黃其森「財技」秀盡,泰禾的宿命是什麼?

　　文 / 地產頻道

　　出品 / 節點財經

　　2020年4月26日晚，泰禾集團(000732,股吧)一紙公告，將黃其森「皇帝新裝」揭開，堂堂泰禾集團竟然連一個控股子公司的的「窟窿」都填不上。

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　　泰禾失信

　　黃其森成「老賴」

　　由於為項目公司債務提供擔保承擔連帶責任，泰禾集團以及實控人黃其森被列為失信被執行人。

　　事件起源於2017年3月，泰禾控股子公司東莞金澤置業向西藏信託貸款8億元，期限為2017年 3月至2019 年9月，由泰禾集團、黃其森提供連帶責任擔保。

　　轉眼到了還款約定日，還不見還款。於是2019年10月，西藏信託向東莞金澤置業及其所有股東、擔保方提起訴訟。

　　雙方於2019年12月31日達成調解，東莞金澤置業需要分批次償還西藏信託貸款。

　　具體為應於2020年1月15日前償還6000萬元本金及473.73萬元利息，應於3月31前償還1000萬元本金及利息，剩餘款項在2020年8月31 前分期償還。

　　不過東莞金澤置業在2020年1月支付1000萬元本金後，沒有繼續履約還債。泰禾表示受新冠病毒肺炎疫情影響，東莞金澤置業一季度無項目銷售回款。

　　西藏信託遂於2020年4月1日申請執行，項目公司以及為該項債務提供擔保的泰禾集團及黃其森先生承擔連帶責任而被列為被執行人。

　　後因三方未就還款執行方案達成一致，該執行未履行，泰禾集團及黃其森又被北京市第四中級人民法院列為失信被執行人。

　　這在頭部房企中十分罕見，黃其森成老賴的消息也一度佔領熱搜。泰禾也意識到玩大了，火速在4月30日表示已經與西藏信託達成執行和解。

　　經西藏信託向北京市第四中級人民法院申請，東莞金澤置業、泰禾集團與公司實際控制人黃其森先生的該項失信被執行人信息已刪除。

　　黃其森和泰禾只是暫時解脫尷尬境地，泰禾集團的負債「圍牆」仍未化解。

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　　泰禾的窘境

　　走不出的高負債

　　不到萬不得已，黃其森也不會拒不執行。肯定是沒錢了。此次債務崩潰的項目公司只是泰禾負債的「冰山一隅」。

　　截至4月26日，泰禾集團實際對外擔保餘額逾755.28億元，佔公司最近一期經審計歸屬於母公司所有者權益的409.17%。

　　泰禾的資金吃緊早在2019年就有苗頭。

　　從2019年3月起，公司就大肆變賣旗下項目公司股權。Wind數據顯示，2019年泰禾涉及股權交易事件有17起之多，絕大部分是變賣項目公司部分股權。

　　數據來源：Wind

　　靠變賣股權泰禾究竟回籠多少資金？

　　泰禾2019年主要經營業績顯示，處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額約為99.5億元，比2018年1.2億元增加約98.3億元。

