用夢想照亮未來，用毅力穿越周期
克而瑞四川《2019年成都房地產市場總結及預判》
正式出爐啦！
城市基本面
GDP總量再度衝高
增速躍居重點城市第一
◆城市經濟◆
據統計局數據顯示，2019年前三季度成都GDP總值12047億元，排名全國第8位，實際增速8.1%。
在全國經濟換擋下行的同時，成都GDP增長勢頭穩定，增速跑贏武漢、深圳，躍居第1；前三季度GDP總量持續位列西部第2，全國第8，相對企穩；整體來看，成都經濟發展勢頭良好，GDP總量有望於年底突破1.6萬億大關。
2018年人均GDP9.4萬元，高出全國2.94萬元，但與同等級城的差距仍然較大。
高新區GDP總量穩居首位
金牛區勢頭迅猛
◆城市經濟◆
據統計局數據顯示，2018年高新區GDP總量第1，天府新區GDP增速第1，高新區人均GDP第1。
其中，從總量上來看，高新區連續4年位居榜首，且與第二名龍泉驛區差距逐漸拉大；從GDP增速來看，高新、新都、溫江為高起點高增長區域，青白江、雙流起點較低但增速較快，而彭州市因中石化停產3月無產出，致出現負增長；從人均GDP來看，錦江因常住人口較少而躍居第2，金牛、武侯因人口數值較大而拉低。
截止2019年底，預計龍泉或受汽車行業下行的影響而GDP增速略有下滑，金牛則增長勢頭強勁。
城鄉收入差距縮小
人民生活水平進一步提高
◆城市經濟◆
據成都統計局數據顯示，2019年前三季度成都社會消費品零售總額5429.1億元，同比增長9.7%。
今年以來，受消費降級及汽車行業下滑的影響，全國社零增速同比收窄0.8個百分點，成都社零總額增長穩定，增速未見放緩，高於全國1.5個百分點。
城鎮居民人均可支配收入34546元，同比增長8.6%，高於全國3.2個百分點；農村居民人均可支配收入20690元，同比增長9.8%，高於全國3.4個百分點；城鄉收入比由1.90縮小至1.67，遠低於全國平均水平。
存貸款餘額同步增長
居民負債率可控
◆城市經濟◆
據成都統計局數據顯示，2019年1-11月成都住戶存款餘額14565億元，住戶貸款餘額10008億元，居民負債率69%。
自2016年以來，受地產行業熱度影響，成都住戶存貸款餘額增長速率較快；截止2018年底，成都人均儲蓄8.05萬元，在重點十城中排位第7；人均貸款5.25萬元，排位第9；人均存貸款餘額2.8萬元，排位第2，僅次於北京；居民負債率65%，於同等級城市中屬中低水平，較為合理；但今年以來，成都居民負債率上浮較為明顯，需加以注意。
固投增速維穩
房投重回兩位數增長
◆城市經濟◆
據成都統計局數據顯示，2019年前三季度成都固定資產投資增速9.6%，房地產開發投資增速12.9%。
近年來，隨著成都城市建設進程的加快，成都固定資產投資額持續增長，增速遠高於全國平均水平；房投固投佔比持續下降，接近全國平均水平。
2017年以來，成都調控政策頻出，受房企資金鍊緊張及預期欠佳影響，成都房地產投資增速連續多月為負，直至2019年年初，隨著高地價項目的陸續入市和辦公類物業的建設加速，成都房投增速由負轉正，至二季度，恢復兩位數的增長，略高於全國平均水平；預計至年底，或將持續保持較高數值。
基建投資增速下滑
住宅辦公帶動房投上漲
◆城市經濟◆
2019年1-10月，成都固定資產投資增速企穩，其中上半年基建、新入庫項目投資帶動明顯，下半年房地產投資持續發力；天府新投資換擋加速，而「東進」區域投資增速略顯疲軟；住宅、辦公樓投資增速較高，而商業增速為負，下滑明顯。
