本文來自微信公眾號「空間秘探」（ID:MESPACE007），作者：雷不同，攝影：Barney / 空間秘探嘉賓攝影師
近期長租公寓話題,一直是熱搜的"常客",一方面是蛋殼的一地雞毛和四面楚歌,另外一方面,則是頭部品牌的併購重組,自如戰略併購貝客公寓,安歆公寓併購新起點,冰火雙重天的長租公寓,是不是正在否極泰來?長租公寓會不會迎來新的寡頭時代?
自如、安歆併購
為何沒有"明碼標價"?
11月30日，自如宣布戰略併購貝客青年精品公寓，完成後自如的集中式公寓項目將擴充至53個。其中貝客帶來的資源為5000間房源，以及31個集中式公寓項目。
4天前，專注藍領公寓的安歆也宣布戰略合併了新起點公寓，完成了年內第三次對中小公寓企業的收購。合併後，安歆門店數將超250家，床位數超15萬張。而在此之前，安歆先後完成了戰略併購上海本土藍領公寓易企租以及入股杭州本土品牌諾巢故寓。
這兩則消息公布之後，很多人會好奇，為何沒有「明碼標價」？2019年初，蛋殼公寓全資戰略收購愛上租之際，相關新聞中就明確報導了價格為2億美元。空間秘探認為，一方面是此次兩家選擇的都是戰略併購，所以無論自如和安歆花費了多少錢，購買的僅是貝客和新起點的部分股權，無法將這兩家公寓的價值以貨幣的形式完全體現。這樣的情況，幾年前優客工場併購方糖小鎮時也有出現。對價格閉口不提，或許是企業對併購數字有著不同的顧慮，過高偏低，都會影響到資本市場對其的後續態度。
另一方面是減輕行業、社會對長租公寓的偏見。據了解，貝客此次轉讓股權的契機是股東間存在業績對賭，到期需要上億資金回購，貝客需要引入新股東來緩解壓力。而自如和貝客從開始深度接觸到官宣併購,也就兩個月而已。一旦公布了不如人意的併購價,那麼被併購的一方,容易陷入租客和房東的信任困局,甚至可能產生擠兌情況,影響其正常運營。
因此,今年長租公寓行業發生的企業戰略併購/合併鮮少能看到確切的金額。據克而瑞租售數據,樂乎併購灣流、城家收購遠洋約3800間房源,同樣沒有對外界公布其所支付的具體金額。
拋開具體收購數字不提，對於因爆雷公寓負面不斷的行業而言，業內品牌能夠伸手互救，無疑期待這個行業能夠破「殼」重生。自如和安歆就像是裂縫之中的微小光芒，在重重陰霾掙扎，試圖向外界傳遞出行業發展的新希望。
短短5年，從「百家爭鳴」
到「群魔亂舞」
2011年，在「三限（限價、限貸、限購、）」的調控組合拳下，儘管還有零星的「樓堅強」實現均價上漲，但是房價整體終於呈現低頭態勢。房價的下跌，讓租房市場的一些商業機會得以抬頭，租賃機構通過對租賃房源進行裝修之後，溢價出租，賺取其中的租金差。
同年的6月，彼時還是鏈家集團旗下的事業部，專注租賃業務的自如網正式上線。隨後的幾年間，玩家零星入場。直至2015年「租購併舉」政策風起，乘著資本和市場的紅利，大型房企、中介機構、酒店集團、創業公司開始大舉進軍長租公寓市場。這一年，長租公寓融資事件高達23起，累計總融資額約32.5億人民幣。
轉折發生在2017年，最早入場深圳租房市場的Color公寓因經營不善，在官網掛出了「也許今日的離別是為了明日更好的相見」，正式拉開了長租公寓倒閉潮的序幕。同年，GO窩公寓、V客青年公寓、好熙家公寓、聚福緣公寓陸續或隱或退。直至今年10月份，據天眼查統計，全國目前已經註銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家，佔相關企業總量的15%。
「爆雷」二字，自此就成了長租公寓見諸報端最多的關聯詞，高收低租、長收短付、租金貸、抬價搶房源、甲醛房…長租公寓從曾經的商業模式創新落魄至「新型P2P」，是誰讓這個陽光產業變成現在的「危如累卵」？
/底線不明的金融創新
租金貸，原本作為一種金融創新，主要是實現了企業資金的一次性回籠，契合了長租公寓企業快速擴充規模的需求，同時幫助年輕群體可以實現月付甚至可以零押金入住。
但是在實際操作過程中，運營商獲得預付資金之後，資金用途難以被監管，不乏高收低租的拙劣玩法。底線不明的金融創新，將本該由運營商承擔的風險轉移至租客和房東。一如蛋殼當前的局面，業主無法繼續獲得房租，進而驅趕租客，租客還需繼續償付每月貸款並面臨無房可住的困境。蛋殼有蛋殼的理，業主似乎更是理直氣壯，又有誰在乎過租客的基本權益？！
/底線不明的商業模式
據企查查數據顯示，今年以來，我國長租公寓相關企業已有74家被列入異常經營名錄。其中不乏入場就是為了「跑路」的企業。據《每日經濟新聞》報導，長租公寓業內確實存在著長租公寓割韭菜規避風險的全套培訓，在極短時間內完成入場和爆雷。
更不用說，前幾年的甲醛房事件、多個房東之間的糾紛導致租客被迫搬離…暫且不提長租公寓行業的商業模式的脆弱與否，部分長租公寓企業越來越沒有底線。
短短的5年，長租公寓行業從「百家爭鳴」到現在的「群魔亂舞」，也許該反思的並不僅僅是那些急功近利的二房東，一些頭部企業是不是應該也反思下，當年進入這個行業的初心還在不在？
