分別為

27.47%、20.78%、11.96%。

1、流動負債

2016年-2018年流動負債分別為

566,732.65萬元、

527,082.67萬

元、

403,882.77萬元，佔負債總額比例分別為

50.28%、38.71%、26.49%。

表

34：發行人

2016年-2018年流動負債結構分析

單位：萬元、

%

項目

2018年

12月

31日

2017年

12月

31日

2016年

12月

31日

金額比例金額比例金額比例

短期借款

0.00

0.00

0.00

0.00

5,500.00

0.97

應付票據及應付帳款

80,414.16

19.91

107,451.82

20.39

95,236.00

16.80

預收款項

78,444.06

19.42

80,246.17

15.22

73,488.87

12.97

應付職工薪酬

141.13

0.03

91.14

0.02

147.35

0.03

應交稅費

8,843.67

2.19

3,609.64

0.68

5,544.99

0.98

其他應付款

201,177.14

49.81

286,002.55

54.26

328,221.71

57.91

一年內到期的非流動

負債

34,862.61

8.63

49,681.36

9.43

58,593.74

10.34

流動負債合計

403,882.77

100.00

527,082.67

100.00

566,732.65

100.00

（1）應付票據及應付帳款

2016年-2018年末發行人應付票據及應付帳款分別為

95,236.00

萬元、

107,451.82萬元、

80,414.16萬元，佔流動負債比例分別為

75

16.80%、20.39%、19.91%。

截至

2018年

12月

31日，發行人應付帳款中應付土地收儲成本、

應付工程款、應付電費分別為

64,624.77萬元、

15,746.65萬元、

42.75

萬元。截至

2018年

12月

31日，發行人應付帳款前五名明細如下表：

表

35：發行人

2018年

12月

31日應付帳款前五名明細

單位：萬元、

%

公司（個人）名稱欠款金額帳齡佔總額比例

(%)欠款性質及原因

鹹寧市土地收購儲備中心

15,905.97

1-2年、

3年以

上

19.78項目未完成結算

武廣新客運站地塊

9,303.46

3年以上

11.57項目未完成結算

鹹寧市城投市外貿和農墾局片

區棚戶區改造項目指揮部

5,000.46

1年以內

6.22項目未完成結算

鹹寧市職業技術學院（三宗地成

本）

4,532.17

1年以內

5.64項目未完成結算

2016年旅投成交

9宗地

3,699.74

2-3年

4.6項目未完成結算

合計

38,441.80

-47.8

-

（2）預收款項

2016年

-2018年末發行人預收款項分別為

73,488.87萬元、

80,246.17萬元、

78,444.06萬元，佔流動負債比例分別為

12.97%、

15.22%、

19.42%。發行人預收帳款主要由預收的未完成全部出讓程

序的土地出讓金和未確認收入的項目款項所構成。

截至

2018年

12月

31日，發行人預收款項前五名明細如下表：

表

36：發行人

2018年

12月

31日預收款項前五名明細

單位：萬元、

%

項目欠款金額帳齡

佔總額比

例

欠款性質及原因

南苑小區（

5-10號樓）

5,119.71

1年以內、

1-2年、

2-3年、

3年以上

6.53項目經理未結算

鹹寧市金葉社區等三個片區（城中村）

棚戶區改造項目

10,748.00

1年以內

13.7項目未結算

冷凍加工廠地塊

4,069.00

3年以上

5.19土地未實際出讓

76

鹹寧市大畈村等七個片區棚改項目

3,675.00

1年以內

4.68項目未結算

鹹寧市財政局

-桂鄉大道東、西側

（2013年網掛

21、22號）

2,707.00

2-3年

3.45土地未實際出讓

合計

26,318.71

-33.55

-

（3）其他應付款

2016年-2018年末發行人其他應付款分別為

327,762.50萬元、

281,483.20萬元、

201,177.14萬元，佔流動負債比例分別為

57.83%、

53.40%、49.81%。發行人其他應付款主要為往來款，截至

2018年

12

月

31日，發行人其他應付款前五名明細如下表：

表

37：發行人

2018年

12月

31日其他應付款前五名明細

單位：萬元、

%

公司（個人）名稱欠款金額帳齡佔總額比例款項內容

鹹寧市市政工程建設處

54,550.08

1年以內、

1-2年、

2-3年

28.00往來款

鹹安區官埠橋鎮

27,500.00

2-3年

14.11往來款

湖北鹹寧溫泉生態旅遊新

城管理委員會

9,400.00

3年以上

4.82往來款

鹹寧市碧雲園林綠化有限

責任公司

8,703.76

3年以上

4.47往來款

鹹寧市鹹安區溫泉街道辦

事處

8,463.06

1-2年

4.34往來款

合計

108,616.90

-55.75

-

（4）一年內到期的非流動負債

2016年

-2018年末發行人一年內到期的非流動負債分別為

58,593.74萬元、

49,681.36萬元、

34,862.61萬元，佔流動負債比例分

別為

10.34%、9.43%、8.63%。

截至

2018年

12月

31日，發行人一年內到期的非流動負債為一

年內到期的長期借款、一年內到期的長期應付款，餘額分別為

29,210.09萬元、

5,652.52萬元。

2、非流動負債

77

2016年-2018年非流動負債分別為

560,530.36萬元、

834,466.31

萬元、

1,120,554.46萬元，佔負債總額比重分別為

49.72%、61.29%、

73.51%。

表

38：發行人

2016年-2018年非流動負債結構分析

單位：萬元、

%

項目

2018年

12月

31日

2017年

12月

31日

2016年

12月

31日

金額比例金額比例金額比例

長期借款

661,483.00

59.03

547,172.03

65.57

250,165.00

44.63

應付債券

242,847.69

21.67

133,463.60

15.99

15,000.00

2.68

長期應付款

216,223.78

19.30

153,830.68

18.43

295,365.36

52.69

非流動負債合計

1,120,554.46

100.00

834,466.31

100.00

560,530.36

100.00

（1）長期借款

2016年-2018年末發行人長期借款分別為

250,165.00萬元、

547,172.03萬元、

661,483.00萬元，佔非流動負債比例分別為

44.63%、

65.57%、59.03%，佔比較高，主要原因是近年來公司業務規模擴張，

為滿足建設資金需求，保持了較大的長期借款規模。

（2）應付債券

2016年

-2018年末發行人應付債券分別為

15,000.00萬元、

133,463.60萬元、

242,847.69萬元，佔非流動負債比例分別為

2.68%、

15.99%、21.67%。

表

39：發行人

2018年

12月

31日應付債券明細

債券名稱

發行金額（萬

元）

發行日期債券期限

發行利率

（%）

帳面餘額

（萬元）

17鹹寧城投債

135,000.00

2017-7-27

10年

5.99

133,672.98

18鹹寧城投

MTN001

50,000.00

2018-4-20

5年

5.75

49,649.73

18鹹寧城投

MTN002

60,000.00

2018-12-10

5年

5.75

59,524.97

17鹹寧城投債，債券期限

10年，債券利率

5.99%，每年付息一

78

次，年度付息款項自付息日起不另計利息。在存續期的第

3、4、5、

6、7、8、9、10年末逐年分別按照債券發行總額

10%、10%、10%、

10%、15%、15%、15%、15%的比例償還債券本金，最後一期利息隨

本金的兌付一起支付。

18鹹寧城投

MTN001，2018年

4月

20日鹹寧城投發行

2018年

第一期中期票據（簡稱

18鹹寧城投

MTN001），票面金額為

5億元，

票面利率為

5.75%，期限

5年，每年計息一次，固定利率，單利計息，

不計複利，最後一年按面值與最後一年利息合計兌付。該次發行債券

無擔保。

18鹹寧城投

MTN002，2018年

12月

10日鹹寧城投發行

2018年

第二期中期票據（簡稱

18鹹寧城投

MTN002），票面金額為

6億元，

票面利率為

5.75%，期限

5年，每年計息一次，固定利率，單利計息，

不計複利，最後一年按面值與最後一年利息合計兌付。該次發行債券

無擔保。

（3）長期應付款

2016年-2018年末發行人長期應付款分別為

295,365.36萬元、

153,830.68萬元、

216,223.78萬元，佔非流動負債比例分別為

52.69%、

18.43%、19.30%。長期應付款主要由融資租賃、國開發展基金公司、

中國農發重點建設基金有限公司和國開證券股份有限公司的借款組

成。

表

40：發行人

2018年

12月

31日長期應付款明細

單位：萬元

項目期末餘額期初餘額

長期應付款

168,473.20

117,274.87

專項應付款

47,750.57

36,555.81

合計

216,223.78

153,830.68

79

四、資產情況分析

1、土地資產

截至

2018年

12月

31日，發行人共有土地使用權

30宗，林權

1

宗，帳面價值

419,119.54萬元，具體見下表。

80

表

41：鹹寧市城市建設投資開發有限公司土地資產匯總表

序號取得方式土地證號座落

地類（用

途）

使用

權類

型

面積（

m2）

單價（元

/

㎡）

帳面價值

（元）

是否抵

押

是否

繳納

出讓

金

入帳

方式

1政府注入

鹹國用（

2011）第

506

號

鹹安區賀勝路東

側慄林村

出讓商住

1,316,738.00

1,406.46

1,851,939,3

00.00

否否

評估

法

2政府注入

鹹土資城國用（

2011）

第

1426號

鹹寧市雙鶴路

18

號

出讓商住

92,209.42

3,598.07

331,775,90

0.00

否否

評估

法

3政府注入

鹹土資城國用（

2012）

第

9980號

溫泉辦事處泉塘

村

出讓商住

63,202.60

5,010.79

316,695,00

0.00

否否

評估

法

4政府注入

鹹國用（

2007）第

901

號

浮山辦事處旗鼓

村、浮山村

出讓商住

779,992.20

180.00

140,398,60

0.00

否否

評估

法

城鎮

5政府注入

鹹土資城國用（

2006）

第

1300號

鹹寧銀泉大道特

1

號

出讓

混合

住宅

29,418.94

2,082.05

61,251,700.

00

否否

評估

法

用地

6政府注入

鹹土資城國用（

2011）

第

1424號

浮山辦事處大販

村

出讓商住

127,331.76

190.00

24,193,000.

00

否否

評估

法

7政府注入

鹹土資城國用（

2011）

第

1427號

浮山辦事處大販

村

出讓商住

21,230.11

190.00

4,033,720.0

0

否否

評估

法

8政府注入

鹹土資城國用（

2011）

第

1429號

浮山辦事處大販

村

出讓商住

126,812.84

190.00

24,094,400.

00

否否

評估

法

9政府注入

鹹土資城國用（

2011）

第

1425號

浮山辦事處大販

村

出讓商住

96,740.17

190.00

18,380,600.

00

否否

評估

法

81

10政府注入

鹹土資城國用（

2011）

第

1428號

浮山辦事處大販

村

出讓商住

18,518.79

190.00

3,518,600.0

0

否否

評估

法

11政府注入

鹹土資城國用（

2011）

第

1423號

鹹安區永安辦事

處東門村

出讓商住

19,739.80

1,619.69

31,972,300.

00

否否

評估

法

12政府注入

鹹國用（

2007）第

905

號

鹹安區永安辦事

處東門村

出讓商住

26,706.60

260.00

6,943,700.0

0

否否

評估

法

13政府注入

鹹國用（

2007）第

910

號

鹹安區浮山辦事

處雙泉村

出讓商住

35,026.71

190.00

6,655,100.0

0

否否

評估

法

14政府注入

鹹國用（

2007）第

918

號

溫泉辦事處溫泉

村

出讓商住

5,000.00

750.00

3,750,000.0

0

否否

評估

法

15政府注入

鹹國用（

2007）第

919

號

溫泉辦事處溫泉

村

出讓商住

4,384.00

750.00

3,288,000.0

0

否否

評估

法

16政府注入

鹹國用（

2007）第

923

號

溫泉辦事處溫泉

村

出讓商住

2,924.00

750.00

2,193,000.0

0

否否

評估

法

17政府注入

鹹土資城國用（

2013）

第

0726號

鹹寧市鹹安區公

安新村

9號

出讓商住

83,622.46

2,042.51

170,799,30

0.00

否否

評估

法

18政府注入

鹹土資城國用（

2013）

第

0679號

鹹寧市淦河大道

92號

出讓商住

8,298.85

2,064.41

17,132,200.

00

否否

評估

法

19政府注入

鹹土資城國用（

2013）

第

0680號

鹹寧市潛山路

34

號

出讓商住

20,752.61

2,047.52

42,491,400.

00

否否

評估

法

20政府注入

鹹土資城國用（

2013）

第

0725號

鹹安區浮山餘佐

村

出讓商住

16,667.50

722.38

12,040,200.

00

否否

評估

法

21政府注入

鹹土資城國用（

2013）

第

0723號

鹹寧市淦河大道

38號

出讓商住

24,719.10

2,065.63

51,060,400.