產業結構優化持續深入
產業經濟穩中提質
◆城市經濟◆
成都順應全球新一輪科技革命和產業變革，聚力構建高質量現代產業體系，產業層級不斷提升，發展質量明顯提高。重大項目是城市的經濟支撐，今年取得重大進展；截止三季度，成都產業經濟運行平穩，穩中提質，結構優化持續深入，第二產業穩中有增，第三產業平穩發展。
人口逐年攀升
助力需求增量
◆城市人口◆
近年，成都城市建設進程顯著加快，城市實力飛躍，產業結構不斷優化創新，助力城市人口吸納能力提升。戶籍人口及常住人口逐年攀升，人口基本面持續向好，為樓市注入需求增量。
搶人戰持續升級
成都既保量又保質
◆城市人口◆
2017年初以來，全國範圍內已有近60城先後參與本輪吸引人口的潮流，今年強二線城市再一次集中放寬落戶政策，人才搶奪戰愈演愈烈。
隨著成都產業結構和產業能級不斷優化和創新，成都人才吸引力度持續增強。自17年「人才新政策12條」實施以來，截止2019年3季度，人才落戶總量達32萬，19年新增愈5萬人。對比各城人才落戶門檻來看，成都在追求量的同時又保證人才質量，對於樓市而言，需求購買力得以保證。
成貴、成蘭雙鐵開通
交通力顯著提升
◆城市交通◆
完善的交通體系是經濟發展和人口聚集的先決條件，成都內外交通能力不斷提升。今年成貴高鐵、成蘭高鐵開通，使成都對中西部地區輻射能力更進一步，為人口導入帶來巨大利好。同時，成宜高鐵開通，打破川南地區不通軌交的歷史，成都與川南地區聯繫將更為緊密。
2020年，四川及成都交通體系將再次迎來重大突破，連接川南、川西、川東區域超6條高速公路預計通車，屆時成都與各地往來更為便捷。
地鐵將破「10」
內部通達度再上新臺階
◆城市交通◆
19年底，成都新開通地鐵5號線1、2期、10號線2期，將極大緩解南向交通壓力，區域間通勤時間進一步縮短。
據規劃，2020年成都將新開通5條地鐵線路，屆時成都地鐵運行數量將突破10條，城市內部交通力將再上新臺階。結合當前已開通線路及2024年前計劃開通線路分布來看，市中心、城南、西南、西北方向地鐵最為密集，便捷程度更高。
TOD開發元年
打開城市發展新格局
◆城市交通◆
今年是成都進入「以公共運輸為導向」的城市開發模式重點規劃建設年，13個示範站點已陸續落地。未來TOD將優化城市空間格局，將改變成都人民的生活方式，出行高效、方便快捷。據克而瑞推斷，明年TOD站點周邊或是熱點供地區域。
2019年獲得多項殊榮
城市實力彰顯
◆城市形象◆
宏觀政策
中央穩-緊-穩
始終堅持房住不炒
◆政策回顧◆
中央政策層面從年初的平穩預期轉變為年中的加碼預期，再到年末的平穩預期。
3月兩會表態「防止房市大起大落」；4月中央政治局會議重申「房住不炒」；7月中央政治局會議首提「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」；12月中央經濟工作會議重申「堅持房住不炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效機制」。
地方有松有緊
緊盯房價紅線
「四限」局部放鬆
◆調控政策◆
在中央會議上多次強調「房住不炒，因城施策」，基於全國「一城一策」主基調，今年中央僅在公積金、供地節奏上有所調整；各地方政府在此基礎上針對城市具體樓市情況做收緊及放鬆調整。
