來源：金融八卦女
11月27日，中信出版社作為深圳讀書月的主辦方，在深圳搞了一個為期三天的「知識狂歡節」。其中最引人注目的，是全球私募巨頭黑石集團董事長蘇世民以及中國著名經濟學家韓秀雲的連線對話。
這兩位經濟學界的巨擎，針對各種各樣的問題展開了系列的討論，其中房地產是越不過的話題。畢竟黑石作為全球最大的另類投資基金和最盈利的私募基金，固定資產尤其是商業和產業地產的投資佔了絕大多數。
引人注目的是，在這場高端對話的兩個多星期之前，11月10日，黑石集團宣布以44億元人民幣的價格，從富力集團手中收購粵港澳大灣區內最大的城市物流園區70%股權。
當然，從黑石第一個美國聯合鋼鐵園區改造項目到現在為止，幾乎單單都掙錢的重要原因就在於，黑石自創立開始，就秉承著推動收購項目自身盈利並謀求更好發展的原則。
據說，剛成立不久的黑石就組建了一個叫收購專家小組的機構，專門為收購後的項目尋找合適的管理層，並確定發展的戰略和方向，推動被收購後的項目合理長遠的發展。
因此黑石做了很多似乎跟產業園區不相干的收購和投資。比如因為收購了全球的希爾頓酒店和附屬的商業設施，黑石至今是漢堡王的控股股東。這也是為什麼在海外，希爾頓的附屬寫字樓永遠都開設有漢堡王的原因。
海外漢堡王最大的競爭對手麥當勞，2020年迎來進入中國市場30年，在內地經營超過3700家餐廳，每年服務顧客超過10億人次。不久前，在湖北孝感，麥當勞宣告和供應商將打造又一個嶄新裡程碑——麥當勞中國首個供應鏈智慧產業園。
值得注意的是，這個產業鏈的大新聞，跟國內一家被看作與黑石經營策略很相像的地產開發商有關。
1.
12月18日，麥當勞中國攜四大供應商與孝感市孝南區人民政府、華夏幸福基業股份有限公司籤約，麥當勞中國在湖北打造的供應鏈智慧產業園正式落戶華夏幸福負責打造的漢孝產業新城。
其中在麥當勞之外的幾家企業都各有特色：泰森是全球知名的雞肉、牛肉、豬肉生產商及供應商之一，是麥當勞等眾多國際餐飲品牌及零售領軍企業的戰略合作夥伴；而賓堡是國際烘焙食品行業領導者，全球規模領先的烘焙食品生產企業。
另外，新夏暉是順豐控股與美國夏暉公司合資成立，擁有美國夏暉物流在世界範圍內超過40年的冷鏈物流經驗，是供應鏈管理標準的制定者；上海紫丹是國內A股上市公司——紫江企業全資控股、專業從事食品紙包裝印刷的行業領軍者。
從籤約現場看，這5家已經囊括了麥當勞看得見的供應鏈中的各個環節的企業正式入駐漢孝產業新城，將投資15億元在孝感打造供應鏈智慧產業園。而這個所謂供應鏈智慧產業園的項目，將整合全球領先技術，實現採購、配送、庫存與質量管理的可視化監控，做到全程可追溯，確保食品安全和產品品質。
同時，還將環保理念應用到建設、生產、運營的每一個環節，通過能源自持、重度循環回收再利用、蒸汽發生器等先進技術和設備節能減排。
而麥當勞最終選擇華夏幸福運營的漢孝產業新城，作為智慧化產業供應鏈的園區試點，也是看中了華夏幸福在產業園區方面的建設優勢。
▲漢孝產業新城實景
2019年，麥當勞中國及其供應商在選址考察過程中與華夏幸福產業發展團隊相遇。而作為漢孝產業新城的運營商，華夏幸福重點打造都市食品產業集群，與麥當勞中國及其供應商的選址需求高度契合。
籤約儀式現場，對於跟華夏幸福的合作，麥當勞中國供應鏈副總裁沈偉波表示，華夏幸福對於食品產業選址的專業理解，令整個麥當勞管理團隊印象深刻。「華夏幸福強大的園區整體發展規劃和打造能力，進一步堅定我們落地發展的信心。」
這是華夏幸福首次探索以龍頭引領供應鏈企業集中簽約，是打造產業集群的一次創新實踐。華夏幸福將與麥當勞及其供應商攜手，在孝感打造全球知名的都市食品產業集群，以先進產業集群助推區域經濟高質量可持續發展。
2.