馬太效應加劇
催化寡頭時代到來
發現問題，必然要解決問題。作為一個與民生相關度極高的行業，長租公寓的亂象必須消伏了。
8月，杭州打響了重要一槍。杭州市住房保障和房產管理局發布《關於進一步落實住房租賃資金監管相關工作的通知》，規定8月底開始，相關租賃資金應繳入租賃資金專用存款帳戶管理；9月30日前完成對2020年新增委託房源風險防控金的繳交，存量委託房源應繳風險防控金30%。
9月，住建部發布的《住房租賃條例（徵求意見稿）》中，要求建立住房租賃資金監管制度，將租金、押金等納入監管。這一舉措被業內人士解讀為長租公寓進入「強監管」時代，緊隨其後，成都、深圳、西安陸續推行住房租賃資金監管。至此，亂象喧囂的混亂時期相應進入倒計時。
各地對長租公寓市場嚴管政策陸續落地的同時，行業的頭部品牌也在以不同的方式繼續前行：
11月26日，安歆集團宣布完成與新起點公寓的戰略合併，合併後，其門店數將超250家，床位數超15萬張；
11月30日，自如正式宣布併購貝客青年精品公寓，還在廣州推出首個租住社區——自如裡。12月2日，自如宣布開始暫停部分租金貸業務；
12月2日，中駿長租公寓品牌FUNLIVE方隅與上海建信住房達成戰略合作，雙方將通過項目合作和金融服務等模式，增強企業核心競爭力。
通過收併購及強強合作，資金、政策、市場紅利持續向自如、安歆等頭部品牌集中。長租公寓行業加劇的馬太效應，進一步催化了「寡頭之爭」。58安居客房產研究院首席分析師張波認為，隨著行業集中度的提升，預計未來2-3年內長租公寓將持續分化，頭部將佔據七成以上份額。
經歷了百家爭鳴、群魔亂舞的時代後，長租公寓行業或許提前進入了寡頭時代。一些曾經短暫躋身於行業頭部的品牌出局，另外一些做不好運營和產品標準化的腰部品牌也躲不開被市場淘汰的宿命。
權力的遊戲，
誰將成為未來的「寡頭」?
當前市場中頭部品牌不在少數，從房企系的萬科泊寓、龍湖冠寓到中介系的自如和創業系安歆公寓，表現都可圈可點。但是，長租公寓行業的寡頭，執牛耳者還未出現。原因無他，諸多條件都還未成熟，或許還需要再等上一等，等到品牌、政府監管、資本、市場能夠滿足下述要求之時，寡頭才能亮相。但成為寡頭，頭部品牌方的「內功」依然是重中之重。這或許還是一個靠朋友人脈「吃飯」的年代，但長租公寓領域，已經不需要太多那些吃喝玩樂的酒肉朋友，行業呼喚能夠真正擁有「詩和遠方」的高山流水般的朋友。以下4點行業觀察，僅供參考。
/品牌/
大規模小品類,搭建聯盟
從安歆今年3連併購、自如併購貝客、融寓5年收併購20萬間，不難看出規模對於寡頭而言都是至關重要的。尤其是對目前長租公寓賴以生存的租金差盈利模式而言，規模與運營一般重要，皆為運營之本。不過從上述品牌的收併購來看，未來寡頭更重要的是對細分品類的精耕，從而形成品牌聯盟。一如酒店聯盟，通過建立嚴格的準入機制，提升聯盟內長租公寓的品質，幫助行業梳理正面的產品形象。
/監管/
完善監管體系,減少仁慈
空白研究院院長楊現領博士曾在一次行業峰會上感慨道，「今天政府對我們（長租公寓行業）還是很仁慈的」。例如租金貸的整改，相關文件規定的是長租公寓企業在2022年之前將使用比例降至30%，並要求明確告知租客。但是相關報導中，以蛋殼為例，在籤訂租金貸時，並沒有明確告知租客，而是含糊了事。假如監管體系能夠更完善，從預付租金的使用到租金貸籤訂等小細節逐一著手，減少仁慈，房東和租客的損失減少一些，品牌方也會少走一些彎路。
/ 資本/
有底線的創新,加快REITS發展
租金貸，作為近年來長租公寓爆雷新聞中屢屢出現的一個金融創新產品，功難蓋過。資金池的違規挪用、後續維權追責困難、難以保障租客利益等等，都讓租金貸成了一個「套路」租客的金融陷阱。
另一方面，長租公寓苦於融資難，尤其是非頭部品牌。因此，打造租賃金融生態，加快REITs（房地產投資信託基金）的發展，完善投融管退的金融渠道，引入保險資本、養老基金等長期資本，做一些有底線的金融創新，助力寡頭的誕生。
/市場/
和時間做朋友,不濫交友
長租的運營本質是一個慢生存策略，需要時間來沉澱企業家精神，需要時間跟房東、租客建立穩定的租賃關係、提供優質的服務，創造長期的價值。寡頭的誕生同樣需要和時間做朋友，但市場要注意不能濫交友，謹防有組織性的詐騙行為。
只有秉持長期價值主義，寡頭以及長租公寓行業才能重獲租客和房東的信任。如我上文所講，酒肉朋友常有，談詩知己古稀。
綜上，長租公寓終究還是一個充滿前途的行業，是美好生活的一個重要承載，期待更多的品牌企業不忘初心，做好行業的壓艙石，做好品質租賃房源，實現規模提升，最終達成效應增長。同時也希望真正的寡頭或者巨頭品牌早日出現，在多方力量的協同下，矯枉過錯，重新啟程。
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