21世紀過去的二十年是中國城市高速發展的二十年，城鎮化是我國邁向現代化進程的重要標誌之一。但今年上半年的新冠疫情也值得引起人們對過去大城市化問題的反思，一方面大城市人口高度集聚，人口流動性大，易產生聚集性疫情等情況，一定程度上可能影響城市的生活體驗；另一方面，城市公共資源集聚，運行效率高，能夠迅速地對重大事件做出響應，降低管控成本。
在城市向大型化、中心化發展的同時，都市圈化已成為中國城鎮化空間格局的新特徵。7月30日，中央會議提出「要以新型城鎮化帶動投資和消費需求，推動城市群、都市圈一體化發展體制機制創新」，這是繼2019年2月國家發展改革委發布了《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》之後，中央和國家層面再次明確提出都市圈一體化發展的要求。我們認為，未來核心城市向都市圈演變的進程不會改變，但後疫情時代對都市圈提出了更高的要求，從都市圈一體化的視角看，房地產市場格局也將出現新的變化。
從核心城市到都市圈及都市圈的分類與圈層劃分
按照城市發展階段理論，城市的發展一般都將經歷「城市-都市圈-城市群」的過程，都市圈是城市演化擴張的高級階段。城市形成後，由於虹吸效應和集聚效應，人口、資源等會不斷向中心集聚，當集聚到一定階段之後，擴散效應逐漸大於集聚效應，城市的資源和經濟活動沿廊道向周邊輸出，同時外圍區域承接核心城市擴散的資源，形成區域節點，並且相互間的聯繫加強，最終形成核心城市-中小城市-鄉鎮-村落的城市群格局。由此可見都市圈是城市發展的必然過程，目前我國主要城市中有相當一批人口、經濟規模已經達到了一定體量，這些城市正在或即將經歷都市圈化。
資料來源：方創琳《2010中國城市群發展報告》
圖：2019年中國GDP超6000億且常住人口超600萬城市
數據來源：CREIS中指數據，中指研究院綜合整理
按照發改委《指導意見》中的定義，都市圈是「以特大超大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心，以1小時通勤圈為基本範圍，城鎮數量多、人口密度高、相互聯繫緊密、同城化態勢明顯的城鎮化空間形態。」這一定義首次用交通通勤圈的概念對都市圈的空間範圍進行了界定，通過都市圈治理將獨立城市問題代入區域協同，可有效應對核心城市發展的「攤大餅」現象以及城市治理的「大城市病」問題。
都市圈根據發展程度不同可以進一步分為成熟型、培育型和發展型都市圈（尹稚，2019）。成熟型都市圈核心城市能級高，輻射能力強，有望發展為世界級都市圈，並帶動整個城市群協同發展，如北京、上海、深圳、廣州等；培育型都市圈的核心城市已具備較高能級，核心城市與外圍聯繫不斷加強，能有效帶動區域協調發展，如杭州、武漢、南京、成都、鄭州等；發展型都市圈的核心城市能級相對低，但有區位條件、行政等級、政策等優勢，發展潛力大，如合肥、長沙、福州、昆明等。
圖：不同等級都市圈核心城市常住人口與戶籍人口年際變化
數據來源：CREIS中指數據，中指研究院綜合整理
圈層化是都市圈的重要特徵。都市圈從中心向外圍可分為核心區、城市圈和外圍圈三個圈層。核心圈從行政範圍上大致為核心城市的主城區，空間範圍約為城市中心的0.5小時通勤圈，集聚都市圈核心要素和主要城市職能，是開發強度最高的完全城市化地區；城市圈依託於核心區，空間範圍在1小時通勤圈以內，是主城功能拓展建設區域，新增城市人口主要聚集區，生產性服務業集中布局區以及製造業聚集區；外圍圈層是相對獨立但與核心城市有較強經濟、社會聯繫的區域，是疏解中心區產業與人口的重要區域。
從都市圈視角看中心城市房地產市場格局
都市圈的區域聯動性打破了都市圈外圍城市傳統的縣域經濟模式，促使外圍城市加速向都市圈經濟轉型。除自身經濟發展水平等因素之外，外圍城市房地產市場更大程度上受到都市圈核心城市的影響。以房價為例，都市圈外圍城市的房價與其所受輻射帶動的城市核密切相關。北京都市圈的廊坊、保定等住房價格水平均已高於部分三四線和省會城市。可見，受益於都市圈一體化，都市圈輻射範圍內的中小城市將獲得與二線城市、甚至一線城市相當的發展機會和資源。
表：2020年6月部分城市住宅均價及同比漲跌幅
數據來源：CREIS中指數據，中指研究院綜合整理
都市圈是吸納流動人口的主體空間，人口向都市圈的集聚過程不會終止，都市圈人口總體規模將持續增長。發展初期，人口增長主要集中在核心圈，外圈層人口增長緩慢；後期核心圈人口趨於飽和，外圈層人口加速集聚，成為新增人口的核心承載地。
