房地產市場呈現結構分化趨勢

近幾年的樓市調控旨在引導房屋向居住屬性靠攏。未來商品房市場份額料縮小，將居住和投資屬性進行一定程度分層。從現階段看，推出房產稅的時機還不成熟。若熱點城市房價繼續上漲，不排除地方會出臺相應政策以穩定市場；長效調控機制下的樓市會朝著健康平穩方向發展。

以下內容為《中國證券報》對李迅雷專訪，2020年7月27日首發於《中國證券報》。

調控更注重長效

中國證券報：今年以來多地加碼房地產調控，向市場傳遞何種信號？

李迅雷：這些年，人們對樓市的關注主要集中在限購、限貸等政策與房價的短期變化上。近期深圳、南京等地的政策也屬於此類短期政策幹預的範疇，此類政策並不會減少購房需求，只是延緩部分居住需求與限制一些投資需求。因此，就近期政策效果看，可能在短期改變市場供需結構，影響人們對房價的預期，達到穩定市場的目的。

對於樓市調控，我認為，近幾年的變化更多體現在長效機制方面。比如，去年通過的新土地管理法對宅基地制度進行改革，允許集體經營性土地入市，掃清了城鄉一體化障礙，從而可以緩解熱點城市的供地壓力；今年印發的《關於授權和委託用地審批權的決定》，加速了用地審批流程；從地方層面看，近期深圳擬出臺的《深圳經濟特區城市更新條例(徵求意見稿)》若通過，也將進一步加速舊改資源釋放，提升住房供應效率。

除了增加供給外，「十三五」期間的供地計劃大幅增加了租賃及政策性住房的比例，這種結構性調整旨在引導房屋向居住屬性靠攏，或許未來商品房市場份額會越來越小，同時，將住房居住和投資屬性進行一定程度的分層。新加坡在這方面做得較好，大多數居民都能買到便宜的好房子。很多人住在具有政府指導價的組屋裡，有改善需求的人群也可以花高價去買高檔商品住宅，這種市場分離下的剝離政策，可使房產既實現居住屬性，又保留部分投資屬性。

樓市調控的長效機制另一種做法是健全和完善租賃市場體制。中國人民銀行調查統計司發布的數據顯示，2019年國內城鎮居民家庭住房擁有率達96%，戶均擁有住房1.5套，而美國住戶總體住房擁有率為63.7%。從數據上看，國內住房擁有率較高，不存在住房的短缺問題，但樓市成交依然火熱，背後的原因值得思考。相比於租房，在國內擁有一套住房，擁有的不僅是實體資產，也一併包含著文化、家庭、戶口、配套的教育與醫療等城市服務在內的隱性價值，針對房地產市場一直以來存在的「重售輕租」現象，中央提出「租購併舉」，有助於分化住房需求，能有效緩解商品房市場結構性供需矛盾與房價上行的壓力。

短期來看，實施「因城施策」的調控出發點是「穩房價、穩地價、穩預期」，若其他熱點城市房價繼續上漲，不排除地方會出臺相應政策來實現「穩市場」目的；長期來看，長效機制下的樓市會朝著健康平穩的方向發展。

核心城市需求依然較大

中國證券報：房地產市場將如何分化？

李迅雷：中短期的房價波動是較難預測的。作為商品的房產，不僅有居住屬性，由於可出租產生租金，亦具有投資屬性，同時也有可交易屬性。作為能保值增值且易於交易的資產，房產容易形成價格反饋機制，因此，樓市可能存在追漲殺跌的現象。

長期來看，樓市發展的方向更具有確定性。我們研究過全球100多個國家20世紀以來的房價走勢，除了個別國家(日本、西班牙、愛爾蘭、義大利)，都保持了或高或低的增速。大家熟知的兩次樓市泡沫，如日本在上世紀90年代初的樓市泡沫破滅，背後有產業政策和人口結構的因素，表面誘因是貨幣政策的調整，和國內對比參考意義不大。目前我國樓市基本面更接近於日本上世紀70年代的水平，彼時日本地價的大幅上漲伴隨著經濟增長得到化解；美國2007年出現的次貸危機，使房價在2011年跌至低點，到2013年房價又恢復至正常水平，2017年超過2006年的房價高點。美國樓市泡沫的導火索是連續上調利率誘發大量次級抵押貸款違約帶來債務危機，其背後原因是經濟長期處在低利率環境以及政策的持續支持。

