作者: 華星研策近幾年，寧波產業園呈現井噴之勢，各大產業地產開發商紛紛布局，其中聯東U谷中交科技產業園半年內清盤；聯東U谷姜山科技產業園銷售半年僅剩少量尾房；奉化萬洋眾創城前三期基本售罄；啟迪智能裝備（氣動）科技園房源供不應求......
撰文︱葉海濤Nov.2020
寧波正處於產業結構轉型升級階段，培養產業鏈聚集，實現產業集約化發展，同步發展圍繞產業集群的社會化服務體系，產業園已經成為產業地產最主流的載體。而近幾年寧波的出售型產業園項目，均有不錯的銷售成績，這也證明目前寧波產業地產需求的旺盛。
據前瞻產業研究院統計，寧波大市範圍內產業園區共954個，主要集中在鄞州區、慈谿、海曙、北侖、餘姚等產業發達的區縣。
數據來源：前瞻產業研究院
根據華星研策調研統計，目前現有的產業園區，大致可以歸納為四大類：政府主導、企業主導、第三方運營、高周轉模式。下面我們詳細來看這四類產業園各自的優劣勢。
1st
【政府主導運營】
政府基於城市發展戰略的背景下，重點發展某類產業，這類產業園一般規模較大，通過針對相關產業的支持政策、稅收補貼、租金補貼等政策措施，面向社會招商引資。有政府平臺做支撐，投入資金和資源均有保障，前期推進速度快，執行效率高，所以這類產業園具有較高的成功率。
但政府作為一個宏觀視角，打造的平臺往往也是一個綜合性的宏觀服務平臺，面向整個園區，缺乏針對性，無法深入到具體產業或企業的需求；其次，政府對市場經濟、產業、運營不夠專業化，更多的是以行政資源來換取經濟資源，與真正意義上的產業園區背道而馳。
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因此，這類產業園如果運營的好，那麼極有可能發展成城市的新名片，為城市的經濟發展提供強有力的推動作用；如果運營的不好，那麼吸引的大多是衝著園區優惠政策的企業，導致園區徒有其表，對城市發展沒有實質性意義。
如寧波智慧園，是寧波市「十二五」重點工程、寧波市六大智慧產業基地之一。在寧波市政府的支持下，聚集了大量智慧產業和高新企業，逐漸形成寧波高新產業的集聚區。智慧園在前期銷售階段，依託政府的號召力以及綠城的品質，前期銷售較好，客戶認可度很高；但在後期運營階段，表面上看，智慧園引入了大量高新企業和高等級人才，但是實地考察過就知道，智慧園的辦公氛圍並不濃厚，園區內部的商業區也是門可羅雀。
2st
【企業主導模式】
以某個產業中的龍頭企業為主導，依託自身的產業基礎，整合上下遊產業鏈資源，藉助企業在行業中強大的影響力和號召力，引進其他同類企業或相關企業，從而形成完善的產業鏈生態和產業集聚。
打造這類產業園的要求較為嚴苛，首先，主導企業在行業中要有絕對的龍頭地位和影響力，擁有清晰的產業IP；其次，區域內需擁有諸多的供應鏈、上下遊產業鏈以及相關企業，具備打造產業鏈集聚的基礎；第三，園區內需要打造有針對性的行業服務平臺和企業服務平臺，園區的服務平臺是吸引企業入駐的關鍵因素。若是產業園未來可實現推動區域經濟發展、實現產業創新升級等前景，甚至可以獲得政府的政策扶持和針對性的產業政策支持，促進園區發展和產業鏈生態的成型。
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但企業作為個體站位，格局有限，面臨同業競爭問題，很難引進同等規模的龍頭企業，產業集聚的程度受局限，產業園的發展空間也有限。如柯力工業物聯網產業園，工業物聯網是寧波市建設「中國製造2025」試點示範城市聚焦突破的八大重點細分行業之一，在江北區政府的支持下，由工業物聯網龍頭企業柯力主導，聚集一系列工業物聯網相關企業，打造工業物聯網產業園。產業定位清晰，園區內部服務配套也很完善，已經形成了較為完善的工業物聯網產業鏈。但是園區的招商始終是園區發展的一大難題，雖有政府助力，舉辦多次大型招商會，而現實是，園區整體入住率僅只有50-60%，入駐企業主要還是以中小微企業為主。
