最近《中國房地產金融》雜誌對房地產界諸位領頭人物進行採訪,五牛控股管理合伙人馬林慶先生也接受了起專訪,並發表獨特的見解。他表示,全球增速腳步放緩,出現許多不確定性,這期間開發商與金融機構要休養生息,提升自我。並結合五牛控股在這16年內的發展過程,分析未來房地產基金的未來。
住建部2020年工作會議上指出,繼續堅持「房主不炒」定位,不把房地產作為短期刺激經濟的手段,繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案,著力建立和完善房地產調控的體制機制。
從當前政策的基調來看,「2020年穩地價穩房價穩預期,保持房地產市場平穩健康發展」,仍是當前房地產發展的主旋律。在新型冠狀病毒肺炎疫情疊加影響下,2020年房地產市場如何轉向?房地產基金未來如何發展?五牛控股管理合伙人馬林慶接受《中國房地產金融》專訪,表達了他對房地產市場的看法和對房地產基金的展望。
「過去3至5年,在政策收緊及輿論導向的影響下,大家都在擔心房地產有沒有泡沫。」馬林慶認為,「結合中國市場的實際,以及國民「居者有其屋」的傳統文化,目前中國房地產市場結構是合理的」。
馬林慶指出,從中國大環境來看,中國經濟融入世界競爭的格局,中美貿易摩擦的持續,人才資金的跨境流動還在回落,整體的全球化增速放緩的背景下,未來還存在一些不確定因素。中國經濟不管是政策導向還是本身發展,更依賴於內生動力。房地產行業作為經濟的重要穩定器之一,更要加速更新迭代,提升內功。
「中國有超過10萬家的開發商,房企未來可能只有1%-2%的存活比例,可能只剩下1000-2000家企業,行業的集中度會進一步提高。」馬林慶表示,當越來越多的投機者出局,具備競爭力的大企業不斷優化,行業越來越規範,真正的不動產黃金時代才會開啟。
2020春節迎來的新冠病毒肺炎疫情,讓房地產行業蒙上了一層陰影,此次疫情對房地產行業發展有多大影響,馬林慶指出,以短期幹擾為主,長期影響有限。
回顧2003年非典期間,受疫情影響最嚴重的4月商品房銷售面積同比下降了約10%,但這部分需求基本都遞延到疫情尾聲的5、6月份得以釋放,當年全國商品房銷售額更是錄得34%的強勁增長。
馬林慶認為,當前比較有挑戰的是地產項目開發進度受農民工復工影響較大。「春節過後地產企業的返工人數預計將較去年有大幅度的降低,預計開工、復工時間可能推遲至少半個月左右,部分企業尤其是國企可能相對更久一些。」
馬林慶指出,中國的商品房採取的是預售制度,根據不同地方的政策,項目工程進度達到相應節點後即可開展銷售工作。所以工程進度的滯後首當其衝影響到的,是近期拿地原計劃搶在3、4月份天氣回暖後開盤的項目,由於建設進度的放緩,這些項目領取《預售許可證》和開盤的時間也會相應順延。其次是臨近竣工、交付節點的項目,其前期預售監管資金的使用、合同履約及銷售確認,亦會受到部分影響。
「中國的建築行業產能充沛,疫情褪去後房企必將加快開工、施工進度,彌補疫情造成的時間損失。部分強調高周轉的房企,由於資金回籠放緩,短期有必要主動減弱投資、拿地力度,以緩解資金壓力。」 馬林慶認為。
受開工影響以及銷售的影響,房企疫情之下面臨的財務壓力與考驗從未有過,全行業迎來一次現金流壓力測試。馬林慶指出,這種財務風險和考驗凸顯在兩個方面。
第一,債務償付風險。2020年房地產行業需償還債券總額近8000億元,單上半年就超過3千多億,本身面臨的壓力就不容小覷。從現有債務的成本以及負債率來看,只要疫情在未來1-2個月得到有效控制,資金面尚屬於可控的狀態。
第二,業績下滑與股票價格下跌風險。如果上半年甚至全年竣工和交付的面積下降,將影響全年業績,繼而對大量股票質押的企業,會從股價上帶來壓力。
