環京、深圳、成都、鄭州、天津!2021年樓市研判:對立分化殘忍

摘要：90%的地方毫無投資價值，60%的地方能保值就不錯（歡迎關注槓桿遊戲）

撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

樓市近期的新聞很對立、很分化、很殘忍。

怎麼講？

比如最新，環京的固安多個樓盤突然「抱團漲價」，傳當地要發文「救市」，不過相關部門否認。

固安是怎麼回事呢？前2年，調控之初房價一度2萬元/平米，後來降到了1萬多。

而華南的深圳千萬元剛需房遭爭搶：買到就浮盈500萬！上市公司高管也在搖號，還找人去代持搖……

深圳的調控升級，讓樓市套利成為一門生意，搞這個比辛苦做企業強。

對立、分化不止固安、深圳。

今天槓桿遊戲這篇文章2021年樓市研判，和往常一樣，我會努力用最簡單的數據，把邏輯講清楚。希望對杆友有點價值。

1、2021年樓市分化趨勢不可逆。月初我國十四五規劃和二〇三五年遠景目標建議（以下簡稱「十四五規劃建議」）發布，「房住不炒」的總基調定下了。

考慮內外形勢、雙循環背景，這就決定了：

第一，普漲、大漲時代一去不復返，放棄幻想。

第二，很多人不明白「不炒」的根本意思，槓桿遊戲今天把話說直白一點——就是多數地方不準炒，也沒底氣炒，但少數地方要麼因城施策，要麼因為別的地方被堵住了，我這裡基礎好雖然說起來不準炒，但房價始終躍躍欲試。

呈現出來的局面就是，樓市區域分化非常顯著。東中西會不同，大中小城市會不同，經濟基本面不同的城市不同，調控口徑不同的城市不同，一個城市內部不同板塊、地段也會不同。

這就叫分化。

2021年，這個趨勢不會變、不可逆。

2、全國性房價鎖死、陰跌不會出現。回憶上一輪，2014年前後的全國性庫存潮，當時全國性房價事實陰跌。當時何以如此？

我朋友，槓桿地產的杆姐，做過一篇非常優秀的數據分析，《近20年，中國房地產最大的秘密，數字觸目驚心》（9月17日）。

這篇文章整理了過去一些年開發商買地的數據，2008年推四萬億後，雖然房價大漲了一波，但是很快供地跟上了。不僅如此，當時中央調控牛鼻子抓得很準，多供地，控制貨幣，多建保障房。

