據樂居獲悉，克而瑞長春機構發布 《2019年度長春房地產市場研究報告》，透過大數據，多維度全面解析長春房地產市場現狀。
長春房地產市場數據提要
土地市場：土地量加大，緩解供地不足局面，底價升高，溢價率大幅下降。
2019年經營性用地公告佔地面積為1012.08萬㎡，同比上漲70.38%，建築面積為1931.39萬㎡，同比上漲67.54%。共計公告107幅，其中，商住用地84幅，建築面積為1682.84萬㎡，同比上漲81.52%；商辦23幅，建築面積248.54萬㎡，同比上漲10.12% 。
2019年經營性成交用地佔地面積為901.55萬㎡，同比上漲93.73%，建築面積為1683.02萬㎡，同比上漲87.77%，共計93幅。其中，商住用地建築面積為1513.61萬㎡，同比上升117.84%，共計79幅。
2019年商住用地土地成交樓板價2820元/㎡，同比上漲0.89%，溢價率6%，同比下降79.87% 。各區域成交土地中，綠園、蓮花山區域、寬城、二道、朝陽經濟開發區、長德區，溢價率均為0。今年土地熱點區域高新北區、淨月區、南部新城以及蓮花山和長德開發區。
住宅市場：整體供求局勢趨於緩和，市場發展保持平穩，存量持續在千萬以上，產品結構趨向改善。
2019年住宅市場供求比0.99，整體供求局勢趨於緩和，市場發展整體保持平穩。
2019年住宅供應量為965.19萬㎡，同比下降19.06%。成交量為975.36萬㎡，同比上漲2.89% 。 2019年住宅全年均價為9756元/㎡，同比上13.05% 。
整體市場供應以80~100平為主，佔2019年總供應量的42% 。2019年供應量仍然以二房三房為主，佔比總數86%。總價段佔比以80-100萬最高，佔比總數的21.5%。
南關、高新區、淨月、北湖區作為長春市場傳統的熱銷區域表現依然比較活躍，目前統計的區域存量來看，淨月和高新區是住宅存量的最大區域。
商業市場：供小於求，價格平穩，存量壓力持續。
2019年商業年供求比下降至0.78 ，近三年首次處於供小於求的狀態。 商業供應69.24萬㎡，同比下降39.2%。成交面積88.81萬㎡，同比下降9.43% 。
2019年商業每月成交價格呈「v」型波動，全年價格11843元/㎡，環比下降17.14%。截至12月份均價為12068元/㎡。
2019年長春商業庫存量309.79萬㎡，同比下降5.13%，其中南關庫存量最大；
按2019年全年去化面積計算，預計去化周期為41.9個月
辦公市場：辦公供求比下降，價格上漲，存量壓力依然較大。
2019年供求雙降，供求比由1.26下降至0.99 。辦公市場供應面積85.52萬㎡，同比下降38.14%，成交量為85.99萬㎡，同比下降21.93% 。
2019年辦公均價為8707元/㎡，同比2018年上升8.87% 。
2019年長春辦公庫存量276萬㎡，與去年持平，其中南關庫存量最大。
按近2019年月平均去化面積計算，預計去化周期為38.5個月
土地市場
2019年長春市公告土地用地量1335.94萬㎡，其中經營性土地1012.08萬㎡。市場供地量逐年遞增，緩解供地量不足的局面。
2019年經營性用地公告用地面積為1012.08萬㎡，同比上漲70.38%，建築面積為1931.39萬㎡，同比上漲67.54%。共計公告107幅，其中，商住用地84幅，建築面積為1682.84萬㎡，同比上漲81.52%；商辦23幅，建築面積248.54萬㎡，同比上漲10.12%。 2019年經營性用地供地量經過連續五年上漲後，達近五年來最高。今年長春供地主要集中在城市環城路外新開發區域，蓮花山區域、長德區等，老城區以棚戶區土地為主。8月和11月土地上市高峰期，一二季度處於平穩期。8月份的經營性土地供應量達到年度峰值，其中淨月區15幅，佔地面積221.53萬㎡，蓮花山區域5幅，佔地面積63.44萬㎡。
2019年長春市成交土地用地量1152.52萬㎡，其中經營性土地901.55萬㎡，環比大幅上漲，優質地塊被各企業爭搶。
2019年經營性成交用地佔地面積為901.55萬㎡，同比上漲93.73%，建築面積為1683.02萬㎡，同比上漲87.77%，共計93幅。其中，商住用地建築面積為1513.61萬㎡，同比上漲117.84%，共計79幅。
2019年經營性土地成交量大幅上漲，很好的緩解了前幾年土地準備不足現象。土地上市量隨著城市布局而逐漸城市外圍化，雖然政府對土地底價提高，但優質地塊仍被各大品牌企業所爭搶。
