上坤集團創始人兼CEO 朱靜
樂居財經 黃冬豔 發自香港
第一個十年，上坤的故事從2010年的上海寶山1919項目開始，第二個十年，則要以2020年的招股書為起點。
3月30日，上坤地產集團有限公司（以下簡稱「上坤」）向香港聯交所遞交了IPO申請，由農銀國際作為獨家保薦人，劍指港交所IPO。
相比於大多數90年代起家的房企，上坤算是行業裡的後來者，其創立僅短短10年。如今地產行業已經走到新的分水嶺，意欲藉助資本市場力量走得更遠的「年輕人」上坤，又為自己和外界準備了一個怎樣的故事？
年輕女掌門
談及上坤，外界的第一印象往往是其背後那位地產行業內少有的年輕女創始人——朱靜。
2009年末，剛過而立之年的朱靜放棄其在建業地產打拼7年才換來的集團副總裁職位，隻身來到上海，於2010年初創立上坤集團。
上海寶山1919項目，是這家公司成立後拿到的第一個項目，並非地產開發，而是老舊廠房改造。朱靜後來接受媒體採訪的時候回憶道，以二房東模式租賃改造的這個項目並未給上坤帶來太多的利潤，但基於該項目的成功口碑，上坤贏得了接下來更多的機會。
據悉，因為起步自有資金有限，上坤初期的很多項目都是以成本較低的併購方式獲取的，寶山1919項目後，上坤在同年順利收購了其開發的第一個住宅項目「上海·上坤公園天地」，第二個、第三個乃至更多的項目隨之接踵而來，資金瓶頸也逐漸解決。
不過，在此後的5年時間裡，即便規模不斷增加，朱靜都沒有將擴張目標轉移到上海之外的市場。抱著如果能在競爭最激烈的地方站穩腳跟，去任何地方都能很好生存的想法，朱靜提出了一個後來在行業內廣為流傳的目標要求：「不做到上海30強，絕不走出上海。」
2015年，上坤用15天的時間，以33億的價格收購了上海佘山一個63萬方的超級大盤，正是這個後來為其帶來高達200億貨值的項目，進一步提升了上坤在上海市場的規模排名，也讓朱靜決定帶領團隊走出上海。
上坤成立的第七年，恰逢宏觀調控的限價等政策出臺，上坤首度涉足江蘇市場，開始擴張長三角。2017年上坤再度擴張到安徽、浙江、廣東等省份重點城市，進入全國化布局階段。2018年上坤繼續落子河南、湖北省份後，朱靜確定了上坤「長三角+中部+粵港澳大灣區」的整體戰略布局。
樂居財經了解到，目前上坤的布局大比重依然在一二線重點城市，截止2020年2月底，共計在全國14個城市擁有43個項目，總土地儲備約362.62萬平方米，其中權益建築面積約262.97萬平方米，當中超過七成均位於長三角，近半數項目及超過18%的權益土儲位於上海。
此前，根據克而瑞統計的數據，上坤2019年的全口徑銷售額已經增長到了271.8億元，進入行業前100。
聯合開發與去槓桿
在上坤招股書披露的近三年運營管理數據中，最受關注的無異於其規模快速增長背後的利潤和債務情況。
數據顯示，得益於期內有幾個價格較高的上海項目交付確認收入，同時交付的總面積和均價大大增加，上坤從2017到2018年的營收至少翻了兩翻，由12.01億元增至68.47億元，2019年再度增長到了75.35億元。
同期上坤的毛利也呈現一樣的增長態勢，但由於2019年開始上海市場以外的項目才開始陸續確認入帳，而其他如蘇州等城市項目售價比上海的低，導致2017-2019年的毛利和毛利率波動較大，三組具體數據分別為3.71億元和30.9%、35.26億元和51.5%、30.71億元和40.8%。對應的年度利潤則分別為0.35億、6.73億、6.77億。
