財聯社（上海，記者 王海春）訊，為緩解財務壓力，中民投旗下上置集團（01207.HK）再度選擇出售項目股權。
上海聯合產權交易所5月25日公布的信息顯示，上置集團掛牌轉讓上海金心置業有限公司（以下簡稱「金心置業」）45.11%股權，轉讓價格為16.09億元。此外，買方還須購買5.89%餘下股份，並承接項目公司相應債務。
「股權對價和債權對價捆綁，合計為23.89億元。」上置集團方面在接受財聯社記者採訪時表示。
金心置業主要從事上海華府一號項目開發，項目位置優越。上置方面預計，該項目未來可售貨值約160億元。
上置集團2019年年報顯示，報告期內公司負債總計99.95億元，總負債與資產淨值比率為182%，較2018年的167%上升了15個百分點。合同銷售額為28.09億元，公司股東應佔虧損則高達22.56億元。
「雖然項目未來利潤可觀，但如按正常開發到真正開始回籠現金，仍需要投入不少資金。上置現在對資金的需求較為迫切，不得不捨棄這一項目股權。」上海一家房產機構分析師指出。
5.89%股權處於司法凍結狀態
上置集團在給記者的書面回覆中披露，公司擬出讓金心置業51%股權，其中45.11%待售股份最低價格約16.09億元，作為掛牌出讓不可分割部分，買方還須購買5.89%餘下股份，按待售股份掛牌價格計算餘下股份價格不低於2.1億元，即51%股權底價合計為18.19億元。買方還須承接項目公司應付上置債務，計算至2019年9月30日為5.70億元，最終債務金額應計算至買方實際支付之日。
值得一提的是，上述5.89%股權，目前仍被司法凍結。
據上海二中院《民事裁定書》(2019)滬02民初69號，上置嘉業房地產發展（上海）有限公司（以下簡稱「上置嘉業」）所持標的企業5.89%股權，截至信息發布之日仍處於司法凍結狀態。
據天眼查信息，上置實業（上海）有限公司持有上置嘉業100%股權，其最終受益人為上置集團原董事會主席彭心曠。
「還清相應借款，被凍結股權預計可以解凍。這部分股權詳細情況，可看公告或與出讓方進一步了解。」上海聯合產權交易所一位工作人員對記者表示。
公開信息顯示，金心置業所持主要資產，為位於上海黃浦區大興街以東、中華路、黃家闕路以南、迎勳路以西、陸家浜路以北的舊改地塊，項目名稱為華府一號。據悉，金心置業、上置2014年3月獲得該舊改地塊，目前地塊已進入第二階段徵收工作。以此推算，整個項目前期用於動遷的時間已超過六年。
「從出讓方了解到的情況，目標地塊動遷已有幾年，如各方面進展順利，預計今年年底前可能會結束。但目標地塊具體徵收進展、成本等信息，以盡調資料為準。」上海聯合產權交易所上述工作人員告訴記者。
據上置集團2019年年報，華府一號至去年年底居民（含個體戶）累計已籤約964證，籤約率96%；居民（含個體戶）累計已搬遷923證，搬遷率92%。單位累計已籤約34證，佔總數39證的87%，已搬遷並結算23證，搬遷率59%。
該項目附近一家房產中介的工作人員對記者表示，項目周邊房齡已達20年的二手房，售價在10萬元/平方米左右。
上述房產機構分析師指出，從華府一號周邊二手房價格及項目未來發展前景來看，未來利潤將相當可觀。
「距離該項目不遠的新盤海珀黃浦，今年三月底開盤時銷售均價約13.8萬元/平方米。隨著黃浦區基建、配套等各方面不斷完善，華府一號未來上市時的售價預計會更高。」前述分析師說。
對於華府一號當下進展，上置集團方面在給記者的書面回覆中表示，目前該項目地塊拆遷與徵收工作已進入收尾階段；項目價值較高，未來可售貨值預計高達160億元。