00

否否

評估

法

22政府注入

鹹土資城國用（

2013）

第

0724號

鹹安區浮山餘佐

村三組

出讓商住

12,929.15

712.38

9,210,500.0

0

否否

評估

法

82

23政府注入

鹹國用（

2007）第

922

號

溫泉辦事處溫泉

村

出讓商住

1,200.00

750.00

900,000.00否否

評估

法

24政府注入

鹹國用（

2007）第

921

號

溫泉辦事處溫泉

村

出讓商住

452

750.00

339,000.00否否

評估

法

25政府注入

鹹國用（

2007）第

920

號

溫泉辦事處白茶

村

出讓商住

354.4

750.00

265,800.00否否

評估

法

26協議出讓

鹹土資城國用（

2013）

第

4070號

鹹寧市鹹安區浮

山辦事處旗鼓村

出讓商住

13,044.19

1,029.88

13,433,932.

62

否否

評估

法

27協議出讓

鹹土資城國用（

2013）

第

4071號

鹹寧市鹹安區浮

山辦事處旗鼓村

出讓商住

43,630.23

1,029.88

44,933,841.

82

否否

評估

法

28協議出讓

鹹土資城國用（

2013）

第

4069號

鹹安區官埠橋鎮

河背村

出讓商業

98,572.10

285.37

28,129,955.

07

否否

評估

法

29協議出讓

鹹土資城國用（

2013）

第

4068號

鹹安區官埠橋鎮

河背村

出讓商業

101,313.10

285.37

28,912,166.

