全產權!105萬上車純商品房,這個準臨鐵項目真的適合剛需嗎?
2020-12-09 房天下
哈嘍大家好，最近北京的土地市場那叫一個熱啊，不限價的土地頻頻高價成交！市場上「北京房價要漲」的消息也甚囂塵上，你信嗎？
政府接連拿出「尖貨」不一定是市場火熱的預兆，更像是「救市」的手段。
不過，北京的房價很可能就此分化，不限價商品房房價走高的可能肯定存在。
昨天（8月3日），北京出讓2宗亦莊經濟開發區不限價地塊被中海以79億元競得，溢價率23.44%，核經營樓面價40415元/㎡。該宗地價格躋身北京總價地塊第六名。甚至業內媒體紛紛預測亦莊河西房價或被拉到7萬+、8萬+！
於是，最近，距離亦莊河西區不遠，馬駒橋新鮮出爐的，號稱總價300起的「剛需盤」項目備受剛需關注！據傳項目單價4萬左右，75到92剛需戶型，總價300-550萬/套。亦莊橡樹灣妥妥的剛需價格，不過這樣的新盤真的適合剛需嗎？
血拼哥找到一些信息跟大家分享一下：
價格相對「很剛」
單就價格來看，項目確實剛需：
亦莊橡樹灣售價在4萬左右，以此計算總價將在300-550萬/套之間。也就是說，亦莊橡樹灣所有70多平米小戶型，以及部分92平米三居總價都將控制在374萬以內，達到普宅標準。普宅首付最低35%，總價如果300萬，首付是105萬。
再加上項目純純的商品房，自由買賣，百分百產權，最重要全新，且剛需價，位置在通州，這一系列因素讓剛需一時間難以抉擇……
PS：馬駒橋目前沒有純商品新盤項目對比，二手房均價3萬+，往北臺湖限競房項目5萬+
那，咱就再看看？
戶型看著也不差
據了解，亦莊橡樹灣共計30棟樓，房源多達2288套，絕對大體量。雖然目前戶型沒有正式公布，不過之前市規委曾公示了項目的設計實施方案，裡面標有戶型圖。92平米三居，南北通透，中規中矩，電梯井遠離臥室，此外最大的亮點是邊戶客廳270°轉角窗設計，整個客廳明亮寬敞，採光非常好。
75-77平米兩居，電梯井挨著臥室，需要考慮噪音問題；另外77平邊戶也有270度玻璃窗。
項目精裝交付，不過標準如何尚未可知，還得等後續消息，總之戶型沒什麼太大問題，得房率部分還得等等預售證出來才能知道。不過剛需買房，除了產品本身，最重要的還是配套和交通，不過這兩樣，項目就弱一些了。
項目周邊沒有地鐵 配套慘澹
地塊周邊暫無地鐵，距離亦莊線同濟南站直線距離將近三公裡。不過據說未來地塊西側或將有通地鐵的機會，在北京市交通委員會發布的紅頭文件中提到，「應預留與市郊鐵路S6線馬駒橋站及相鄰地塊的接駁條件，與地鐵進行一體化設計。」
配套方面比較慘澹，西北側800米就是百尚生活廣場，北側1公裡為百尚購物中心，再往北為百分百購物中心；項目西北側1.2公裡為馬駒橋學校，北側800米為馬駒橋中心小學；北側1公裡內通州第二醫院是個像樣一些的醫院，其他都是衛生所……不過項目距離京東總部只有6公裡+，對於產業員工是個不錯的選擇，只是……項目屬於通州，還有北京最嚴限購令「擋著」，怕是剛需有心買也沒資格交錢啊。
前途未卜
不過有個挺有意思的事。項目除了土地證是通州的，建設工程規劃許可證卻是「開發區」的證號，不過是否有望「破除雙限」，還得看預售證是不是亦莊審核公示的。
馬駒橋目前尚未發展起來，一切都只停留在規劃沒錯，不過照著今年通州的開發速度看，馬駒橋的期待著也不是完全沒有的。在亦莊最新的規劃當中，馬駒橋的定位非常明確，規劃中提到包括金橋科技產業基地、物流基地、馬駒橋鎮區，以及預留地，是智能製造、智慧物流等產業發展的主要聚集區，也是新城東部地區生活服務配套的重要組成部分。
純商品房，能保值嗎？
最後說說大家最關心的問題，買純商品房一定是看中房子的保值增值能力的。【橡樹灣】是華潤在北京開發的很成功的品牌，現在看二手房都是增值的。2007年華潤在北京入市的第一個橡樹灣就在當時還是城鄉結合部的海澱上清板塊，當時上清板塊地價約為3654元/㎡，而華潤拿下的地塊樓面價3800元/㎡，首期推盤8600元/㎡，周邊現房價格普遍在6000元/㎡。如今的房價在8.5-9萬+。當然咱們不能排除房價普漲的因素在影響。
2016年，華潤在密雲再出橡樹灣，均價20088元/平，四年之後，如今二手房均價28782元/平，遠高密雲二手房均價。
不過提醒大家，這些也都只能當做參考。所以最後拋開北京純商品房會不會漲價的問題，「臺馬地區」確實前途未卜，配套尚待完善，目前看馬駒橋尤甚，你會選擇這裡安家嗎？買房考慮的維度很多，區域、配套、房屋性質、價格對比……不可能全部滿足，所以挑出你覺得重要的再衡量吧，血拼哥會儘量全面的為你展示這些維度。
來源：血拼北京樓市
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