3、廣州、上海、杭州將跟隨深圳啟動；
4、四線城市及各種縣城，房價將見頂回落；
關於2021年的深圳樓市，離不開幾個重要問題：
1、美國新總統將如何影響中國經濟？
2、信貸政策是否會收緊？
3、深圳樓市還有機會嗎？
4、深圳哪些板塊要謹慎？又有哪些板塊會補漲？ 11月21日下午，淘房志創始人、著名房產投資實操專家：顧洪波先生回顧了2020年對於深圳樓市的預判，並提出了四大影響2021年深圳樓市行情的關鍵因素，來看看顧總又分享了哪些投資乾貨。
下面是周末講座淘房志整理的核心觀點，供大家參考。
淘房志創始人顧洪波：
1）由於緊張的供求關係，即使出臺嚴格的政策，依然改變不了深圳市場往上走的趨勢。任何政策出來我們都要和深圳實際的供求關係做參照，這是非常重要的。 2）中美關係大概率會趨於緩和，中國會迎來大概三年的戰略緩衝期，利好中國經濟、也利好深圳經濟。
3）全球的新冠疫情，會對中國的外貿、中國的經濟穩定性產生很大影響，也會進一步影響中國的貨幣政策。
4）明年的貨幣政策總體是相對寬鬆，但是明年二、三季度可能出現利率試探性的往上走，貨幣政策嘗試性地收緊。
5）深圳中部、西部依然穩中有升，東部地鐵快線的沿線盤，也將出現補漲的機會。
以下是顧總講座內容，有部分刪減
NO.1｜
2020年中國樓市的十大預判，回顧
2020年元旦的時候，我在房產鍊金術小密圈做出了10大預判，現在回顧一下，看看今年年初做的判斷和今天相比有哪些是對的，有哪些是錯的。
11月22日活動現場圖，淘房志現場實拍
1、房地產政策以穩為主、穩中有松，將有更多的地方政府以引進人才的名義放鬆限購。
經過這一年下來大家應該很清楚，其實還是比較準的，包括我們周邊的廣州、珠海、中山，內地有很多城市今年都是以引進人才的名義放鬆的限購。
很核心一點就是因為今年的整體經濟較差，經濟較差的時候，中央政府可能會通過貨幣政策、財政政策去刺激。
而地方政府只有兩個辦法，一個是增加基礎設施的建設，大量的修橋、修路，做一些新區；另一個辦法比較直接的是啟動房地產。
2、深圳仍將是新一輪房產周期的引領者，深圳將逐步向剛需行情轉移。寶中行情繼續，西鄉、沙井、光明、龍華、福田、坂田、鹽田等板塊出現補漲。深圳灣階段性見頂。
今年年初很多人對裡面的有些判斷是不太認可的，很多朋友覺得2019年深圳已經漲了不少，2020年為什麼還會漲。
從今年的行情來看，個人判斷也還是比較準，不僅是西部的行情很好，包括中部和東部的龍華、坂田、鹽田等，都補漲了。
現在整體來看，深圳灣大概是階段性見頂的狀態，當它到二十多萬的時候，再往上衝是比較難的。當然也有個別的一些樓盤比較好的戶型價格依然在往上走。
11月22日活動現場圖，淘房志現場實拍
3、廣州、上海、杭州等城市的行情也會跟隨深圳溫和啟動。
我覺得這個判斷對了一大半，為什麼說對了一大半？
今年廣州的市場非常不錯，珠江新城有些樓盤去年大概是十萬，現在大概是十五萬。（數據來源：鏈家網成交案例）今年珠江新城琶洲、金融城、天河公園、南沙，其實整個的表現都非常不錯。比如南沙，去年的新房很難衝破3萬的關口，今年南沙有很多新盤已經是4萬左右。（數據來源：廣州市住房保障和房屋管理局網站）
杭州也是我們特別重點的提出來，為什麼我說我的判斷是對了一大半？因為杭州不是溫和啟動而是很猛的啟動。
杭州有的樓盤是一個樓盤6萬人認籌，同時也出現了非常明顯的一二手倒掛情況。（數據來源：杭州房小團、鏈家網）個人中長線還是對杭州比較看好。
4、臨深板塊中，重點看好南沙、塘廈、惠州、中山。