34

否否

評估

法

30政府注入

鹹寧林證字

(2008)第

08

號

溫泉潛山片區

--

6,838,034.19

137.29

938,776,78

3.00

否否

評估

法

31政府注入

權證辦理中（原煙廠土

地）

鹹安區肖橋村

--

6,666.67

253.05

1,687,000.0

0

否否

評估

法

合計

--

-

-

10,036,232.4

9

4,191,195,3

98.85

--

-

*註：土地資產中序號

1「原煙廠土地

」權證暫未辦理完畢；序號

31「鹹寧林證字

(2008)第

08號」為林權證，無土地類型和性質。

83

2、發行人在建工程情況

截至

2018年

12月

31日，發行人主要在建工程明細如下：

表

42：截至

2018年

12月

31日公司主要在建工程明細

單位：萬元

序號項目名稱項目類型建設期限

是否為政

府代建

帳面價值

1

潛山國家森林公園生態建設及

森林旅遊開發項目

基礎設施

建設

2016年

11

月-2018年

11月

否

25,377.89

3、截至

2018年

12月

31日，發行人前五大應收款項明細如下：

表

43：截至

2018年

12月

31日公司前五大應收款項明細

單位：萬元

應收款項欠款金額帳齡款項性質

鹹寧市財政局

157,058.591年以內、

1-2年、

3年以

上

項目未完成結算

鹹寧市資金管理中心

40,014.76

1-2年、

2-3年、

2-3年往來款

鹹寧香城泉都旅遊投資發展有

限公司

18,287.81

1-年、

2-3年往來款

鹹寧市土地收購儲備中心

11,675.75

1年以內往來款

鹹寧市財政局

7,743.39

1-2年、

2-3年、

2-3年往來款

4、其他

根據北京興華會計師事務所（特殊普通合夥）出具的《

2018年

鹹寧市城市建設投資開發有限公司發行城市停車場專項債券的專項

說明》（

[2018]京會興專字第

57000004號），未發現發行人現有資產

中存在不能或不宜變現的經營性資產，也未發現存在學校、醫院、公

園、廣場、黨政機關及經費補助事業單位辦公樓，以及市政道路、水

利設施、非收費管網設施等不能帶來經營性收入的基礎設施等公益性

資產。發行人

2016年-2018年以評估價值入帳的資產，資產帳面價值

未發生改變。

五、有息負債情況分析

84

截至

2018年

12月

31日，發行人有息負債

1,107,666.50萬元，

主要為一年內到期的非流動負債

34,862.61萬元、長期借款

661,483.00

萬元、應付債券

242,847.69萬元、長期應付款（有息部分）

168,473.20

萬元，上述款項主要為銀行借款、債券融資借款、融資租賃借款。

1、一年內到期的非流動負債

表

44：截至

2018年

12月

31日公司一年內到期的非流動負債構成

項目期末餘額

一年內到期的長期借款

29,210.09

一年內到期的應付債券

0.00

一年內到期的長期應付款

5,652.52

合計

34,862.61

2、長期借款

表

45：截至

2018年

12月

31日公司長期借款明細

單位：萬元

貸款單位

借款

貸款方式

年利率

（%）

貸款餘額一年內到期

起始日終止日

中國農業發展銀

行鹹寧市分行

20160128

2036012

7

質押

/保證，注

1浮動利率

80,000.00

0.00

中國農業發展銀

行鹹寧市分行

20171025

2033102

4

質押

/保證，注

2

4.90

80,000.00

0.00

中國農業發展銀

行鹹寧市分行

20180515

2036051

4

質押，注

3浮動利率

40,000.00

0.00

國家開發銀行股

份有限公司

20170308

2042030

7

應收帳款質押，注

4浮動利率

44,300.00

0.00

國家開發銀行股

份有限公司

20170308

2042030

7

應收帳款質押，注

5浮動利率

55,700.00

0.00

國家開發銀行股

份有限公司

20180504

2043050

3

應收帳款質押，注

6

4.4450

59,000.00

0.00

中國銀行

股份有

限公司鹹寧分行

20170607

2036120

5

應收帳款質押

/保

證，注

7

浮動利率

50,000.00

0.00

興業銀行

股份有

限公司武漢分行

20170914

2037091

3

應收帳款質押

/保

證，注

8

浮動利率

70,000.00

0.00

湖北銀行鹹寧分

行

20170912

2020091

2

信用浮動利率

9,000.00

1,200.00

湖北銀行鹹寧分

20170912

2020091信用浮動利率

9,600.00

1,200.00

85

行

2

湖北銀行鹹寧分

行

20170912

2020091

2

信用浮動利率

9,600.00

600.00

中國

光大銀行

北

京分行

20170315

2022031

5

應收帳款質押，注

9

5.2250

10,000.00

167.00

國家開發銀行湖

北省分行

20061103

2026110

2

質押，注

10

4.90

2,000.00

250.00

國家開發銀行湖

北省分行

20061103

2026110

2

質押，注

10

4.90

50.00

50.00

湖北鹹寧農村商

業銀行淦河支行

20170105

2022010

5

保證，注

11

5.2250

14,400.00

1,600.00

湖北鹹寧農村商

業銀行淦河支行

20170324

2022032

4

保證，注

11

5.2250

4,500.00

500.00

湖北鹹寧農村商

業銀行淦河支行

20170505

2022050

5

保證，注

11

5.2250

15,300.00

1,700.00

國家開發銀行湖

北省分行

20141126

2029112

5

應收帳款質押，注

12

浮動利率

54,600.00

8,000.00

國家開發銀行湖

北省分行

20141126

2021112

5

應收帳款質押，注

12

浮動利率

400.00

0.00

國家開發銀行湖

北省分行

20150630

2040062

9

應收帳款質押，注

12

浮動利率

31,000.00

0.00

國家開發銀行湖

北省分行

20160420

2041041

9

應收帳款質押，注

12

浮動利率

11,250.00

750.00

國家開發銀行湖

北省分行

20160420

2041041

9

應收帳款質押，注

12

浮動利率

3,750.00

250.00

湖北銀行鹹寧分

行

20170306

2042030

6

應收帳款質押，注

13

浮動利率

23,300.00

0.00

湖北銀行鹹寧溫

泉支行

20160205

2019020

5

委託借款

8.00

173.81

173.81

湖北銀行鹹寧溫

泉支行

20170518

2019051

8

委託借款

8.00

269.28

269.28

中國銀行

股份有

限公司鹹寧分行

20160825

2019082

5

保證、質押，注

14浮動利率

12,500.00

12,500.00

合計

----690,693.09

29,210.09

注

1：該項貸款為質押、保證貸款，鹹寧市城市資產經營有限公司以其政府委託代建購

買服務資金為質押，由鹹寧市榮盛投資發展有限公司提供擔保。

注

2：該項貸款為質押、保證貸款，鹹寧市城市資產經營有限公司以其政府購買棚改服

務協議為質押，由鹹寧市城市建設投資開發有限公司提供擔保。

注

3：該項貸款為質押貸款，鹹寧市城市資產經營有限公司以其政府購買棚改服務協議

為質押。

注

4：該項貸款為質押貸款，鹹寧市城市資產經營有限公司以其依法享有的、資產經營

公司在其與鹹寧市房地產管理局於

2016年

10月

25日籤署的湖北省鹹寧市

2016年第一批棚

86

戶區改造項目《政府購買服務協議》項下享有的全部權益與收益提供質押擔保。

注

5：該項貸款為質押貸款，鹹寧市城市資產經營有限公司以其依法享有的、資產經營

公司在其與鹹寧市房地產管理局於

2016年

10月

25日籤署的湖北省鹹寧市

2016年第一批棚

戶區改造項目《政府購買服務協議》項下享有的全部權益與收益提供質押擔保。

注

6：該項貸款為質押貸款，鹹寧市城市資產經營有限公司以其依法享有的、資產經營

公司在其與鹹寧市房地產管理局於

2017年

9月

7日籤署的《湖北省鹹寧市

2017年第一批棚

戶區改造項目政府購買服務協議》項下享有的全部權益與收益提供質押擔保。

注

7：該項貸款為質押、保證貸款，鹹寧市城市資產經營有限公司以其依法享有的、資

產經營公司在其與鹹寧市房地產管理局籤署的鹹寧市大畈村等七個片區棚戶區改造項目《政

府購買服務協議》項下享有的全部權益與收益提供質押擔保，由鹹寧市城市建設投資開發有

限公司提供擔保。

注

8：該項貸款為質押、保證貸款，鹹寧市城市資產經營有限公司以其依法享有的、資

產經營公司在其與鹹寧市房地產管理局籤署的《政府購買服務協議》項下的應收款提供質押

擔保，由鹹寧市城市建設投資開發有限公司提供擔保。

注

9：該項貸款由鹹寧城投公司所持有的鹹寧市

2015年一批棚戶區改造項目、鹹寧市

2015年二批棚戶區改造項目、鹹寧市肖橋村、楊下村等五個片區棚戶區改造項目政府購買

服務項下形成的項目應收帳款質押，鹹寧市城市資產經營有限公司（以下簡稱「城市資產公

司」）提供全額連帶責任保證擔保。

注

10：2006年

11月，國家開發銀行與本公司、湖北省投資公司籤訂借款合同，為確保

合同履行，由國家開發銀行與湖北省投資公司（湖北省人民政府指定的的總借款人，下同）

籤訂質押合同，該項貸款由湖北省投資公司以其依法可以出質的償債資金專用戶提供質押擔

保。

注

11：該項貸款為保證貸款，由鹹寧城市發展（集團）有限責任公司提供擔保。

注

12：該項貸款由出質人湖北省投資公司以其依法可以出質的應收帳款提供質押擔保。

注

13：該項貸款為質押貸款，宏業土地公司以其應收帳款作為質押。

注

14：該項貸款為保證、質押合同，由鹹寧市城市建設投資開發有限公司提供擔保，

南楚公司以其應收帳款、工程回款帳戶為質押標的作為質押。

3、應付債券

表

46：截至

2018年

12月

31日公司應付債券明細

債券名稱

發行金額（萬

元）

發行日期債券期限

發行利率

（%）

本期餘額

（萬元）

17鹹寧城投債

135,000.00

2017-7-27

10年

5.99

133,672.98

18鹹寧城投

MTN001

50,000.00

2018年

4月

20日

5年

5.75

49,649.73

18鹹寧城投

MTN002

60,000.00

2018年

12

月

10日

5年

5.75

59,524.97

17鹹寧城投債，債券期限

10年，債券利率

5.99%，每年付息一

87

次，年度付息款項自付息日起不另計利息。在存續期的第

3、4、5、

6、7、8、9、10年末逐年分別按照債券發行總額

10%、10%、10%、

10%、15%、15%、15%、15%的比例償還債券本金，最後一期利息隨

本金的兌付一起支付。

18鹹寧城投

MTN001，2018年

4月

20日鹹寧城投發行

2018年

第一期中期票據（簡稱

18鹹寧城投

MTN001），票面金額為

5億元，

票面利率為

5.75%，期限

5年，每年計息一次，固定利率，單利計息，

不計複利，最後一年按面值與最後一年利息合計兌付。該次發行債券

無擔保。

18鹹寧城投

MTN002，2018年

12月

10日鹹寧城投發行

2018年

第二期中期票據（簡稱

18鹹寧城投

MTN002），票面金額為

6億元，

票面利率為

5.75%，期限

5年，每年計息一次，固定利率，單利計息，

不計複利，最後一年按面值與最後一年利息合計兌付。該次發行債券

無擔保。

4、長期應付款

表

47：截至

2018年

12月

31日公司應付債券明細

借款方名稱帳面餘額

遠東國際融資租賃有限公司

137.21

華融金融租賃股份有限公司

6,162.29

國銀金融租賃股份有限公司

25,900.51

國開發展基金公司

2,631.03

中國農發重點建設基金有限公司

38,849.81

中國農發重點建設基金有限公司

22,879.72

中國農發重點建設基金有限公司

7,912.64

國開證券股份有限公司

64,000.00

88

合計168,473.20168,473.20

4、債務償還壓力測算

本期債券存續期為

7年，結合發行人有息負債情況，存續期內發

行人的債務償還壓力的計算見下表。

表

48：償還壓力測算表

單位：萬元

年份

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

銀行借款

償還規模

71,118.68

67,493.8

2

78,840.20

99,868.55

68,878.68

62,050.35

51,513.30

28,412.02

銀行貸款

本金

46,049.03

44,417.0

0

57,832.00

81,642.00

54,642.00

50,392.00

42,254.00

21212

銀行貸款

利息

25,069.65

23,076.8

2

21,008.20

18,226.55

14,236.68

11,658.35

9,259.30

7200.023

8

其他融資

工具償還

規模

22,747.03

21,586.5

0

20,777.85

19,969.20

19,160.55

25,101.90

22,675.95

22676.95

本期債券

償付規模

7800

7800

7800

31800

30240

28680

27120

25560

本金

0

0

0

24,000.00

24,000.00

24,000.00

24,000.00

24,000.00

利息

7,800.00

7,800.00

7,800.00

7,800.00

6,240.00

4,680.00

3,120.00

1560

合計金額

101,665.7

1

96,880.3

2

107,418.0

5

151,637.7

5

118,279.2

3

115,832.2

5

101,309.2

5

76,648.97

註：本債券金額

12億元，假設本期債券票面利率

6.5%。

5、銀行授信情況

截至

2019年

3月

31日，發行人銀行授信額度為

203.64億元，

已使用

125.18億元，剩餘授信額度為

78.47億元，具體情況如下：

表

49：公司銀行授信情況

單位：億元

序號授信銀行授信額度已使用授信額度剩餘額度

1國家開發銀行

93.44

45.88

47.57

2中國農業發展銀行

57.40

37.40

20.00

3

交通銀行

12.50

12.50

0.00

89

4

興業銀行

10.00

7.00

3.00

5湖北銀行

9.46

6.56

2.90

6

中國銀行

9.00

9.00

0.00

7

光大銀行

6.00

1.00

5.00

8湖北鹹寧農村商業銀行

3.85

3.85

0.00

9

中信銀行

1.60

1.60

0.00

10中國

建設銀行

0.20

0.20

0.00

11中國郵政儲蓄銀行

0.10

0.10

0.00

12湖北鹹安武農商村鎮銀行

0.09

0.09

0.00

合計

203.64

125.18

78.47

6、對外擔保情況

截至

2018年

12月

31日，發行人對外擔保餘額共計

60,000.00萬

元，對外擔保明細如下：

表

50：發行人對外擔保情況

序

號

被擔保人

借款金額

（萬元）

借款時間

擔保形

式

擔保說明

1

鹹寧市土地

收購儲備中

心

30,000.00

20141219-201

91219

信用擔

保

鹹寧市城市建設投資開發有限公

司對鹹寧市土地收購儲備中心提

供保證

鹹寧市城市建設投資開發有限公

2

鹹寧市土地

收購儲備中

心

12,000.00

20140911-201

90427

抵押擔

保

司對鹹寧市土地收購儲備中心提

供保證，抵押物為京房權證朝字

第

781205號、京房權證朝字第

781206號、京房權證朝字第

781207號

3

鹹寧市土地

收購儲備中

心

6,000.00

20140627-201

90427

抵押擔

保

鹹寧市城市建設投資開發有限公

司對鹹寧市土地收購儲備中心提

供保證，抵押物為鹹國用（

2007）

910號

4

鹹寧市土地

收購儲備中

心

12,000.00

20140429-201

90427

抵押擔

保

湖北南楚建築工程有限公司對鹹

寧市土地收購儲備中心提供抵押

保證，抵押物為鹹土資城國用

（2013）0726號

公司上述擔保，均無反擔保措施。

7、關聯方及關聯交易

（1）關聯方

發行人關聯方主要為母公司、合併範圍內的子公司、合營和聯營

90

企業及母公司的其他子公司。

（2）關聯擔保情況

表

51：發行人關聯擔保情況

