過去20年，全國房價翻了接近五倍，部分熱點城市房價漲幅高達1000%。在這樣的情況下，那些喊房價下跌的人，「臉」都被打腫了。如今，隨著全國房價走勢持續分化，對城市樓市預測難度越來越高，稍有不慎便會出錯。#廣州#
今天，樓市戰略對未來5年廣州樓市進行一個大膽預測，不作為購房者投資參考，僅提供思考思路。說實話，影響房價的因素極多，預測準確率有待考證！因此，下面的10個預測均是樓市戰略的「一家之言」，信不信由你！
01廣州樓市宏觀環境
「搶人」將成為廣州樓市的主旋律，落戶措施進一步放寬
南沙、黃埔、花都樓市調控進一步放寬，限購限售範圍縮小
公積金將同佛山、東莞、深圳等兄弟城市「共享」
02廣州未來5年房價漲幅
未來5年，廣州房價年均漲幅超過8%，主城區超過10%
2025年，廣州房價均價預計達到38000元,5年合計漲幅40%
03廣州各區樓市排名
漲幅第一梯隊：天河區、黃埔區、南沙區
漲幅第二梯隊：越秀區、荔灣區、番禺區、白雲區
漲幅第三梯隊：增城區、花都區、從化區
04學區房發展方向
廣州市多校劃片開始實施，學區房溢價率大幅降低，2025年全市採取多片劃區
南沙區、黃埔區名校數量大幅增加，這兩個區域成為父母買學位房的新熱點
國際學校、貴族學校更加「繁榮」，數量增加100%，平均年費用達40萬/年
越秀、天河、黃埔和南沙的學區房房價年漲幅10%
40-70平米的學區房是剛需最青睞的
05剛需熱門置業板塊
黃埔區是目前主城區房價最低的區域，未來5年仍將剛需置業首選
隨著地鐵18號線在2021年貫通運行，南沙區成為剛需購房第二選擇
隨著廣州房價進入3萬+時代，越來越多的剛需只能「無奈」在增城、花都買房置業
06商辦寫字樓發展環境
廣州商辦寫字樓空置率仍將處於高位，預計超過25%
天河、黃埔及越秀區商辦寫字樓租金漲幅最高，其他區域「穩中有降」——降售價降租金
07人口流動情況
黃埔區、南沙區是廣州人口流入的「增量池」
未來5年，廣州人口年均增長量超過30萬人，2025年廣州常住人口總量達1680萬人，城鎮化率超過90%
08廣州最具保值增值的資產
天河區珠江新城周邊區域豪宅，越秀、黃埔區優質學區房，保值潛力最高
區域內性價比高的樓盤，比如市中心龍頭開發商建設的小區
09廣州周邊樓市情況
廣佛全域同城加速，2025年佛山全域房價均價超過30000元每平米
中山、南沙和深圳進一步融合，中山和南沙部分區域成為深圳客「投資熱土」
10購房者
未來5年，超70%家庭失去購買第二套房的能力
購房者更加理性，投資買房的人數或下降