上周末，位於大梅江板塊、會展中心旁的格調初晴，正式開放實樓樣板房。
周末2天，優先排卡客戶開始預約參觀，現場車水馬龍客戶絡繹不絕。
客戶關注：格調這款新作，是不是自己夢想的那套終極居所？
業內同行關注：作為千萬級產品，初晴能否突破目前天津市場的頹勢，獲得金字塔尖客群的認可？
確實，「限墅令」一再升級，規劃控制越來越嚴苛。中心城區居然還能有0.83的容積率，真是令人難以置信。
要知道，4月28日重新掛牌的水西公園080號地塊，同為「環內+公園」，容積率已經給到足夠低，卻也只是1.2和1.5（兩子地塊）。
至於其他新出讓宅地，主流是市內六區1.9-2.3、環城1.3-1.6、遠郊1.0-1.3。
這種容積率，只有通過「高低配」才能做出聯排、疊拼等低密住宅類產品。
像大熱的崇德園疊拼，整盤容積率其實是1.66；上東金茂府和中儲城邦也有疊拼，容積率分別為1.7和2.0。
可隨著新的《城市居住區規劃設計標準》執行，殺掉了「高低配」之路，同類樓盤已經進入退市倒計時。
如果不出意外，隨著像格調初晴這種早幾年拿地的疊墅陸續售罄，人們恐怕就很難再實現心中那個有天有地的生活夢想了。
▲格調初晴示範區航拍
當然，如果只有市區超低容積率的先天資質，卻沒有優質的產品支撐，那也只能叫「暴殄天物」。
好在這是格調，他們對產品品質本身的追求還是真誠的。
實樓樣板間對外開放前，姜Sir就親身去踩盤。講真，確實很震撼。
第一個亮點就是基礎戶型。
市場中絕大部分的疊墅產品，戶型格局基本類似，都是兩開間朝南，上下兩層就是四開間朝南，進深大過開間。
或者說，我們可以將其看成是兩個「H」形兩居摞在一起，加了一部樓梯。
像最受市場追捧的崇德園疊墅，南向面寬達到約8.8米，客廳能達到5米寬，尺度已經很闊綽了。
可格調初晴的疊墅，居然破天荒地做出了每層三開間朝南。上下兩層，尺度就是乘以二，實現六開間朝南。
單套戶型的整體南向面寬，根據面積不同，最大能達到12.3米，最小也有10.4米。
這種單層三開間朝南，別說同類的疊墅，就連聯排別墅產品中，也只有龍湖天宸原著、世茂國風雅頌等少數幾個盤能做到。
甚至和獨棟別墅比起來，舒適度都不一定會敗下陣。因為南向面寬越多，意味著更大的採光面，更好的通風，就連戶外景觀視野都要更大。
▲格調初晴下疊戶型圖
不過，大面寬、短進深雖然舒服，卻極為浪費土地，這也是其他疊拼甚至聯排項目做不出的主要原因。
而格調初晴的疊墅，因為容積率低至0.83，給了做出大面寬的充分空間，構成初晴的核心價值點。
因為有了大面寬，內部空間的布置自然是遊刃有餘。
所有戶型全明，沒有一個暗衛，甚至連樓梯間都帶窗戶。整個家，只有廚房、衛生間和樓梯間在北側，所有居室全朝南。
每層層高3.3米，不論是做無主燈設計還是安裝中央空調，空間均不會顯得壓抑。
一層的大廳是整個戶型的靈魂，面寬約7.3米，進深約8.7米，整個面積加在一起大約66㎡起。
▲格調初晴下疊一層戶型圖
這不就是當下最流行的「方廳」麼？
北向橫置廚房連接著餐廳，餐廳又和橫寬的客廳相連，構成「LDK」一體化的布局。
不管身處哪個功能區，抬頭就能看到家人，基本不存在視覺死角。同時，闊綽的尺度也保證大家活動又相對獨立。
▲格調初晴下疊樣板間實拍
而且，這樣一個寬敞的公共空間，也留給業主充分自我發揮的可能。