就全年典型城市分析，對購房資格、限售時長及貸款利率、開發商資格等方面均有所管制，但根據城市走勢調控頻率增加，出現「快收快放」調控節奏；表現中央權力下放後，地方政府對因城施策的全面使用；未來基於樓市走「穩」基調下，高頻率調控或成常態。
多城激勵人才落戶
適度為樓市引流
◆人才新政◆
2019年，人才爭奪戰逐步進入白熱化階段，人才落戶政策內容涵蓋了落戶、住房、租房、補貼等多個方面。
在第一階段，即4月前，多城以調降人才落戶門檻為主。呼和浩特、保定、寧波等市則推出人才購房補貼類激勵政策。
第二階段，5月至7月期間，廣州、南京、天津市濱海新區、蘇州和三亞等重點城市和區域的人才新政上線。進入8月之後，人才新政不斷發力，開始進入第三階段，上海、天津、南京等市開始有部分區域放鬆限購，長沙、江門、三亞等市則在全市範圍調降人才購房門檻。
9月至10月，又有包括新鄉、漯河、晉城、宜昌，廣西除南寧、柳州以外等全國近30個城市加入全面取消人才落戶限制的陣營。11月以來，人才政策發布持續井噴。從全國範圍看，目前已有累計超過20個城市在11月發布不同形式的人才吸引政策。
金融總量寬鬆
但居民房貸、企業融資前松後緊
房貸利率先降後升再穩
◆金融政策◆
金融政策整體總量寬鬆，央行年內三度降準。
一季度迎來了罕見的信貸投放高峰期，房地產市場明顯受益。後中央財經委員會會議強調，貨幣政策要鬆緊適度，根據經濟增長和價格形勢變化及時預調微調，加大對實體經濟的金融支持。
隨著一季度信貸投放高峰期逝去，貨幣寬鬆力度以及信貸投放節奏均有所放緩。5月份以來，房企融資環境持續收緊，重點涉及信託、外債、開發貸等多個領域。
住房保障促進城市和諧
利於樓市長久穩定
◆住房保障政策◆
公租房保障房及舊改成為今年重點工作對象。
全國重點城市以上海、深圳、廣州、杭州、成都、合肥等為主，成為中央財政支持試點；解決城市部分剛需客群住房需求，緩和城市住房矛盾；同時通過此類政策，有助於保持城市活力，維護房地產市場長治久安。
土地市場
01
地市偏冷，整體供需齊降
流拍率持續上升
溢價回升但仍處低位
◆土地供需◆
2019年大成都範圍供應土地20095.98畝，較去年下降13.54%；成交土地17631.52畝，環比下跌15.03%；流拍率15.09%，環比上漲4.36個百分點；溢價率11.9%，環比上漲3.56個百分點。
全年成交土地累積可建住宅面積1679.15萬㎡，佔可建總面積68%；累積可建商業面積777.73萬㎡，佔總建面積32%；住、商結構改變。
本年融資趨嚴、樓市偏冷、土地起始樓面價高企，出讓條件嚴苛等因素疊加，房企拿地態度更趨理性；同時因起始地價走高溢價空間收窄，疊加樓市限價等因素，溢價率雖有回升，但仍處低位， 全年近7成土地以底價成交。
分圈層看，一圈層土地成交量倍增，佔比同步提高至24%，二三圈層成交適度縮水，分別佔比34%，42%。
02
政策性條件嚴苛
隱形購地成本大增
企業算帳難度加大
◆出讓條件◆
據克而瑞監測數據顯示，19年土地出讓要求更加趨嚴，其中要求引入相關產業的用地佔比較大，較考驗企業產業運營實力，這無疑也是未來房企拿地的核心競爭力。另無償移交、大型配建等要求，無形中加大企業購地成本，一定程度上成企業望而卻步的原因。
03
起始樓面均價進一步提高
溢價空間收窄
◆起始樓面價◆
據克而瑞數據監測顯示，19年中心城區土地起始樓面價以7000作為分水嶺，7000以下70宗，佔比為53%，7000以上佔比為47%，其中起抬樓面地價1萬以上土地20宗，創歷史新高，佔比為15.26%。
