從年初的黑天鵝事件讓全民更嚮往健康智慧生活，到年末的龍頭房企提前完成年度任務，2020年，房地產業因各方面原因，邁入了更廣闊而複雜的戰場，這是房地產進入「新周期」的關鍵之年。
12月17日，由封面新聞、華西都市報舉辦的第18屆「榜樣中國·封面-華西房產TOP50」城市發展論壇將雲上啟幕。
在樓市歲末大考進入倒計時之際，我們按下暫停鍵，以「CITY COVER丨致城勢 智未來」為主題，邀五湖四海的同心同行者們，相聚雲端，聚焦樓市發展，智聯城市未來。
從2002年首屆論壇開始，「榜樣中國·華西房產TOP50」翹首四川樓市18載，凝聚行業共識、樹立行業標準。
在成渝雙城經濟圈建設、一幹多支、限價限售等多方政策背景下，2020年的四川房地產市場有何看點？該如何總結？2021年樓市又將呈何走勢？
我們專訪了四川中原地產研究院院長、四川中原策略中心總經理吳江先生。
The 18th TOP50
01
聚焦2020
亦行險灘 亦明遠山
量價齊升 全面進入改善時代
2020年年初受新冠疫情影響，全球經濟停擺，整個一季度成都GDP同比下降3%，樓市也一度被按下「暫停鍵」，與此同時，「房住不炒」基調下樓市政策不斷加碼。
數據顯示，截止目前，成都2020年住宅銷量備案面積達到2188.38萬㎡，達到2019年全年水平的97%。其中主城銷量超過去年全年銷量約22萬㎡，且售價全面上浮，部分高端改善項目開盤快銷。「量價齊升的背後是成都客戶購買力的驗證，也是成都這座城市的魅力和潛力所在。」
在吳江看來，成都作為成渝地區雙城經濟圈的核心城市，佔據舉足輕重的戰略地位，同時近幾年的發展也有目共睹，領先新一線城市的同類城市，對外吸附力強勁。從城市氛圍來看，成都極具包容性和開放性，使得成都近幾年來外來人口不斷增加，文創、文體、科技等產業也得以蓬勃發展，成都城勢勢不可擋。
「具體而言，2020年的成都樓市可以從三個緯度來認識」，吳江表示。
在吳江看來，無論是需求面積還是總價承受力，成都購房者已完成了從剛需到改善的蛻變。
圖源Pixabay，by：adrian x擊
02
研判2021
「雙城」城勢 勢不可擋
市場三端分化 新湖居板塊受追捧
2020年的川渝大事，繞不過「雙城記」的提出與發力。四川省委十一屆八次全會指出：今後五年，是四川搶抓國家重大戰略機遇、推動成渝地區雙城經濟圈建設成勢見效的關鍵時期。
針對這樣的時代機遇，有企業已在成渝間做出了相關戰略部署。
如川派房企方面，萬華、新希望、合能、城投、朗基等均加快了進入重慶的步伐。渝派房企陣營，除早年便布局蓉城的龍湖、金科，旭輝、協信、東原近兩年發力也很明顯。
整體來看，川渝房企多將雙城貫通為大本營，未來持續深耕繼續落子的目標強烈，且涉及住宅、商業、產業等，業態豐富。
吳江指出，成渝兩個城市的樓市特徵較為明顯，但成都的產品水平、營銷水平更靠近沿海一線城市，他提醒未來若要進入成都市場，房企需考慮超越自身已有的產品體系，根據區域和客戶情況因地制宜。此外成都的樓市政策也是除深圳以外最嚴格的，所以，在產品打造、精裝配置、預售等各個環節都要充分考慮並適應本地特徵。
具體到2021年成都房地產市場的發展趨勢，吳江預判，將出現一個關鍵詞——分化。
他指出，首先是市場埠出現分化：主城區提檔升級，逐步深度改善化；二圈層承接主城，開啟全面改善化；三圈層剛需主力，首改將被迫外溢。
其次，受限購影響，客戶端也將出現有資格及無資格的分化。「目前成都無房剛需資格客戶可優先選房，有置業預算的改善客戶或會因為沒有房票寸步難行。第三個分化是開發商，從土地端來看，未來國企央企將扛大旗，品牌開發商會更加注重調整。
同時，吳江指出，隨著成都城市發展，新興的湖區板塊如興隆湖、麓湖、錦城湖，在未來將有長江後浪推前浪之勢。
如麓湖，一直是成都樓市名片及天府新區內優先呈現的生態示範區，高端項目眾多，未來價值不言而喻。又如興隆湖，佔據高戰略地位且周邊普通商品房少，湖區價值「想買不好買」。
對於怡心湖、東安湖等發展相對更晚的湖區，吳江認為，受於區域內政策紅利板塊配套會逐步落地，後期成長性也值得期待。
成都青龍湖溼地公園落日景色，圖源：@Stars_高小昊
榜樣中國，幸福華西，魅力成都，共襄盛舉。更多樓市動態，敬請關注第18屆「榜樣中國·封面-華西房產TOP50」城市發展論壇，12月17日，與你雲端相聚。
封面新聞記者 毛茂沙