這種建了新城還要負責招商的模式，跟其他地產商都不太一樣，也曾經被一些業內人士認為是離經叛道的商業模型。
但18年的歷史過後，華夏幸福的經歷證明這條路是正確的。而各地政府願意與華夏幸福合作的原因，就在於它協助地方政府建立一個產業新城之後，還會持續運營，提供產業發展、城市運營維護等延伸服務，特別是在產業發展上，結合政府產業發展方向和區域稟賦，引入相應的企業，逐步組建起完整的產業鏈。
這跟黑石對產業地產的管理方式倒是有類似之處。
華夏幸福要費力不討好的做很多原本不是開發商要做的事情，就在於整個公司的戰略並不是在產業新城項目交付後就完成工作，而是要將產業新城真正的打造成一個地區產業的集中點和領頭羊。
畢竟投入一個產業園區項目的建設和開發很簡單，但從戰略上扶植起一個地方新的經濟增長點和產業鏈，對地方經濟帶來的影響，比單純建一個地產園區要大得多。而這個帳反映到地產公司的經營上，就會帶來更多的潛在收益。由此，產業新城的平臺化價值就格外彰顯出來。
黑石是這麼做的，華夏幸福也在這麼做。當然，華夏幸福選擇這條路也有它的歷史原因。
2002年河北農業縣固安意在產業興縣，招標華夏幸福共同開發固安工業園區。18年過去，政府班子換了幾任，華夏幸福還在繼續開發運營，固安產業新城已經在京南蓬勃崛起。華夏幸福以市場化力量建設產業園和市政配套，導入產業集群，吸引投資和人才，盤活當地經濟，實現公司和地方財政共贏，所創造的「固安模式」聞名全國。
2002年的時候，固安只有幾萬人口，現在已經達到50多萬人。當年固安財政收入不足1億元，現在已經超過90多億元。
這種模式在環京地區取得成功後，華夏幸福開始把它複製到全國各個核心都市圈。
目前，華夏幸福已經初步完成了覆蓋京津冀、長三角、大灣區3個具有絕對優勢的全國性核心都市圈，以及鄭州、武漢、成都、瀋陽、西安等極具潛力的地域性核心都市圈的產業新城布局。
▲漢孝產業新城服務中心內部展廳
在麥當勞食品產業鏈落戶孝感的儀式現場，華夏幸福執行總裁趙威表示，
「此次項目的落戶，是華夏幸福首次探索以龍頭引領供應鏈企業集中簽約，是打造產業集群的一次創新實踐。我們將與麥當勞及其夥伴攜手，共同打造良好的產業生態，在孝感打造全球知名的都市食品產業集群。」
他再次強調華夏幸福多年來始終堅持「產業優先」的核心策略，目的是為城市導入先進產業集群，為企業投資選址提供全方位綜合解決方案，以先進產業集群助推區域經濟高質量可持續發展。
3.
華夏幸福確立以產業集群作為產業新城的先導，是有其深刻戰略思考的。
翻看華夏幸福2019年的年報，會發現他們已經將中國房地產未來的趨勢概括為空間都市圈化和運營精細化。
其中空間都市圈化，是華夏幸福管理層敏銳觀察到國家政策轉型所做的戰略調整。2019年2月，國家發改委印發了《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，其中就提出到2022年，都市圈同城化要取得明顯進展。到2035年，要形成若干具有全球影響力的都市圈。
華夏幸福研究院院長顧強談到，過去20年，65%的新增城鎮人口都流向都市圈。未來十年，這種趨勢還將持續，都市圈將集中未來70%的新增城鎮人口，釋放中國經濟的最大結構性潛能。
而運營精細化，其實是地產業的大勢所趨。經過二三十年跑馬圈地式的粗狂發展之後，未來房企之間拼的是運營能力的更精品、更細分。
而機遇能變為現實生產力，則得益於華夏幸福始終堅持的「產業優先」的戰略，並通過對這一戰略的實踐，走通、走好了一套「建設新城+產業發展」的成功模式。
這就是通過產業園區的高標準建設和運營，引領優勢產業聚集，同步建設運營居住、商業、教育、醫療、休閒等城市配套，最終實現所在區域的產業發展、城市建設與市民生活可持續發展。
華夏幸福很早就通過實踐認識到，單一產業的發展前景有限，只有實現高質量產業集群的有效聚攏，才能促進整個產業新城的發展升級，實現區域競爭力的提升。
這種思路下，華夏幸福紮根實體經濟，堅持科技創新和資本創新雙輪驅動，圍繞先進位造業和戰略性新興產業，打通創新鏈條，提升產業承載能力，尋求創新集聚培育的新突破。
針對不同區域打造不同的產業集群，並最終圍繞電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫藥、文化創意等10大產業，華夏幸福已經在合作區域全面打造了百餘個產業集群。
此次籤約的麥當勞智慧供應鏈產業園，就是華夏幸福在武漢都市圈打造新的都市食品產業集群的成果。
這也說明一個道理，華夏幸福的成功就在於建立了一整套關於產業新城的開發運營體系，不單單僅僅是成為一個開發商的角色，而且還想辦法引入相關的產業布局和精細化的操作。
4.