　　這些現金能否有效緩解泰禾資金緊張狀況？

　　2019年泰禾短期借款約7.15億元，一年內到期的非流動負債467.27億元，這些都是泰禾短期內要償還的債務「大山」。

　　圖源：泰禾集團財報

　　但2019年末泰禾貨幣資金僅有134.13億元，遠不能覆蓋一年內到期債務金額，公司還債壓力較大。

　　泰禾背負債務壓力也不是一年兩年了，拉長過往業績期看，泰禾也一直生活在高負債壓力下。

　　Wind數據顯示，公司資產負債率2010年末為67.13%，2013年升至82.59%。2018年為86.88%。2019年末84.88%。

　　泰禾的高負債與創始人黃其森「激進」的作風不無關係。泰禾集團於2010年上市，2017年實現1007億元銷售額。

　　黃其森一高興就放出豪言，2018年將要實現2000億元銷售額目標。除了吸引到投資者的眼光，讓公司股價連續漲停兩天外，黃其森還收到深交所的監管函。

　　泰禾不得不低頭表示，2000億元只是董事長的願景，不構成本公司的預測和承諾。

　　或許，從黃其森一開始做高端「院子」系，就應該想到這個依託富豪階層相對「小眾」的市場很難實現其規模夢想。

　　不過2017年泰禾依舊在瘋狂收併購，無形中加重公司資金鍊負擔。泰禾通過發行美元債、公司債等途徑融資。

　　但從歷年財報看，利息較高的非銀貸款佔比較大，嚴重侵蝕公司淨利潤。

　　2017年公司貸款合計約1354.94億元，融資成本約為8.1%。其中非銀行貸款829.74億元，佔公司貸款總額約61.24%。期內財務費用約為7.09億元。

　　圖源：泰禾集團財報

　　2018年貸款總計約為1375.07億元，非銀行貸款約為842.49億元，佔比61.27%，融資成本約為8.52%。期內財務費用約為8.30億元。

　　圖源：泰禾集團財報

　　2019年公司更是支付利息費用9.41億元。

　　黃其森的另一個「激進」還在於股票質押。

　　泰禾於2020年1月公告的股東股份質押披露，公司控股股東及其一致行動人，累計質押所持股份的98.91%，佔公司總股本62.01%。

　　圖源：泰禾集團公告

　　通過股票質押進行融資，最典型的莫過於賈躍亭，2015年其股票質押率一度達到99%。

　　上市公司股東股權質押比例在50%以上風險概率將大大提升，超過70%就屬於股權質押高風險，一旦股價下跌觸發警戒線和平倉線則容易引起市場恐慌。

　　這恐怕也是泰禾最為擔心的。在黃其森被列為失信被執行人後，公司股價再度下挫，從2019年高點的8.29元腰斬至4.4元。Wind顯示，公司股價近250日跌幅已經達到24.37%。

　　索性泰禾在4月28日以收購泰禾人壽為名停牌。近年房企+險資模式被越來越多房企採用，房企可以通過險資這個「資金池」方便融資。

　　所以這對泰禾是構成實質利好。無論收購成功與否，泰禾的股價應該是可以緩緩氣了。

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　　黃其森的資產「騰挪術」

　　雨打芭蕉、月下獨酌，古往今來的文人雅趣都需要中國傳統院落作承載。在房地產界，提到院子文化，非泰禾集團莫屬。

　　而泰禾創始人黃其森又是背後最大推手。

　　泰禾集團創建於1996年，黃其森時年僅31歲。「鮮衣怒馬」少年郎，意氣風發、指點江山。

　　在2001年之前，公司深耕福建大本營，直到2002年揮師進京，才開闢了「第二戰場」，泰禾也迎來高光時刻。

　　2002年公司拿下北京通州宋莊地塊，在當時這幅地塊還較為荒涼，但並不妨礙泰禾開發出令其聲名大噪的項目「運河岸上的院子」。

　　2010年借殼福建三農成功上市，成為當年全國唯一上市的房企。

　　如果踏踏實實的做房地產，說不定泰禾就搭乘房地產發展高潮二十年成為行業魁首。

　　恰巧黃其森是一位在資本本市場「長袖善舞」者。曾在銀行工作近十年，黃董財技十分了得，嘴邊常掛「不懂金融就搞不好房地產」。

　　言外之意，懂金融的黃其森比同行們技高一籌。

　　早在2010年之前，泰禾就開始進入銀行和證券領域，先後戰略投資福建海峽銀行、福州農商銀行以及東興證券。

　　而2015年泰禾索性自己做起金融業務，與控股子公司泰禾集團共同斥資25億設立平潭金控公司。

　　2015年5月，泰禾集團斥資1.5億元，與福建一些知名企業共同發起設立海峽人壽保險股份有限公司。

　　2016年金融版圖再邁進，收購大新壽險，並於2017年11月更名為泰禾人壽保險有限公司，業務涵蓋銀行、保險、第三方支付等多領域。

　　截至2015年，泰禾參控股金融板塊管理總資產規模達2330億元（370億美元）。

　　圖源：泰禾集團官網

　　金融業務容易成為房企的「蓄水池」，也容易讓房企在有錢之後迷失。泰禾就是。公司不僅在多元化發展道路上迷失，還在房地產項目收購上越走遠。

　　泰禾於2016年開始正式進軍醫療行業。2016年3月，泰禾收購在美國上市的阿萊恩斯醫療服務公司；2018年投資北京通州國際醫院，一年就虧損幾個億。

　　2017年公司還進軍文化院線，首家泰禾影城在北京立水橋店盛大開業。彼時影視行業正處於崩盤前的繁華頂點，完全不知道逃稅「黑天鵝」將至。

　　黃其森也想對標萬達，讓院線拉動商業地產人氣與價值。不過現在看來，泰禾的影視夢也終究變成「黃粱一夢」。

　　房地產行業多元化試水多年，頭部房企也難逃多元化對淨利潤的負累，更何況泰禾？

　　此外，黃其森的財技在房企規模戰中也表現的淋漓盡致。別人以招拍掛形勢拿地，黃其森收併購。

　　從2016年開始，泰禾更多通過收購、參股等多種方式低價獲得土地儲備。到了2017年公司土地拓展則全面轉為以併購為主的階段。

　　在2017年泰禾獲取的36個項目中，有26個是通過併購及購買資產的方式獲取。公司在項目獲取上合計投入資金552.40億元（含土地拍賣和收購資產），獲取土地792.80萬平方米。

　　頻繁的收購佔用大量資金，但泰禾高端房產的富貴生意周轉並不如意。尤其是在遭遇房地產行業小周期，讓泰禾徹底淪陷。

　　2020年疫情加速房地產退潮，正應了那句老話，當潮水退去才知道誰在裸泳。2020年一季度泰禾業績各項關鍵指標繼續下滑。公司營收為4.80億元，同比減少93.57%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤虧損5.42億元，同比減少205.78%。

　　疫情正加速「收割」泰禾。命懸一線，未來泰禾是靠「賣賣賣」度劫，還是等待「白衣騎士」？

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（責任編輯：李顯傑 ）