每當樓市一有風吹草動，大家就開始盯著二手房，尤其是2020年特殊情況。
因為新房是集體推貨的，但二手房不一樣，它是及時反應的。而其中經常被拿來說事的，就是掛牌量。
掛牌量一定程度上能反映業主的心態，但單單掛牌量的參考價值反而比較弱。
蘇州幾萬套的掛牌房源裡，有太多「殭屍房源」無人問津，或者一有風吹草動，就掛出來「試水」的，有價無市的……
真正適合剛需的，未必有多少。
下面，我們重點拿大家關注的總價、房齡、戶型、裝修幾個維度，看看蘇州九萬多套二手房都是怎麼分布的。
蘇州9萬多套二手房
魚龍混雜
01：價格：
近五成總價200-500萬，總價200萬以下剛需房源佔比不多
從數據上來看，蘇州二手房主流價格在150-500萬之間，其中200-300萬的房源就佔了近30%。
而100萬以下的房源只佔了一成，其中還包括263套車位。這些房源大部分都位於崑山或者吳江、相城等區域的鄉鎮板塊，遠離主城且配套不完善，大部分買房人並不會將其納入考慮範圍。
對於剛需而言，主要可以選擇的約100-200萬的房源只有約30%。
預算選擇建議：100萬-200萬區間，100萬以上才能滿足基本功能需求和品質。
02：房齡：
近一半房齡超過10年，品質次新房極少
在產品快速更新的情況下，房齡是決定小區品質、產品設計好壞的重要因素。
蘇州10年以上的社區除了部分品牌、物業好或者附加屬性非常優質的，還能保證居住品質，二手賣得上價，其他10年以上房齡的小區幾乎無人問津。
而現狀是，10年以上房齡的二手房佔據了蘇州市場的半壁江山，即便是房齡10年以內，也有大量城改項目。
因為產品更新、社區改善基本都是2016年以後的事，5年以內的次新房社區品質更高、產品更加實用，成為買房人眼中的「香餑餑」。
房齡選擇建議：房齡5年內，房價大漲前次新房，品質有保障，無增值稅、業主議價空間大點。只是5年以內的次新房僅23%，滿足上麵條件的就更少了。
03：戶型
一室、二室佔比超4成，功能性三房僅40%，戶型老舊
和新房市場以三室及以上戶型為主不同，二手房掛牌房源超四成都為一居室（包含車位）、兩居室，滿足多數剛需功能性需求的三室僅佔四成。
其中一居室多為房齡偏老的拆遷安置房小區，戶型面積較小，僅能滿足最多2個人的居住需求，不過房價往往也偏低。
戶型選擇建議：選擇兩室、三室為主，儘量戶型方正。90㎡以下，契稅低、贈送大的戶型
04：裝修
毛坯房源佔比不到二成，精裝房源超60%
如果買二手房的人考慮是選擇精裝還是毛坯，絕大多數都會回答選擇毛坯，畢竟可以根據自己的喜好重新裝修，除非是裝修特別好的、房齡在5年內的次新房。
不過很遺憾，9萬多套二手房裡，毛坯房源佔比不到20%，而且毛坯房源價格和裝修價差空間很大。
至於裝修水平、風格，絕大多數和房齡掛鈎，在近八成房源都是5年以上房齡時，即便裝修保養不錯，裝修風格也基本過時了。
裝修選擇建議：儘量選擇毛坯房源，精裝選擇次新房。
以上4個維度，還沒有考慮開發商的品牌、1公裡內配套、社區環境等。但是，對剛需來說，只從這幾個維度，如同漏鬥一樣篩選，能剩多少？
滿足需求的高性價比房源
寥寥無幾
下面，我們用鏈家網的地圖檢索下。
01：房源篩選
對於剛需而言的高性價比房源，極少
綜合以上因素，對於剛需買房而言，主城、200萬以內、三室、次新房（5年房齡）、毛坯是最佳的買房組合，而簡單篩選一下，同時滿足這些要求的二手房只有——396套。
這還是全市，不考慮區域、地段、配套等等。當然，有人會覺得標準有點嚴格，放寬條件看：
① 預算提高，功能、品質要保障：300萬，三室、次新房（5年房齡）、毛坯—1667套
② 預算不變，犧牲功能保證品質：200萬，兩室、三室均可，次新房，毛坯—650套
③預算不變，犧牲品質，保障功能：200萬，三室，房齡10年以內均可，毛坯或普通裝修—815套
但這三種選擇和目前新房市場的熱門盤相比，對剛需來說，無論是預算還是品質、配套要求，都是有一定的犧牲的。
所以，儘管掛牌超過9萬套房源，真正值得剛需購買的高性價比房源，還是極少。
02：取捨
新房價格上漲，二手房將是剛需主流選擇
不過，對於預算有限的剛需來說，在新房價格逐漸上漲的情況下，性價比還是略高於純新盤的。
大部分二手房的對比新入市的項目，可能犧牲了一定品質，但往往有總價、現房、配套兌現、近主城的優勢。
而從今年的趨勢來看，主城核心區成交地塊越來越少，不少熱門樓盤逐漸清盤，一些剛需板塊也突破2萬/㎡，新房市場將繼續呈現出核心區新房少、改善、總價高的特徵。
而對於購房者來說，想要選擇合適的、性價比高的二手房，需要在找準自己訴求的基礎上，熟悉新房、包括限價老盤、新入市市場情況。
畢竟，心裡有標準，才能判斷是否高性價比。