為什麼超一線城市房價那麼貴？
為什麼大部分城市房地產市場陷入停滯？
為什麼一些78線小城市房價乾脆躺屍？
在超一線城市打拼的你到底要不要掏空6個錢包擠上車還是乾脆回23線舒舒服服享受生活品質？
要搞清房地產的邏輯，最基本其實就是人始終是為了追求更好的生活。
村裡的想進城定居，三線居民想買二線的房，二線的想買一線的，這就造成城市的人口波動。
在不考慮嚴重通脹的，情況下人口下降的城市，長遠看房價一定跌，人口增長的城市，長遠看房價一定漲這是根本的邏輯。
第三土地賣地，有兩個大的方向，買工業用地不準賣住宅用地發達城市地少。很多坐擁大量企業不乏大城市地多人少企業屈指可數。
對發達城市來說：
第一早已逼近耕地紅線，能用的地極少；
第二土地本就少賣地又能賣幾個錢呢？
第三賣工業用地比賣住宅用地更划算，這個划算背後有極其複雜的震驚邏輯。
最後再去對不發達城市來說土地大量閒置，距離耕地紅線與產業稀少。
賣工業用地搞工業園區也吸引不了幾個企業，那麼你說怎麼發展不如通過房地產調動居民儲蓄或者槓桿的能量，提升城市資金周轉速度當然這種就是一錘子買賣並不利於城市長遠發展。
但是有的城市就相當高明了。
我掏自己居民的腰包，不如掏外地人的腰包，掏外地人的腰包就不是一錘子買賣。
每個城市有每個城市獨特的行情走勢，但大體上可以劃分為四類。
一進氣始終高漲的超一線；
二平穩崛起的新一線；
三掉隊的二線
四房屋供給飽和的345678線
你的家鄉是哪一類呢？
那房價是如何決定的？
我們要搞明白房地產的全流程，第一步是政府出讓土地土地出讓方式有四種：
招標拍賣掛牌協議不管是哪一種都會有個底價。
而這個底價決定了這塊地皮的最低價格，從而在根本上決定了這塊地皮上蓋的房子的價格。
這個底價由誰決定的呢？
由地方政府決定。
更準確點說這個底價由市國土資源局和房屋管理局聯合組建土地出讓小組商議決定的。
商議也不是幾個人拍腦門就決定了土地價格，而是根據土地出讓年限用途地產市場行情，政府產業政策，居民收入，開發商利潤估算等等一系列因素，還要聘請專業的資產評估師以便對土地進行公正的估價。
有了底價之後會通過招標拍賣掛牌協議四種方式之一出讓。
然後開發商就交錢買地，接下來苦逼的事情就交給開發商就好了。
開發商，立項做環評，找設計院。
施工方全程還得辦幾百項手續，一兩年的時間給弄了出來。
交付給業主。
經過一系列的操作最終到了你的手上。
搞房地產開發的老闆跟我說，質量最好的住宅每平米的建築成本其實最多也1500。
那麼1500的房子為什麼賣到你的手裡變成了一萬五甚至15萬？
顯然是地皮價格決定了。
越少經濟越差為了發展城市管理者就越得靠賣地，蓋房取得土地財政收入去大力搞建設，而房地產越蓋越多。
剛開始居民踴躍買房，房價上漲。
等到房子越蓋越多居民消費能力，已經沒了房價也就很難再繼續上漲嗎？
那怎麼辦，跌？
跌是不現實的，跌價受損的不僅僅只有買房子還有開發商，還有開發商欠著錢的銀行。
最重要的新房價格下跌會直接拉低後續城市賣地的價格。
地皮就很難再拍出高價，所以一手房很難跌，而二手房卻可以泡沫破裂，最極端的城市是山東威海乳山市海景房新房還8100平米，而二手房已經暴跌至2100平來。
所以判斷你所在的城市房價有沒有泡沫？
就看一手房價和二手房房價差距拉得大不大。
一手房遠超二手房，說明地賣多了房子蓋多了。
另一個怪圈是越是產業發達的城市稅收越多，賣住宅用地的那點錢，城市都看不上。
城市收入的大頭是產業，就會更想通過廉價賣工業用地而不是居住用地的方式去吸引更多公司企業入駐該城市。
而工業用地賣的越多，居住用地能拿到的份額就越少，而企業越多就業人口又越多，人們就會爭先恐後地買房導致更多的人對應著更少的地。
因此造成發達城市房價高，比如深圳地政府收入的主要大同就是幾大巨頭和數以萬計的中小企業貢獻的。
當然會拿出更多的土地被用於給工業用地，自然居住用地就算了
換句話說你作為打工人，你是選擇去就業機會的城市還是選擇去住宅供應多的?
城市前者機會多待遇高房價貴，後者機會少待遇差房價低.
大部分人都會選擇前者去就業機會多的城市.
肯定有抬槓的。
讓咱們舉點例子,比如北京和天津的關係,上海和嘉興的關係,深圳和惠州的關係，說極端點鶴崗2萬塊錢一套房,咋沒見畢業生去鶴崗呢?
有一些超大城市啊，比如首爾/東京更需要的是憤怒的年輕人.
如果住宅用地不年輕人更容易定居教育資源就會緊張，就得輸更多的學校.
不僅如此幾十年後這波年輕人也會老齡化。
到時候東京和首爾不僅稅收不行，還得花錢修更多的醫院來服務的老年人。
但如果大量低價供應產業用地，少量供應住宅用地，就能讓自己始終是一個就業創業，城市只吸引年輕人過來工作，但是限制住宅用地供給。
35歲依然上不了車的，自然就會離開。
用房價控制人口年齡比例，使得城市始終保持年輕化。
總之，你要根據自己的需要去哪裡。