經營性土地9月份成交量激增，主要是淨月區和蓮花山區域推出大量的土地，市內用地稀缺，逐漸外圍化，淨月區今年推出大量商服用地，來加快區域配套完善。長德開發區和蓮花山區域土地逐漸放量，政府積極布局新區發展，引導人口流入快速發展區域。
2019年長春市商住成交均價2820元/㎡，再創歷史新高，溢價率6%；商辦樓板價均價1346元/㎡，無溢價率。優質地塊搶拍激烈。
2019年土地成交價格與2018年相比較為平穩，溢價率持續下降明顯。今年商住用地土地成交樓板價2820元/㎡，同比上漲0.89%，溢價率6%，同比下降79.87%，今年政府調價後，土地溢價率得到了有效的控制。整體來看，土地市場需求旺盛，房企拿地積極，雖然土地底價提高，但競拍地塊仍不在少數，最高商住用地樓板價6606元/㎡。溢價率可參考後面的《2019年住宅土地溢價率排行前五》。
2019年商辦土地成交樓板價1346元/㎡，同比上漲6.91%，溢價率得到了很好的控制。
商住土地成交分布圖
2019年長春市商住用地淨月區成交15幅，其次寬城13幅，蓮花山區域10幅，南關、高新北區均9幅。長德區首次有商住用地成交。
2019年商住土地溢價率排行
住宅市場
長春商品住宅供應面積965.19萬㎡，成交面積975.36萬㎡，供求比0.99。2019年住宅全年均價為9756元/㎡。
2019年住宅市場供求比0.99，供求局勢相對緩和。今年住宅市場銷售情況偏好，成交量>供應量。
2019年住宅供應量為965.19萬㎡，同比下降19.06%。成交量為975.36萬㎡，同比上漲2.89%，市場供求整體保持平穩發展態勢。
2019年住宅全年均價為9756元/㎡，同比上漲13.05%。
2019年住宅市場供應面積環比有所下降，整體供求局勢趨於緩和，市場發展整體保持平穩。
2019年北湖、淨月、高新、南關和寬城區供求量超過百萬平米，市場各區域多呈現供不應求的態勢，北湖、淨月、高新和南關城區市場需求量明顯。
從整體的成交數據來看，北湖、淨月、高新、南關和寬城區都超過百萬平米，其中北湖和寬城區表現出供不應求的態勢。作為長春市場傳統的熱銷區域表現依然比較活躍，預計2020年成交將會表現良好。
北湖、淨月、高新、南關和寬城區表現了較強的需求，成交量均達到了百萬平以上，各區較2018年成交量上漲明顯。
2019年各區域房價多數在9000-11000元/㎡，寬城區房價仍是全市最低，均價集中於8000-9000元/㎡的區域，市場需求量也較大。
從各個區域價格情況圖中可見，淨月區是最高區域，淨月、南關、高新、朝陽四個區域均價超過萬元。主要以市場熱點區域為主，成交均價與往年相比均有比較明顯上漲。全年成交均價在9000元/㎡以下的包括北湖、經開北、蓮花山、綠園、寬城五個區域，其中北湖區內大量集中備案項目北湖春天、君悅豪庭、中航御湖天城，拉低了區域整體價格。
淨月區作為市場熱點區域，2019年成交均價首次突破萬元，成為全市房價最高的區域.
2019年長春累計可售總量為1174.73萬㎡，累計可售住宅剩餘套數100354套，消化周期是14.45個月。
根據克而瑞數據決策系統中存量展示，從2004年至2019年年底，全市範圍內累計可售總量為1174.73萬㎡，累計可售住宅剩餘套數100354套。按照近十二個月的月均去化81.28萬㎡計算，這些存量房源的消化周期是14.45個月，去化周期減少了0.55個月。
主城區中，淨月區、高新區、南關區、北湖區和寬城區整體住宅存量較大，超過百萬平，但成交量也較大，在2019年成交量均超過百萬平以上。
北湖區2019年供應及成交均超過百萬平，整體呈現供小於求的趨勢，主要還是以去化為主，經開北區、二道區、綠園區和汽貿區在售項目較少，區域內新增土地供應少，導致上市項目減少。
商業市場
2019年長春商業供應69.24萬㎡，成交88.81萬㎡，供求同比去年均有下降。商業成交量南關最高，僅高新與蓮花山供過於求。
2019年商業年供求比下降至0.78，近三年首次處於供小於求的狀態。其中整體商業的成交以及供應規模也連續三年出現下滑的現象。2019年全年商業供應69.24萬㎡，同比下降39.2%。成交面積88.81萬㎡，同比下降9.43%。
2019年長春各區域中，經開區商業供應增加量最大，同比增加169.55%。融創洋浦壹號項目為區域供應大幅增加的主要原因，供應面積3.28萬㎡。主城區當中成交量增加幅度最大的為南關區，成交增幅70.24%。其中新星宇廣場商業綜合體整體對外銷售是區域成交大幅上漲的主要原因。成交面積10.43萬㎡，成交均價4241元/㎡。
辦公市場
2019年長春辦公供應85.52萬㎡，成交85.99萬㎡，供求齊降，整體供求平衡。