從供應樓面均價來看：一圈層供應樓面均價重回高位，本年供應樓面均價為6696元/㎡，刷新一圈層歷史最高樓面均價，環比大漲35%；二圈層供應樓面均價穩步攀升，本年度供應樓面均價為4730元/㎡，亦為二圈層歷史最高樓面均價，環比大漲42%。
起拍樓面地價的抬高，一方面控制住拍賣時溢價空間，另一方面也促使樓市售價水漲船高。
04
地樓比持續高位上漲
二圈層最為突出
◆地房價比◆
據克而瑞數據監測顯示，成都各圈層地樓比持續增大，其中以二圈層表現最為突出，高達0.56；其次是一圈層，幾近破0.5；三圈層今年稍有縮小。
05
低密地塊仍佔主力
產品改善周期延長
剛需小戶面臨斷供
◆土地容積率◆
據克而瑞數據監測顯示，19年大成都容積率1.5以下低密地塊佔比持續加大，環比增加7.47個百分點，3.0以上高密佔比持續減小，本年度降至5.82%，環比下降1.74個百分點。
分圈層看來，一圈層19年主力成交容積率為2.5-3.0，但1.5以下佔比較上年仍上漲10.04個百分點；二圈層以2.0為分水嶺，2.0以上與2.0以下平分秋色；三圈層2.0-2.5以上佔比居高不下，本年佔比為51.6%，3.0以上佔比持續減小，三圈層整體市場仍以打造高低配產品為主。
因「中優」規劃指導，近年成都中心城區持續以低容積率為主，此趨勢今年得以延續，對應住宅市場產品改善周期再延長，小戶型愈發稀缺。
06
前有國資，後有「黑馬」
龍頭房企近半消失於榜單
◆拿地排行◆
據克而瑞數據監測顯示， 4大國資公司佔據19年拿地金額、面積榜前三甲，即軌交、成都城投、人居及成都交投。
19年大成都房企拿地排行榜特徵顯著。一是國資國企公司拿地規模巨大，佔據排行榜近半壁江山；二是產業拿地特徵突出，如華僑城、綠地、雪松控股、華潤、萬達等；三是多匹「黑馬」跑贏大佬，即德商、新力、奧園等；四是龍頭房企19年投資力度明顯減弱。
07
頭部房企在蓉投資力度明顯減弱
西部投資重倉雲貴
◆拿地趨勢◆
走勢分析：2019年頭部房企在大成都範圍內拿地多呈現銳減態勢，僅碧桂園戰略性轉移至成都，中海近兩年在成都投資相對穩定，環比為正。
減弱原因：
1、銷售欠佳囤積貨值較大現金流不足，且預期降低；
2、供地條件嚴苛，且地價走高，成本穩增，受限價約束難以溢價；
3、同時受全國粵港澳大灣區、長三角經濟圈等全國重點都市圈戰略發展吸引，紛紛轉移投資方向。
房企布局：據克而瑞數據分析，品牌房企多重倉華東（江蘇、浙江、江西、福建、山東、安徽）及華南（廣東、廣西）；西南片區從以成都、重慶為核心變為成都、重慶、昆明、貴州四足鼎立的格局。
08
金地拿地迫切實力彰顯
新力拿地效率最高
◆土拍現場◆
據克而瑞統計的29宗熱地土拍現場數據來看：
參拍次數TOP——4頭部房企上榜，即保利、萬科、龍湖、中海、保利和金地參拍次數最多，表明拿地意願強烈；
舉牌能力TOP——金地、朗詩出價能力最強；
拿地效率TOP——新力拿地效率最高。
綜合來看，金地因在蓉糧倉見底，全年拿地意願迫切，且出價實力較強；保利土儲較以往大幅降低，全年拿地表現積極，出價能力尚可；德商三榜均上，投資勢頭較猛，可謂今年成都土地市場黑馬。
09
地王之勢入蓉 高端市場再擴員
◆新進房企◆
今年新進成都的房企數量相對較少，通過公開土拍進入的企業共4家；從拿地策略來看，通過高溢價、高地價進入的特徵明顯；均選擇成都主城區成熟地段。結合地段及土地成本價，後市呈現項目皆高端無疑，豪宅市場將再擴員。