被擔保方擔保金額擔保起始日擔保到期日

擔保是否已經履行完

畢

鹹寧香城泉都旅

遊投資發展有限

公司

80,000.00

2017.03.20

2037.06.30是

鹹寧市城市資產

經營有限公司

30,000.00

2018.03.28

2023.03.28否

註：發行人對鹹寧香城泉都旅遊投資發展有限公司的擔保，因借款到期償還，

已履行完畢擔保義務。

（3）關聯方應收

截至

2018年

12月

31日，發行人對關聯方的其他應收款為

35,842.81萬元。

表

52：發行人關聯方應收

單位：萬元

關聯方帳面餘額

鹹寧祺泰置業投資有限公司

5,555.00

鹹寧香城泉都旅遊投資開發有限公司

18,287.81

鹹寧香城泉都旅遊投資開發有限公司

12,000.00

（4）關聯方應付

截至

2017年

12月

31日，發行人對關聯方的其他應付款為

26,709.38萬元。

表

53：發行人關聯方應付

單位：萬元

關聯方期末餘額

鹹寧香城泉都旅遊投資開發有限公司

22,622.38

鹹寧市職業教育投資發展有限公司

4,087.00

91

8、受限資產情況

截至

2018年

12月

31日，發行人主要受限資產

9,848.90萬元。

表

54：發行人資產受限情況

單位：萬元

項目期末帳面價值

可供出售金融資產

3,200.00

固定資產

6,648.90

合計

9,848.90

9、關注類借款說明

根據發行人《企業信用報告》，發行人未結清貸款

8筆列入關注

類，已結清貸款

20筆列入關注類，已結清貸款中涉及欠息

2筆。根

據國家開發銀行股份有限公司湖北省分行、湖北鹹寧農村商業銀行股

份有限公司營業部出具的《情況說明》，上述

20筆關注類貸款均已

償清，

8筆未結關注類清貸款亦不存在不良情況。上述

2筆欠息為發

行人按時劃至牽頭行後，牽頭行將銀團貸款利息劃至成員行過程中，

成員行未及時入帳所致。根據銀監會《貸款風險分類指引》，正常類

貸款和關注類貸款屬於優良資產，因此上述貸款雖分類等級劃分為關

注，屬於銀行優良資產。截至目前，發行人貸款等各類債務還本付息

方面無違約記錄，信用良好。

綜上所述，公司運營狀況良好，營業收入和淨利潤相對穩定，盈

利能力較強；公司目前資產負債水平較低，償債能力較強。

六、發行人

2016年至

2018年經審計的資產負債表、利潤表和現

金流量表（見附表二）

92

第十一條已發行尚未兌付的債券

一、已發行未兌付的債務融資情況

截至募集說明書籤署日，發行人已發行債券未償還本金金額為

27.10億元，明細情況如下表：

表

55：截至募集說明書籤署日發行人已發行債券情況

債券名稱

發行金額

（萬元）

發行日期債券品種債券期限

發行利

率（

%）

餘額（萬

元）

17鹹寧城投債

135,000.00

2017-7-27企業債

10年

5.99

135,000.00

18鹹寧城投

MTN001

50,000.00

2018-4-20中期票據

5年

5.75

50,000.00

18鹹寧城投

MTN002

60,000.00

2018-12-1

0

中期票據

5年

5.75

60,000.00

19鹹寧城投

PPN001

26,000.00

2019-03-2

9

定向工具

5年

6.20

26,000.00

除上述債務融資工具外，發行人無已發行尚未兌付的中期票據、

短期融資券、資產證券化產品、信託計劃、保險債權計劃、理財產品

及其他各類私募債券品種，也不存在代建回購等融資行為。

二、

公司債

券募集資金使用及債券兌付情況

12鹹寧城投債全部

6億元募集資金均用於

「武漢至鹹寧城際鐵路

鹹安段基礎設施配套工程建設項目

」。17鹹寧城投債募集資金

13.5億

元，其中

8.1億元用於潛山國家森林公園生態建設及森林旅遊開發項

目，

5.4億元用於補充營運資金。

發行人在債券存續期間按時付息，無延遲支付本息的情況。發行

人已在

2013年至

2018年的付息日按時足額向債券持有人每年支付利

息，在2016年和

2018年的兌付日按時足額向債券持有人分期支付本金

和利息，並且募集資金均已按照約定的用途使用。

93

第十二條募集資金用途

一、募集資金投向概況

根據發改企業債券

[2018]197號文件批准，募集資金共計

12.00

億元，其中

10.00億元用於鹹寧市停車場建設項目，

2億元擬用於補

充營運資金。

表

56：募集資金使用安排具體情況

序

號

資金用途

總投資

（萬元）

擬使用額度

（萬元）

擬使用額度

佔總投資額

比例

1鹹寧市停車場建設項目

176,827.45

100,000.00

56.55%

2補充營運資金

-20,000.00

-合

計

120,000.00

-

二、募集資金項目概況

（一）項目批覆情況

表

57：鹹寧市停車場建設項目批覆情況

核准時間核准部門核准內容核准文號

2018年

5月

25日

鹹寧市發展和改

革委員會

《鹹寧市發展和改革委員會關

於鹹寧市停車場建設項目核准

的通知》

鹹發改審批

[2018]32號

2018年

5月

23日

鹹寧市國土資源

局

《鹹寧市國土資源局關於鹹寧

市停車場建設項目用地預審意

見的函》

鹹國土預

[2018]7

號

2018年

5月

8日

鹹寧市城鄉規劃

局

《鹹寧市停車場建設項目選址

意見書》

鹹規選

2018016號

2018年

5月

10日鹹寧市環境保護《鹹寧市停車場建設項目環境備案號：

94

局影響評價登記表備案回執匯

總》

2018421202000072

2018年

9月

19日鹹寧市人民政府

《鹹寧市人民政府辦公室關於

鹹寧市停車場建設項目社會穩

定風險評估報告的批覆》

鹹政辦函

[2018]78

號

2018年

5月

10日鹹寧市物價局

《市物價局關於鹹寧市停車場

建設項目所建停車場機動車停

放服務收費標準的批覆》

鹹價費

[2018]6號

2018年

9月

19日鹹寧市人民政府

《鹹寧市人民政府關於授予鹹

寧市城市建設投資開發有限公

司鹹寧市停車場建設項目所建

停車場特許經營權的批覆》

鹹政函

[2018]22號

註：根據國家發改委令第

44號第六條規定：年綜合能源消費量不滿

1000噸標準煤

,且年電

力消費不滿

500萬千萬時的固定資產投資項目

,以及用能工藝簡單、節能潛力小的行業的固

定資產投資項目應按照相關節能標準、規範建設

,不再單獨進行節能審查。發行人此項目年

綜合能源消費量

350.03噸標準煤，年電力消費量

270.30萬千瓦時，年新鮮水消耗量

20.80

萬平方米，符合以上規定，因此不再單獨進行節能審查。

（二）項目建設主體

本項目建設主體為鹹寧市城市建設投資開發有限公司。

（三）項目建設內容

本項目包含

49處停車場工程的建設，總計可提供

23054個停車

泊位和相應配套設施，總用地面積

812,313㎡，擬建停車場建築面積

765,528㎡，配套商業建築面積

46,785㎡。其中地面停車場有

40處，

分別分布在城東片區、溫泉片區、中心片區、潛山片區、鹹安片區、

橫溝新城片區、馬橋片區、鹹安經濟開發區、高新區一二期片區，可

提供

16895個停車泊位和相應配套設施；地下停車場有

9處，分別分

布在溫泉片區、泉塘片區、中心片區、鹹安片區、橫溝新城片區、鹹

95

安經濟開發區、盤泗州片區，可提供

6159個停車泊位和相應配套設

施。每個停車場配建停車位數量

10%的充電樁，合計

2306個。地面

停車場中，東外環停車場、肖橋貨運停車場配建的商業建築佔停車場

面積的約

6.5%，其餘片區均為

10%。具體情況如下：

表

58：鹹寧市停車場建設項目一覽表

交通分

區名稱

序號

停車場名

稱

停車場位置

停車

設置

方式

泊位數

（個）

用地

面積

（㎡）

建築

面積

（㎡）

商業

配套

（㎡）

充電

樁

（個

）

1

工業園商

貿物流

東外環路與工業

大道交叉處

地面

400

13200

12000

1200

40

城東片

區

2

鹹通高速

馬橋互通

聯絡線

鹹通高速馬橋互

通聯絡線入口

地面

1200

39600

36000

3600

120

3

東外環停

車場

東外環路旁地面

1900

60750

57000

3750

1904

香吾山公

園入口

香吾山公園入口地下

500

21000

21000

50

5小車隊

溫泉路與筆架山

街道交叉處

地下

1000

42000

42000

100

6

翰林名都

小區入口

翰林名都小區入

口

地面

20

660

600

60

2

溫泉片

7

溫小後門

一

溫小後門地面

281

9273

8430

843

28

區

8

溫小後門

二

溫小後門地面

105

3465

3150

315

10

9

遊客集散

中心

遊客集散中心地下

644

27048

27048

64

10

南外環潛

山村

潛山村地面

326

10758

9780

978

33

11

永安閣景

區停車場

永安閣景區地面

1000

33000

30000

3000

100

泉塘片

區

12鄂高后門鄂高后門處地下

159

6678

6678

15

中心片

區

13市政府市政府地面

380

12540

11400

1140

38

14

行政服務

中心

政務服務中心地面

522

17226

15660

1566

52

96

15

十六潭停

車場

十六潭路與銀桂

路交叉處

地面

363

11979

10890

1089

36

16

擬規劃停

車場一

青龍路與銀桂路

交叉處

地下

721

30282

30282

72

17傳媒大廈傳媒大廈地面

384

12672

11520

1152

38

潛山片

18

潛山森林

公園入口

潛山森林公園入

口

地面

380

12540

11400

1140

38

19

擬規劃停

車場一

碧桂園翡翠山西

側

地面

509

16797

15270

1527

51

20

擬規劃停

車場二

江家村地面

393

12969

11790

1179

39

區

21

擬規劃停

車場三

江家村地面

357

11781

10710

1071

36

22

擬規劃停

車場四

江家村地面

81

2673

2430

243

8

23

擬規劃停

車場五

萬年路與麥笠山

路交叉處

地面

476

15708

14280

1428

4824

高鐵停車

場

高鐵站站前大道

旁

地面

500

16500

15000

1500

50

25

擬規劃停

車場一

沿河東路與興隆

西路交叉處

地面

128

4224

3840

384

13

26

擬規劃停

車場二

沿河中路西側地下

459

19278

19278

46

27

擬規劃停

車場三

懷德路南北向路

旁

地面

126

4158

3780

378

13

鹹安片

區

28

擬規劃停

車場四

懷德路東西向路

旁

地面

76

2508

2280

228

7

29

擬規劃停

車場五

懷德路東段路旁地面

150

4950

4500

450

15

30

擬規劃停

車場六

永安十二路與永

安十三路交叉處

地面

72

2376

2160

216

7

31

擬規劃停

車場七

南門塘巷與永安

大道交叉處

地面

41

1353

1230

123

4

32

鹹安老長

途汽車站

鹹安老長途汽車

站

地面

83

2739

2490

249

833

擬規劃停

車場一

陽光路與利民路

交叉處

地面

175

5775

5250

525

18

橫溝新

城片區

34

擬規劃停

車場二

安康路中段路旁地面

126

4158

3780

378

13

35

擬規劃停

車場三

朝陽路與美嘉路

交叉處

地面

168

5544

5040

504

17

97

36

擬規劃停

車場四

橫溝橋八路與橫

溝橋二路交叉處

地下

1000

42000

42000

100

馬橋片

區

37

擬規劃停

車場一

馬橋鎮衛生院北

側

地面

357

11781

10710

1071

36

38

擬規劃停

車場二

風行傳媒西側地面

187

6171

5610

561

19

39

擬規劃停

車場三

馬橋派出所西側地面

236

7788

7080

708

24

40

肖橋貨運

停車場

東外環與星肖線

交叉處

地面

1900

60750

57000

3750

190

41

肖橋公租

房停車場

肖橋公租房地面

600

19800

18000

1800

6042

擬規劃停

車場一

巨寧集團北側地面

407

13431

12210

1221

41

43

擬規劃停

車場二

西外環路旁地面

403

13299

12090

1209

40

鹹安經

濟開發

區

44

擬規劃停

車場三

西外環路旁地面

375

12375

11250

1125

38

45

擬規劃停

車場四

西外環路旁地面

375

12375

11250

1125

38

46

擬規劃停

車場五

向陽湖大道旁地下

676

28392

28392

68

47

擬規劃停

車場六

向陽湖大道旁地面

333

10989

9990

999

33

高新區

一二期

片區

48

東站停車

場

城際鐵路東站地面

1000

33000

30000

3000

100

盤泗州

片區

49

南站地下

停車場

城際鐵路南站地下

1000

42000

42000

100

合計

49個

--

-

23054

812313

765528

46785

2306

（四）項目實施進度

本項目建設期為

24個月，截至目前，項目相關審批手續已基本

完成，準備開始項目建設的招投標工作，項目擬於

2019年

5月開工

建設。截至

2019年

4月末，募投項目尚未開工建設，發行人尚未對

募投項目投入資金；發行人擬於本次募集資金到帳後，立即啟動項目

建設。

98

（五）項目投資情況

本項目總投資為

176,827.45萬元，其中：工程費用

107,195.26萬

元，工程建設其它費用

41,322.46萬元，預備費

7,425.89萬元，建設

期利息

16,800.00萬元，流動資金

4,083.84萬元。債券募集資金中

100,000.00萬元擬投入該項目，佔該項目投資總額的

56.55%。

（六）項目資金來源情況

該項目總投資

176,827.45萬元，項目資金由建設主體單位自籌資

金

76,827.45萬元，全部來源於建設主體單位自有資金；建設主體單

位擬通過多渠道融資

100,000.00萬元。

截至目前，建設主體單位自籌資金共到位

76,859.45萬元，其中

前期費用到位

41,322.46萬元，工程建設費用到位

35,536.99萬元。

（七）項目用地情況

該項目用地均為出讓地，目前尚未繳納土地出讓金，但是需要繳

納的土地出讓金金額已納入項目總投資中

「工程建設其它費用

-土地

費用

」，總計

34,614.00萬元。

（八）項目建設的必要性及社會效益

1、宏觀必要性及效益

伴隨我國經濟高速發展，汽車產業扶持政策的持續實施，城市進

程加快的同時，機動車保有量和機動車出行在不斷增加，而我國城市

普遍供給不足的停車設施，使得停車供需矛盾日益突出。

近年來各大城市相繼出現交通擁堵，政府在花巨資拓寬和延長城

市道路的同時，也著力解決緩解城市停車難的問題，各城市規劃、建

99

設等主管機構紛紛加大了對城市停車配建標準執行情況的監管力度，

並對城市停車配建標準做出了眾多的研究。即使如此，政府監管力度

有限、停車產業發展滯後、開發商利益最大化，促使

「停車難

」是城市

交通擁堵後的又一大城市交通問題。

統計數據表明，每天除公共運輸車輛外，只有約

20%的汽車行駛

在路上。因此，實際上，

「停」車才是汽車的常態，對於車主來說，與

道路相比，車位更為重要。

2、鹹寧市停車場建設項目必要性及效益

彈性係數法是根據歷年小汽車保有量增長速度與

GDP增長速度

的比例關係，確定小汽車規劃年彈性係數，並預測規劃年小汽車保有

量和增長率。

據統計局數據顯示，鹹寧市

2013年至

2017年

GDP及增長情況

如下：

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

GDP（億元）

872.11

964.25

1030.07

1107.93

1234.86

增長率（

%）

-10.57

6.83

7.56

11.46

2013年至

2017年，鹹寧市

GDP複合增長率為

9.08%。

據鹹寧市車管所統計，鹹寧市民用汽車保有量及增長情況如下：

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

6月末

保有量

114,749

130,395

146,646

171,127

194,604

227,363

增長率

-13.63%

12.46%

16.69%

13.89%

16.65%

註：上述僅為民用汽車保有量，

2018年6月末鹹寧市機動車（包含工程車輛、農用車等