馬林慶表示,國家進一步運用靈活的財政與貨幣政策保障經濟平穩運營的意願愈發強烈,逆周期調節力度將加大,防範風險、化解壓力,保障房地產行業健康發展的調控思路將日漸清晰,未來金融及融資政策繼續收緊的可能性不高。作為中國經濟的穩定器,在越是複雜的經濟環境下,房地產業往往要發揮更大作用,龍頭企業有望成為引領行業乃至經濟企穩向上的重要力量。
危機中往往存在會被忽視的機遇。馬林慶認為,對於實力強勁、現金流充沛、具有較多線上技術儲備和醫療健康資源的龍頭房企,不排除「危」中有「機」,孕育長期增長動能的機會。
「對2020年的不動產投資,我們會適當強化前期策略、規避局部市場風險,持續可靠的投資表現依舊可期。當然疫情還在持續、市場不斷變化,我們將繼續發揮專業機構的優勢,動態調整資產配置策略。」馬林慶表示。
地產基金的四大趨勢
「五牛控股16年的發展歷程,經歷了房地產行業的多輪周期,整個管理團隊在這個過程中一直不斷探索創新。」在當前市場背景下,五牛控股也會做一些投資策略的調整。
馬林慶告訴《中國房地產金融》,對行業實現「地產+「的發展趨勢非常明確和期待。他指出,房地產基金未來發展將有四大趨勢:
一、將從機會性短期投資,轉向趨勢性長期投資逐步轉變。隨著房地產行業高周轉模式的調整,增量市場集中度進一步提高,存量市場迎來更多發展機遇房地產基金未來將從單一的被動債權投資,逐步演變為債權、股權及產業併購多種模式各放異彩的格局。
「這是五牛控股在探索的一個方向,下一步會依託於頭部的優質開發商,開發更為豐富的合作模式,不動產一直是五牛的傳統優勢業務,十多年深耕,五牛控股一直在不確定環境中,尋找確定性投資機會,也做了很多嘗試,積累了很多寶貴經驗。」馬林慶說。
二、從功能性向創新性發展。作為資本和資產的重要橋梁,地產基金未來將不滿足於提供金融服務,而會主動做創新性引導。比如,結合更多的技術手段,引入網際網路、大數據、人工智慧技術,打通整個行業的各個環節,讓金融資源、人才資源包括信息資源,在行業裡提高流通,進行更科學的配置。
三、從簡單的住宅到「地產+」的演變。不論有沒有這次疫情,人們對生活居住品質的需求都在提升,而美好生活中的食住行文化娛樂健康,都離不開物理空間的支持,包括零售、電商、商務辦公、停車場、高端倉儲物流、工業園,巨大的需求也為這個行業打開了新的發展空間,如何快速聚焦,整合資源,發掘自身優勢,打通渠道,共享信息,通過資本和技術快速提升行業效率,是大家面臨的挑戰,也是機會。
四、地產基金有望成為行業價值注入的主要力量。作為為資金密集型產業,房地產行業商業模式的演化發展,離不開資本的認可與支持。隨著產業、金融制度和風險定價體制的進一步完善,地產金融的外延將不斷拓展。未來,鍛造金融服務提供、金融科技賦能、人才和資源協調融通的綜合性平臺,給行業注入更多價值引導, 將成為地產基金髮展的主流方向。
馬林慶表示,房地產行業處於調整轉型期,很多過去的經驗和理念,未來已不再適用。不動產的投資邏輯和策略,也將發生深刻的變化。五牛控股作為最早深耕地產金融的機構之一,在新的挑戰面前,應當順應產業發展方向,克服貪婪與恐懼,不斷思考、創新,爭取把握住行業深化發展的趨勢性機遇,與各方共成長。
五牛控股管理合伙人馬林慶先生表示,近四十年,很多優秀的企業和企業家的事做法,值得業界學習。比如格力電器董明珠女士,對員工的管理和做法,讓馬林慶先生表示贊同。平衡員工利益,提升福利待遇,是很好的員工管理辦法。員工待遇好了,自然會為客戶提供更好的服務,這是因果聯繫,值得大家學習。在未來,五牛控股也會多像優秀的企業和企業家取經,揚長避短,讓企業更好的發展。
轉自：鳳凰網
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