住宅市場
01
認購率大跌僅4成
圈層分化明顯，三圈層成色最差
◆開盤表現◆
據克而瑞不完全統計，19年大成都至12月22日開盤推貨量總計170865套，同比下降17.09%；成交76359套，成交量腰斬，同比下降47.5%；整體認購率較上年下降16個百分點。
開盤認購率下降除受大市場環境影響外，一定程度上還受搖號鎖客因素影響。從「神盤」報名爆倉現象判斷，市場實際需求量可觀，但介於客戶被鎖於一處，落選後無法轉移至同時期開盤項目。因而亦會造成部分項目因客戶被鎖，無法實現開盤轉化。
從圈層看，分化明顯，一、二圈層受多個熱盤助力，認購率可超5成，三圈層近8成項目轉為順銷，開盤認購率表現最差。
02
中心城區日光率25%
逾8成日光碟因性價比取勝
貨源緊缺為助力
◆日光碟特徵◆
略
03
政策趨穩背景下
成交穩中微跌
供需結構趨於失衡
◆住宅供需◆
2019大成都商品住宅供應 2514萬m2，環比+5.5%；成交2209萬m2，環比-2 %，全年供求比1.13 。
供應方面，在政策趨穩及整體金融環境趨緊的背景下，房企資金層面愈發緊張。基於房企融資、回款等壓力導向，一定程度上刺激房企推盤積極性，全年累計供應量較去年微漲，且年終節點性暴增特點鮮明。
成交方面，全年成交穩中有降，上漲動力略有不足，供需結構趨於失衡。1受政策背景影響；2因供應結構改善化，疊加價格高企，剛需轉至二手，改善獨撐新房市場。預計2020年在「三穩」政策的大基調下，供應穩中有漲，市場產品以大面積、高總價為主導，成交下行壓力仍在。
04
城市實力助推
行業規模依舊可觀
◆城市對比◆
據克而瑞監測數據顯示，2019年大成都商品住宅成交量2209萬m2，居核心二線城市中第二位，增速-2%。基於成都城市基本面持續向好，各項指標整體呈上行的狀態，2019年成都房地產供銷量在核心二線城市中均位列第二，行業規模依舊可觀。
05
圈層分化明顯
二圈成交大跌
拖累整體市場向下
◆區域特徵◆
2019年成都市二圈層供應佔比43%，較18年-7個百分點，成交佔比45%，較18年-8個百分點 。
由於一圈層供應回升，且不乏高性價比項目，二圈層一定程度上被搶佔市場份額，市場熱度在供應縮減及成交分流的雙重作用下明顯轉淡。另三圈層供應收縮2%，成交在城市極具發展潛力的都江堰、青白江及新津的抬升下上漲19%。
參照近3年潛在存量及土地市場看，預計2020年二、 三圈層仍為供應主力，供需量似有上漲之勢。
06
高地價項目湧出
價格自然抬高
◆價格特徵◆
2019年大成都商品住宅成交均價 11349元/m2，環比上漲+13%。
一圈層供應恢復活躍，大量高價地項目陸續入市的推動，4季度均價大幅提升，整體均價正常微升；二圈層成交以天府新區和雙流為主，其區域價格位列各區首位，致整體均價抬升19%。三圈層由於區域項目冷熱不均，部分低總價的優質熱盤去化可觀，拉低三圈層整體均價，近3季度均價走勢平穩。
07
價格亂象依舊
高價盤遭降維打擊
◆價格特徵◆
基於成都「參考地價、區域均價、批次漲幅」的定價機制，成都同能級板塊、同板塊同類項目間價格差異明顯，價格亂象特徵突出，高價項目受低價項目衝擊較大，全年性價比主導成交的特徵鮮明。
08
主力總價再上新臺階
圈層客源分化加劇
◆價格特徵◆
2019年成都市一圈層套均總價237萬，二圈層套均總價145萬，一二圈層套均總價相差92萬，較18年上漲24%。