）保有量為

31.86萬輛。

2013年至

2018年

6月末，鹹寧市民用汽車保有量複合增長率為

100

16.41%。故鹹寧市民用汽車保有量對鹹寧市

GDP的彈性係數為

1.81

（16.41%/9.08%=1.81）。

以上述歷史數據為依據，到

2020年末鹹寧市民用汽車保有量將

達到

22.74×（1+9.08%×1.81）2.5=33.27萬輛。

再採用千人擁有率法對鹹寧市

2020年小汽車保有量進行預測。

2017年鹹寧市人均

GDP為

4.88萬元，全市小汽車平均千人擁有率為

76.76輛，規劃到

2020年，鹹寧市人口達到

300萬人，人均

GDP將

達到

5.34萬元。國外小汽車的經驗表明，小汽車的普及率與人均

GDP

成正比。當人均

GDP達到

3000-10000美元時，普及率為

50-100輛/

千人，當人均

GDP達到

10000-30000美元時，普及率為

100-200輛/

千人，當人均

GDP達到

30000-50000美元時，普及率為

200-300輛/

千人。結合鹹寧市未來人口結構、經濟發展水平和交通政策引導，認

為鹹寧市

2020年小汽車普及率達到

100輛/千人，則

2020年小汽車

擁有量將達到

30萬輛。

綜合以上兩種方法的計算結果，預計

2020年全市小汽車保有量

為

30.00萬輛，其中城區小汽車保有量

12.5萬輛。

根據《鹹寧市旅遊業發展

「十三五

」規劃》，十二五期間

」鹹寧旅

遊人次由

2010年的

1157.08萬人次增長到

2015年的

4090萬人次，

旅遊總收入由

2010年的

59.41億元增長到

2015年的

206億元，旅遊

接待人次和旅遊總收入分別都增長了

2.5倍。全市國家

A級景區（點）

33個，其中

4A級景區

10個，較

「十一五

」期間翻一番，且遠遠高於

周邊城市

4A級景區數量。

2015年超額完成

「十二五

」規劃目標，湖北

101

省排名第五，全市旅遊總收入佔

GDP比重達到

19.9%，高於全省的

13.7%。根據《

2017年鹹寧市國民經濟和社會發展統計公報》，

2017

年全年旅遊收入

292.50億元，比上年增長

20.4%。其中門票收入

7.93

億元，增長

16.3%，全年接待旅遊人數

5730萬人次，增長

20.6%。根

據《鹹寧市建設首批國家級旅遊業改革創新先行區實施方案》力爭到

2020年，全市旅遊接待突破

8000萬人次，旅遊總收入突破

600億元，

旅遊業增加值佔全市

GDP比重達到

15%以上。保守估計遊客中

10%

為自駕遊客，則外來旅遊車輛為

800萬輛，則

2020年日均外來旅遊

車輛為

2.19萬輛，將佔用公用停車位

2.19萬個，預測佔用市區公共

停車位不低於

0.8萬個。

汽車增長是導致停車需求增長的最重要因素。從常識來講，每增

加一輛車，起碼要增加一個停車位。事實上，如果再考慮機動車的正

常出行要求，所需要的標準更高。城市的汽車發展引導政策對機動車

的使用有很大影響，一般來說，在

「不限擁有，不限使用

」的政策下，

停車總量的需求取機動車總量的

1.1～1.3倍，其中公共停車位總體佔

15%-20%。

基於小汽車擁有量預測停車泊位數量，預測

2020年中心城區小

汽車擁有量

12.5萬輛，停車泊位數佔機動車擁有量的比例取最低

1.1，

公共停車泊位佔總停車泊位的比例取最低

0.15，預測得到：

2020年

公共停車泊位最低需求為

3萬個（

12.5×1.1×15%+0.8=3）。

修建停車位一方面因為需向規劃局、國土資源局等部門申請批

準，協調難度較大；另一方面，投入土地成本、建安成本較高，且停

102

車場管理難度大，成本不易收回，停車位供給存在大量缺口。根據鹹

寧市城管委、交通局統計，截至

2018年

6月

30日，鹹寧市城區公共

停車位約為

7,085個。本次擬建停車場項目為未來約

10年鹹寧市主

要停車場規劃，預計

2020年除本項目供應停車位外，公共停車位仍

為

7,085個。綜上預計

2020年鹹寧市市區公共停車位缺口最少為

2.3

萬個（

3-0.7=2.3）。

配建停車場是城市停車場的主體，其配建指標的選擇與確定直接

影響城市停車場的建設與交通發展。因此應根據城市的規模、性質、

特點和城市交通發展水平，採用適度超前原則、區域差異化原則、分

類界限模糊化原則、易管理可操作原則、動態發展原則來確定其配建

停車場指標。中國的停車產業剛開始發展，與一些發達國家無論是停

車管理上還是技術上還有差距，正因為這樣的差距，停車產業市場未

來發展空間巨大。

三、募投項目收益情況

債券募集資金總額為

12億元，其中

10億元用於鹹寧市停車場建

設項目，

2億元用於補充公司營運資金。項目建成後將以停車費收入、

商業建築出租收入、充電樁充電收入和廣告服務收入獲得穩定的投資

收益。其中根據湖北省工程諮詢公司出具的《鹹寧市停車場建設項目

項目申請報告》預測，在債券存續期

7年內，累計形成停車費收入

176,708.90萬元，商業建築出租收入

7,859.90萬元，充電樁充電服務

收入

16,362.45萬元，廣告服務收入

7,840.00萬元。在債券存續期內

將累計形成

208,771.25萬元的項目總收入。

103

在項目經營期

15年內，將累計形成停車費收入

459,443.14萬元，

商業建築出租收入

20,435.74萬元，充電樁充電服務收入

76,358.10萬

元，廣告服務收入

20,384.00萬元。在項目經營期內將累計形成

576,620.98萬元的項目總收入。

根據《鹹寧市停車場建設項目項目申請報告》，項目建設期為

24個月，建設完成後進入經營期。該項目在建設期和經營期的淨現

金流量由以下部分組成：

1、停車費收入

該項目將建成

49個停車場，共

23054個停車位，停車場工作日

為全年

365天，營業時間為

24小時。

停車場早

8:00至晚

22:00，停車按每車每泊位每小時

4元收取，

40元封頂；晚

22:00至

8:00，停車按每車每泊位

10元/次收取。

本項目預計每個停車位每日白天平均停車利用時間為

10小時

（即白天停車位利用率為

71.43%），每日夜間停車位利用率為

20%。

計算公式：每年停車費收入

=（停車位數量

*日間停車位收入單價

*

日均停車時長

+停車位數量

*夜間停車位收入單價

*夜間車位利用率）

*365

在債券存續期

7年內，預測將累計收取停車場停車服務費

176,708.90萬元；在停車場經營期

15年內，預測將累計收取停車場

停車服務費

459,443.14萬元。

2、商業建築出租收入

根據《關於加強城市停車設施建設的指導意見》（發改基礎

[2015]1788號），允許在不改變土地用途前提下將部分建築面積用作

104

便民商業服務設施，收益用於彌補停車設施建設和運營資金不足。本

項目總建築面積

812,313.00㎡，停車場建築面積

765,528.00萬元，商

業建築的總建築面積為

46,785.00㎡，佔項目總建築面積規模

5.76%，

出租率按

80%計算。

根據搜房網顯示的相關數據可知，目前，鹹寧市城區的商鋪租金

價格為

20-50元/㎡·月不等，在此基礎上取中間值，本項目暫定商業

建築的初始租賃單價為

35元/㎡·月。

計算公式：每年商業建築出租收入

=可出租商業建築面積

*每月租金

單價

*出租率

*12

預計債券存續期

7年內，累計商業建築出租收入

7,859.90萬元；

在停車場經營期

15年內，累計商業建築出租收入

20,435.74萬元。

3、充電樁充電收入

本項目建成後，將新增交流充電樁

2306個，充電樁功率為

60kW，

每個充電樁每天最多可充電

1440度。

根據業內收費標準，充電樁收費為兩部分組成

,即：電價

+充電服

務費。作為武漢

「1+8」城市圈的重要成員之一，鹹寧市充電服務費價

格政策將向城市圈中心城市武漢市靠攏。根據已經出臺的武漢市電動

汽車充電服務費價格政策，充電設施經營企業可向用戶收取電費及充

電服務費，電費按國家和省價格部門規定執行，武漢市充電服務費上

限暫定為

0.95元/度。電費方面，為簡化計算，避免在收入和成本中

同時核算電費，本項目在測算收入和成本時將均不考慮電費。因此，

本項目在測算充電樁收入時僅計算充電服務費收入，充電服務費標準

105

暫按

0.90元/度計算。

考慮鹹寧市電動汽車實際情況，運營期前

5年暫定充電樁使用率

為

3%，每個充電樁每天最多可充電

1440度，即每個充電樁每天充電

43.2度。運營期第

6-10年使用率提升到

5%，第

11-13年提升到

10%。

計算公式：每年充電樁充電收入

=充電樁數量

*服務費單價

*每日最

大充電量

*使用率

*365

預計債券存續期

7年內，累計充電樁充電收入

16,362.45萬元；

在停車場經營期

15年內，累計充電樁充電收入

76,358.10萬元。

4、廣告服務收入

本項目將在每個停車場內安裝廣告牌

10個，總計

490個廣告

牌，廣告牌出租率為

80%，每個廣告牌收入按

4萬元

/個·年進行測算。

計算公式：每年廣告服務收入

=廣告牌數量

*年均服務費單價

*出租

率

預計債券存續期

7年內，累計廣告服務收入

7,840.00萬元；在停

車場經營期

15年內，累計廣告服務收入

20,384.00萬元。

綜上所述，募投項目經營期內，年度收入詳情見下表：

106

表

59：項目經營期內鹹寧市停車場建設項目年度收入統計表

單位：萬元

序號項目合計

建設期運營期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

一營業收入

1停車費收入

459443.14

35341.78

35341.78

35341.78

35341.78

35341.78

35341.78

35341.78

35341.78

35341.78

35341.78

35341.78

35341.78

35341.78

1.1日間停車

437564.92

33658.84

33658.84

33658.84

33658.84

33658.84

33658.84

33658.84

33658.84

33658.84

33658.84

33658.84

33658.84

33658.84

1.1.1

收費標準（元

/

小時）

4.00

4.00

4.00

4.00

4.00

4.00

4.00

4.00

4.00

4.00

4.00

4.00

4.00

1.1.2停車位（個）

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

1.1.3

停車時間（小

時/每日）

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

1.2夜間停車

21878.22

1682.94

1682.94

1682.94

1682.94

1682.94

1682.94

1682.94

1682.94

1682.94

1682.94

1682.94

1682.94

1682.94

1.2.1

收費標準（元

/

車次）

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

1.2.2停車位（個）

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

1.2.3

每日車位利用

率（

%）

20.00

20.00

20.00

20.00

20.00

20.00

20.00

20.00

20.00

20.00

20.00

20.00

20.00

2

商業建築出租

收入

20435.74

1571.98

1571.98

1571.98

1571.98

1571.98

1571.98

1571.98

1571.98

1571.98

1571.98

1571.98

1571.98

1571.98

2.1

可出租商業建

築面積（㎡）

46785.00

46785.00

46785.00

46785.00

46785.00

46785.00

46785.00

46785.00

46785.00

46785.00

46785.00

46785.00

46785.00

2.2出租率（

%）

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

2.3租金標準（元

/

35.00

35.00

35.00

35.00

35.00

35.00

35.00

35.00

35.00

35.00

35.00

35.00

35.00

107

㎡.月）

3

充電樁充電服

務收入

76358.10

3272.49

3272.49

3272.49

3272.49

3272.49

5454.15

5454.15

5454.15

5454.15

5454.15

10908.30

10908.30

10908.30

3.1

充電樁數量

（個）

2306.00

2306.00

2306.00

2306.00

2306.00

2306.00

2306.00

2306.00

2306.00

2306.00

2306.00

2306.00

2306.00

3.2

服務收費標準

（元

/度）

0.90

0.90

0.90

0.90

0.90

0.90

0.90

0.90

0.90

0.90

0.90

0.90

0.90

3.3年充電量（度）

525600

525600.00

525600.00

525600.00

525600.00

525600.00

525600.00

525600.00

525600.00

525600.00

525600.00

525600.00

525600.0

0

3.4利用率（

%）

3.00

3.00

3.00

3.00

3.00

5.00

5.00

5.00

5.00

5.00

10.00

10.00

10.00

4廣告服務收入

20384.00

1568.00

1568.00

1568.00

1568.00

1568.00

1568.00

1568.00

1568.00

1568.00

1568.00

1568.00

1568.00

1568.00

4.1

廣告牌數量

（個）

490.00

490.00

490.00

490.00

490.00

490.00

490.00

490.00

490.00

490.00

490.00

490.00

490.00

4.2出租率（

%）

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

4.3

年租金標準

（元

/個）

40000.00

40000.00

40000.00

40000.00

40000.00

40000.00

40000.00

40000.00

40000.00

40000.00

40000.00

40000.00

40000.00

5收入小計

576620.98

41754.25

41754.25

41754.25

41754.25

41754.25

43935.91

43935.91

43935.91

43935.91

43935.91

49390.06

49390.06

49390.06

註：上述表格中的數據誤差由四捨五入造成。

108

本期債券存續期內項目收益測算詳情見下表：

表

60：項目收益測算

單位：萬元

註：上述表格中的數據誤差由四捨五入造成。

項目

項目經營期

債券存續期

第

1

年

第

2

年

第

3年第

4年第

5年第

6年第

7年

7年合

計

第

8年第

9年第

10年第

11年第

12年第

13年第

14年第

15年

15年合

計

項目收

入

0

0

41754.2

5

41754.2

5

41754.2

5

41754.2

5

41754.2

5

208771.

25

43935.9

1

43935.9

1

43935.9

1

43935.9

1

43935.9

1

49390.0

6

49390.0

6

49390.0

6

576620.

98

運營成

本及費

用

0

0

5822.32

5822.32

5822.32

5822.32

5822.32

29111.6

0

6105.93

6105.93

6105.93

6105.93

6105.93

6814.97

6814.97

6814.97

80086.1

6

增值稅

及附加

0

0

188.64

188.64

4314.95

4420.98

4527.01

13640.2

2

4972.73

4972.73

4972.73

4972.73

4972.73

5821.92

5821.92

5821.92

55969.6

3

淨收益

0

0

35743.2

9

35743.2

9

31616.9

8

31510.9

5

31404.9

2

166019.

43

32857.2

5

32857.2

5

32857.2

5

32857.2

5

32857.2

5

36753.1

7

36753.1

7

36753.1

7

440565.

