摘要
◆紐約市現有活躍許可(active permit)數量為6327；
◆自3月下旬以來，紐約僅允許「重要項目」(essential projects)建設，但許多開發商尋求豁免以使他們的項目繼續進行
走在紐約街頭，時常能看到因建築施工而搭建的臨時行人通道。和美國大部分城市鮮有新大樓落地不同的是，曼哈頓看似已經無地可建的街道，卻總能看到推陳出新的大樓。無論是擴建還是新建，這些建設中的未來房源，用來滿足紐約眾多本土買家和國際買家的購房需求。如今紐約是美國遭受疫情嚴重衝擊的城市之一。在疫情之下，紐約市的房產項目的建設是否停滯不前呢？紐約市的新建房產項目又分布在哪裡？優投房為大家深度解析。
圖片來源：Alex J. Reyes on Unsplash
◆眾多工地施工被叫停，開發商左右為難
在最初認為所有建築工人都是必不可少的僱員之後，紐約州於3月27日改變了路線，命令在大多數建築工地停止工作，至少到4月底結束，其中包括幾個重要的例外。根據州長安德魯·庫莫（Andrew M. Cuomo）的行政命令，僅允許「必要」項目(essential projects)（如醫院和無家可歸者收容所）繼續進行。然而停工卻充滿了困惑和阻力。
上周五，負責執行州長指令的紐約市建築局(DOB)發布了一張互動地圖，顯示了該市所有正在進行的必要項目，以幫助區分必要和非必要項目，並警告違規將處以最高10,000美元的罰款。
紐約市部分正在進行的必要項目
項目搜索入口：https://www1.nyc.gov/assets/buildings/html/nyc-active-major-construction.html
圖片來源：DOB
然而，即使開發商公開表示承包商的健康和遏制病毒的傳播是當務之急，一些人還是私下裡抱怨說，新規則是一團糟。許多人都在忙於向官員們證明他們的項目，無論是公寓還是出租房，都至關重要，應該免於停工。發言人說，命令生效後一天，建築部門就收到了900多次此類申請。
必要項目清單中包括的一種建築類型是經濟適用房/可負擔公寓（affordable housing），其類別比看起來要廣泛得多。由於減稅優惠，許多大型樓盤項目提供一些低於市場價格的單位用作經濟適用房，因此許多不是單純的經濟適用房的新樓盤項目，甚至一些豪華住宅開發項目也獲得了批准。據紐約建築部門，現有可以繼續施工的可負擔公寓大樓項目有300多個。
3月中旬紐約一處施工至凌晨的工地
圖片來源：紐約時報
在過去的一兩周中，許多樓盤施工場所的工人一直在綁紮木材並檢查水泵，以準備長時間關閉。許多被迫關閉的項目停止則進展緩慢。儘管可能引發對公共衛生的擔心，但開發商坦言，控制停工速度可以在一定程度上緩和項目中止帶來的損害，開放商將不得不在商業利益、住房需求和公共衛生之間取得平衡。
根據律師的消息，停止的項目現在還允許對建築工地進行定期巡邏，以防止火災和其他安全隱患。但是，如果是非必要項目的開發人員進行施工，將面臨罰款和強制停工命令。
◆全美營建許可增速放緩
美國房屋開工建設或者進行擴建改建之前，承建商都要從政府部門獲得建築許可，許可的數量直接決定了未來房屋的供給數量。
從全美來看，房屋供給緊張有所緩和，但仍供不應求。從供給上看，2012年2月營建許可數量為145萬單位，比1月的155萬單位有所下降，但高於去年同期的129萬單位。此外，2019年平均每月可售房屋與已售房屋比例為5.8，也就是說，假設沒有其他房屋進入市場，現存市場上的可售房屋存量在5.8個月內就會銷售一空，這一數字相比2018年(6.2)稍有增加，說明市場上需求旺盛，美國房地產市場仍然供不應求。房屋供不應求是推高美國房價的主要因素。
在已批准的住宅營建許可中，大部分是用來建造一單元的單身公寓或者是5單元以上的家庭房。
營建許可數量(K)
數據來源：US Census Bureau
◆紐約市許可籤發和更新數量增長穩定
那麼紐約市的情況是怎樣的呢？紐約市的建築許可數量早在2014年就已經恢復到了金融危機前的水平，現在處於穩定增長的階段。下圖中藍色部分為新房的建築許可籤發數量，雖然還沒有達到金融危機前的水平，但也處於穩步增長中。可以預見，未來幾年，紐約市的房屋供給數量將會穩步增加。
建築許可類型
NB-新建，A1/2/3-改建，DM-拆除
圖片來源：DOB-NYC
2019Q3紐約市新建項目許可分布
圖片來源：DOB-NYC
◆布魯克林建築許可多，曼哈頓建築面積大
截止到2020年4月13日，紐約市活躍的許可數(Active Permit)有6327個，其中布魯克林是許可數量排名第一的區，有2370個。曼哈頓的活躍許可數量雖然不多，有634個，但建築面積卻在幾個行政區中排名之一，這說明了曼哈頓的在建項目中有很多是大型或是綜合項目。皇后區的活躍許可數量也很多，有2306個，與布魯克林相似的是，一半以上的許可都是新建項目許可。
紐約市現有在建項目(截止到4/13/2020)
數據來源：DOB-NYC
◆曼哈頓在建項目集中在哈德遜城市廣場、中城和中央公園以南
曼哈頓在建項目的平均面積是7萬平方英尺，位於曼哈頓中城西的哈德遜城市廣場(Hudson Yard)的在建項目尤為集中。曼哈頓的新建項目在中城和下城比較集中。
曼哈頓的活躍許可
圖片來源：DOB-NYC
◆布魯克林在建項目集中在威廉斯堡、布魯克林城中心和日落公園
布魯克林在建項目的平均面積是1.9萬平方英尺，在與曼哈頓一河之隔的威廉斯堡、布魯克林城中心，在建項目和新建項目都尤為集中。布魯克林中國城所在的日落公園新建項目也比較集中。除了威廉斯堡和布魯克林城中心，布魯克林南端的布萊頓海灘有很多大型項目在建，其中有很多是用於度假的酒店和養老公寓。
布魯克林的活躍許可
圖片來源：DOB-NYC
◆皇后區在建項目集中在長島市和法拉盛
皇后區在建項目的平均面積是1.6萬平方英尺，在曼哈頓對岸的長島市和法拉盛中國城附近尤為集中。在皇后區牙買加地區、華人聚集的艾姆赫斯特，同樣有比較多的項目在建。總體來說，皇后區的大型新建案都集中在長島市和法拉盛。
皇后區的活躍許可
圖片來源：DOB-NYC
最後我們來看紐約2019年第3季度投資規模top20的在建項目的分布，其中排名第一的是正在為谷歌公司新辦公室而準備的改建項目，這個項目將原來的St. John's Terminal改建用作辦公室。
2019Q3紐約投資規模top20項目
圖片來源：DOB-NYC
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數據來源：DOB、優投房utofun.com、網絡
圖片來源：DOB、優投房utofun.com、網絡
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