這裡南沙是比較準的，南沙今年非常火，塘廈也算不錯，這裡我們忽略的一點，就是東莞今年的城區、松山湖是大幅度的上漲。今年很多月份是東莞的數據是超過深圳的。（信息來源：國家統計局）
我們原來有個誤區，東莞可能的主要行情會在臨深的區域，最終我們發現東莞反而是城區和松山湖表現更好。
為什麼這樣？因為東莞的本土購買力在起來。
東莞從原來低端製造業往高端製造業甚至往高科技行業轉型，完成了產業升級。這裡之前是有很多農民工，現在變成很多白領。農民工是可能在這裡賺幾年錢就會回老家，而白領就是要在這個地方留下來，那就會買房。
11月22日活動現場圖，淘房志現場實拍
5、北京行情被抑制，但將走出悲觀的時期。環京板塊有望觸底反彈。
北方現在比較有潛力的是兩個城市，一個是西安，一個是鄭州，但是這兩個城市畢竟體量不可能像上海、深圳、廣州這樣，它對周邊城市的帶動力有限。但是對中國來說，也不可能完全放棄北方，未來北京還是必然會把它的經濟功能揀起來。
當北京主動揀起它的經濟功能時，北京的房價會出現上升。北京整體的基本面，包括金融、科技企業的密度，對於全國年輕人依然有很強的吸引力。
所以北京正在走出悲觀的時候，但比較穩定的一波上漲空間還沒出現，需要等待更明確的信號。
11月22日活動現場圖，淘房志現場實拍
6、一線和強二線城市中，名校學區房將是表現非常出色的物業之一。
也是比較準的，並且現在出現一種新的現象，有些三線城市，名校學區房的概念也出現了。
隨著90後這一波新的剩餘高峰期到來，很多三線城市的名校學區房也會開始往上走。
7、四線城市及各種縣城，房價將繼續見頂回落，並可能進入一個長達十年以上的低谷。
當時爭議性比較大的判斷，現在看來也是比較準。
今年大家看到的新聞，東北的鶴崗、雲南的一些城市，幾萬塊錢就可以買到七八十平米甚至百來平米的房子，5萬買一套房子，未來可能還會降到3萬。
（信息來源：文章《鶴崗5萬一套天寒地凍，雲南7萬一套四季為春》）
有些朋友一直在說說深圳買不起，或是深圳沒有房票了，我要不要回老家買？我們建議是不要。
如果買不起深圳，或是深圳沒有房票了，你不如買有價值的臨深板塊，臨深城市將來的價值會超過非常多的內地省會城市，包括東莞、珠海、中山、惠州，都有各自的機會。
11月22日活動現場圖，淘房志現場實拍
8、深圳有望實質性擴容。海南有望迎來大利好，海南樓市逐漸走出低谷，投資性資金試探性進入。
對了一半。當時我判斷深圳會實質性的擴容，這點落空了，現在深圳市擴權，擴容我認為還在路上，中長線來看深圳還會擴容。
前幾年海南的房地產非常低迷，今年，海南的自由貿易港政策出來後，已經隱隱約約有取代香港、成為內地非常多人去買免稅商品的重要目的地。
現在海南的樓市成交量在起來，但不明顯，因為海南限購依然很嚴重。不過海南落戶在較大幅度的放鬆，所以它的樓市會走出低谷，投資性的資金會試探性進入。
9、房企融資利率溫和下降，下半年土地市場升溫。
10、全國年度房地產銷售額將達到15萬億以上，保持相對的高位。
（根據國家統計局發布的《2020年1-10月份全國房地產開發投資和銷售情況》預測）
雖然現在還沒到年底，我覺得也是準確率比較高。
我為什麼會寫第10點？這其實意味著我們對中國整體的房地產依然比較樂觀。
這是對去年的回顧，希望大家通過回顧可以回憶一下2020年深圳房地產很重要的節點，也能為大家今後的投資提供很重要的借鑑。
NO. 2｜
2021年，影響深圳樓市四個核心因素