受新房市場大面積、高總價帶動，19年中心城區150萬以上總價市佔率明顯提速，其中250-300萬總價漲幅最大，其次是150-200萬、200-250萬。
就圈層看，近3年一圈層套均總價以超40萬穩步上行，與二圈層套均總價差距大幅拉長，圈層客源分化加劇。考慮到目前一圈層高端項目呈井噴態勢，一二圈層購房門檻差距更為明顯。
09
中大號戶型霸市
剛需流向二手市場
◆產品特徵◆
2019年大成都商品住宅100m2以上成交戶型佔比高達67.5%，較2017年、2018年分別+25個百分點+6個百分點。
由於地價走高、容積率低密化，疊加家庭結構變化及生活水平的提高，100平米以上戶型供銷佔比持續提升，其中中心城區套均面積3連漲至122㎡；另新房剛需小戶市場份額萎縮，100平米以下戶型供需佔比持續收窄，致剛需逼向二手房市場，新房改善、二手剛需的調性已定。從目前土地自身指標等分析，預測2020年此態勢延續。
10
豪宅元年
高端產品表現搶眼
◆豪宅市場◆
據克而瑞監測數據顯示，2019年中心城區總價500萬以上產品成交1613套，較2018年+92%。
今年，成都高端項目表現搶眼，入市項目顯著增多，且銷售表現良好：
1.近2年，成都高端產品供應偏少，需求積壓釋放；
2.成都高端產品升級迭代，在保證產品力的同時均各具特色亮點，如金茂的科技系統，德商的長安俱樂部，綠城的中式合院，D10的絕佳地段；
3.在限價背景下，幾大豪宅項目的價值大於價格，購入門檻親民。
結合今年成交的高價地情況看，2020年豪宅市場或將增添更多項目，屆時競爭形勢可見一斑。
11
去化周期連續4月上揚
增庫存姿態鮮明
◆存量特徵◆
據克而瑞監測數據顯示，截止12月末大成都市場商品住宅可售存量面積2476萬㎡，去化周期為14.17個月。
去化周期自4月起整體波動上行，尤其是近4月連漲助推去化周期達最高峰值，增庫存姿態明顯；其中一、二圈層存量去化周期分別以57%、65%的增速大幅延長。
從區域來看，都江堰、青白江存量去化周期有所收窄，其餘區域均呈延長之勢。考慮到目前成交疲態盡顯，短期內庫存去化周期仍有上揚的預期。
12
保利居金額榜首
過半房企目標完成率極低
◆房企排行◆
據克而瑞數據監測顯示，保利、萬科、融創位列2019年商品住宅銷售金額榜前三甲。
就上榜企業銷售表現來看，過半房企面積和金額同步下降，而上漲的房企共性尤為突出，即均有保證現金流的高性價比流量盤助推。
融創主要受益於融創文旅城，碧桂園主要受益於海昌天瀾，中國鐵建受益於青秀未遮山、世茂受益於世茂城項目。
而以產品著稱的龍湖稍顯不同，其推案較多，且項目優質價格偏高，助推金額上漲，主要受益於龍湖梵城。因此在後市項目布局方面，定位多元尤為關鍵，可流量可溢價，降低市場風險。
13
一梯隊銷售金額大跌
行業集中向下
◆房企集中度◆
據克而瑞監測數據顯示，2019年成都TOP20房企銷售總面積較2018年-33%，銷售金額 -31% ；規模大幅下降，市佔率顯著減小。
受房企投資力度減弱，擴張速度放緩等因素影響，TOP20房企市佔率顯著降低。各梯隊名單變化較大，花樣年、藍光、華潤、綠地跌出第一梯隊，龍湖、碧桂園、北大資源、世茂擠進前10。
今年頭部房企近半投資力度減弱，結合當前土儲情況來看，明年頭部企業市佔率仍有下降預期，且梯隊成員變化或較大。
商辦市場
年度供應回落
後市預期較為積極
◆商業市場◆
