原標題：降了！深圳樓市大逆轉：30%購房者沒了資格，有業主當天降價60萬！中央最新定調也來了
摘要
【降了！深圳樓市大逆轉：30%購房者沒了資格 有業主當天降價60萬】3年落戶+社保，令大約30%的購房者失去了資格，市場帶訪和成交明顯下滑，更關鍵的是，房價上漲的預期被扭轉，樓市運行的邏輯被改變，不少炒房客被新政堵在了門外，拿著房票的人有底氣了，樓市進入了買方市場，從狂熱走向平靜。（21世紀經濟報導）
導讀：深圳多個業內人士認為，短期內市場供求關係有了重大改變，房價還會上漲的預期被扭轉了，樓市開始進入買方市場。
此外，24日晚間消息，連續多地加碼樓市調控後，中央定調房地產，「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」被再度提及。
從3月的魔幻上漲到7月的重拳調控，深圳樓市今年的鬧劇有了一個階段性的終結。
新政的效果立竿見影，一夜之間，不少人的購房資格沒了，還有不少人首付比例和稅費提高了。買房計劃突然被打亂，購房需求驟減，中介和新房銷售籤下的單子也變少了。新房、二手房市場都沒了前幾日的狂熱氛圍。
3年落戶+社保，令大約30%的購房者失去了資格，市場帶訪和成交明顯下滑，更關鍵的是，房價上漲的預期被扭轉，樓市運行的邏輯被改變，不少炒房客被新政堵在了門外，拿著房票的人有底氣了，樓市進入了買方市場，從狂熱走向平靜。
但此次新政，並不能讓深圳一勞永逸。嚴厲的調控，短期內能夠遏制房價上漲的預期，但只有從根源入手，解決深圳住房供應不足的問題，「穩樓市」才有可能實現。
新政來「降溫」，有業主當天降價60萬
「一覺醒來沒了買房資格」，新政對市場最大的打擊，是買房人突然變少了。
新房市場上，華強城、華潤城四期、沙井海岸城、中海寰宇時代等幾個網紅盤，都在緊急盤點之前到訪或掃街的客戶，看看還有多少有購房名額。
吳靜是一名炒房客，為了「打新」，她加了好幾個購房群，和兩個朋友同時關注著好幾個網紅盤。原本計劃目標是遠洋天著，新政出來以後，兩個朋友沒名額了，自己首付也不夠了。
根據新政，熱點樓盤搖號要「優先滿足無房居民和個稅或者社保年限長的」，這也意味著，不少剛需客手裡拿的都是優質房票，上車機會大大提高。
剛需買房人終於可以揚眉吐氣了。新政出臺當天，華潤城四期討論群裡有買房人表示：「昨天已經被潤四勸退怕陪跑，今天突然又覺得很有機會。」語氣裡是藏不住的欣喜。
不少有資格的買房人表示，也準備去新盤碰碰運氣，畢竟手裡拿著房票的人不多了，買到網紅盤也不是沒有可能。
據中原地產研究中心數據，7月13日-7月19日深圳新房住宅共成交873套，環比下降8.0%，看起來降得不太多，是因為之前積累的成交釋放；深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，新房市場觀望情緒濃厚，預計短時間內交易量會明顯下降。
人們不再熱衷於「打新」，二手房更是「涼涼」，中介們都沒生意了。房產中介小趙說，「平時周末可以籤個兩三單，現在就只是問的多。」他認為，二手房在未來幾個月成交量會明顯下滑，生意會越來越不好做。
之前牛氣沖天的二手房業主放低了姿態。中原地產中介小張告訴記者，新政落地前，客戶看中房子後，不少業主會臨時反價，漲20萬、50萬都很常見，還有小區業主集體漲價的。但現在，很多二手房業主主動下調了房源報價。
比如南山區諾德假日花園，已經有業主在新政當天，把掛牌價從960萬降到900萬；寶安區蘋果園的業主原本報價760萬，新政第二天降到739萬。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，高價盤跳水一定會有。比如，前期加槓桿買房的投資客，帳面浮盈還比較可觀，對後市悲觀，想趁著高價出貨。深圳房價去年以來到現在，均價漲了1萬元，光漲幅就是長沙的房價水平。降價幾十萬上百萬表面看損失挺大，其實是「擠水分」。
在這種氛圍下，二手房市場成交慘澹，網籤量呈「斷崖式」下滑。深圳市房地產中介協會數據顯示，新政發布一周(7月13日至19日)，深圳二手房網籤量為5143套，環比大跌48.7%。
深圳多個業內人士認為，短期內市場供求關係有了重大改變，房價還會上漲的預期被扭轉了，樓市開始進入買方市場。
並非一勞永逸
靴子重重落地，給市場帶來的動蕩不小。所有人都在關心，深圳樓市何去何從？房價還會繼續堅挺嗎？
中原地產首席分析師張大偉表示，這次政策有力打擊了投資需求，預計部分投資客很可能開始離場，若政策在收費、購房資格、信用貸等方面嚴格執行，深圳有望開始進入調整周期。
過去深圳樓市領先北京、上海的行情將告一段落。預計深圳未來半年，投資比例將暴跌，房價將開始一輪明顯的下調，跌幅在5%以上。
李宇嘉預測，深圳樓市交易下半年將明顯降溫，房價也會有所下跌，特別是今年上半年交易的房子，價格可能下降。此次政策的調整周期最短1個月，最長8個月；深圳樓市的總交易量，最多會降70%，最少也只能達到20%。
不過他指出，深圳樓市此輪調控將更多在短期內影響樓市，長期依然要看基本盤。
