這兩天，央行召開2021年工作會議。
去年至今，經濟已走出陰霾，並呈現企穩態勢，新的一年，下一步央行的貨幣政策會怎麼走？還有沒有降息、降準的動作？房地產金融政策何去何從？新形勢下，對普通人來說應該如何應對？
會議指出：延續實施兩項直達實體經濟的貨幣政策工具；加強網際網路平臺公司金融活動的監管、強化支付領域監管；制定債券市場發展規劃；實施房地產金融管理制度；開展數字人民幣試點測試。
其中有一句很有「新意」的話：實施房地產金融管理制度。很多朋友對這句話不太了解，啥叫金融管理制度？說白了，就是「限貸」，不管是開發商還是購房者，總之就是不讓房地產行業獲得太多信貸資源。
在1月初，央行正式實施了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求。
內容說簡單也簡單：只要是中資銀行，房地產貸款餘額佔比、個人房貸的餘額佔比，都不能超過央行設定的「上限」，這是剛性的「硬規定」。
具體來說：六大國有大行(工農中建、郵政、交通）、國家開發銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高。
招行、農發銀行、浦發、中信、興業等17家中型銀行，為第二檔，兩個上限分別為27.5%和20%。
第三檔是中資小型銀行和非縣域農合機構，主要包括城商行、民營銀行、大中城市和城區農合機構等，兩個上限分別為22.5%和17.5%。
後兩檔是縣域農合機構和村鎮銀行，跟大家的關係不大，上限定得也很低，就不再多說了。
絕大部分人的房貸，都是在六大行和中型銀行做的，這兩檔銀行的涉房貸款，現在大部分沒有超出新規的上限，但央行此舉，就相當於給銀行套上了「緊箍咒」。
注意，金融管理制度是有過渡期的，少則2年，多則4年。
未來2-4年的時間裡，每家銀行要時刻計算涉房貸款的佔比，謹小慎微地執行新規，流向樓市的錢必然會變少。
比如，在位列第二檔的銀行中，招商銀行和興業銀行分別超出27.5%的上限5.7個百分點和6.2個百分點，過渡期為4年；浦發銀行和平安銀行分別超出27.5%的上限0.4個百分點和1.8個百分點，過渡期為2年。
第一財經記者調取了部分房企的數據，根據匯總結果，碧桂園、旭輝控股和融創中國涉及了所有4家超限的第二檔上市銀行，遠洋集團、美的置業、建發國際、中海發展、雅居樂則涉及了其中3家超限銀行。
這就是央行對房地產市場的「魄力」，言出必行。
既然說了要實施長效機制，房地產金融集中管理制度就絕不是一句空話。
別小看這個制度，對樓市來說，意味著將開啟「緊信用」周期。中泰證券經濟學家梁中華指出：展望2021年，順周期的居民融資主要體現的是房地產相關的融資，未來會受到房貸集中度監管的影響，增速可能會出現回落，整體來說，我國「緊信用」的周期已經緩慢開啟。
在我國，居民部門的融資是順周期的，當經濟處於下降周期的時候，老百姓對於未來保持謹慎，會放緩融資節奏，普遍不敢貸款，在經濟回升，房價上漲的時期，購房者又敢借錢、敢負債、加槓桿，信用擴張很迅猛，此時就是「寬信用」周期。
比如，2020年上半年我國經濟下行壓力較大的時候，順周期的居民融資大幅縮減，逆周期的政府和企業融資大量增加。而下半年經濟恢復後，順周期的居民融資大幅抬升，而企業融資回落到了季節性的增長常態。
從這個角度來說，房地產金融管理制度的出臺，必然會使樓市開啟「緊信用」的周期。
所謂「緊信用」，說白了，就是信貸門檻增高，個人房貸的難度會增加，房企融資的難度也會倍增，樓市無法再靠「金融槓桿」驅動了。
藍白認為，緊信用周期一旦開啟，未來10年，房價邏輯都會發生改變。
最典型的變化，是房價從「雞犬升天」變成「強者恆強，弱者恆弱」。
房改以來的前20年，我國GDP每年增速保持在8%以上，城鎮化大幕開啟，出口、消費、投資等各行各業都欣欣向榮，過去買房，是各個城市普漲，別管城鄉結合部，還是遠郊的新城區，沾著一丁點概念就能炒起來，隨便下手都可以，2015-2017年這一波最為典型，不管小縣城還是名不見經傳的小地市，房價翻倍的城市比比皆是。
但是，未來10年，隨著房貸門檻越來越高，緊信用周期開啟後，缺乏信貸支持的樓市，必然會出現「價格塌陷」。
剛剛過去的2020年，已經有這樣的跡象。
根據國家統計局發布的70城房價指數，去年房價漲幅前十的城市是：深圳、成都、銀川、瀋陽、寧波、西寧、廣州、杭州、北京、上海。
與此同時，從區域分布來看，11個下跌的城市中，黃河流域、華北地區最為集中，包括天津、鄭州、太原、濟南、石家莊、青島等中心城市。
很有意思對不對？北上廣深，在2020年房價全部上漲，這是2015年以來從來沒有的現象。
未來10年，有錢，有人，有資源的城市，哪怕有限購、限貸、限售的束縛，因為樓市的整體信貸資源變少，越來越多的購房者會更傾向於「把錢花在刀刃上」，大城市的核心區域會越來越吃香。
而那些城市擴張太過迅猛，片區多，人口導入緩慢的中西部二線城市（特指新城區），包括體量小、人口持續流出的三四線城市，還需努力。
來源：藍白財經