2019年大成都商業供應面積266.41萬m2，成交面積257.84 萬m2 ，年度供需比1.03。
近5年成都商業供應量整體數值較高，成交除17年受行業熱度影響而衝高外，整體於低位徘徊；具體年度來看，19年供應呈周期性波動，而成交除6月受單項目成交數據延遲的影響而衝高外，下滑趨勢明顯，二圈層尤甚。
整體來看，受前期商業供地量影響，多年來成都商業市場供過於求顯著，存量高企，去化堪憂；而19年商住供地比例有所調整，商業供地量下滑明顯，商業投資增速亦持續為負且在不斷下降，預計後市供應或將進一步回落，同時在多年持續去庫存的努力下，未來成都商業市場供需走勢終將更加健康。
整體存量微增
去存形勢仍然艱巨
◆商業市場◆
成都市商業供應於14、15年井噴，後持續保持去庫存態勢，存量較為企穩；受19年下半年成交轉淡的影響，各圈層去化周期激增，其中以一圈層最為明顯。
全局來看，近年來隨著城市規劃的更迭、消費能級的提升、營商環境的改善，商業業態布局亦不斷進行了優化，配套底商供應佔比漸增，集中式商業、商業街區市佔率式微；同時隨著多個大型商業項目的開業，其擁有更為舒適的購物環境和更為豐富商業形態，對客戶的吸引力更強，不斷擠壓單個商戶的生存空間。
據線下不完全統計，2019年大成都新開業大型商業項目26個，均位於中心城區，一定程度上導致了一、二圈層新入市商業用房銷量的下滑和去化周期的延長。
近日，發改委公布成都明年預開業商業項目高達36個，多集中於成華、高新、錦江；在存量高居不下、運營競爭愈加激烈的環境下，去庫存任務或將更加艱巨。
供求比嚴重失衡
後市去化堪憂
◆公寓市場◆
2019年大成都公寓供應面積525.24萬m2，成交面積358.03 萬m2 ，年度供需比1.47。
受出讓地塊整體商業配比較高、住宅購房資格受限及置業門檻提升等因素影響，成都近2年公寓供應呈井噴態勢，帶動成交上漲，但供求比仍嚴重失衡；19年供應持續加碼，於3季度達到頂峰，但受部分客戶2年限購期「解禁」、及同時期多個住宅熱盤集中入市的影響，投資及自住客戶觀望情緒加重，銷量疲軟。
在17年4月新規的約束下，4.2m層高的LOFT產品佔比增大，產品優勢的減弱疊加客戶心理預期落差，導致LOFT均價下滑明顯；截止年末，公寓類物業去化周期同比延長50%左右，去存形勢十分嚴峻。
但長遠來看，隨著商業用地比例下調，未來公寓供應量終將回落，疊加中心城區剛需產品逐漸稀缺，公寓市場仍有承接需求外溢的利好，供需或終將趨於平衡。
供需比重回高位
存量巨企下去化艱巨
◆寫字樓市場◆
2019年大成都寫字樓供應面積50.48萬m2，成交面積33.80萬m2 ，存量面積308.31 萬m2 ，年度供需比1.49。
自13-15年寫字樓集中供應後，17-18年供應節奏放緩，持續處於去庫存階段；19年，城東、城西多個項目集中入市，帶動整體供應回升，佔比超6成；城南依舊引領成交，存量亦是獨佔鰲頭，分別佔比3成、4成。
新興商務區中，位於城東的川師-東客站，存量較小且供銷兩旺，市場表現良好，而同樣位於城東的建設路、崔家店等板塊，在庫存偏高、成交慘澹的市場環境下仍保持較大的供應數值，略顯危險。
成熟商務區中，存量較少的攀成鋼板塊貨源消化理想，能級較高的市中心、高新-金融城、大源等板塊，雖然庫存較高，但成交數值不低，依然深受投資者青睞。
總體來看，成都寫字樓存量仍然巨企，且隨著未來2年多個項目集中交付，空置率或將小幅微升，去存任務或將更加艱巨。