2019年供求雙降，供求比由1.26下降至0.99。辦公市場供應面積85.52萬㎡，同比下降38.14%，成交量為85.99萬㎡，同比下降21.93%。 2019年辦公市場長春各區域中，南關區和淨月區供應量最大，其中南關區供應面積為36.26萬㎡，佔總體供應量的42.40%。其次是淨月區供應量達到了18.01萬㎡，佔 比21.06%。 兩個區域總計佔比63.46%。 長春各區域中淨月區的成交量最高，成交量為23.78萬㎡，佔總成交量的27.65%。其次是二道、南關、高新三個區域，成交量均在10萬㎡左右。
南關區2019年辦公市場大幅增加，其中鴻泰瑞景供應12.05萬㎡，希派創意城以及鉅城國際供應均在7萬㎡左右，三個項目總計供應26萬㎡，佔區域辦公總供應的72%。
政策預測： 2020年因城施策、房住不炒、強調居住屬性
中央穩-緊-穩：防大起大落，不將房地產作為短期刺激經濟手段，再到全面落實因城施策。
地方調控歷經三階段變化：1-4月份，多城調降人才落戶門檻，呼和浩特、寧波等市更是出臺人才購
房補貼這類刺激性政策；5-7月份，地方調控關注房價紅線，蘇州、西安等市相繼升級調控，著力打壓投資、投機性需求，維穩房價上漲預期；8月份以來，人才新政不斷發力，上海、天津、南京等市僅限於部分區域放鬆限購，長沙、江門、三亞等市則在全市範圍調降人才購房門檻。
展望未來，把控金融調節防風險，房企融資有望改善，房貸利率穩中有降。穩定是主基調，整體全面落實因城施策。
2020年長春地方出臺限制性政策的可能性非常小，整體市場調控仍然以穩房價為主。強調住宅的居住屬性，進一步分離學區與房屋的捆綁關係。作為多學區劃分的試點城市，預計將會有更多關於學區的政策出臺。
土地預測：市場供應萎縮、土地集中度進一步增加、新版塊
2019年長春整體市場供應同比大幅上漲，全年供應超過1600萬㎡，2015年以來首次土地供應建面超過新房成交面積。另外，繞長春市場的土地供應大幅增加。作為長春公主嶺一體化的主要方向，大嶺鎮以及範家屯的市場土地儲備近千萬㎡。因此，2020年主城區的土地供應或有一定程度的萎縮。
長春市場發展將進一步外擴，房地產市場將逐漸從三環、四環轉移到四環與繞城高速附近。伴隨地
鐵5、6、7號線的推進，高新區住宅市場將擴張到繞城高速外，而南關區的主要發展區域也將從南部新城轉移到南溪溼地公園以南的區域。
強者更強將是長春市場的未來發展趨勢，伴隨龍湖、旭輝、招商蛇口等品牌開發商的進入，小品牌開發商的生存空間將越發艱難。
市場預測：供應穩，成交穩，價格穩
在連續多年的快速發展後，長春市場將進入調整期。長春市場的有利因素已經基本釋放殆盡，整體市場的規模快速擴張的動力不足。預計2020年全年的市場供應與成交都將維持在2019年的程度。
改善住宅的競爭將會進一步增加，並且由於土地供應相對較為集中，更多相鄰項目之間的競爭將會增加。繞城項目的土地儲備都非常大，項目相似度也相對較高，項目之間的競爭也更加大。而繞城高速內的剛需市場將會是長春市場新的機會。
而進入2019年下半年，在整體調控放鬆的情況下，長春市場新上市項目價格也基本保持穩定。整體的價格預期已經基本穩定，預計2020年市場的整體價格也將基本保持穩定。
產品預測：改善產品佔比進一步增大，三居房型成主流
長春市場未來高層、洋房的佔比將會增加，大高層加上洋房、聯排的設計將會逐漸增加。
長春市場三房的比例將會持續增加，大客廳、大面寬將會是市場房型設計主流。
伴隨品牌開發商的陸續進入，更多滿足長春人民居住需求的產品將會增多。更多更好的產品將會面向長春的購房者。
榜單
*本報告中數據口徑，請詳閱：
本報告中經營性土地包括：商住，商辦，純住宅三類用地；
本報告中住宅市場的統計分析，僅包含商品住宅的數據，如別墅、酒店式公寓、普通住宅，不包含經濟適用房、保障性住房的數據；
本報告中的新增供應數據為長春市批准商品住宅預售面積；
本報告中的成交數據為長春市商品住宅網籤備案面積，且明細數據已剔除退房；
長春市公寓產品多為辦公屬性，因此本報告中，公寓數據包含在辦公數據中；
本報告中的數據統計範圍為全市，不包含外五縣等周邊城鎮（雙陽，九臺，農安、合隆、榆樹，德惠）；
各區域供求數據僅統計市區內16個區：朝陽、南關、淨月、汽貿、經開北、高新、北湖、汽開、寬城、綠園、二道、奢嶺、蓮花山、長德、空港、朝陽經濟開發區；
本報告中的存量數據統計的開始時間為2004.1.1。
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文章來源:樂居買房