所以對特定產業的產業園區建設者來說，其實是很有講究的，主導者既不能站位太高，也不能站位太低，既對行業有宏觀的把控能力，又對行業有深度的了解和接觸，這個角色，行業協會或行業聯盟是個非常不錯的選擇。
3st
【第三方運營模式】
以第三方運營平臺的身份，為園區招商引資，並為入駐企業提供產業服務配套和運營管理服務等，主打園區平臺價值和服務價值，核心即運營+服務。
產業園的核心是產業鏈，產業鏈的基礎是企業聚集，因而，滿足產業企業的訴求，為產業企業創造最大化的價值，進而實現園區產業的發展，便是園區運營的核心使命。
除了為園區企業提供物理載體外，還需提供產業服務平臺、企業公共服務平臺、資源平臺、金融平臺、孵化平臺等等，形成產業鏈生態圈，搭建可持續發展的運營服務體系，從而提升園區資產價值，實現企業自我價值的最大化。
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但園區運營需要的龐大的資金支持，涉及的專業領域也非常廣，是一個專業性強、周期性長、複雜程度高的系統工程，是一個高投入、長回報的項目，所以真正能運營好的項目寥寥無幾。
大多數第三方運營的產業園，由於產業運營商運營能力一般，打造園區服務平臺的專業度也有限，對相關企業吸引力較弱，招商引資難度大，因此很難形成清晰的產業IP和產業集聚。更多的是通過孵化企業，打造加速器和眾創空間等公共服務設施，培育和扶持企業，在企業獲得成長後引入外部戰略投資者或上市，實現資產增值並收回投資；以及結合政府的扶持政策，培育的企業達到一定標準後，可獲取政府補貼和獎勵。
如中創科技產業園，園區目前正處於發展階段，雖有清晰的產業定位，但園區內部的產業服務配套尚未完善，對企業的吸引力較弱，因此目前園區的入駐率不高。園區重點發展方向以孵化器、加速器為主，培育和扶持企業為園區主力盈利點。
這類產業園的優勢在於輕資產運營，進入門檻低，資金佔用小，機制靈活等，但由於門檻較低，所以易於複製，同類型產業園的競爭激烈。
4st
【高周轉模式】
以聯東U谷、萬洋等開發商為典型代表，通過「拿地-開發-銷售」，從產業載體的建設、招商到後期運營的完整產業鏈中獲利。然而產業園區是「長周期、慢回報」的模式，政府為了統籌區域的產業格局和定位，對產業園提出了嚴格的政策要求，如投資強度的限制、產權分割的限制、預售按揭的限制、單畝納稅的限制等等，政策圍堵導致了產業園的銷售困難，加劇了開發商的資金壓力。
在面對前期的資金壓力時，開發商為了實現快速銷售回款，為吸引企業入駐，無論企業優劣、規模大小，來者不拒，導致園區企業良莠不齊，產業過多，前期規劃的產業定位、前期承諾的產業運營服務體系更是虎頭蛇尾，不了了之，最後致使產業園區只是成為了諸多產業的物業空間集聚，失去了產業園區原有的戰略發展意義。
如奉化濱海新區的置信工業城和萬洋眾創城，園區的產業定位不夠清晰，依託奉化融城、主城區退二進三的城市紅利，產權分層分割實現快速銷售。廠房雖然賣出去了，但是入住的企業多而雜，簡單來說就是將一些企業集聚到園區內，而對園區甚至濱海新區的可持續發展沒有任何促進作用。因此管委會對濱海新區的工業用地也實施管控，拒絕類似的高周轉產業園，後續的工業用地僅針對產業或是自帶產業的開發商出讓。
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這類產業園開發模式比較適用於城市產業轉型升級、舊產業園改造升級，淘汰低產能、高能耗的落後產業。在城市化進程中，對實現工業園區化、集約化發展中具有積極的推動作用，但前提是這類產業園不能泛濫。
四大模式優劣勢匯總：
產業園區的物業價值主要是看產業運營的好壞，運營好的產業園，物業價值也高，園區形成產業集群的效應，使入園企業能夠實現可持續發展，開發商也會享有產業帶來的永久性發展紅利。無論是可售還是自持，想得到更高的回報率，前提是要把產業園運營好，一個運營的好的產業園，產生的回報收益，並不會比前期出售的收益低。
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