上周剛剛結束的2020年中央經濟工作會議上，再次就住房問題重申了相關的指導意見，那就是「房住不炒」。
過去房地產因為關聯了很多行業，所以佔GDP的比重比較大，所以國家比較支持發展房地產業。但由於房價越來越高，投機氛圍越來越濃，國家必須對這種投機氛圍潑一盆冷水，明確指出房子是給人住的。
另外，目前國家正在逐步進行經濟結構調整。從以往依賴房地產來拉動經濟轉而改為高新科技、5G、現代化服務等新的經濟增長點來拉動經濟。今年第三季度的GDP看出經濟快速恢復，也給國家調控房地產有了更強底氣。
因此，不光中央再次強調「房住不炒」的理念，今年各地的房地產調控力度比過往些年都要強，一直持續高壓的調控政策絲毫沒有鬆懈的跡象。
有媒體點評認為，2021年將成為房地產開發企業最難過的一年，這個說法並不為過。
而當「房住不炒」被明確寫入「十四五」規劃，中國房地產行業進入到了深刻變革與新轉型階段。不斷面臨債務危機的大型房企意識到，過去以高槓桿擴張的模式將逐漸退出歷史舞臺，市場運行邏輯將出現根本性改變。房地產行業大變革序幕由此拉開。
所以，越來越多的房地產企業將目光投向了商業地產和產業地產。這也是為什麼2019-2020年各個大型城市商業地產空置率上升的同時，卻出現商業或產業地產轉讓價格節節攀升的現象。
看到這樣的一個趨勢，華夏幸福也提出了商業地產和產業新城雙輪驅動的戰略。而受益於產業地產發展的經歷，華夏幸福進軍商業地產是一個水到渠成的結果。
畢竟，商業地產資管比拼的是管理效率和招商的能力。而華夏幸福在產業新城領域摸索幹了18年，擁有業內最詳細的招商資料庫和最龐大的招商團隊。加上運營近80個產業新城的經驗，以及成功運營「萬象城」大型商業地產項目的吳向東團隊的加盟，使得華夏幸福在商業地產的運營方面競爭力非常強。
從去年開始，華夏幸福開始探索新業務，進軍寫字樓等商業地產領域，實現輕重資產並舉。
2019年8月北京麗澤項目是其首個「輕資產」項目，而僅2020年上半年，華夏幸福就取得了南京大校場、武漢中北路、哈爾濱松北新區、廣州白鵝潭產業金融服務創新區等多個商辦項目，繼續積極進行商業地產布局。
而在當前的房地產局面之下，華夏幸福這種產城融合加商業地產的雙輪驅動模式，反而具有了蓬勃的生命力。畢竟能提升一個地區的經濟發展，這樣的資產投入才是符合各個地方政府所需求的內容，也促進了華夏幸福在新一個發展階段之下的前景被廣泛看好。
另外，都市圈一體化和國家力主的商業和產業地產REITs試點正在推行，給華夏幸福這類產業地產企業提供了發展新路徑。
而到了那時，與其說這家公司是中國的黑石，倒不如說華夏幸福就是華夏幸福。
因為，依託中國龐大的市場，華夏幸福會走出一條獨特的發展道路。