2020年市場展望
預判一：
因城施策，適度靈活
總體「三穩」，大調無望
◆政策預判◆
2019年中央經濟會議定調2020年政策主基調，持續以堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，同時繼續保障各城市舊改及保障房建設，促進房地產市場平穩健康發展。
中央政策展望：把控金融調節防風險，房企融資有望改善，房貸利率穩中有降
地方政策展望：「四限」調控「外松內緊」，穩定是主基調，整體全面落實因城施策
預判二：
持續穩健通道運行
行業邁入穩步發展長周期
◆行業預判◆
調控周期：房地產近十年政策調控經歷3個周期，平均時長均為4-5年，本輪周期以「穩」為基調歷時2年。
調控重點：歷年調控重點在「供銷走勢及存量價格」方面下手，與上輪不同，本輪調控突出「因城施策」，從市場層面上已獲得不菲成果，存量及供銷周期近2年保持走穩基調。
調控目標：今年首提「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，其意義在於弱化房地產對於經濟的影響地位，長效機制逐步得以體現，房地產市場在當前的政策基調下，難有大起大落之勢，穩健發展才是主要目標。
預判三：
供應充足
短期內暫不會出現供不應求局面
◆市場預判·供應◆
據克而瑞數據監測顯示，近3年大成都成交地塊中，目前待入市地塊住宅可建面積達3300萬㎡，按照1-2年的入市周期，理論上將轉化為2020年的供應，明年成都市場供應端仍舊高位，結合當前可售存量部分（2400萬㎡），短期內暫不會出現供不應求局面。
預判四：
周期性箱體震動
拼價格拼產品
◆市場預判·成交◆
據克而瑞數據監測，近5年，除2016-2017年受全國市場信心高速提升影響，整體供銷比較低；2018-2019年在全國三穩政策基調下，房地產市場逐步回歸理性，市場供銷呈現良性循環。
2019年平均季度供應約628.5萬㎡，受年終衝刺影響，供應四季度爆發，拉高全年平均供應量；但成交季度平均約552.25萬㎡，走勢較為平穩，全年供銷比約1.13，充分表現成都響應國家政策，市場走勢健康的態勢。預計後市在國家維穩政策基調下，將長期呈現供銷走穩的箱體震動態勢。
當前，高性價比項目依然佔據較強的市場優勢，此現象明年依舊存在。但在未來高價項目逐漸上市，不具性價比情況下，項目價格與價值的匹配將至關重要，產品的打造或將成為取勝關鍵點。區域與價格錯配，價格與產品錯配，產品與區域錯配的，這幾類項目，明年較為危險。
預判五：
板塊分化
冷熱不均持續
半數板塊面臨高壓競爭
◆市場預判·板塊◆
略
預判六：
國資企業霸榜
傳統房企土儲走低
未來市佔格局或將生變
◆房企格局◆
從土儲名單看，國資企業土儲佔據近半壁江山，而傳統房企土儲遠遠不及，頭部房企萬科、中海、保利、華潤、融創、龍湖、恆大、新城入榜。未來市佔格局或將出現較大變化。
據克而瑞數據顯示，成都宅地土儲量排名前三為天投、人居及華潤；其中天投受益於天府新區快速發展獲取大量宅地；人居因戰略擴張今年摘獲9宗新地；華潤因2018年東安湖體育館配套用地待開發；而第四名融創因都江堰文旅項目支撐大量土儲；第五名成都軌交因成都TOD的快速發展，獲得大量配套用地。
因此，目前具有較強產業運營能力的房企在成都較易獲得宅地。
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