大鬍子看深圳
昨天，深圳迎來近幾年最大規模的土拍。一次性出讓8宗土地，總成交金額達到339.81億元。創下最高成交金額的記錄。
大量住宅供地集中出讓，並不常見。而對於深圳樓市而言，這不僅意味著深圳樓市調控思路的轉變。或許也意味著後續深圳的樓市要進入新的階段。
先具體看看這次土拍。
本次土拍，有七宗用於建設普通商品房，另一個地塊則用於建設可售型人才住房。
各個地塊具體信息整理
這8個地塊分別位於坪山、寶安沙井、寶安西鄉和光明。
1、坪山地塊
G12314-8030宗地位於坪山區石井街道綠蔭南路與東縱路交匯處西北角，土地面積為37254.47㎡，住宅建面為14.97萬平，後期也會配有商業及公共配套。
這塊地塊周邊有馬欒山公園、在建的第二實驗學校，還規劃有一54班九年一貫制學校。而且值得一提的是，地塊離16號線的新屋站和橫塘站只有500多米的距離。
但目前周邊比較荒涼，暫時沒有二手房，整體的城市面貌和配套都還需要建設，16號線也預計要到2023年才能開通，整體建設周期會稍長。
2、龍華大浪地塊
龍華大浪地塊處於龍華的上塘片區，被深圳地鐵以66.53億的底價拿下，土地用途規定為二類居住用地、教育設施用地，而最後建成的九年一貫制學校要無償移交政府。
該地塊距離地鐵4號線龍勝地鐵站直線距離只有500米，周邊的二手房不少，是配套較為完善的居住區。地塊旁邊的港鐵天頌二手房均價都在8萬/㎡以上，周邊其他樓盤如特發和平裡和潛龍曼海寧的價格也在8-9萬/㎡之間
與此同時，地塊的商品住房銷售均價被要求不得高於70875元/㎡，價格倒掛顯著。
3、寶安尖崗山地塊
寶安尖崗山地塊位於寶安區西鄉街道的尖崗山豪宅片區，該地塊的競爭十分激烈，共有10家開發商參與競爭，最終由萬科競得。
地塊具體土地用途為二類居住用地+商業用地+教育設施用地+綠地+道路用地，整個地塊土地面積為85320.53㎡，地塊內將建設36班九年一貫制學校。
由於是豪宅區，周邊的住宅小區並不少。像尖崗山的新盤越秀和樾府就在附近，均價為90300元/m，二手盤有中海9號公館和招商華僑城曦城，價格在100000-160000元/平之間。而該地塊的銷售價格不得高於83265元/平，和周邊的二手房有明顯價差。
但這個片區存在的問題在於周邊的配套相對不完善而且沒有地鐵聯通。
4、寶安沙井地塊
寶安沙井地塊由融創+華發聯合體以127.1億底價拿下，這塊地也是這次土拍中唯一一個用於建設可售型人才住房的地塊。
值得一提的是，這是深圳首宗建造可售型人才房和只租人才房搭配的地塊，將一改以往人才房「只租不售」的狀況，其中具體的比例是70%為只租不售的人才住房，30%為可售型人才住房。
地塊另一個最大的亮點在於它毗鄰深圳國際會展中心，而且周邊有地鐵20號線國際會議中心站、地鐵12號線科技館站。
地塊周邊沒有住宅，其最高銷售價格規定不得高於40000元/㎡。周邊沙井的二手房均價62352元/㎡、福永均價58527元/㎡，都高於40000元/㎡，加上地段的價值，
價格的明顯差價以及地段的價值都能預示這個地塊項目建成後的搶手，不過定位是人才房，估計也不是普通人能買得到的。
5、光明地塊
光明這次有四塊地塊出讓，而這幾塊地塊的面積都不大。其中A650-0377、A641-0028、A515-0099三塊地塊離6號線地鐵線較遠，另一塊則位於在建的6號線支線地鐵站圳美站旁。但6號線支線得要到2022年才能建成。
圖源：深圳看房團