可以在「U」形廚房外增加西廚區，把餐廳挪到南向客廳。中間設置一個超大島臺，各種西廚料理無所不能，構成家庭的核心。
也可以像樣板間這樣在房間中央擺一張圓形餐桌，把沙發區背後的空間改做興趣空間，書畫、練琴、品茶、收藏……
▲格調初晴下疊樣板間一層布局
二層有一個稀缺的共享挑空，相當于贈送了約35㎡的面積。毛坯的基礎決定客戶有很多種方案去進行改造。
如果家裡人口多一些，可以在南向改造出三間臥室，北面也用作書房。
如果不需要這麼多房間，則可以打造一個超級主臥，包含獨立書房、家庭廳、更衣間和5件套主衛。
當然也可以保留局部6.6米高的挑空，獲得更奢華的居住體驗。
▲格調初晴下疊二層戶型圖
初晴實樓樣板房，便將二層打造成一個超級主臥套房。
從樓梯上來，是雙開門的主臥大門，仿佛電影《亂世佳人》中的美式莊園一般，極具儀式感。
背後沿通道布置了獨立衣帽間，滿足主人巨大的衣物收納需求。
▲格調初晴下疊樣板間二層實拍
主衛面積高達8㎡多，靠窗擺下浴缸，左右對稱布置雙手盆、淋浴房、馬桶間，堪稱五星級酒店的享受。
主臥面積高達約34㎡，自帶開放式書房，居住舒適度無與倫比。
▲格調初晴下疊樣板間二層布局
而且，上下疊每戶都預留有電梯井，經後期改造，下疊電梯井通一、二層和地下一、地下二層，上疊電梯井通一、三、四層和地下二層。
今後，業主可自己安裝私家電梯。
當然，疊拼最大的價值還是類似別墅的居住體驗：私密、情趣、附加值、可拓展。
純粹的疊墅，通常都是4層，1、2層為下疊，3、4層為上疊，每個單元有4戶。
為了保證足夠的隱私，格調初晴無論是下疊還是上疊，都做到了三重入戶體驗。
第一重，通過首層大堂、走公共消防樓梯入戶，但這通常只是緊急情況下的備選。
第二重，從地下車庫經獨立入戶門直接入戶，再乘私家電梯（預留電梯井，業主後期自裝）上樓回家。
第三重，在地面穿過每戶私屬的景觀空間，獨立歸家。
後兩重入戶方式是完全獨立的，絕對不會被外人幹擾。
▲格調初晴實樓示範區實拍
而要實現這種絕對隱私，必須通過一系列建築設計來實現。
格調初晴項目採取全地塊開挖，滿鋪地庫。在地庫頂板上方，還要鋪將近2米厚的種植土。
這樣，每棟疊墅地下就相當於會有兩層地下室。通過創新的建築設計，設計師給每戶都配備了私家電梯井、採光井以及豐富的地下可拓展空間。
每戶疊墅業主，無論是下疊還是上疊，地下都有一個獨立入戶大門，基本都能分配到一個靠近自家大門的車位，而且還是2.6米×5.5米的超大尺寸。
每天開車回家，能把車直接停在家門口，旁邊就是自家大門，簡直不要太方便。
▲格調初晴地下車庫示範區實拍
每戶地下都有獨立的入戶玄關，業主開門進家，在這裡換鞋、換外套，脫下一天的疲憊，再乘坐每戶獨享的私家電梯（預留電梯井，業主後期自裝）上樓。
▲格調初晴下疊樣板間地下可拓展空間實拍
無論上下疊，每戶業主都有豐富的地下可拓展空間，層高2.95米-3.05米，最大的面積甚至能達到約420㎡，最小也有約70㎡。
在這裡，你可以盡情發揮自己的個人愛好。
無論是影音室、酒窖、工作間、博物館、健身房等等情趣空間，還是儲藏室、家政間、保姆間等功能空間，一切皆有可能。
▲格調初晴下疊樣板間地下可拓展空間實拍
因為容積率足夠低，疊墅南北兩側的樓前空間，基本就是本樓棟業主所獨享。
