增城21號線有地鐵盤房價僅1.6萬/㎡起？且距離地鐵站不到500米（百度地圖直線距離）？
你信嗎？
反正房王君不信，這就去看一下。
距離地鐵不到500米，售價還是「1字頭」
該樓盤正是位於21號線地鐵山田站旁的匯港威華國際。
樓盤距離地鐵有多遠呢？
根據百度地圖顯示，從項目到山田站D出口，僅350米，步行只需4分鐘。
實際上，距離也非常近。房王君從山田站D出口出發，走路不到5分鐘，即到達項目。相對於大多數樓盤來說，單就交通出行這一塊，就是一大優勢。
從地鐵站上看到的匯港威華國際
既然是真正的地鐵盤，真的會有這麼筍的價格嗎？是否有別的硬傷呢？
且聽房王君細細道來。
從山田站D出口下去，可以看到項目緊靠著廣州市永輝紙業有限公司，房王君看到目前廠內仍有人員在辦公。
廣州市永輝紙業有限公司
但據了解，在去年底被時代拿下的朱村街山田村A19058號地塊，其前身正是廣州市永輝紙板廠。也就是說，該廠其實已是作廢狀態。
山田站D出口看到的匯港威華國際，藍色建築就是廣州市永輝紙業有限公司
經過永輝紙業有限公司之後，即可以看到在一個小型加油站後面的匯港威華國際。
說到這個加油站，不得不說一下項目附近的一個交通要點，北三環高速（珠三角環線）朱村東出入口，從這上去可方便出行珠三角各市。
北三環高速（珠三角環線）朱村東出入口
加油站旁邊是一個汽車銷售點，目前也處於關閉歇業狀態。
在這短短的幾百米，房王君看不到其他類似生活超市、蔬果商鋪等生活氣息比較濃鬱的配套。
那項目產品又怎麼樣呢？
據了解，項目目前在售5棟和12棟建面105平、112平以及117平三房準現樓，2梯5戶，5棟30層、12棟31層。遺憾的是，項目此前在售的建面85平三房小戶型已經售完，後期還有13棟未推，屆時才會有85平小戶型，具體推出時間待定。
除了5/12和13棟之外，其他的樓棟已經售完
至於價格，目前折後均價為1.75-2萬/平，毛坯出售，有8萬抵20萬優惠。而項目外宣傳的1.6萬/㎡房價已經沒有了，銷售表示那是去年底的價格。
項目目前已是現樓
以一個建面105㎡的三房單位計算，其原總價為217.7萬。打完折之後，總價為188萬，一下子就降了近30萬，折合單價約1.8萬/㎡。加上8萬的優惠款以及其他費用，首付在66萬左右。
月供約7300元
再來看看在售的三個戶型。總體來說，都是屬於比較方正、沒有明顯缺陷的戶型。
在售的三個戶型都是三房兩廳，均有贈送面積和半贈送面積。建面105㎡兩個陽臺為半贈送面積，建面112㎡戶型則只有一個陽臺為半贈送面積，建面117㎡戶型則有三個陽臺都是半贈送面積。
現在售的幾棟是項目較靠山的樓棟，相比於靠廣汕公路的樓棟來說，揚塵和噪音影響較小。
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配套多依賴周邊樓盤，社區有幼兒園
說到配套，前面大家也看到了，是項目比較欠缺的地方。
匯港威華國際是個比較小的項目，總樓棟僅13棟，佔地約7.7萬平左右，戶數不到2000戶。
據銷售介紹，項目最近的生活配套是樓棟下的底商，將來會引進商戶入駐。但房王君發現，底商大多商鋪還在招商中，入駐的商家並不多。
項目樓棟底商
教育配套方面，項目內有配套幼兒園，目前還未投入使用。小學則主要為山田小學（市一級，本地戶口優先）、鍾崗小學以及朱村小學，但距離大多都在2公裡以上。
項目內配套幼兒園
除此之外，銷售表示，項目生活配套現在更多的還是依靠附近荔富湖畔以及1公裡外的松田學院。更遠的話，則要坐地鐵兩站到增城廣場。