四塊地塊中，三塊限銷售均價49140元/㎡，一塊限銷售均價50295元/㎡。而在該片區的二手房除了新地中央之外，其他樓盤均價都在55000元/㎡以上。
現如今整個光明現在都是深圳人打新的主戰場，在光明概念的加持和二手房倒掛之下，新房的熱度很高，因此，土拍時這幾個地塊的競爭都很激烈，大家都認可光明的市場。而這幾個地塊，也將會繼續維持光明的新房供應，光明的打新熱度，想必短時間內不會有改變。
一場前所未有的豪拍，對深圳樓市而言，必將會有一場前所未有的變化。
深圳調控邏輯轉向
年底土拍搞大動作，是另一種意義上的調控。715新政的目的更多是抑制需求、增加換房成本，但從深圳房價依舊上漲的趨勢來看，沒明顯幫助，所以增加供應才是解決深圳高房價的根，這也是這次集中拍地的目的。
由此看來，深圳的調控方向開始有變化了。
當然，這一切也和10月份40周年慶的擴權禮包息息相關。
隨著深圳地位的提高、深圳土地管理權限的增加，深圳在接下來的時間內，住宅土地的供應態勢一定會和以前大不相同。
隨著住房供應的增加和嚴格的調控的執行，深圳相當於有了兩隻手去壓制深圳的房價，這意味著，深圳房價，得緩緩了。
萬科迅速回應的背後
有一個很有意思的現象不得不提。
昨天上午剛拿下地塊，下午萬科就馬上到尖崗山的地塊拉上了橫幅，開始動工！這速度確實令人震驚。
圖源：咚咚找房
無獨有偶，此前由金地+電建+華潤+前海控股聯合體拿下的前海地塊，剛拿下地塊沒多久，就已經開始吹風要賣。
這一系列地產商雷厲風行的背後，其實是三道紅線的倒逼。
三道紅線對房地產商的債務要求變得更嚴格，降槓桿成為「剛需」，房產商已經不能像以往一樣繼續通過舉債的方式維持運營，在這種情況下，現金流就變得非常重要，以最快的方式回籠資金就自然而然地成為了地產商們的選擇。
房企都願意儘快出售，可以預見2-3年內深圳新房的供應將會相對集中。
而限價之下的倒掛，讓新房的熱度將會持續。值得一提的是，這一次的地塊大多來自西部，未來幾年，打新依然是深圳樓市、尤其是西部樓市的主旋律。
對深圳的發展和未來的意義
土拍所釋放出的增加供地的信號，對於深圳的發展有很重要的影響，而這主要體現在資金和人才上。
眾所周知，深圳是外來人口流入的大市。2019年，深圳全年常住人口增加41.22萬人，排名全國第二。其中不乏大量人才的流入
另一方面，深圳的資金總量也很大。9月末深圳市本外幣各項存款餘額97389.80億元，前三個季度就已經增加13030.48億元，單單前三季度的增加量，就已經相當於其他城市全年的總量。
人才流入和大量的資金流入，是維持這個城市活力的基本元素。
但更重要的問題在於：人才流入之後能不能留下？大量流入的資金何處安放？這似乎是兩個不相干的問題，但在深圳，這兩個問題息息相關。
此前，這兩個問題形成的矛盾成為了深圳的突出矛盾，人多地少的基本面讓深圳房價居高不下，大量資金進入房地產逐利，使得房價繼續攀升，導致大量人才無法在深圳立足而離開。
長期過高的房價和資金大量進入房地產，這對深圳長遠的城市發展和樓市的健康而言都是不利的。
增加住房供應對房價平穩所產生的積極作用，將會形成一系列的蝴蝶效應，對於減少過量的資金流入地產和人才的紮根會有大的幫助。
深圳的樓市，在房住不炒的大背景下，已經進入了新的周期，新周期之下，最重要的是樓市調控邏輯的轉變。
樓市不能不控，但不能再按照以往的路徑走下去，轉向增加供應的方向，既符合國家的對房地產行業要求，也吻合深圳自身的發展利益。
這一次涉及300多億的土拍，既是一次轉變，也只是一個開始。