財聯社（深圳，記者 楊依依）訊，備受關注的深圳福田學位房風波仍在繼續發酵。6月10日一早，記者在福田區財富廣場門口看到，數位業主舉著印有「同產同權」、「就近入學」的A4紙站滿了三級臺階。
而這些業主維權的背後，是原本屬於深圳高級中學南校區（下稱「深高南」）一類學位的部分小區，突然被降為三類學位，入學積分直降10分，這意味著今年入學的業主子女將無緣深高南學位。包括安華小區、杭鋼富春大廈、中國有色大廈、泰然宿舍、財富廣場、陽光高爾夫大廈、英龍展業大廈7個小區，被捲入爭議漩渦中。
相關部門認定的關鍵是這些小區的土地性質不含「住宅」。隨著學位緊缺問題凸顯，因歷史遺留問題導致的70年產權「公寓」成為輿論焦點，深圳福田或面臨更大範圍的學位調整。而學位的丟失隨之帶來房產價值縮水的擔憂，有二手房經紀人向財聯社記者透露，深高南學位房風波已使得類似片區的購房者持明顯觀望情緒。
多小區尚未重新提交材料
截至記者發稿前，財富廣場僅一戶重新提交了申請材料，杭鋼富春大廈、陽光高爾夫大廈等多個小區無人提交，業主們還在等待最後的轉機。
「眼下真不知道會是什麼結果，也許我們的孩子會被分流到其他學校，最壞的結果是，我們沒補報，分流的機會都不給，最後沒書讀。」財富廣場的一名業主說。
此時距離福田區公辦小一年級新生報名的覆核修改截止時間僅餘7天，距離初一年級新生報名修改截止僅20天，就學問題已迫在眉睫。
相關部門是否還有下一步溝通安排？學位分配是否要同時界定土地和房屋性質？界定權到底在哪個部門？財聯社就諸如此類的問題多次致電福田區教育局和深圳市規劃和自然資源局福田管理局，發稿前未得到回覆。
「6月9日晚上我們有鄰居去國土部門提交資料，要求回函證明小區物業的房產及土地屬性，還沒有得到回覆。」杭鋼富春大廈一名業主告訴記者。
「考慮到積分規則調整對行政相對人有重大影響，應該充分聽取行政相對人意見、必要時組織聽證，同時應考慮是否設置過渡期以最大程度保護行政相對人合理的信賴利益。受此影響的學生和家長可通過行政申訴等法定渠道嘗試妥當解決問題。」廣東誠公律師事務所程庭剛律師向記者表示。
一名不願具名的深圳律師則指出：「行政複議出結果通常在30天內，沒有更快的法定渠道了，複議的對象是深圳市教育局。如果直接起訴的話，就是福田區教育局。目前尚未到最終期限，直接起訴的條件還不成熟。」
歷史遺留下來的「特殊房產」
按照6月4日香蜜湖街道辦、福田教育局與小區業主代表的溝通結果，被降分的小區被認定為「特殊房產」。其共同點是產權為70年，但土地性質不帶「住宅」，例如財富廣場老版房產證的土地用途為「商住混合用地」，2016年之後更改為「單身公寓」；陽光高爾夫大廈為商業、辦公、單身公寓，杭鋼富春大廈為商住混合用地，泰然公寓在2004年之後變更為工業用地。
「這幾個小區的『公寓』和現在的『商務公寓』不是一類產品。」深圳貝殼找房一位高層對財聯社記者說。
據深圳樂有家統計，被降分小區既不屬於住宅，也不在現行的住宅公寓、商務公寓、酒店式公寓之列；一般為綜合性用地或商業用地上的商務公寓，產權是50年或40年，商業用地上的公寓或商務公寓產權為40年。
記者查詢深圳市土地房產交易中心和美聯物業的數據發現，深圳的「商務公寓」成交量統計最早只能追溯到2006年。而被降分小區的建成時間約在1990年-2005年，成為模糊地帶。深圳樂有家數據顯示，類似有歷史遺留問題的小區，深圳目前還有約40個，涉及十幾萬人。
位於深圳福田區的安華小區，此次突遭學位降級 記者楊依依/攝
「深圳作為外向型的城市，早期為商旅人士來深圳短期創業投資提供公寓產品，以前這些公寓有在住宅用地上的，也有在商業用地上的，只不過原來量比較小不受關注。後來由於住房需求越來越旺盛，但住宅用地供應少，就規定了所有的公寓必須是商業用地上的，一些類住宅就不允許叫做公寓。」廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉告訴記者。
「深圳2006年以來批售的11萬套公寓性質沒問題，購房者買的時候不會想著它會有學位。」深圳房地產評論人朱羅紀人認為，「有歷史遺留問題的近40個小區只是稱呼不同，實際上就是住宅，如果要降分首先就要解釋清楚為什麼它是公寓。」
「一般而言，如果就學位問題，主要滿足三居住條件即可，即住宅用地+居住用途+實際居住，但是現在教育局要摳『土地性質』字眼的話，就會有比較多爭議。」深圳樂有家一位內部人士說，「其他城市如杭州，住宅和公寓享有同等的入學待遇，廣州已經推行租售同權。」
中原地產首席分析師張大偉向記者介紹，「北京現在是不是有學位只看是否為70年產權，不看別的。」
5月29日，北京市三帆中學附屬小學發布2020年入學通告，入學範圍今年新增了2棟樓——華尊大廈、華龍大廈。而據媒體此前報導，這兩棟是具備70年產權商品房屬性的辦公樓。
「公寓」降分或大範圍推行
據了解，6月4日香蜜湖街道辦、福田教育局與小區業主代表三方座談還透露了一個重要信息：此次確定的積分政策面向的是福田全區。
「在深圳買了普通住宅，學位一般是『跑不掉』的。如果買了『單身公寓』，學位充足的話會相安無事，但學位一旦緊張，類似深高南的事件或許會再度發生。」上述深圳樂有家內部人士表示。
截至記者發稿前，已有賽格公寓、現代之窗等多個小區因相同的問題，正在向相關部門尋求明確回復。
「如果不從根本上解決學位短缺問題，家長怎麼去爭取，都不過是跟別的家長爭奪而已。」深圳一位房地產業內人士如是說。
僅41年建市史的深圳已步入公辦學位供應的緊缺期。據深圳市教育局公布的數據，2019年深圳中考報考人數有78300人，公辦普通高中錄取35531人，計算出錄取率為45%，相較2018年的47%進一步下降。與此同時，教育部門於2018年測算的2020年深圳小一學位缺口達到4.95萬個。
「之前各個區的公立學位都比較緊張，福田，龍華最嚴重。今年私立學校的學位也開始有點緊張了，福田很多學校都在擴建，新的學校也在建，但仍需要時間。」福田區梅林片區的一名公立小學老師對記者說，「感覺在深圳還是要買房，三四類的已很難就近入學。」
而學位的取消往往伴隨著房產價值的縮水。一名德佑門店經紀人表示，「現在沒人敢買這些學位遭到降級的小區的房子。」一名鏈家門店經紀人也透露，「福田的八卦嶺片區的學位房和深高南那幾個小區類似，最近購房者觀望情緒很明顯了。」
不過網傳的被降分小區掛牌價「大跳水」的情況暫未發生。記者通過查詢貝殼APP、中原地產網站、樂有家網站獲悉，財富廣場、杭鋼富春大廈等小區掛牌價還保持在與之前類似的水平，例如財富廣場的房源主流掛牌價仍在12萬元/平方米左右，只是貝殼APP顯示財富廣場大部分房源近30日都無帶看記錄。