相對來說，項目隔壁的荔富湖畔生活配套確實更加完善一點。
荔富湖畔分為南北兩區，中間隔著廣汕公路，有10萬方商業群樓配套。現北區商業配套已建好，目前已經有生活超市、藥店、餐館等入駐。
荔富湖畔的商業街
商業街內的小餐館
不過，由於在疫情期間，大多商鋪大門緊閉，逛街人員也不多，街道冷冷清清。另外，房王君發現，該商業街部分商鋪還在招商中，入駐率並不是很滿。
很多商鋪大門緊閉
部分商鋪還在招商中
而荔富湖畔南區主要為商業以及酒店等配套，規劃為17萬方的商業文旅綜合體，目前正在建設中。房王君看了一下，目前還是一片平地，估計建好得等一兩年之後了。
荔富湖畔南區在建商業配套，目前還是一片平地
除了荔富湖畔的商業配套之外，在兩個樓盤之間，還有時代在去年12月20日以底價拿下的朱村街山田村83003205A19058號地塊。根據要求，地塊需配建24班的小學、9個班級的幼兒園。屆時，對匯港威華國際的教育配套也是一個有力的補充。
正在建的時代地塊
值得注意的是，項目附近的山田村，已經納入了增城舊改，並在去年通過村民表決引進合作企業大華集團，整個舊改投資63億。
目前該村居民1858戶，戶籍人口4525人，舊改總用地面積58.91萬平房屋建築面積43.65萬平，分為A、B、C、D、E五個區域，改造方式採取村企合作改造模式，改造範圍內集體建設用地轉為國有建設用地。
山田村舊改範圍
周邊樓盤情況，房價均在2萬左右
在21號線山田站與鍾崗站之間，目前就分布著7個在售一手樓盤，分別是匯港威華國際、荔富湖畔、萬科春風十裡、實地廣州薔薇花園、華潤置地潤悅、逸翠莊園以及荔城尚東，後兩個樓盤主要以售低密度住宅為主，其他樓盤主要在售洋房。
價格方面，普遍在2萬左右，最高的荔城尚東低密住宅售價也只是去到2.3萬/㎡。
在這七個樓盤中，匯港威華國際、荔富湖畔和荔城尚東算是最靠近地鐵的樓盤。但從售價來看，匯港威華國際最筍，最有競爭力。
優劣分析：
前面已經說了，項目的交通條件以及房價是優勢。
但是，有一個不得不面對的問題就是，生活配套方面，匯港威華國際更多依賴周邊樓盤的生活配套。
另外，目前來說，整個山田區域，除了交通比較便利之外，其他配套還不是很完善。
山田站周邊環境
不過有一點值得期待的是，未來荔富湖畔南區將有17萬平的商業配套，這對整個區域都是一個利好因素。
另外，地鐵兩站即到增城廣場，可享增城區府板塊成熟配套。
地鐵兩站可到增城萬達廣場
從整體上分析，作為目前不限購增城直通市區的重要路線，21號線旁的樓盤一直是剛需重點考慮的購房選擇，而增城區樓盤更是重中之重。
自21號線開通之後，房王君也跑了不少沿線的樓盤，房價可以說分為三個層次：
天河區
樓盤主要集中在天河公園站、大觀南路站、天河智慧城站附近，房價在5-10萬/㎡不等。
黃埔區
樓盤主要集中在蘇元、水西、長平、鎮龍站附近，房價多在2-4.5萬/㎡之間。
增城區
沿線樓盤比較多，幾乎每站附近都有樓盤分布，主要集中在朱村板塊。樓盤的房價，在1.7-2.8萬/㎡之間.在經歷了增城自去年開始的幾輪「降價」之後，地鐵沿線的樓盤房價也有所鬆動。
想要下手沿線樓盤，從房價方面來說，作為「不限購」又有地鐵輔助的增城，有非常強的競爭力。
另外，增城連續十年新房銷量第一。儘管這段時間房價有所下降，不太符合「買漲不買跌」的購房主流，但仍一直是不少剛需購房的首選。
能夠以188萬的總價買到大三房，地鐵18站到廣州市區，這樣的樓盤你會入手嗎？
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