圖：2019年中國淨流入人口超100萬且常住人口與戶籍人口比超1.1主要城市
數據來源：CREIS中指數據，中指研究院綜合整理
房地產市場的長期發展狀況本質是由當地人口流動狀態決定。人口在都市圈的分布顯然也會影響都市圈的房地產空間格局，重點城市的房地產市場也將呈現都市圈化。具體表現為都市圈核心區的房地產存量房比例越來越高，而增量房越來越多的分布在都市圈的外圈層城市，核心區房地產市場更多滿足剛需，租賃住房和保障房的比例將越來越高，而都市圈外圈層兼顧剛需和改善需求，新增住房市場將大大增加。
都市圈等級不同，房地產格局呈現不同的特徵。以北京、杭州和合肥都市圈為例，由於北京的城市能級高，都市圈輻射範圍大，都市圈發育成熟，外圍圈層土地供應明顯高於核心區。杭州都市圈的宅地供應同樣表現出明顯的圈層特徵；對合肥都市圈來講，由於合肥的城市能級較弱，中心城市仍處於人口虹吸階段，住宅市場成交主要集中於核心城區，尚未與外圈層形成緊密聯繫。
圖：2010-2019年都市圈各圈層及所在城市住宅用地成交總數
數據來源：CREIS中指數據，中指研究院綜合整理
從住宅用地成交量看，都市圈的房地產市場與核心城市表現出明顯的相關性，且由於都市圈等級不同表現出一定差異。北京都市圈體系已基本形成，住宅用地市場總量遠大於北京市，房地產市場受政策影響波動較大，2011年和2013年，北京都市圈住宅用地市場迎來兩次成交高峰，2017年調控政策後，環京房地產市場遇冷，同時北京共有產權房、限競房等配置增加，北京都市圈住宅用地成交量下降而北京城市住宅用地成交量相對穩定。
圖：最近十年北京及北京都市圈住宅用地成交變化
圖：最近十年杭州及杭州都市圈住宅用地成交變化
圖：最近十年合肥及合肥都市圈住宅用地成交變化
數據來源：CREIS中指數據，中指研究院綜合整理
疫情之後，都市圈房地產市場的新變化、新機遇和新挑戰
今年4月中共中央國務院《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》指出，要「推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍準入年限同城化累計互認。放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。」 這項政策再一次表明國家提升中心城市和城市群經濟和人口承載能力的意願。在後疫情時代，都市圈治理重要性凸顯，都市圈房地產市場面臨一系列新變化、新政策和新機遇。
居民住宅偏好出現變化，物業服務市場迎來增長新契機。疫情並沒有改變我國人口向中心城市及城市群流動的大趨勢，反而由於核心城市的醫療和公共服務能力優越，房地產吸引力進一步增加，一線城市6月住宅均價環比漲幅0.75%，高於二線城市的0.51%和三線城市的0.28%。疫情後，居民對住宅的偏好發生改變，對物流條件好的社區、中大戶型的產品更加青睞，對社區物業管理能力的關注度提高。目前國內有27家物業服務企業上市，其中港股24家，A股3家，對比港股、A股今年的整體市盈率，大部分物業服務企業市盈率高於市場平均水平。
都市圈跨城流動能力加強，外圍圈層市場價值提高。都市圈化可避免人口過於向核心城市集中，疫情之後我國對基建項目的投資增速加快，城際鐵路、高速公路、快速幹道等建設將提高人口的跨城流動能力。都市圈的公共運輸一體化建設能有效擴大都市圈通勤範圍，提高外圈層節點城市的市場價值，TOD等項目建設對周邊土地溢價和物業增值也會有很強的拉動作用。
都市圈核心城市管控政策將加強，部分都市圈外圍城市可能出現市場升溫。短期內國家對超大城市的人口管控政策並不會發生改變。核心城市一方面將通過戶籍改革，住房補貼等措施吸引人才流入，另一方面也將通過管控政策抑制投資性需求。都市圈外圍圈層的市場潛力進一步增大，部分外圈層城市可能出現房地產市場升溫現象。從北京都市圈環京調控的經驗看，當外圍市場升溫後，基於因城施策、一城一策的政策主基調，外圍圈層也會出臺相應的調控政策。如深圳在今年7月出臺限購政策後，25日東莞也出臺了相應的調控政策，首次對二手房啟動限購。
參考資料：
1. 清華同衡：尹稚：《國家發展改革委關於培育發展現代化都市圈的指導意見》的解讀
2. 《都市圈解構與中國都市圈發展趨勢》；華夏幸福產業研究院，清華出版社，2019
3. 《2010中國城市群發展報告》；方創琳，科學出版社，2011