穩字當頭始終是樓市的主基調，對於深圳，監管層也一再強調，深圳既要調控，也要穩樓市，這就要考驗深圳的智慧了。調控是短期之舉，未來樓市若明顯下行，不排除政策再相向而動。
但不管調控多麼嚴厲和頻繁，最終決定樓市走向的是供求關係。為了實現「穩樓市」，深圳政府今年還從根源入手，解決住房供應不足的問題。
2020年上半年，深圳共出讓了13宗涉宅用地，出讓面積49.45萬平方米，同比增長約25.7%。今年深圳計劃供應居住用地293.2公頃，較去年計劃的150公頃增加了近一倍。
為解決土地稀缺的問題，深圳的城市舊改也被寄予厚望。截至2020年7月19日，已列入城市更新計劃項目891個，已通過城市更新專規批覆項目509個。
7月20日，深圳出臺了《深圳經濟特區城市更新條例(徵求意見稿)》，其中規定，當已籤訂搬遷安置協議的合法產權比例不低於95%且符合房屋徵收相關規定的，市、區政府可以對未籤約部分房屋實施個別徵收。
這意味著「釘子戶」可由政府實施個別徵收，舊改效率有望大大提高。
易居中國總裁丁祖昱認為，後續政策的實施效果還有待於進一步觀察，但短期內一定是立竿見影的，會對市場產生比較大的影響。在深圳「虛高」的房價上澆一些冷水，讓市場冷靜一下，這對深圳未來的發展不是一件壞事，可能更利於未來的發展。
此外，政府也應該進一步思考，如何增加供應量，引導合理市場預期，讓整體市場平衡穩定。這個政策出臺不代表之後就一勞永逸了，未來政府還有很多的事情需要一起配合。
深圳業內人士鄧志旺認為，長遠來看，深圳還是需要解決供給不足問題，比如加快都市圈建設、疏導需求和規劃調整、增加住宅用地供應。
中央再定調「房住不炒」
據新華社24日晚間消息，7月24日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會。韓正在會議上指出，要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策、一城一策，從各地實際出發，採取差異化調控措施，及時科學精準調控，確保房地產市場平穩健康發展。
韓正強調，要堅持問題導向，高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻繃緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。要全面落實城市政府主體責任，發現問題要快速反應和處置，及時採取有針對性的政策措施。要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。要加強市場監測，對市場異動及時提示、指導和預警，精準分析市場形勢。要抓緊建立住宅用地市場監測指標體系，定期公開各地土地儲備和已出讓土地建設進展情況，接受社會監督。要發揮財稅政策作用，有效調節住房需求。要持續整治房地產市場亂象，依法有效查處違法違規行為。要做好住房保障工作，因地制宜推進城鎮老舊小區和棚戶區改造，著力解決城市新市民和年輕人住房問題。
其中，從2019年7月，中央首次提出「堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段」以來，這一基調就被認為是中央層面對房地產調控政策力度最嚴厲、態度最鮮明的措辭之一。在這一時間點上再度被著重提及，被認為釋放了重要的政策信號。
對此，有分析人士向21世紀經濟報導記者指出，今年政府工作報告中沒有提及這一基調，在市場解讀時，被認為是更多將調控主動權放到地方。而此次會議再度強調，則與上半年部分地區樓市較為火熱，「學區房」、「萬人搖號」等現象出現有關，下半年樓市整體調控基調將會偏緊，上半年多地放鬆調控「一日遊」的狀況不太可能會繼續出現。
那麼，哪些城市最可能收緊調控？
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組近日發布的數據顯示，反映中國重要城市綜合房價的緯房核心指數上升至108.18點，環比上漲了0.55%，比近半年最低點的2月上漲了3.8%。
24個核心城市房價繼續上升，上半年，深圳房價累計上漲11.35%，上海累計上漲4.72%，北京累計上漲2.81%，廣州累計上漲0.23%。
21世紀經濟報導記者注意到，參加此次會議的，除了中央和國家機關有關部門人員以外，還有北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、瀋陽、成都、寧波、長沙等10個城市人民政府負責人。
實際上，7月以來，杭州、東莞、寧波、鄭州、深圳、南京等前期房價有所上漲的城市，紛紛出臺房地產調控收緊政策，其中深圳發布「715新政」，提出了「3年落戶+3年社保」等多項調控升級措施，力度堪稱史上最嚴。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這些城市大部分屬於今年上半年房價上漲較快的城市，此類城市參加座談會，目的很清晰，即高層希望了解此類城市房價過熱的原因，同時也希望後續通過管控此類城市，進一步促進房地產市場的穩定。
（文章來源：21世紀經濟報導）
(責任編輯：DF064)