2020年的房地產市場註定不同尋常。當前多地全國房地產市場走出了疫情影響，甚至熱點城市迅速反彈並超越往年，這些城市有著什麼樣的特點？房住不炒如何繼續落地？
中原地產研究院副院長劉淵日前接受《每日經濟新聞》記者專訪時指出，房地產市場曾經「短期看庫存，中期看土地，長期看人口」，但是從最近兩年開始，人口這一長期因素變成了短期因素，和城市經濟結構一同成為影響房地產市場變化的重要因素。
受訪者供圖
因素由長期變短期
「2020年市場雖然看起來有很多出人意料的地方，但是分析之後都能夠找到市場基本面的這些邏輯。」劉淵提出。
最簡單的基本面就是供應和需求，比如2020年表現非常好的城市，深圳和杭州，兩個城市共同特點就是新房的供應量有限，但需求量非常大，需求量的來源一個是人，一個是錢。
根據政府公報，2019年杭州市常住人口淨增長55.4萬、深圳淨增長41.22萬人。「這兩個城市最大的共同點就是人口數量增長強勁。增加的人口都是有購房資格的，意味著新房需求量激增，但新房市場一年的供應量有限，就產生了供求不平衡。」
人口成了區域房地產市場的最大支撐。劉淵說，2015年前後曾有這樣的觀點：短期看庫存，中期看土地，長期看人口。人口因素本應該是一個長期影響市場的因素，因為一般情況下人的數量不會有巨大的變化，但從最近兩年開始，長期因素變成了一個短期因素——很多城市提供了很多吸引人才落戶的政策，降低了人才落戶門檻。吸引外來人口落戶能夠短期改變城市的人口，從而對市場產生很大的影響。」
從這個角度看，能夠吸引人才繼續流入、且保持比較高增速的城市，全國其實也就10個左右。全國300多個地級市、600多個縣級市，再往後就是人口不增長或者說淨流出了，這也是我們南北分化很嚴重的主要原因。
國家統計局最新公布的數據顯示，1～11月東部地區商品房銷售額8.3萬億元，中部地區2.99萬億元、而東北地區僅為0.5萬億元，市場明顯呈現不平衡發展。
對此，劉淵分析，東北地區乃至整個北方，大多數城市仍然呈現人口淨流出，而南方尤其是長三角和珠三角城市群還是人口持續流入，這個是一個市場分化的基礎。
產業結構決定發展潛力
另一方面，「錢」隨著人口而流動，錢從何來？
「除了人才流動本身帶來的購買力之外，還有一個是金融投資的影響，像深圳市場表現非常火，很多熱議的話題就是『經營貸』。深圳在所有的城市中，確實信貸比較寬鬆靈活，不排除有一部分錢是流入房地產市場的，這裡人和錢兩個因素疊加，就是深圳2020年市場火熱的原因。」劉淵說。
從中原地產統計的典型城市住宅成交價格變化可以看出，自2016年以來，上海、深圳、北京就成為房價第一梯隊，始終領先於廣州、天津、重慶等重點城市。
劉淵分析說，「我們更多時候是從城市的經濟結構和產業結構來判斷這個城市能不能提供當地市場的購買力支撐，其實就是看不同城市的經濟發展水平。」
長三角和珠三角這兩大城市群，畢竟本身產業結構比較好，能夠提供比較多的高質量職位，這也是為什麼這兩個城市群能夠繼續吸引人口流入的一個基礎，雖然這兩個城市群房價相對來說是高過全國很多區域的。
與新房相比，二手房往往更能反應城市的購買力和認可度。其中更先於成交價格、具有晴雨表作用的是「報價指數」即掛牌價格，這個報價通常會領先於價格1～2個月時間。
從數據上看，深圳在2020年1～3月出現過一輪報價異動，隨後二手房成交價格自5月開始加速上揚至今；上海則經歷了2月的報價回調之後，從5月開始重回上升通道，成交價格也開始緩慢上漲。
劉淵指出，「值得注意的是，11月上海二手房成交量已達4年新高，在此之前的高位是在2016年的7～8月。最新的一周報價指數也到了4年最高位59%，而歷史最高的報價指數發生在2016年初的83%，相當於2020年年初的深圳。」
「其實最近兩年深圳的二手報價指數一直明顯高過其他城市，上海2020年報價只是從年初到現在一路漲到和深圳接近，而深圳因為很多政策調整有些起伏，比年初跌了一點。」他進一步解釋。
房住不炒之下，上海市場仍然表現出色，也有很多方面原因。
上海市場一直很平穩，但市場需求尤其是改善型需求的數量還是比較大。2020年新房市場上預售價格的審批稍有放寬，很多單價10萬元+的項目能夠順利拿到預售證，加之土地市場火熱，一些高價地塊頻出，都帶動了市場預期，導致成交量開始回升，二手房價格趨勢也開始上行。
租售比下滑值得重視
房價一路走高的同時，我國重點城市的租售比遠遠偏離國際合理區間1:300～1:200，成為買賣市場和租房市場之間的矛盾體現。
「大家對租金的重視程度不夠。」劉淵坦言，「過去兩年的租金一直在緩慢下降，但房價卻在上漲，其實並不正常。按照中原地產的二手住宅租金指數來看，最近兩年的租金最高點是2018年9、10月份，之後租金就開始緩慢下行。」
一方面2018年的租金上漲幅度較大，彼時市場上也有過一輪關於長租公寓企業推高租金的爭論，與之相比近年來房租出現了一定程度的跌幅。
「另一方面疫情對市場其實還是有很大的影響，相比於房價，更多地反映在租賃上。很多租房人群的收入是受影響的，對住房需求的變化傳導到市場，租金回報率就出現了下降。」劉淵說。
「所有城市中下降最快的是深圳，但深圳租金回報率下降的主要原因是房價快速上漲，租金下降的速度比較緩慢，租金回報率就一下子降至約1.1，並且這是一個『毛』的概念，不含稅費、維修保養成本、空置率，如果把這些全部都算上去，真實的租金回報率可能是負的。租金回報相對比較穩定的是上海，從租售比或者租金回報的角度來看，上海還是可以的，但接下去上海的房價可能會有向上趨勢。」劉淵分析說。
政策環境非常嚴厲
對於在房價波動之下摩拳擦掌的群體，劉淵表示，希望在目前市場環境下重複2015年到2017年這樣一次房價大漲然後投資獲益的機會，其實是不太現實的。深圳已經陸續出臺調控政策，杭州、南京、寧波等地市場出現上行趨勢之時政策就開始收緊。在這種情況下，個人投資炒作不可取，而且也確實沒有這樣一個空間。」
從城市層面來看，仍會有一些城市保持2020年的熱度，劉淵認為，杭州就是一個典型代表。
「2020年前10個月杭州的大學生落戶數量已經超過去年全年，並且人才的落戶數量還是保持高速增長。雖然杭州也出臺了一些限制政策，但實實在在的外來大學生的數量增長，會給2021年的市場需求提供非常強烈的支撐。」劉淵說。
「對於深圳而言，儘管基本面仍然很好，但會面臨越來越嚴的政策限制，比如落戶政策、社保要求，並且信貸方面也開始收緊，不排除未來還會有更多限制性。」劉淵分析說。
而對於強二線城市，例如成都、南京、珠海、中山等，之前經歷過比較充分的調整，特別是中山和珠海前兩年成交量下跌充分，可能出現觸底回升。這些城市未來機會會比較好些。
「但如果只是從投資角度看，全國大多數城市並不存在所謂的『投機』機會。即便少數比較好的市場，也會面臨一個非常嚴的政策環境。」劉淵進一步指出。