當今世界兩個雷，美國股市和中國樓市！
個人感覺，中國樓市這顆雷，目測上去還要大一些，有圖為證！
中國房地產市值在2018年就吹到了65萬億美元，體量之大是美國的2倍，歐盟的3倍，日本的6倍。人口多嘛，需求就多！這也許解釋得通。
但，中國房地產總市值是中國A股市值的10倍之多就很說明問題了......
所以，哪裡更容易引發較大的系統性金融風險？到底是在樓市還是股市呢？那還用問嗎？當然是樓市！
根本就不用弄懂什麼是資產價值偏離和高槓桿，我打賭你能想明白：同樣是加了槓桿，就中國A股那小體格兒，2015年一個股災將股指蒸發掉1800點，到現在中國經濟還未走出低迷呢......樓市虛胖到如此程度，房價不用多，一使勁跌去個20%-30%，蝴蝶效應的結局會比日本還慘痛，日本是發達國家，倒退20年還是發達國家......
道理就是這麼簡單......樓市必須真調控，再吹就要破掉了！而房價只能軟著陸，大跌肯定出問題！
既然道理如此顯而易見，我就不想在這裡因為所以、但是可但是的繞彎子了。我們不如聊點看得到、但看不透的現象......
馬克思說過，一旦有適當的利潤，資本家就會大膽起來。有百分之五十的利潤，它就鋌而走險；為了百分之一百的利潤，它就敢踐踏一切人間法律；有百分之三百的利潤，它就敢犯任何罪行，甚至冒被絞死的危險 ——資本論。
目前房地產行業毛利率超過30%，淨利潤率在13%左右，這也意味著，在資金槓桿的撬動下，房地產開發商投資回報率至少會超過了100%，運作的好上了規模，超過300%也不是問題。
面對如此高回報的一個行業，還有什麼能阻止資本、資金的步伐？
所以，當銀保監會主席郭樹清在《完善現代金融監管體系》的署名文章中指出：「房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」，必須堅決抑制房地產泡沫」時。我們在深以為然的同時，還得深刻解讀......
首先，我們解讀下什麼是「灰犀牛」，它和「黑天鵝」有什麼不同？
相對於「黑天鵝」事件的難以預見性和偶發性，灰犀牛事件不是隨機突發事件，而是在一系列警示信號和跡象之後的大概率、規律性事件。例如: 2020年的全球新冠疫情就是「黑天鵝」，而2008年的美國次貸危機、蘇聯的解體都是「灰犀牛」，在事前都會有明顯的跡象。
說房地產是「灰犀牛」，隱含著「規律使然」的宿命，無法阻止資本進入房地產市場，也就無法最終阻止"灰犀牛"的來到......
然後,我們解讀下房地產引發的系統性金融風險,會是個什麼樣的風險?
系統性風險來自宏觀市場環境，它往往涉及政治、經濟、民生等多個方面；非系統性風險來自微觀個體因素。只要參與市場，那麼系統性風險就不可避免，而非系統性風險可以通過分散組合投資等風險管理手段來規避。
為什麼說房地產崩盤引發的是系統性金融風險呢？
一方面，在我國，資本一直義無反顧的走在向房地產行業聚集的路上。供給側，房地產相關貸款已佔銀行業貸款的39%，這還是沒算上其他以房地產為抵押物的貸款規模，更沒有算上進入房地產領域的大量債券、股本、信託資金；需求側，居民貸款絕大部分是房貸，這個不需要數據，每個家庭都有本帳。
另一方面。房地產已深植於金融、能源、建築、建材、家居等60多個行業領域，牽一髮動全身。這些全部可以略過不說，我們只考慮上至以土地出讓為重要收入來源的地方政府、下至70%身家都壓在房產上的普通百姓，就足以說明房地產行業的那個嗯嗯色彩和民生屬性了.....
最後，我們解讀下抑制房地產泡沫的手段和效果預期。
嚴重金融危機的罪魁禍首從來都有兩個：一個是不良資產價格的崩塌，另一個是較高資金槓桿的幾何放大效應。
都說房地產是一個槓桿高企、資金密集的產業，到底有多密？
對於開發商來說，項目融資貫穿整個開發過程，從前期拿地競拍時的保證金融資，到籤訂土地出讓合同後的出讓金融資，到獲得土地證等四證之後的開發貸款，到建設期間的供應鏈融資，再到取得預售證之後的預收款融資，還有將購房尾款和往來帳款打包進行資產證券化的創新融資......從拿地到建設到樓盤售罄，融資名目之多，金額之巨，看多了會有一種錯覺：這房地產金融是一門學科嗎？怎麼像是傳說中的「空手套白狼指南」呢......
對於炒房者來說，房款70%的貸款僅屬於剛需一族，只要充分利用信用貸、信用卡貸、首付貸、租房貸、裝修貸、民間借貸，一套房的首付資金運作三套房完全不成問題。
所以，無論是開發商還是炒房者，使用1:9以上的槓桿都很正常......這意味著房價不用跌去20%-30%，投資就沒有了！損失是100%！
再次看到房地產價格軟著陸的重要性！
所以，目前抑制房地產泡沫的最優手段不是限價，是降槓桿！先把較高資金槓桿帶來的幾何效應降到最低......
從2016下半年開始，國家出臺了各種限制房地產融資的政策，尤以今年銀保監會嚴控違規資金入場房地產的「三條紅線」為最，這項約束房企融資的「三條紅線」標準具體為：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。根據房企的「踩線」情況，分為「紅、橙、黃、綠」四檔，然後實施差異化債務規模管理。 這項管控措施一經正式實施，可以與2015年股市瘋狂時的「限制場外配資」同日而語了......
限制房地產開發商融資，不僅可以降槓桿，也可以抑制房價！
土地儲備是房地產開發企業的核心資產，也是房企佔用資金和融資的重災區（蓋樓有施工方墊資，預售有購房者和銀行買單）。融資受限，房企可以謹慎拿地，但絕不能停止拿地的步伐，不少企業被迫放棄「捂盤」、加大房屋供應回籠資金，房價上漲的趨勢也一定程度遭到遏制......當然，國家對房地產融資槓桿的抑制還體現對購房者資格和房貸的種種限制上。
可是，這位客官說了，你這是欺負我沒念過書嗎？為什麼我們這裡的房價不降反升呢？
呵呵，因為政策壓力下，房企主動調整融資結構的手段還有好多：增發新股、子公司IPO、出售部分項目資產都是快速回籠資金的方法。
也就是說，只要房地產的金融屬性還在，房地產的高收益還在，資本就有一萬種途徑把它榨乾......
在這裡，祈禱房地產這頭「灰犀牛」減肥成功......而且還必須走的慢一點！最好等GDP大兄弟追上來以後，一起愉快的玩耍。
眼尖的朋友一定會發現，文章中說到「土地」這一決定房屋價格的關鍵因素時，並沒有展開，這是我想在下一篇圖文中想跟大家探討的話題：所謂超級地租......我們下回分解吧。關注我！
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