如按上置預計的160億元的貨值推算，其所持項目公司51%股權，對應權益貨值近82億元。在地塊拆遷與徵收工作接近尾聲時，上置為何要出售這一具有巨大市場潛力的項目？
就此問題，上置集團方面向記者回復，項目後續開發至達到預售條件仍需投入大量資金，對公司形成持續的現金流壓力。
「作為一線城市領頭羊的上海，短期內限價、限購政策很難放鬆，市場的『平穩發展』，難以與公司不斷投入的資金成本形成匹配。同時，綜合考慮公司項目拓展、企業經營等資金需求，因而做出了這一決策。」上置方面表示。
此外，從金心置業財務情況來看，項目公司已背負了規模不小的負債。
金心置業年度審計報告顯示，其 2019年營業收入為0元，營業利潤-184萬元、淨利潤-168萬元，此外，至2019年年底，其負債總計約45.4億元。
「項目前景雖好，但可能因為出讓方資金需求較大，已經等不到開發後通過銷售來逐漸獲取利潤的時候，只好轉讓股權變現。」上海一家房產諮詢公司經理告訴記者。
黑天鵝事件致還債壓力倍增
業內人士認為，上置集團轉讓上海核心地段項目股權，除了與項目投資周期較長有關，也有改善公司整體財務狀況、減緩未來還款壓力的考慮。
據上置集團公布的2019年年報顯示，報告期內實現收入6.51億元，同比下降58.1%；年度虧損22.81億元，公司股東應佔虧損22.56億元。
對於出現如此巨額的虧損，上置方面解釋，損失主要歸因於房地產業務正面臨宏觀經濟下行壓力。
「公司去年虧損金額較大，主要有兩方面因素：一是地產開發業務竣工交付面積減少，相應收入和毛利減少；二是考慮到經濟下行及行業發展形勢嚴峻，公司為部分房地產、投資和應收款項計提了較大減值損失。」上置集團方面在給記者的書面回覆中如是說。
而從債務到期情況來看，今明兩年又恰逢上置集團還款的高峰期。
上置集團2019年年報披露，在公司總計46.37億元的計息銀行及其它借款中，一年內到期借款約6.98億元，一至兩年內到期借款32.42億元；而公司報告期末的現金及現金等價物約為5.19億元。
遭遇2019年業績下滑、巨額虧損的背景下，該公司高管被捕這一「黑天鵝」事件，加劇了其面臨的困境。
今年2月21日上置集團發布公告稱，公司董事會主席及行政總裁彭心曠因涉嫌職務侵佔罪而被捕，公司執行董事陳東輝亦被公安部門傳召及拘留。
記者在採訪中了解到，如果上述事件沒有發生，按借款條件，上置集團今年只需償還6.98億元借款。但上述事件由於觸發了相關債務提前還款機制，給該公司今年的財務安排帶來不小壓力。
上置集團在2019年年報中表示，該事件導致上置在合併財務報表批准當日，共有11.83億元借款須按相應要求即時償還，其中9.182億元計入截至2019年12月31日的非流動借款，2.648億元計入流動借款，同時相關貸款人有權要求上置履行擔保責任償還34.14億元的合營企業貸款。
「然而，於2019年12月31日，本集團的現金及現金等價物僅有5.19億元。」上置方面如是說。
上置集團方面坦陳，該事件的重大不確定因素，可能會對公司持續經營能力構成重大影響。
而為應對可能出現的相關金融機構要求公司提前償還借款的情況，上置集團已展開一系列自救措施。
據了解，除掛牌轉讓金心置業51%股權，上置集團正積極與若干金融機構磋商，欲通過提供足夠資產抵押，按合理成本獲得新貸款。另一方面，該公司與貸款人對其進行擔保的合營企業保持溝通，而貸款人暫未提出合營企業立即償還貸款的要求。
此外，上置集團方面向記者透露，今年將提高資金回流速度，通過往來清收、投資退出、資產盤活等方式加快回籠資金。
「公司將加速在若干合營及聯營企業所持股權的撤資，而與相關交易對手的協商，正按計劃進行。」上置方面表示。