2020年的樓市出現了一個巨大的轉變，讓很多人猜測未來的房地產格局會變成什麼樣？比如未來5年、10年房地產將如何發展，在接近了天花板以後將如何發展。對此，黃奇帆在一次報告中對房地產未來趨勢做了針對性表態。對2020年到2030年房地產趨勢做了6大預判。
趨勢一：未來10年總量將達到一個平衡點
去年整個房地產行業規模達到17億平方米，達到了世界之最，預計未來十年房地產規模將從17億平方米逐漸減少到10億平方米。過去幾十年裡，由於房地產快速的增長從每年的1000萬平方米迅速增到17億平方米其中的原因有四個：
第一個是人均平均面積已達到40平方米，已達到飽和的狀態
過去十年裡，人均住房面積從10平方米到現在的人均住房面積40平方米，這是一個不斷改善性住房和剛需擴張的過程。所以住房需求量非常巨大，而如今，不論是對於剛需性還是投資性，人均住房面積一般在50平方米左右已經達到了現在市場飽和的狀態。所以未來的住房面積需求將逐漸穩定。
第二個是城鎮化人口帶來的住房需求有限
目前，我國城鎮化率已經接近尾聲，城鎮化人口已經達到了60%，要想達到發達國家的標準70%預計可能需要下一個十年的時間，而下一個十年人口進城化從5億人口減少到2億人口，之前因為城鎮化人口帶來的住房需要在隨著城鎮人口減少後，住房需求量將逐漸飽和。
第三個是舊城改造的時代已成為過去
過去大規模拆遷，擴大規模造房子，改善性住房增加了不少住房需求。而未來舊城改造，大規模拆遷在過去20年城市化過程中逐漸趨於完善，舊城改造的時代已成為過去。
趨勢二、未來10年房價上漲缺乏重要的因素
過去造成房價上漲的因素一是供求關係，二是貨幣發行，通貨膨脹，三是匯率變化推動房地產的價格變化。然而，未來將不會有過多的貨幣進入房地產。人民幣在未來處於一個穩定或者是保值的空間，過去為了抵禦通貨膨脹而看到了房產的升值空間所以才大量的投資買房。但是將來的人民幣保值將處於一個穩定的趨勢。那麼只要穩定了貨幣的價值，房子的價值自然就失去了重要的屬性。總體來說，房價在未來因為這些外界的因素下，基本上不會大起大落，基本上局部有漲有跌，不會大幅度下跌。
趨勢三：房企負債率得到控制且有大幅度下降
在過去的20年裡，我國處在一個高速擴張的規模當中，開發商積極向銀行融資拿地建房，眾多企業存在高負債。其中間的利潤也是相當可觀但風險也極大，一不小心就會資金周轉不周，資金鍊斷裂。很多大型企業正是利用了這些高槓桿將房地產業迅速擴張。所以，在2021年起，銀行對開發商的融資收緊，銀行和信貸借款不再融資給企業用去拿地擴建以降低企業的負債率。開發商對購房者的預收款將嚴格管控，購房者的預收款從預售到交房的整個過程縮短，避免開發商用購房者的預售款拿去他用。第三個是監管部門將嚴格把控住房租賃市場的租金管控。這三個要求下來，房地產盈利空間將逐漸減少，企業的負債率也將會降下來
趨勢四：房企將面臨大洗牌
隨著融資收緊，門檻提高對於許多大小房地產企業都是一種考驗。如果融資要求或者是企業高負債高槓桿未達到「三條紅線」的門檻，那麼面臨資金周轉不開的風險，造成資金鍊斷裂破產的風險。
趨勢五：大都市圈帶動周邊城市群發展
未來房地產的趨勢將是一個超級大的都市圈帶動周邊城市群的經濟發展。目前，北京上海這些城市的經濟發展已經處於飽和且發展過過剩的情況，對於城市與城市的經濟狀況和人口的發展處於一個失衡的狀態，所以未來將通過北京上海這些大都市圈來帶動周邊小城市群可以分化人口的壓力其周邊的經濟也會被大城市帶動而增長。隨著我國交通便利，城市與城市之間通勤在未來已成為不是什麼稀事。
趨勢六，房地產銷售格局會形成2:3:5的格局
未來房地產銷售模式將轉變成租賃模式，其經營模式、融資模式都會發生轉變。就好比如果有100 的房子，那麼將會有20%的房子是官方保障房，保障房是租賃的。而市場上房產商建造的房子大約在80%左右，80%裡面的30%也是租賃房。但不是屬於官方的，這個是長期持有的租賃費用，這個租賃費用是商品房價格的租賃費用。那麼剩餘的最後50%左右的百姓也是住在租賃房裡面，50%裡面的20%左右是商品化的租賃房，有20%多一點是官方的租賃房。
從以上6大趨勢可以看出，我國在管理房地產上政策將嚴格把控，把房子是用來住的不是用來炒的這個方針持續貫徹到底，目的是為了形成市場化，法制化和規範化的健康房地產市場。