大家關注的還是明年深圳會怎麼樣？這裡要跟大家分享一下明年會對深圳樓市影響的4個核心因素。
11月22日活動現場圖，淘房志現場實拍
一、深圳樓市的供求關係。
今年715新政出臺以後，很多人非常悲觀，有些人甚至認為深圳房價會跌20%以上、深圳的市場會冰凍半年以上。第二天，我們在小密圈，發布投資筆記，判斷深圳樓市會冷三個月左右，然後重新開始。大家回看一下深圳新房的現象，確實如此。
這個政策讓深圳很多人突然沒了房票，為什麼那麼嚴的限購政策，依然改變不了深圳市場往上走的趨勢？還是因為供求關係太緊張了。
給大家舉幾個非常直觀的數據，佛山在賣的樓盤一千多個，廣州在賣的樓盤一千多個。而深圳的有些數據統計會顯示今年差不多有160、170甚至200的供應量，但實際上深圳每年實際的供應量就一百多個，為什麼出現這種現象？（數據來源：鏈家網公開數據展示）
因為有些盤比如海德園，我們知道今年不會賣，但是還是算進來了，甚至去年都算了進去，存在一些重複性。此外，這裡還有大量的是根本都不用想的樓盤，比如說很多網紅盤，因為很難買到。
所以，任何政策出來，我們都要和深圳實際的供求關係做參照。
二、美國新政府對華的政策。
美國對華的政策，很大程度上會對中國經濟產生影響，會影響到中國的貨幣政策，房地產本身也是一種貨幣現象。
今年，由於拜登選舉勝出，中美關係大概率會趨於緩和，中國會迎來大概三年的戰略緩衝期，利好中國經濟、也利好深圳經濟。
拜登和川普不太一樣，他比較溫和一點，不像川普這麼蠻不講理。
最近趁著美國大選，中國迅速的籤了幾個大的合同，包括和東協、澳大利亞形成了全世界最大的自貿區，中國和歐洲也在談判類似的協議。
如果這些東西談下來以後，美國的貿易戰對中國的傷害會進一步降低，對中國來說能夠迎來幾年的戰略緩衝期。
11月22日活動現場圖，淘房志現場實拍
三、全球的新冠疫情，對中國的外貿、中國的經濟穩定性有很大的影響。
雖然現在對抗新冠疫情方面取得了一些曙光，但是美國、歐洲已經錯過了關鍵的防控疫情的時機，在明年新冠疫情依然會對全球經濟產生巨大影響。
這樣會對全球的經濟，導致美國、歐洲、日本可能都會通過大規模印鈔票穩定經濟。
這對中國的外貿出口也產生很大影響，明年經濟依然不穩定，會出現非常多變數。
大的角度來說，貨幣泛濫推動資產上漲的邏輯依然不變。
四、中央央行貨幣政策。
我們的貨幣政策可能會在明年的二季度或是三季度嘗試性收緊。
今年很多城市GDP的基數非常低，是下滑的。雖然有些城市、有些地方會出現偶發性的疫情，由於中國反應速度太快，往往能迅速把疫情控制住。在這種情況下，預計明年的GDP會實現正增長，個別城市正增長幅度比較高，央行可能就會嘗試性的收緊貨幣。（信息來源：根據各省市前三季度主要經濟數據情況，分析得出結論）
不過因為中美關係、歐美疫情的不確定性，雖然會收，但是依然相對寬鬆。
相對寬鬆的環境下，加上深圳的供求關係依然緊張，深圳的水位還是會繼續往上走。
NO. 3｜
2021年，深圳樓市的機遇在哪？
很多人會說現在西部是不是見頂了？西部有些區域現在需要謹慎，但是總體來看西部和中部都會穩中有升。
比如說西部的寶中、碧海、西鄉、大空港、光明，中部包括福田、龍華、坂田也依然是穩中有升的，特別是龍華今年漲幅非常明顯，但是依然還可能繼續往上走。東部的一些地鐵沿線，尤其是地鐵快線的沿線會出現非常明顯的補漲現象。
拿現在的萬科悅城做案例，每年年底大概11月份都會在這個樓盤做一次講座。