19

109

綜上，根據《鹹寧市停車場建設項目項目申請報告》預測，在本

期債券

7年的存續期內，該項目預計可實現

208,771.25萬元的收入，

扣除基本運營成本、修理費和其他費用等經營成本

29,111.60萬元，

扣除增值稅及附加

13,640.22萬元，該項目在本期債券

7年的存續期

內合計可實現淨收入

166,019.43萬元，預計可覆蓋債券投入本項目的

本金和利息。

同時，該項目在經營期

15年內合計可實現總收入

576,620.98萬

元，扣除基本運營成本、修理費和其他費用等經營成本

80,086.16萬

元，扣除增值稅及附加

55,969.63萬元，該項目在經營期

15年內可實

現淨收入

440,565.19萬元，預計可以覆蓋該項目總投資。該項目內部

收益率為

15.99%，高於

8%的財務基準折現率，投資回收期為（含建

設期）

6.79年。

四、補充營運資金

隨著發行人重大基礎設施建設項目的不斷推進，公司對營運資金

的需求隨之擴大。債券發行規模中的

2億元將用於補充公司營運資

金，滿足公司在實際營運過程中對流動資金的需求，確保經營活動的

順利進行。

五、募集資金使用計劃及管理制度

（一）募集資金使用計劃

本期債券募集資金

12億元人民幣，發行人將嚴格按照國家發展

改革委批准的本期債券募集資金的用途對資金進行支配，並保證發債

所籌資金中，用於鹹寧市停車場建設項目的比例不超過項目總投資的

110

70%。

（二）募集資金管理制度

發行人將按照國家發改委的相關制度和要求對募集資金進行嚴

格的管理和使用。同時公司將依據《中華人民共和國會計法》、《企

業財務會計報告條例》以及國家其他法律、法規，結合公司管理模式

的特點，建立有效的內部財務控制體系，加強業務規劃和內部管理，

提高整體經濟效益，嚴格控制成本支出。

本期債券的募集資金將嚴格按照本募集說明書承諾的投資項目

安排使用，實行專款專用，專戶存儲。公司已聘請湖北鹹寧農村商業

銀行股份有限公司、湖北銀行股份有限公司鹹寧分行作為本期債券的

監管銀行，按照《資金帳戶開立和監管協議》的約定，監督募集資金

使用，確保資金投向符合公司和債券投資者的利益。發行人將設債券

償付工作小組，負責對募集資金的歸集、投放和結算進行專門管理，

並負責償付資金安排、償債專戶管理、信息披露等工作。同時公司的

投融資部門將對募集資金使用情況進行日常監查。

六、發行人相關承諾

發行人承諾，本期債券募投項目收入優先用於償還本期債券；承

諾按相關要求披露債券資金使用情況、下一步資金使用計劃、募集資

金投資項目進展情況（包括項目前期工作和施工進展情況）等；承諾

如變更募集資金用途，將按照相關規定履行變更手續；承諾不將本期

債券募集資金用於房地產投融資；承諾不將本期債券募集資金外借他

方。

111

發行人不承擔政府融資職能，發行本期企業債券不涉及新增地方

政府債務。

112

第十三條償債保證措施

一、本期債券償債計劃安排

（一）償債計劃概況

本期債券發行總規模

12億元，期限為

7年，每年付息一次，附

設本金提前償還條款，在債券存續期的第

3、4、5、6、7年末分別按

照債券發行總額

20%、20%、20%、20%、20%的比例償還債券本金，

當期利息隨本金一起支付。年度付息款項自付息日起不另計利息，到

期兌付款項自兌付日起不另計利息。

發行人為本期債券的償付制定了詳細的償債計劃，並將設立債券

償付工作小組，做好募集資金投放、償付資金安排、組織協調和信息

批露等工作。發行人將充分、有效地維護債券持有人利益，嚴格按照

計劃完成償債安排，保證債券本息按時足額兌付。

（二）設置償債資金專戶

公司聘請湖北鹹寧農村商業銀行股份有限公司、湖北銀行股份有

限公司鹹寧分行擔任償債資金帳戶的監管銀行，監管銀行將監督公司

償債資金的歸集和劃付。在本期債券還本付息日（

T日）前

10個工

作日（即

T-10日），如監管銀行確認償債資金專戶的資金足夠支付

當期債券本息，則於當日向公司報告。如在

T-10日償債資金專戶內

沒有足夠的資金用於支付當期債券本息，監管銀行應於當日通知公司

要求補足。

（三）償債計劃的人員安排

113

公司將專門成立債券償付工作小組，負責利息支付、本金兌付及

相關事務，並在需要的情況下繼續處理付息或兌付期限結束後的有關

事宜。

（四）償債計劃的財務安排

結合公司未來的財務狀況、本期債券自身的特徵及募集資金投資

項目的特點，發行人將建立一個多層次、互為補充的財務安排，以提

供充分、可靠的資金來源用於還本付息，並根據實際情況進行調整。

1、償債資金歸集計劃

公司將於國家發改委核准本期債券發行之後的一個月之內在監

管銀行開設唯一的償債專戶，專項用於本期債券的本金兌付和支付債

券利息以及銀行結算費用，公司將從本期債券存續期第

3個計息年度

起安排當期本金兌付，並保證在每個兌付日前的第

10個工作日，償

債資金專戶有足額的資金支付本期債券當期應付本金，即債券發行總

額的

20%。

2、償債資金來源

本期債券償債資金將來源於募集資金投資項目的經營性收入、財

政補貼收入以及公司日常生產經營所產生的現金流。發行人良好的盈

利能力將為本期債券本息的按時足額償付提供基礎保障。同時，在必

要時公司將通過經營性資產變現以及銀行資金拆借等方式補充償債

資金。

二、本期債券的償債保障措施

（一）公司良好的財務狀況是本期債券還本付息的基礎

114

截至

2018年

12月

31日，公司資產總額

2,601,703.80萬元，負

債總額

1,524,437.24萬元，所有者權益合計

1,077,266.57萬元，資產

負債率

58.59%。2016-2018年公司實現營業收入分別為

111,858.44萬

元、

89,143.22萬元和

123,794.14萬元，淨利潤分別為

11,893.78萬元、

11,339.75萬元和

12,332.60萬元，三年平均淨利潤

11,855.37萬元。

公司穩定良好的財務狀況為本期債券還本付息提供了財務保障。同

時，發行人對未來的發展做了科學規劃，將進一步理順管理體制，健

全現代企業制度；創新和完善城建投融資運作模式；強化資產經營和

資源開發利用；進一步規範和完善項目建設管理，全面提升建設管理

水平等。這將進一步提升其經營能力、盈利能力和可持續發展能力。

（二）投資項目收益是本期債券還本付息的重要來源

本期債券募集資金投資建設的鹹寧市停車場建設項目收入主要

來自於停車費收入、商業建築出租收入、充電樁充電收入和廣告服務

收入。

1、停車費收入

該項目將建成

49個停車場，共

23054個停車位，停車場工作日

為全年

365天，營業時間為

24小時。

停車場早

8:00至晚

22:00，停車按每車每泊位每小時

4元收取，

40元封頂；晚

22:00至

8:00，停車按每車每泊位

10元/次收取。

本項目預計每個停車位每日白天平均停車利用時間為

10小時

（即白天停車位利用率為

71.43%），每日夜間停車位利用率為

20%。

在債券存續期

7年內，預測將累計收取停車場停車服務費

115

176,708.90萬元。

2、商業建築出租收入

本項目建成後，商業建築的總建築面積為

46,785.00㎡，佔項目

總建築面積規模

6.11%，出租率按

80%計算。

根據搜房網顯示的相關數據可知，目前，鹹寧市城區的商鋪租金

價格為

20-50元/㎡·月不等，在此基礎上取中間值，本項目暫定商業

建築的初始租賃單價為

35元/㎡·月。

預計債券存續期

7年內，累計商業建築出租收入

7,859.90萬元。

5、充電樁充電收入

本項目建成後，將新增交流充電樁

2306個，充電樁功率為

60kW，

每個充電樁每天最多可充電

1440度。

本項目在測算充電樁收入時僅計算充電服務費收入，充電服務費

標準暫按

0.90元/度計算。

考慮鹹寧市電動汽車實際情況，運營期頭

5年暫定充電樁使用率

為

3%，每個充電樁每天最多可充電

1440度，即每個充電樁每天充電

43.2度。運營期第

6-10年使用率提升到

5%，第

11-13年提升到

10%。

預計債券存續期

7年內，累計充電樁充電收入

16,362.45萬元。

6、廣告服務收入

本項目將在每個停車場內安裝廣告牌

10個，總計

490個廣告牌，

廣告牌出租率為

80%，每個廣告牌收入按

4萬元

/個年進行測算。

預計債券存續期

7年內，累計廣告服務收入

7,840.00萬元。

本期債券存續期內收入詳情見下表：

116

表

61：債券存續期內鹹寧市停車場建設項目年度收入統計表

單位：萬元

序號項目合計

建設期債券存續期

1

2

3

4

5

6

7

一營業收入

1停車費收入

176708.90

35341.78

35341.78

35341.78

35341.78

35341.78

1.1日間停車

168294.20

33658.84

33658.84

33658.84

33658.84

33658.84

1.1.1收費標準（元

/小時）

4.00

4.00

4.00

4.00

4.00

1.1.2停車位（個）

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

1.1.3停車時間（小時

/每日）

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

1.2夜間停車

8414.70

1682.94

1682.94

1682.94

1682.94

1682.94

1.2.1收費標準（元

/車次）

10.00

10.00

10.00

10.00

10.00

1.2.2停車位（個）

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

23054.00

1.2.3每日車位利用率（

%）

20.00

20.00

20.00

20.00

20.00

2商業建築出租收入

7859.90

1571.98

1571.98

1571.98

1571.98

1571.98

2.1可出租商業建築面積（㎡）

46785.00

46785.00

46785.00

46785.00

46785.00

2.2出租率（

%）

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

2.3租金標準（元

/㎡.月）

35.00

35.00

35.00

35.00

35.00

3充電樁充電服務收入

16362.45

3272.49

3272.49

3272.49

3272.49

3272.49

3.1充電樁數量（個）

2306.00

2306.00

2306.00

2306.00

2306.00

3.2服務收費標準（元

/度）

0.90

0.90

0.90

0.90

0.90

3.3年充電量（度）

525600

525600.00

525600.00

525600.00

525600.00

3.4利用率（

%）

3.00

3.00

3.00

3.00

3.00

117

4廣告服務收入

7840.00

1568.00

1568.00

1568.00

1568.00

1568.00

4.1廣告牌數量（個）

490.00

490.00

490.00

490.00

490.00

4.2出租率（

%）

80.00

80.00

80.00

80.00

80.00

4.3年租金標準（元

/個）

40000.00

40000.00

40000.00

40000.00

40000.00

5收入小計

208771.25

41754.25

41754.25

41754.25

41754.25

41754.25

註：上述表格中的數據誤差由四捨五入造成。

118

本期債券存續期內項目收益測算詳情見下表：

表

62：債券存續期內項目收益測算

單位：萬元

債券存續期

第

1年第

2年第

3年第

4年第

5年第

6年第

7年

7年合計

項目收入

0

0

41754.25

41754.25

41754.25

41754.25

41754.25

208771.25

運營成本及費

用

0

0

5822.32

5822.32

5822.32

5822.32

5822.32

29111.60

增值稅及附加

0

0

188.64

188.64

4314.95

4420.98

4527.01

13640.22

淨收益

0

0

35743.29

35743.29

31616.98

31510.95

31404.92

166019.43

119

綜上，根據《鹹寧市停車場建設項目項目申請報告》預測，在本

期債券

7年的存續期內，該項目預計可實現

208,771.25萬元的收入，

扣除基本運營成本、修理費和其他費用等經營成本

29,111.60萬元，

扣除增值稅及附加

13,640.22萬元，該項目在本期債券

7年的存續期

內合計可實現淨收入

166,019.43萬元，預計可覆蓋本期債券投入本項

目的本金和利息。

（三）公司的土地是本期債券還本付息的重要保障

截至

2017年末，發行人待處置土地使用權面積

4,797.27畝，帳面

價值

325,241.86萬元，林權

10,257.05畝，帳面價值

93,877.68萬元，合

計419,119.54萬元。

鹹寧市當前處於快速發展時期，建設用地需求量較大，使得發行

人待處置的土地使用權變現能力相對較強。在本期債券兌付遇到困難

時，發行人將有計劃地出讓部分土地作為償債資金。公司的土地將為

本期債券的本息償付提供有力支撐。

（四）公司良好的資信狀況為本期債券還本付息提供進一步保障

發行人目前資信狀況良好，與多家金融機構建立了穩固的合作關

系，具備一定的外部融資能力。發行人將在債券存續期內進一步鞏固

和加強與金融機構的合作，以支持本期債券按期償付。

（五）外部監管為本期債券按期償付提供有效監督

為更切實地維護債券持有人的合法權益，鹹寧市城市建設投資開

發有限公司為本期債券已聘請了債權代理人，並與其籤署了《債券債

權代理協議》和《債券持有人會議規則》。債權代理人將代表債券持

120

有人監督公司經營狀況、募集資金使用情況、按時還本付息及償債措

施的實施，代表債券持有人處理與公司之間的談判、訴訟事務，負責

召集債券持有人會議並履行債券持有人會議授權的其他事項。

（六）公司承諾募投項目收入、主營業務收入、可變現資產優先

用以償還本期債券本息

為進一步保障本期債券本息的足額及時償付，鹹寧市城市建設投

資開發有限公司出具了《關於募投項目經營性收入優先用於償還債券

本息的承諾書》；發行人承諾，在本期債券存續期內，本期債券募集

資金投資項目產生的收入全部優先用以償還本期債券本息，公司主營

業務收入優先用以償還本期債券本息，公司安排可變現土地資產優先

用以償還本期債券本息。

121

第十四條投資者保護情況

為維護全體債券持有人的利益，協助本期債券的順利發行及兌

付，公司聘請了湖北鹹寧農村商業銀行股份有限公司擔任本期債券的

債權代理人，並籤署了《債權代理協議》及《持有人會議規則》。湖

北鹹寧農村商業銀行股份有限公司作為本期債券的債權代理人將代

