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漁村樓市出品
深圳人都關注的房產圈
深圳人心裡一直有兩個永不落：
一是深圳的發展速度；
二是南山房價的上漲周期。
進入9月，樓市8月份的數據陸陸續續出爐，村長看到有中介也發文總結了8月份南山的樓市。
這篇文章的標題十分驚悚：斷崖、帶看量下降70%！這兩個關鍵詞引起了不少人的關注。
其中的觀點村長大致總結了這麼幾點：
1、南山二手房帶看量「斷崖」式下降70%，買家諮詢量下降50%，賣家諮詢量上升15%。
2、目前一線的中介人員要麼轉行，要麼在做租賃板塊。
3、南山業主報價穩，沒有降價趨勢。
4、南山不動產交易所人頭攢動，基本都是7月15號新政前的成交滯後量。
5、南山中介門店二手房成交量主要以租賃為主，二手房中介轉做公寓或賣新房，二手房成交量對比政策前下滑6成。
這是一線中介在過去一個月的親身感受。
其實就一句話：深圳南山的樓市，似乎涼了。
南山樓市真的一夜入秋？
坊間都流傳著一句話：中介的嘴，騙人的鬼。
意思大約就是，中介說的信息，可靠不可靠，得我們自己去考證。
所以村長特意去查詢了一下深圳市南山區8月份的二手房成交數據。
根據深圳房地產信息網數據顯示，南山區8月份的二手房總的成交套數是1855套，而7月份南山區的二手房總的成交套數是2132套。
相比7月份，整個南山區的二手房8月份成交少了277套，下降比例約13%。
這是南山區整體的成交量情況。
再從南山一些熱門小區看，成交量以及帶看量也都有不同幅度的下降。
（註：由於各個網站平臺的統計數據不一，村長僅以當前小區官方公眾平臺、諸葛找房平臺、鏈家平臺的成交數據為準。信息有滯後性不過並不妨礙總體成交走勢的觀測）
比如位於南山區後海的蔚藍海岸，刨除因為業主賣房心態等因素，7月份小區成交量為11套，到了8月份小區的成交量直接腰斬，只有4套。
數據來源：南山後海蔚藍海岸公眾號
比如在諸葛找房平臺，位於南山區華僑城的中信紅樹灣三期，7月份成交了兩套，並且今年疫情後幾乎每個月都有不少成交量，而8月份的成交量則為0。
比如位於南山區華僑城的錦綉花園二期，小區成交量同樣也出現類似中信紅樹灣三期的情況，8月份成交量為0，除了今年過年以及疫情影響的2、3月，幾乎每月都有成交量。
再比如位於南山區前海的陽光玫瑰園，8月份諸葛找房平臺顯示其他中介平臺的成交量為0，但7月份前小區成交量活躍。
另外，這些小區不僅成交量有所下降，帶看量也有所下降。
比如根據鏈家小區房客比數據顯示，蔚藍海岸一期，近30天小區的新增客源量從7月30日的158人降到了8月27日的93人。
蔚藍海岸3期，近30天小區的新增客源量從7月30日的141人降到了8月27日的103人。
比如中信紅樹灣南區，近30天小區的新增客源量從7月30日的892人降到了8月27日的539人。
中信紅樹灣北區，近30天小區的新增客源量從7月30日的517人降到了8月27日的302人。
再比如中海陽光玫瑰園近30天小區的新增客源量從7月30日的573人降到了8月27日的444人。
似乎這些數據都在印證著中介所說的，南山區的樓市趨於冷靜。
不止南山，深圳樓市似乎颳起了理性之風
風起於青萍之末。
雖然其他片區的中介沒有發文，不過，其實大家的日子都不好過。
上文8月份的數據也都同時表明了深圳各個區的二手成交量都在走低。
福田區的成交量8月份環比下滑了24.2%；
羅湖區的成交量8月份環比下滑了16%；
鹽田區的成交量8月份環比下滑了27%；
寶安區的成交量8月份環比下滑了12.4%；
龍崗區的成交量8月份環比下滑了13.5%。
而一些成交熱門的小區往常每個月都有成交，但8月份的成交量也明顯出現下滑。
比如福田區位於新洲的蜜園8月諸葛找房顯示鏈家平臺成交了一套，7月份之前的成交數據，出現疫情的2月份，小區今年每月至少成交2套及以上。
再比如位於寶安區寶安中心的幸福海岸三期，同樣成交量在下滑。諸葛找房網顯示，8月份小區的成交為0套，但以往7月之前，每個月都有成交量。
位於寶安區寶安中心的西城上築，諸葛找房數據顯示，8月份小區的成交為0，但以往7月之前，每個月也都有不同程度的成交量。
再比如位於光明區公明的中糧雲景國際，諸葛找房數據顯示，8月份小區的成交為1套，以往7月之前，除了今年2月份，每個月也都有不同程度的成交量。
這些成交量走低的樓盤明顯有兩個特徵：
1、戶型小，普遍達也不到豪宅稅的徵收標準成交量「7.15」新政之前都相對活躍。
2、「7.15」新政之後個別小區放盤量不及之前，甚至出現業主惜售的情況。
難道深圳樓市涼了？
8月份的這些數據證明個別樓盤的成交套數確實下跌，深圳樓市的整體成交也確實降溫了一些。
難道深圳的樓市真的涼了？
對暴漲了半年的深圳樓市來說，似乎這一次，「7.15」新政調控起到了作用。
其實不然。
首先，數據上村長只查找8月份的，對比的是7月份的數據。
如果把時間拉長來看，深圳的成交量走勢和去年同期相比，還是在上漲的。
比如南山區2019年8月二手房成交1073套，今年成交1855套，實際上成交量同比上漲72.87%。
2019年深圳各區8月成交套數
並且根據鏈家平臺的數據，南山區近一年的掛牌價格穩步上漲，成交價格儘管有回落，但是和6月份的相比，相差不明顯。
放眼到全市來說，成交的套數也和去年同期相比是上漲的。
去年8月深圳二手房成交套數7291套，今年8月成交套數11934套，同比上漲了63.68%。
來源：證券時報網
這也警醒了購房者：即便8月出現了成交下滑趨勢，買房也要理智。
因為把時間拉長了看，根據深圳樓市近一年的成交量走勢，就出現了兩次「黑天鵝」事件。一次是疫情，一次是今年的「7.15」新政。
而市場每出現一次「黑天鵝」就意味著有不少購房者可能需要付出更多的購房成本，或者踏進更多的購房大坑裡。
另外，接下來深圳的成交量大概率會持續下跌，並且預計下半年的二手房成交量會不及上半年，所以村長還是得再提醒一下，買房切忌跟風上車。
其次深圳的樓市整體降價趨勢不明顯。
特別一些滿5年的又沒超過750萬的小戶型，根據「7.15」新政的要求，它們受到的影響最小，房源的價格會比較堅挺。
比如位於南山中心時代驕子大廈的這套房源，「7.15」新政後價格調整了一番，從690萬漲到750萬的臨界點。
比如位於南山區西麗桃源村二期的這套房源，總價在8月後，從550萬漲到了568萬。
再比如位於寶安區西鄉萬象新天的一套房源，總價在7月20日從620萬上調到636萬，8月3日後價格又上調到650萬。
另外，根據某個平臺統計各大中介數據，8月深圳漲價房源的數量比降價的房源數量還是要多一些。
比如8月的第二周（8月10日—8月16日）漲價的房源數量就有1239套，降價的數量是1177套。
所以深圳樓市其實沒有涼，而是在暗暗發力。坊間流言，聽聽就好。
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