去年我記得賣二期和雅軒的時候，大概6萬多/平，今年三期和頌軒的預售價格預計會漲一些，為什麼？因為旁邊的星河盛世去年7萬多/平，現在9萬多/平；梅林關附近，金域華府有12萬/平的成交案例。（數據來源：深圳市住建局官網備案價、鏈家網成交案例）
去年在和頌軒做講座非常重要的觀點是什麼？我們當時認為深圳20萬以上的房價會稍微歇一歇，深圳6萬左右的房價一定會往9萬、10萬衝，一年的時間基本上兌現。（數據來源：鏈家網成交案例）
去年很多人還看不起龍華，覺得龍華不是宇宙中心，今年它就漲給你看，這告訴我們：不要輕視深圳的任何一塊土地。
還有一點，可能爭議性比較大，我們覺得依然是非常值得重視的趨勢，那就是深圳核心區的優質公寓會明顯補漲。
這個由於市場上資金特別多，但是房票又缺，這種情況下深圳核心區的優質公寓就迎來了機會。
按照政府的定義，現在深圳核心區是羅湖、福田、南山、前海、龍華。
我個人認為重新按照市場定義，羅湖去掉，羅湖最早從房地產投資的角度不能作為核心區了，福田、南山、前海、寶安（寶中包括碧海這一片）、龍華，這種核心區的優質公寓依然是值得關注的。
NO. 4｜
龍華高品質綜合社區 深國際萬科和頌軒新品即將發售
據淘房志了解，萬科悅城（梅林關城市更新項目）中的第三期--深國際萬科和頌軒即將發售，準備打新住宅的，或者要進行公寓產品資產配置的，都可以重點關注。
深國際萬科和頌軒鳥瞰效果圖
01、新房限價紅利與周邊二手房存在巨大的價格差
目前，梅林關的萬科·金域華府二期成交價已普遍11萬+/平，甚至近期出現了12萬/平的二手房成交案例，且成交速度都非常快。（來源：鏈家網及粉絲截圖）
萬科金域華府成交情況，來源：鏈家網
萬科金域華府成交情況，來源：粉絲爆料
二手房行情猛，與受到限價約束的新房就會形成巨大的價格「剪刀差」，這是明顯可見的價差紅利。
02、雙CBD輻射4地鐵環繞，通達性強
萬科悅城雄踞龍華北站CBD和福田CBD交匯隘口，能充分享受雙核CBD帶來的各項優質配套。
深國際萬科和頌軒區位示意圖 ， 來源：百度地圖
同時，深國際萬科和頌軒距離地鐵4號線白石龍地鐵站約600米（百度測距），約1公裡（百度測距）處是地鐵6號線梅林關站。
還有規劃中的地鐵21號線、22號線，項目與交匯站橫嶺站串聯。（與上文21號線和22號線地鐵規劃資料來源相同）
從項目出發，往來各區都十分便利。
03、大體量TOD綜合社區，享一站式的生活、消費、娛樂服務
整個萬科悅城總建面約75萬平，是一個集品質住宅、精奢公寓、甲級寫字樓、璀璨商業等複合業態為一體TOD綜合社區，自帶約3萬平潮流時尚社區商業中心。
深國際萬科和頌軒商業效果圖
項目不僅提供了一站式的生活、消費、娛樂服務，投資、自住皆相宜。同時，其產品的巨大升值潛力也能為客戶帶來豐厚回報，可謂一舉多得。
此外，周邊5公裡範圍內還有10餘個商業中心：COCOCity、上河坊、玖龍薈、卓悅匯、天虹購物中心、紅山6979、繽果空間等，提供居住者更多樣化的消費選擇和娛樂空間。（上述商家後期可能因市場變化、運營情況或其他原因調整或撤場，具體以現場實際實施為準）
04、醇熟社區集群，生活氛圍濃厚、公寓出租回報優勢顯著
項目周邊聚集有多個醇熟老小區，居住氛圍濃厚，人流量本就不少。
同時，深圳作為一座年輕化的城市，每年都有大批量的年輕人湧入，他們對於租住房屋的顏值、休閒有更高要求。
項目高品質的公寓比起老舊小區的出租率、租金都會更勝一籌，回報收益率會很不錯。
據悉，深國際和頌軒將推出建面約39-56平精奢公寓和建面約84-141平品質住宅。能充分滿足不同置業者的多重需求。