表債券持有人監督公司經營狀況、募集資金使用情況、按時還本付息

及償債措施的實施；代理債券持有人與公司之間的談判、訴訟義務及

債券持有人會議授權的其他事項。

債券持有人會議由債權代理人負責召集，由全體債券持有人組

成。債券持有人會議的權限範圍包括享有本期債券募集說明書約定的

各項權利，監督發行人履行本期債券募集說明書約定的義務；了解或

監督發行人與本期債券有關的重大事件；監督債權代理人；審議債券

持有人會議參加方提出的議案，並作出決議；審議發行人提出的變更

本期債券募集說明書的申請並作出決議；決定變更或解聘債權代理

人；修改本期債券持有人會議規則；對發行人發生減資、合併、分立、

解散及申請破產情形時應採取的債權保障措施作出決議；授權和決定

債權代理人辦理與本期債券有關的事宜；享有法律法規規定的和債券

持有人會議規則約定的其他權利。

債券持有人會議規則核心條款如下：

（一）債券持有人會議的權限範圍

債券持有人會議的權限範圍如下：

122

1、享有本期債券募集說明書約定的各項權利，監督發行人履行

本期債券募集說明書約定的義務；

2、了解或監督發行人與本期債券有關的重大事件；

3、根據法律法規的規定、本協議的約定監督債權代理人；

4、審議債券持有人會議參加方提出的議案，並作出決議；

5、審議發行人提出的變更本期債券募集說明書的申請並作出決

議；

6、決定變更或解聘債權代理人；

7、修改本期債券持有人會議規則；

8、對發行人發生減資、合併、分立、解散及申請破產情形時應

採取的債權保障措施作出決議；

9、授權和決定債權代理人辦理與本期債券有關的事宜；

10、享有法律法規規定的和本協議約定的其他權利。

（二）債券持有人會議的召集

1、債券持有人會議由債權代理人負責召集。當出現下列情形之

一時，債權代理人應自其知悉該等事項之日起按勤勉盡責的要求儘快

發出會議通知，但會議通知的發出日不得早於會議召開日期之前

30

日，並不得晚於會議召開日期之前

15日：

（1）發行人向債權代理人書面提出擬變更本期債券募集說明書

的約定，並提供明確的議案的；

（2）在本期債券約定的付息日或兌付日，發行人未按時、足額

償付債券本息。

123

（3）發行人減資、合併、分立、解散及申請破產；

（4）單獨或合併持有本期未償付債券

10%以上面值的債券持有

人書面提出擬更換債權代理人等明確議案；

（5）發生或可能發生其他可能影響債券持有人重大利益的情況，

單獨或合併持有本期未償付債券的

10%以上面值的債券持有人向債

權代理人書面提議召開會議，並提供明確的議案。

2、債權代理人在規定時間內不發出召開會議通知的，單獨或合

並持有本期未償付債券

10％以上面值的債券持有人，可以要求發行人

召集或自行召集、召開債券持有人會議。

（三）議案、委託及授權事項

1、單獨或合併持有本期未償付債券

10%以上面值的債券持有人

有權向債券持有人會議提出臨時議案。發行人應參加債券持有人會議

並可提出臨時議案。臨時提案人應不遲於債券持有人會議召開之日前

第10日，將內容完整的臨時提案提交召集人，召集人應在收到臨時提

案之日起

5日內在監管部門指定的媒體上發出債券持有人會議補充通

知，並公告臨時提案內容。

2、債券持有人（或其法定代表人、負責人）可以親自出席債券

持有人會議並表決，也可以委託代理人代為出席並表決。債權代理人

和發行人應當出席債券持有人會議，但無表決權（債權代理人亦為債

券持有人者除外）。

（四）債券持有人會議的召開

1、債券持有人會議應由債權代理人代表擔任會議主席並主持。

124

如債權代理人未能履行職責時，由出席會議的債券持有人共同推舉一

名債券持有人（或債券持有人代理人）擔任會議主席並主持會議；如

在該次會議開始後

1小時內未能按前述規定共同推舉出會議主持，則

應當由出席該次會議的持有本期未償還債券本金總額最多的債券持

有人（或其代理人）擔任會議主席並主持會議。

2、會議主席有權經會議同意後決定休會及改變會議地點。若經

會議指令，主席應當決定修改及改變會議地點。延期會議上不得對在

原先正常召集的會議上未批准的事項做出決議。

（五）表決、決議及會議記錄

1、債券持有人會議採取記名方式投票表決。每一審議事項的表

決投票，應當由至少兩名債券持有人（或債券持有人代理人）、一名

債權代理人代表和一名發行人代表參加清點，並由清點人當場公布表

決結果。

2、債券持有人會議審議的議案由出席會議的債券持有人或債券

持有人代理人以書面投票形式表決。議案經出席會議的債券持有人或

債券持有人代理人所持表決權的二分之一以上（含二分之一）通過方

能生效。

3、債券持有人會議決議自作出之日起生效，適用於全體債券持

有人（包括所有未參加會議或明示反對意見的債券持有人），對全體

債券持有人具有同等法律約束效力。債券持有人單獨行使債權及擔保

權利，不得與債券持有人會議通過的有效決議相牴觸。

4、債券持有人會議記錄由會議主席及出席會議的擔任監票人的

125

債券持有人或債券持有人代理人、發行人代表、債權代理人代表和記

錄員籤名，並由債權代理人保存。債券持有人會議記錄的保管期限為

十年。

綜上所述，發行人制定了具體、切實可行的償債計劃，採取了多

項有效的償債保障措施，為本期債券本息的按時足額償付提供了有效

保障，能夠最大限度保護投資者利益。

126

第十五條風險揭示

一、風險

投資者在評價和購買本期債券時，除本募集說明書提供的各項資

料外，應認真考慮下述各項風險因素：

（一）與本期債券相關的風險

1、利率風險

受國民經濟總體運行狀況和國家宏觀經濟政策的影響，市場利率

存在波動的可能性。由於本期債券為固定利率債券，且期限較長，可

能跨越一個或一個以上的利率波動周期，市場利率的波動可能使實際

投資收益具有一定的不確定性。

2、債券償付風險

在本期債券存續期內，如果國家政策法規、行業和市場環境等不

可控因素發生變化，導致發行人不能從預期的還款來源獲得足夠資

金，可能會對本期債券的按期還本付息造成一定的影響。

3、流動性風險

本期債券發行結束後，發行人將向有關證券交易場所或其他主管

部門提出上市或交易流通申請，但並不能保證本期債券一定能夠按照

預期上市交易，亦不能保證上市後一定有活躍的交易，從而可能影響

債券的流動性。

（二）與行業相關的風險

1、產業政策風險

發行人主要從事土地整理開發、基礎設施建設等業務，其中，城

127

市基礎設施的建設、土地整理開發等業務受到國家和地方產業政策的

影響較大。國家的固定資產投資、環境保護、城市規劃、土地利用、

城市建設投融資政策、地方政府支持度等方面的變化將在一定程度上

影響發行人的盈利能力和經營前景。此外，發行人在進行市場化經營、

實現經濟效益的同時，承擔著部分社會職能，在經營上仍然受到政策

約束，政策變動可能對公司正常的業務收益產生一定的影響。

2、經濟周期風險

發行人所從事行業的投資規模和收益水平都受到經濟周期影響，

如果出現經濟增長放緩或衰退，可能對公司的現金流和盈利能力產生

不利影響。此外，公司所在地區的經濟發展水平和發展趨勢也會對公

司的經濟效益產生影響。

（三）與發行人業務相關的風險

1、財務風險

隨著發行人業務的多元化發展和投資項目及規模的增加，發行人

在建、擬建項目資金需求較大，需要通過直接融資和間接融資相結合

的方式籌措資金，以支持公司業務發展和項目建設。因此，發行人將

面臨安排融資結構、調節資金運轉周期、加強財務管理、提高資金收

益和控制財務成本等方面的壓力。

2、營運風險

發行人承擔著鹹寧市土地整理開發、基礎設施建設等任務。隨著

公司規模的擴大，如果出現發行人管理能力和資金籌措不足等情況，

將增加發行人的營運風險，進而影響本期債券的償付。

128

3、應收款項收回風險

發行人應收款項規模較大，雖然發行人已加強對應收款項的管

理，但收回時間、金額仍存在一定不確定性。

4、土地整理業務波動風險

發行人受委託開展土地整理業務，在鹹寧土地整理業務中擁有較

強的主導地位，未來土地整理業務持續性較強，但近期波動對發行人

經營狀況仍有一定影響。

5、項目建設風險

由於本期債券募集資金投資項目具有投資規模大、建設周期長的

特點，建設期內的施工成本受建設材料、設備價格和勞動力成本等多

種因素影響，項目可能不能按期竣工及投入運營，導致實際投資的經

濟效益偏離盈利預測。此外，由於市場的變化，募集資金投資項目的

實際運行可能與預測情況存在差異，從而影響投資項目的社會和經濟

效益。

二、對策

（一）與本期債券相關的風險對策

1、利率風險對策

本期債券的利率水平已適當考慮了對債券存續期間內可能存在

的利率風險的補償。同時，本期債券擬在發行結束後申請在經批准的

證券交易場所上市或交易流通，如上市或交易流通申請獲得批准，本

期債券流動性增加將在一定程度上有利於投資者降低利率風險。

2、債券償付風險對策

129

近年來，鹹寧市發展速度較快，為發行人主營業務的穩定發展提

供了宏觀基礎。同時發行人當前經營狀況穩定，現金流量相對充足，

公司自身的經營收入及其他收入可以涵蓋本期債券發行的本息，資產

變現能力較強。債券存續期內，發行人將加強本期債券募集資金使用

管理，嚴格控制成本，保證工程質量，進一步提高管理和運營效率，

確保公司的可持續發展，儘可能降低本期債券的償付風險。

3、流動性風險對策

本期債券發行結束後，主承銷商及其他承銷團成員將協助發行人

向有關證券交易場所或其他主管部門提出上市或交易流通申請。另

外，隨著債券市場的發展，債券流通和交易的條件也會隨之改善，債

券的流動性風險將進一步降低。

（二）與行業相關的風險對策

1、產業政策風險對策

針對未來政策變動風險，發行人將與主管部門保持密切的聯繫，

加強政策信息的收集與研究，及時了解和判斷政策變化，並根據國家

政策變化制定應對策略，加快企業的市場化進程，提升企業的可持續

發展能力，儘可能降低產業政策變化對公司經營和盈利造成的不利影

響。

2、經濟周期風險對策

發行人所在的土地整理開發、城市基礎設施建設等業務行業準入

門檻較高，發行人具有壟斷優勢，一定程度上抵消了經濟周期變動的

不利影響。同時，公司將依託自身的綜合經濟實力，不斷提高管理水

130

平和運營效率，抵禦外部經濟環境變化對經營業績可能產生的不利影

響，從而實現公司的可持續發展。

（三）與發行人業務相關的風險對策

1、財務風險對策

發行人與各大銀行有著良好的合作關係，在融資方面將得到其大

力支持。針對較大的擬建、在建項目資金需求，發行人將充分利用資

本市場多渠道籌集資金，有效降低融資成本並進一步調整長短期債務

結構，使之與投資項目資金的使用相匹配，並力爭控制融資成本。同

時，發行人將加強在建項目的管理和已建項目款項的回收，確保在建

項目所需後續資金可以及時到位，提高資本運營效率，進而降低財務

風險。

2、營運風險對策

發行人將進一步完善法人治理結構，健全發行人內部管理和風險

控制制度。通過產權改革和資本運營加強對協議經營範圍內國有資產

的經營管理，提高發行人的整體運營能力。同時，發行人將進一步拓

寬融資渠道，加強與政策性銀行、商業銀行的合作，充分利用資本市

場籌集社會資金，提高融資能力。

3、應收款項收回風險對策

發行人將進一步完善應收款項管理制度，對應收款項全面核查，

並作出回款計劃，定期考察回款進度並向領導匯報，對回款進度不及

計劃的安排專人進行跟蹤。同時，發行人制定了新增應收款項相關審

批制度，從源頭和決策起點開始重點考核新增應收款項的必要性、合

131

規性及可收回性，進一步加強應收款項管理能力。

4、土地整理業務波動風險對策

發行人受委託開展土地整理業務，在鹹寧土地整理業務中擁有較

強的主導地位，發行人擬與政府相關部門建立長效機制，加強對鹹寧

市土地整理業務的規劃，使得土地整理業務更加穩定、有序；同時，

發行人正在積極拓展房地產銷售、計程車業務以及廣告等多種業務，

在業務方面逐步走向市場化、多元化。

5、項目建設風險對策

發行人對募集資金投資項目進行了科學評估和論證，充分考慮了

可能影響預期收益的因素。項目實施過程中，發行人將加強對工程建

設項目的監理，實行建設項目全過程跟蹤審計，採取切實措施控制資

金支付，避免施工過程中的費用超支、工程延期、施工缺陷等風險，

確保項目建設實際投資控制在預算內，保證工程按質竣工和及時投入

運營，並確保運營效率以降低項目的市場運營風險。

132

第十六條信用評級

經中誠信國際信用評級有限責任公司綜合評定，本期債券的信用

級別為

AA，發行人的主體信用級別為

AA，評級展望為穩定。中誠信

國際信用評級有限責任公司主要評級觀點如下：

一、評級觀點

中誠信國際評定鹹寧市城市建設投資開發有限公司（以下簡稱

「鹹寧城投

」或「公司

」）的主體信用等級為

AA，評級展望為穩定；評

定「2019年鹹寧市城市建設投資開發有限公司城市停車場建設專項債

券」的債項信用等級為

AA。

中誠信國際肯定了鹹寧市快速增長的區域經濟、鹹寧市政府的有

力支持、公司資本實力持續增強以及業務範圍較多元等對公司發展的

積極作用。同時，中誠信國際也關注到

公司債

務規模增長較快、土地

整理業務收入大幅下滑等因素對公司未來經營及整體信用狀況的影

響。

二、主要優勢

1、快速增長的區域經濟

2016~2018年，鹹寧市分別實現地區生產總值

1,107.93億元、

1,234.86億元和

1,362.42億元，分別同比增長

7.6%、8.1%和

8.5%，

快速增長的區域經濟為公司提供了良好的發展環境政府的有力支持。

2、公司重要的地位

公司在鹹寧市建設發展中具有重要的地位，近年獲得股東的支持

力度較大，

2017年鹹寧市財政局減免公司

21.03億元的債務並轉增公

133

司資本公積。

2017和

2018年，公司分別收到政府補助

1.50億元和

1.66億元。

3、資本實力持續增強及業務範圍較多元

2016-2018年，公司資本實力持續增強、資產規模逐步增大，且

公司業務範圍較多元。

三、關注

1、債務規模增長較快

2016~2018年末，公司總債務分別為

43.23億元、

81.76億元和

110.77億元，債務規模增長較快。

2、土地整理業務收入大幅下滑

2016~2018年末，公司土地整理業務收入分別為

2.25億元、

0.68

億元和

0.21億元，下滑幅度較大。

3、未來資本支出壓力較大

截至

2018年末，公司在建和擬建基礎設施項目還需投入

107.19億

元，未來資本支出壓力較大。

四、跟蹤評級安排

根據有關要求，中誠信國際信用評級有限責任公司（中誠信國際）

將在本期債券存續期內每年進行定期跟蹤評級，並根據情況開展不定

期跟蹤評級。

鹹寧市城市建設投資開發有限公司應按中誠信國際跟蹤評級資

料清單的要求，提供相關資料。鹹寧市城市建設投資開發有限公司如

發生重大變化，或發生可能對信用等級產生較大影響的重大事件，鹹

寧市城市建設投資開發有限公司應及時通知中誠信國際並提供有關

134

資料。

中誠信國際將密切關注鹹寧市城市建設投資開發有限公司的經

營管理狀況及相關信息，如發現鹹寧市城市建設投資開發有限公司出

現重大變化，或發現其存在或出現可能對信用等級產生較大影響的重

大事件時，中誠信國際將落實有關情況並及時評估其對信用等級產生

的影響，據以確認或調整信用等級。

如鹹寧市城市建設投資開發有限公司不能及時提供跟蹤評級資

料，導致中誠信國際無法對信用等級變化情況做出判斷，中誠信國際

有權終止信用等級。

在跟蹤評級過程中，如信用等級發生變化調整時，中誠信國際將

在本公司網站予以公布，同時出具跟蹤評級報告報送鹹寧市城市建設

投資開發有限公司、主管部門、交易機構等。

135