所以，在這裡打造的園林景觀也極具私屬性質，可以為每戶業主單獨預留一處窗外的風景。
南側的樓前，是歸屬下疊業主的私密園林景觀。1.5-2.1米高的北海道黃楊，起到了類似景牆遮擋視線的效果。
▲格調初晴實樓示範區實拍
穿過這片隱匿的園子，下疊業主拾階而上，打開一扇玻璃大門，便可進到自家客廳，歸家的途中也充滿風景。
▲格調初晴實樓示範區實拍
南側的樓前，是歸屬下疊業主的私密園林景觀。
上疊業主回家時，可以從具有標誌符號性質的門廊進入私屬景觀，再從自家獨享的電梯廳乘電梯（預留電梯井，業主後期自裝）上樓。
▲格調初晴實樓示範區實拍
完全不必擔心下疊北向房間與上疊業主的私享景觀產生對視，因為在下疊北側窗前專門種植了一排北海道黃楊。
這樣設計，既不會令下疊北側視野感到壓抑，又能有效阻擋屋內、屋外視線的交叉，同時保證上、下疊的隱私。
▲格調初晴實樓示範區實拍
當然，最驚豔的仍屬建築細節的處理。
格調初晴以蘇州大學精正樓為藍本，打造哥特學院派紅磚建築。
因此在設計圖紙中，加入了大量豐富的建築細節，比如四分之一圓角柱、拱心石、發券……
光是窗戶居然就做了10餘種樣式，樓頂老虎窗也做了4種樣式；所有住宅沿街面的山牆也做了重點處理。
現在，實際的樣板樓已經出來了，再對比之前的效果圖，大家感覺還原度能打多少分？
▲格調初晴建築效果圖
▲格調初晴實樓示範區實拍
外簷鋪貼的藝術澆築石，無論在視覺還是觸覺上，都像極了紅磚。
澆築石的表面和四邊，都採取了做舊處理。斑駁凹凸的感覺，仿佛還原了歲月的痕跡，令建築本體更有味道。
為了實現圖紙中的各種細節，樣板樓居然開了37種異形磚模，搭配雕花、腳線、寶瓶柱等石材工藝，大大增加了立面的豐富度。
▲格調初晴實樓示範區實拍
紅磚牆，灰瓦頂，青磚填充，各式發券，石雕裝飾……
歐式風格的建築，又掩映在東方園林的鬱鬱蔥蔥之中，這也正符合五大道很多西式洋樓中魂西技的特色。
▲格調初晴實樓示範區實拍
同時，格調初晴室內的用材也很足。
窗戶採用的是森鷹的鋁包木窗，三玻兩腔，很有質感；入戶門則選用了梵蒂斯或同檔次品牌，配耶魯或同檔次品牌的智能門鎖。
▲格調初晴下疊樣板間實拍
室內屋頂的橫梁上都提前預留好了中央空調管道的過牆孔；北側廚房位置的空間，預留了雙下水管，以方便客戶自己改造。
地下拓展空間的電動天窗，選擇了威盧克斯或同檔次品牌。帶雨水感應功能，下雨時窗子可自動閉合。
▲格調初晴下疊樣板間地下可拓展空間實拍
後記
就在本文截稿時，姜Sir又得到消息：
格調的華總對格調初晴疊拼樣板間的工程細節之處，提出進一步提升完善品質的要求。
項目部下一步還將對實體樣板樓繼續提升改造，也是為整個大區大面積施工打樣練兵。
這個項目和姜Sir寫的究竟一致不一致？感興趣的朋友不妨去示範區看看。
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2020·6·15
溫馨提示
本文對項目所描述的內容，均基於開發商提供的圖紙、設計、規劃以及其在其他城市做過的項目情況。我們力求保持真實客觀，但畢竟無法涵蓋所有信息，且無法對未來實際交付情況負責。
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