如上圖，所以到了2014年前後，大中小房子都出現供應過剩、庫存潮。

但是這一波行情後，我們看上圖供地啊，雖然也努力了，但和當年完全不是一個量級。

所以槓桿遊戲要說，宏觀上決定了2021年肯定不會出現全國性的房價陰跌。

具體一些地方會有壓力，我們看到地方因城施策，中央也是這麼賦予地方要求的。

比如天津、哈爾濱、鄭州……都在傳放鬆，或者已經放鬆了。哈爾濱甚至出文件，鼓勵房企打折。

另一邊，除了深圳，成都搖號升級似乎要保護剛需購房資格，但土拍市場腥風血雨、地價屢屢創記錄。

呈現出來的結果就是，一些城市房價會偃旗息鼓，但馬上會「救」。能不能救過來姑且不說，但這個行動是合（中央）規的。

其他少數城市節奏控制很好，加上本身是省會、經濟基礎較好，吸引力不錯，反倒逆勢還想飛。這便是上文所言分化。

3、分化的核心不是南北。如上文槓桿遊戲的舉例，固安、天津、哈爾濱、鄭州，想救市的好像都是北方。

然後深圳、成都等，雖然調控加碼，樓市想套利的人一樣很多，似乎又是南方。

於是很多朋友就開始分析了，南北分化。這個說法似乎也對。背後真問題是經濟和操盤方式，南北只是一個表象，且並非絕對。

圖表來源|網絡（特此感謝）

比如杭州，螞蟻上市被叫停後的部分地段樓市反差，比如經濟基本面不錯的長沙、重慶，他們都是南方大城市。

同樣還有北方的西安，前三季度經濟增速號稱大城市第一。

經濟和熱點題材因素外，在我國，有形的手很厲害的。

就比如過去的較低樓面價地塊新房限價問題，如果稍微尊重一點市場，市場倒掛不再有，不是誰都敢去玩幾百萬、千萬級的房子。

如果提前管一管搖號資格，真公平，「萬人搖號」一大半其實本身沒資格。

但市場的火爆，有些地方希望看見。

也有的不希望看到，比如北京、上海、重慶自這輪調控開始，就一直按照自己的節奏在玩。他們靠近權力中心，他們更懂政策，點到為止哈。

還比如供地節奏，有些城市有自己苦衷，有些城市吃虧了及時矯正，更有的成為饑渴營銷高手。

4、整體來說，保值還是東部更靠譜。在《罕見微妙信號！瘋狂的「金九銀十」》（11月16日）一文中，我的朋友槓桿地產用官方數據談過這個問題。

比如今年前10月，全國房地產開發投資116556億元，同比增長6.3%。東部呢？佔了一半還多一點，且增速高。

具體來說：

前10月，東部地區房地產開發投資61714億元，同比增長7.1%，增速比前9月提高0.6個百分點；

中部地區投資23372億元，增長2.4%，增速提高1.5個百分點；

西部地區投資26636億元，增長8.3%，增速提高0.2個百分點；

東北地區投資4834億元，增長5.6%，增速提高1.2個百分點。

東部雖然不是最高，但是較高是很顯著的。

銷售的情況更是如此，無論銷售面積，還是銷售額增速都是全國區域最高。

如上圖，前10月：

東部地區商品房銷售面積54532萬平米，同比增長4.0%，增速比前9月提高1.8個百分點；銷售額73165億元，增長11.1%，增速提高2.2個百分點。

中部地區商品房銷售面積36053萬平米，下降5.0%，降幅收窄2.0個百分點；銷售額26325億元，下降2.9%，降幅收窄2.8個百分點。

西部地區商品房銷售面積37155萬平米，增長1.0%，前9月為下降1.0%；銷售額27565億元，增長3.6%，增速提高1.5個百分點。

東北地區商品房銷售面積5554萬平米，下降8.8%，降幅收窄0.1個百分點；銷售額4611億元，下降4.8%，降幅收窄0.2個百分點。

而中西部，說來說去，無論地產固投較高，還是銷售的熱點，就那幾個屈指可數的大城市。且部分地段好像有點提前透支了，投資角度，在槓桿遊戲看來，其實不是太好選擇。

想起來，是不是很殘忍，偌大一個國家，多數地方房子其實面臨壓力。而有的地方，有條件、有資格、有資金的朋友，卻可能財富更進一步……

回到正題，東部地區貴的當然太貴了，但優秀、富裕的地方實在太多，可選擇很廣。要相信資本的大區域判斷和邏輯。

這也便引出下文我想說的，基本面是關鍵。

5、最最核心，要重視基本面。上周槓桿遊戲寫《哈爾濱鼓勵房企打折！深圳萬人搶房再現，指向一個樓市真相》（11月19日）一文時，我就說漲價是促銷的最好辦法，打折有時候適得其反。當然具體企業不一定，但整個市場會這樣。

可是又有什麼辦法，基本面就是這樣。

哈爾濱近年GDP 數據來源|國統局 製圖|槓桿遊戲·張銀銀

在這20來年投資房產幾乎必賺的強大成功輝煌鼓舞下，很多手上有點錢想投資樓市的朋友，如今多數依舊太想投資房子，甚至有點迷失。

他們往往忽略了，經濟基本面是最重要的，基本面差的地方一定不能投資。無論置業顧問怎麼油嘴滑舌，不要信。

或者換句話說，中國90%的地方毫無投資價值，60%的地方能保值就不錯。

強調基本面，其實是回歸常識，希望對您有用。

另外多說一句，和樓市比，未來中國一定和美國一樣，必須進入印股票的時代。所以如果具備能力，投資應該多思考思考長久。

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