第十七條法律意見

發行人聘請湖北佳成律師事務所為本期債券發行律師。湖北佳成

律師事務所就本期債券發行出具了法律意見，律師認為：

（一）發行人本次發行債券已經按《公司法》、《證券法》、《條

例》等有關法律、法規、規範性文件以及發行人《公司章程》規定的

程序獲得批准和授權，且該等批准或授權的內容合法有效。

（二）發行人系依法有效存續的中華人民共和國境內註冊的有限

責任公司，公司淨資產不低於人民幣六千萬元、成立已屆滿三年；發

行人近三年無重大違法違規行為，根據《公司法》、《證券法》、《條

例》等規定，具有發行本期債券的主體資格。

（三）發行人申請發行本期債券符合《公司法》、《證券法》、

《條例》等法律、法規、規章及規範性文件規定的有關

公司債

券發行

的各項實質條件。

（四）發行人的股東系依法存續，具有法律、法規和規範性文件

規定擔任股東或進行出資的資格。

（五）發行人業務獨立、資產獨立完善、人員獨立、機構獨立、

財務獨立、具有自主經營能力，能夠依靠公司自身的人力資源、法人

財產權、公司治理結構以及財務審計制度自主經營。

（六）發行人經營範圍的變更符合《公司法》的規定，主營業務

突出，持續經營不存在法律障礙，且已聘請信用評級機構對本期債券

發行進行了信用評級，符合相關法律、法規和規範性文件的規定。

136

（七）發行人與其關聯方近三年內，除《法律意見書》披露的關

聯交易外，不存在其他重大關聯交易及同業競爭。

（八）發行人及其子公司合法擁有其資產的所有權，資產權屬清

晰，不存在產權糾紛或潛在糾紛；除已受限資產外，發行人對其主要

資產的所有權或使用權的行使無限制。

（九）發行人的重大合同在內容和形式上均不違反法律、行政法

規的強制性規定，合法有效；

（十）發行人的重大資產變化均經過法律法規規定的程序並辦理

了相應的手續。

（十一）發行人執行的稅種、稅率均符合現行法律、法規和規範

性文件的要求，發行人近三年依法納稅，不存在被稅務部門進行重大

處罰的情形。

（十二）發行人不存在因環境保護、產品質量、勞動安全、人身

權等原因產生的侵權之債。

（十三）本期企業債券募集資金投向符合國家產業政策，符合《條

例》等相關法律、法規和規範性文件的規定。

（十四）發行人及其控股子公司、控股股東及持有發行人

5％以

上股份的股東的無重大訴訟、仲裁及被行政處罰的情況。

（十五）發行人本次發行《募集說明書》及其《募集說明書摘要》

不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏引致的法律風險。

（十六）本期債券發行中的審計機構、信用評級機構及承銷商均

具有從事相關業務的資格，具備法律、法規和規範性文件規定的資質。

137

（十七）《帳戶及資金監管協議》、《債權代理協議》、《債券

持有人會議規則》、本期企業債券的擔保等均符合《中華人民共和國

合同法》、《證券法》以及《條例》的規定，內容合法有效。

138

第十八條其他應說明的事項

一、上市安排

本期債券發行結束

1個月內，發行人將儘快向經批准的證券交易

場所或其他主管部門提出上市或交易流通申請。

二、稅務說明

根據國家稅收法律、法規，投資者投資本期債券應繳納的有關稅

款由投資者自行承擔。

139

第十九條備查文件

一、備查文件

（一）國家發展和改革委員會對本期債券的批准文件；

（二）《2019年鹹寧市城市建設投資開發有限公司城市停車場建

設專項債券募集說明書》；

（三）發行人

2016-2018年審計報告；

（四）中誠信國際信用評級有限責任公司為本期債券出具的信用

評級報告；

（五）湖北佳成律師事務所為本期債券出具的法律意見書；

（六）《資金帳戶開立和監管協議》；

（七）《債券債權代理協議》；

（八）《債券持有人會議規則》。

二、查詢地點

（一）本期債券募集說明書全文刊登於國家發改委財金司網站和

中國債券信息網，投資者可以通過以下網站查詢：

國家發改委財金司：

http://cjs.ndrc.gov.cn

中國債券信息網：

http://www.chinabond.com.cn（二）投資者可以在本期債券發行期限內到下列地點查閱本募集

說明書全文及上述備查文件：

1、鹹寧市城市建設投資開發有限公司

住所：鹹寧市鹹寧大道

45號

140

聯繫人：劉毅

聯繫地址：鹹寧市鹹寧大道

45號

聯繫電話：

0715-8111363

傳真：

0715-8111386

郵政編碼：

437100

2、

長江證券

股份有限公司

住所：湖北省武漢市江漢區新華路特

8號

經辦人員：鄭雨、李傑、黃昊、郭弘毅、張賁

辦公地址：湖北省武漢市江漢區新華路特

8號長證大廈

3樓

聯繫電話：

027-65795869

傳真：

027-85481502

郵政編碼：

430015

如對本募集說明書或上述備查文件有任何疑問，可以諮詢發行人

或承銷商。

141

附表一：

2019年鹹寧市城市建設投資開發有限公司城市停車場建

設專項債券發行網點

公司名稱角色銷售網點聯繫地址聯繫人聯繫電話

▲

長江證券

股份有限公司

承銷商

長江證券

股份

有限公司

資本市場部

湖北省武漢市江漢區新華

路特

8號長證大廈

3樓

梁振雨

027-65795869

▲五礦證券有

限公司

承銷商

五礦證券有限

公司資本市場

部

深圳市福田區金田路

4028號榮超經貿中心辦公

樓

47層

01

單元

王洋

0755-83254336

▲

東興證券

股份有限公司

承銷商

東興證券

債券

業務總部債券

業務二部

北京市西城區金融大街

5

號新盛大廈

B座

10層

孫怡婷

010-66551653

142

附表一：

2019年鹹寧市城市建設投資開發有限公司主要財務數據

發行人

2016年-2018年資產負債表主要數據

單位：萬元

2018年

12月

31日

2017年

12月

31日

2016年

12月

31日

流動資產：

貨幣資金

477,881.27

502,374.77

378,483.91

以公允價值計量且其

變動計入當期損益的

金融資產

0.00

0.00

0.00

應收帳款

157,411.21

120,758.48

77,863.03

預付款項

126,002.28

167,080.99

11,836.73

其他應收款

248,230.42

257,173.31

215,866.14

存貨

1,365,314.34

1,160,471.45

1,090,162.88

其他流動資產

1,142.37

478.13

205.05

流動資產合計

2,375,981.90

2,208,337.13

1,774,417.74

非流動資產：

可供出售金融資產

107,700.13

100,371.38

100,371.38

長期股權投資

14,910.83

15,211.12

15,488.61

固定資產

72,601.03

43,362.25

46,010.29

在建工程

25,435.76

11,588.08

589.92

無形資產

1,177.11

1,479.21

1,658.31

長期待攤費用

21.55

33.21

31.96

遞延所得稅資產

112.75

111.81

129.76

其他非流動資產

3,762.76

7,932.27

7,910.80

非流動資產合計

225,721.91

180,089.33

172,191.04

資產總計

2,601,703.80

2,388,426.46

1,946,608.77

流動負債：

短期借款

0.00

0.00

5,500.00

應付票據及應付帳款

80,414.16

107,451.82

95,236.00

預收款項

78,444.06

80,246.17

73,488.87

應付職工薪酬

141.13

91.14

147.35

應交稅費

8,843.67

3,609.64

5,544.99

其他應付款

201,177.14

286,002.55

328,221.71

一年內到期的非流動

負債

34,862.61

49,681.36

58,593.74

流動負債合計

403,882.77

527,082.67

566,732.65

非流動負債：

長期借款

661,483.00

547,172.03

250,165.00

應付債券

242,847.69

133,463.60

15,000.00

長期應付款

216,223.78

153,830.68

295,365.36

非流動負債合計

1,120,554.46

834,466.31

560,530.36

負債合計

1,524,437.24

1,361,548.98

1,127,263.00

143

所有者權益：

實收資本

123,000.00

123,000.00

97,000.00

資本公積

836,063.36

793,518.59

622,700.62

盈餘公積

13,695.76

12,240.33

11,158.73

未分配利潤

97,301.64

93,230.48

83,644.06

歸屬於母公司所有者

權益合計

1,070,060.77

1,021,989.40

814,503.41

少數股東權益

7,205.80

4,888.08

4,842.36

所有者權益合計

1,077,266.57

1,026,877.48

819,345.77

負債和所有者權益總

計

2,601,703.80

2,388,426.46

1,946,608.77

發行人

2016年-2018年利潤表主要數據

單位：萬元

項目

2018年

2017年

2016年

一、營業總收入

123,794.14

89,143.22

111,858.44

其中：營業收入

123,794.14

89,143.22

111,858.44

二、營業總成本

127,161.07

92,522.82

99,504.16

其中：營業成本

111,232.50

78,911.88

86,813.46

稅金及附加

1,735.47

1,148.38

1,010.40

銷售費用

31.85

20.33

28.10

管理費用

6,309.50

5,825.62

6,689.45

財務費用

5,236.07

2,126.69

3,784.18

資產減值損失

2,615.68

4,489.93

1,178.57

加：公允價值變動收

益（損失以

「－」號填

列）

0.00

0.00

0.00

投資收益（損失

以「－」號填列）

-300.29

-202.50

191.53

資產處置收益

（損失以

「－」號填

列）

0.00

-83.46

0.00

三、營業利潤（虧損

以「－」號填列）

-3,667.23

-3,665.56

12,545.82

加：營業外收入

17,126.08

15,186.56

72.95

減：營業外支出

338.57

148.50

328.47

四、利潤總額（虧損

總額以

「－」號填列）

13,120.28

11,372.50

12,290.30

減：所得稅費用

787.69

32.75

396.52

五、淨利潤（淨虧損

以「－」號填列）

12,332.60

11,339.75

11,893.78

1.少數股東損益

-78.56

45.72

-31.90

2.歸屬於母公司股東

的淨利潤

12,411.16

11,294.02

11,925.67

144

發行人

2016年-2018年現金流量表主要數據

單位：萬元

項目

2018年

2017年

2016年

一、經營活動產生的現金流量：

銷售商品、提供勞務收到的現金

41,012.38

37,459.71

59,182.52

收到其他與經營活動有關的現金

294,887.89

241,434.30

179,458.35

經營活動現金流入小計

335,900.27

278,894.00

238,640.87

購買商品、接受勞務支付的現金

269,515.22

336,108.99

192,634.70

支付給職工以及為職工支付的現金

1,843.84

1,493.06

1,199.83

支付的各項稅費

2,745.48

7,829.37

17,092.76

支付其他與經營活動有關的現金

286,407.62

213,406.18

82,270.97

經營活動現金流出小計

560,512.16

558,837.60

293,198.27

經營活動產生的現金流量淨額

-224,611.89

-279,943.59

-54,557.39

二、投資活動產生的現金流量：

取得投資收益收到的現金

0.00

75.00

319.34

處置固定資產、無形資產和其他長期資

產收回的現金淨額

63.75

144.16

0.00

收到其他與投資活動有關的現金

5,000.00

0.00

0.00

投資活動現金流入小計

5,063.75

219.16

319.34

購建固定資產、無形資產和其他長期資

產支付的現金

49,342.40

12,761.00

8,566.69

投資支付的現金

4,928.75

0.00

3,050.00

支付其他與投資活動有關的現金

0.00

0.00

0.00

投資活動現金流出小計

54,271.15

12,761.00

11,616.69

投資活動產生的現金流量淨額

-49,207.40

-12,541.84

-11,297.36

三、籌資活動產生的現金流量：

吸收投資收到的現金

34,300.00

0.00

195,633.26

取得借款收到的現金

258,438.25

387,300.00

149,650.00

發行債券收到的現金

109,120.00

133,380.00

0.00

收到其他與籌資活動有關的現金

30,000.00

0.00

0.00

籌資活動現金流入小計

431,858.25

520,680.00

345,283.26

償還債務支付的現金

155,703.63

99,858.00

92,035.00

分配股利、利潤或償付利息支付的現金

22,729.34

4,445.71

4,375.07

支付其他與籌資活動有關的現金

4,099.49

0.00

0.00

籌資活動現金流出小計

182,532.46

104,303.71

96,410.07

籌資活動產生的現金流量淨額

249,325.79

416,376.29

248,873.19

四、匯率變動對現金及現金等價物的影

響

0.00

0.00

0.00

五、現金及現金等價物淨增加額

-24,493.50

123,890.86

183,018.44

加：期初現金及現金等價物餘額

502,374.77

378,483.91

195,465.47

六、期末現金及現金等價物餘額

477,881.27

502,374.77

378,483.91

145

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