此外，由於順應行業趨勢，加大了聯合開發的力度，非控股權益所佔的比例較大，上坤前幾年部分利潤被分享於合作夥伴。樂居財經了解到，上坤一直推崇「以專業能力獲取市場的公平回報」。因此，不少公司看中了上坤高效的運營管理能力，與其開展合作，實現互惠雙贏。
伴隨著上坤品牌和運營實力的認可，其權益佔比也在逐漸提高。截至2020年2月底，上坤地產物業組合有43個項目，其中，所持項目權益為100%的物業項目有11個，70%的有3個，50%的有15個，50%以下的有14個。
與很多規模快速成長期的房企類似，上坤也面臨去槓桿的任務。
樂居財經獲悉，近三年上坤的資產負債率實際已經大幅下降，2017年是684.9%，2018年已降至325.9%，至2019年末雖然數據依然較高，但通過保留盈利的增長使得權益總額增加，已經持續減少到了118.8%。
2019年，是房地產行業面臨挑戰的一年。很多房企奉行現金為王，上坤也不例外。2017-2019年，上坤持有的現金及現金等價物則分別為5.06億、4.55億、10.73億，截止2020年2月29日增加至11.54億，另有未動用銀行融資約122.37億元。
為改善負債情況，上坤在2020年繼續進行多項融資安排，包括與一家信託公司訂立本金約2.19億元，年利率13%，將於 2021年9月到期的融資，這在房地產信託融資渠道收窄的情況下實屬難能可貴。同時，上坤還打算將業務所得的部分經營現金償還短期借款，從而增加長期借款比例，優化債務結構。
上坤在招股書中披露，未來成功上市後獲得的資金，也有部分計劃用於償還兩筆將在2020年到期的借款。「我們持續尋求額外融資機會，以擴寬我們的融資渠道、降低我們獲取資金成本及改善我們的借款到期結構。」
資本市場下一個十年
上坤的業務主要涉及兩大板塊，包括開發類、資產運營管理類。在資產管理板塊下面又分為商業、社區商業，長租公寓以及辦公類物業的整體運營。
對於未來登陸資本市場後的計劃，上坤在招股書中並未透露太多，主要提到上市融資後資金將重點用於三個方面：
一是用作開發現有物業項目 (即寧波·慈谿慈瀾府、常州·雲峰及佛山·上坤翰林湖壹號)的建設成本。二是將用於償還項目開發的部分現有計息銀行及其他借款。三是用作一般營運資金用途。
上坤表示，其持續增長很大程度上取決於能否擴張至其他地區及城市，而其擬在目前已布局的長三角、珠三角及中部三個核心經濟區內的城市繼續深耕，日後或會進入其他經濟區。
在此之前，上坤相關負責人曾在公開活動中透露，廣東區域所代表的大灣區將會是上坤未來五年的著力點，會落地核心商業項目，並將成為上坤集團的「第二總部」。
至於未來業務的規劃，朱靜曾在接受媒體採訪時提到，存量是未來的市場，所以一方面做增量，另一方面做存量，每年會拿出10%-15%的資源做存量資產。但在達到千億規模之前，上坤還不會涉及地產以外的多元化業務。
上坤的戰略重心在上海、杭州、寧波、蘇州等一、二線城市。考慮到目前宏觀調控並未放鬆，其營收和利潤也更容易受調控影響而出現波動，上坤也在逐步加大商業物業的比例，均衡開發項目組合。「開發商業物業有助降低收入波動、分散風險、獲得協同效應及為我們的業務運營帶來穩定的現金流。」
截至2020年2月29日，上坤擁有七個處於不同開發階段的商業物業組合項目，均位於上海，包括三座已竣工辦公樓、兩座已竣工商業區購物廣場及兩個開發中或持作未來開發的綜合用途商業物業項目，上坤應佔總建築面積為26.76平方米。
2017-2019年，上坤的商業物業營收從0.32億到0.52億再到0.64億，雖在遞增，但仍在起步階段，要實現均衡收入的目標，有待進一步發展。