目前，國內GDP絕對量依然可觀，從橫向對比看，我國仍是世界經濟增長的引擎。雖然人口老齡化問題已經出現，但隨著城鎮化的推進與都市圈的虹吸效應，核心城市的需求依然較大。

房地產市場的分化是多方面的，且不是最近才開始，行業增速放緩後分化一直在進行。目前住房已不再是稀缺品，購房者的主體從剛需轉為尋求改善、尋求進入更高能級的城市人群。今年上半年房地產銷售市場和土地市場在一線和二三線城市都比較火熱；從地域上看，長三角、珠三角、成渝地區樓市數據較好；從區域層面看，核心區位的項目賣得較好；從產品角度看，改善型住房較為暢銷；另外，上半年品牌房企定位偏高端的，大多數取得了更好的銷售業績。

未來，隨著利率進入較長的下行周期，人口老齡化進程加快，流動人口開始減少，城市群與都市圈的持續發展，房價的長期邏輯和行業的分化或還會延續。

中國證券報：房地產調控收緊對股市和債市有何影響？

李迅雷：房地產與股債的相關性不能簡單靜態地看，宏觀政策影響房地產市場進而擴散到股市、債市也需要結合當時的經濟背景及資產自身所處的狀態來分析。

一是在存量經濟時代，房地產市場與其他市場存在「蹺蹺板」效應。同時，無論股市還是房地產市場，都呈現結構分化的趨勢。2012年至2013年，房地產市場與股票市場之間具有非常強的正相關性，漲跌幾乎同時發生。但是2013年之後，這兩個市場的相關性開始變得不相關甚至負相關，主要原因是外匯佔款流入大幅放緩，資產開始逐漸變為存量博弈，資金在各類資產間的流動開始主導資產價格走勢。2016年至2017年，在供給側改革和棚改貨幣化等政策的影響下，股市和房地產市場短暫出現過一段共同繁榮，但這段時間基本面改善的邏輯強於資產間的流動性因素。2018年之後，存量經濟的特徵愈發凸顯，經濟結構優化、行業集中度提升、上市公司盈利能力分化，A股呈現出明顯的結構化特徵，房地產市場也是如此，在「房住不炒、因城施策」的政策引導下，不同城市間的房價也開始分化。

二是結構性調控不同於總量調控，對股市的影響也不盡相同。因自身結構原因，房地產產業鏈佔A股市場整體利潤的比重較大，上市公司整體盈利走勢與房地產周期高度相關。回溯歷次房地產調控政策，都具備明顯的逆周期特徵，過去出臺的幾次力度較大的調控政策，都是在房地產行業景氣度較高甚至過熱的時候出臺；當宏觀經濟下行壓力或金融市場風險加大時，政府往往又會出臺對衝政策來緩和先前政策的影響。但前幾次調控力度都顯著強於當下。對股市而言，影響最大的是總量調控政策，投資者更擔憂的是信貸收緊帶來的流動性衝擊。而如果只是結構性的調控，反而可能會因為資金的「蹺蹺板」效應對股市有利。

實施差別化調控政策

中國證券報：房產稅什麼時候會出臺？將如何影響房價？

李迅雷：目前房產稅處在立法階段，立法過程比較長，需要經歷提議、審議修改和頒布幾個階段，其中審議修改一般會有多個來回。房產稅涉及千家萬戶的利益，要體現公平性和可操作性，我認為短期內難以推出。從國外看，房產稅較為普遍，也不會對房地產和房價帶來顯著影響。畢竟房地產對中國經濟的影響較大，從現階段看，推出房產稅的時機還不成熟。

中國證券報：建立房地產調控長效機制，應採取哪些措施予以推進？

李迅雷：房產稅是一種長效機制，但當前還不是很好的推出時機。如果因為房產稅不推出而延誤長效機制的建立，則會使得結構問題更加難解。因此，必須實施差別化的調控政策。例如，針對某些房價漲幅過大的中心城市，可以擴大建立住宅用地的供給增加機制，如一年內房價漲幅超過一定幅度，則允許地方政府將一部分商業用地或綜合用地轉為住宅用地。又如，對於居民家庭的第三套及以上房產，可以考慮徵收空置稅。此外，對於豪宅的交易，可以提高交易稅率等。

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