文/光宇吐樓市
全國房價普漲時代已經過去，這就給購房者提出了更高的要求，不是買哪裡都一定漲，也不是說漲就一定有希望。在房子是用來住的不是用來炒的這個定位下，摒棄炒房思維，把心思用在關注城市發展和房子產品本身上，這才是正道。
「穩」是今年房地產市場的「主旋律」，也是未來房地產市場發展的新常態。國家不斷在不同節點釋放強烈信號：「房住不炒」，落實房地產長效機制，不將房地產作為短期促進經濟的手段，堅決防止藉機炒作房地產。
甚至，接下來的5年建議中也對「促進房地產市場平穩健康發展」作了部署。
但要知道，房地產市場分化明顯，部分熱點地區房價面臨上漲壓力，而有的城市產業支撐不足、人口淨流出，房地產市場面臨下行壓力。很多三四線城市可能就由於人口、資源和產業動能不足前途堪憂，哪怕房價有短暫上漲，但也不可持續。
不過同樣是三四線城市的一些地方或許還有很大發展空間，這些城市多是依託一線城市組成的城市群，其實從國家的多次表態中已經明確，發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業，足以看出未來城市發展的方向。
未來基本上已經形成繼續推進新型城市化，重點發展城市群和大力推動城市更新的發展格局。而城市群將成為未來非常重要的城市布局方向。
經濟學家任澤平認為，人口集聚分化促使中國房地產市場不斷分化，在少子老齡化背景下，未來房地產市場將更加分化，需求向大都市圈大城市群集中，中國正進入都市圈城市群時代。按照歷史規律，未來經濟基本面好、人口流入的高能級區域的房地產市場更有潛力。
那我國都有哪些城市群呢？據統計，到2030年1.7億新增城鎮人口的約80％將分布在19個城市群，約60％將分布在長三角、珠三角、京津冀、長江中遊、成渝、中原、山東半島等七大城市群。
經濟學家樊綱說，要通過大城市、城市群的發展來進行中國的城市化，這是城市化的2.0版。這也是合乎城市化規律，合乎人的選擇規律、遷移規律的做法。城市群的發展，是一個公共服務均等化，公共服務一體化的問題。可以推動房地產市場更加均衡、更加健康發展，而不是像過去那樣兩極分化。
我認為這是非常好的城市發展方向和思路，既能解決大城市病問題，也能解決大城市高房價問題，同時還能帶動周邊城市健康發展，讓人口、產業和資源向周邊轉移。
近日，經濟日報發問，明年五大城市群房地產市場走勢將如何？文章引用機構《中國房地產市場2020總結&2021展望報告》的預測，對粵港澳大灣區、長三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群和長江中遊城市群五大城市群的房價走向做了預判。
粵港澳大灣區城市群：預計2021年房地產市場規模將繼續有一定幅度增長，但目前仍有較大地價、房價上漲壓力，所以，很可能調控會升級，預計2021年房價漲幅將有所回落。
長三角城市群：預計2021年房地產市場規模將有小幅增長，整體呈現量增價穩格局。
京津冀城市群：預計2021年整體市場規模維穩，但有所分化。北京政策穩定，需求旺盛，預計市場銷量將繼續增長；天津市場情緒相對冷清，短期難有明顯改善；環京地區，受益於區域交通一體化利好兌現，加之調控也很長時間了，需求有望低位回升。
成渝城市群：預計2021年成渝城市群市場規模穩中或有小幅調整，城市內部行情將有所分化，2021年城市群內三四線城市市場或面臨調整壓力。
長江中遊城市群：預計2021年長江中遊城市群市場規模將有所增長，但因經濟全面恢復尚需時間，需求上行幅度將相對平緩。
我認為，全國城市群都比較有前途，但是這五大城市群可能是最有潛力的。粵港澳和長三角實際上一直都比較不錯，北方來說，京津冀城市群在過去底子比較薄，但是這幾年得到了很好的重視，比如北三縣與北京四統一發展就是最好的例證，也是對以往藩籬的最大突破。
未來，三地將攜手把京津冀打造成我國高質量發展的新增長極，建設以首都為核心的世界級城市群，這個定位是非常高的。
再看另一個起點也不太高的成渝城市群，這裡屬於西部，相對來說潛力更大。特別是今年提出推進成渝地區雙城經濟圈建設，成渝城市群被明確為建設成為中國經濟增長第四極，為今後的騰飛奠定了政策基礎。
其實，長江中遊城市群、中原城市群的城市一般也都處在中部地區，佔據了重要的戰略地位，未來潛能還是挺大的，如果未來中原城市群和長江中遊城市群能夠強強聯合，整體實力也將迎來重大增長。
房價與城市的發展是分不開的，從全國來看，城市群的房價應該不會太差，但是認為房價會大漲也不現實，因為穩定依然是主旋律，當房價有上漲過快跡象時，調控就會繼續收緊。所以，你會看到這些城市群基本上只分哪些城市房價漲幅稍大一點，或者稍小一點。
最重要的是我們要著眼未來，一個城市群不是一朝一夕就能形成的，至少需要5-15年，或者說城市群是本來就存在的，只是並沒有形成有效的協同發展，未來無論什麼規律，一定遵循有人才有未來。你就看，產業會吸引人口流入，人口流入會催生房地產發展，但發展並不代表房價就會大漲。這是未來城市與房價的發展邏輯。