長租公寓行業正在經歷一次信任危機。
11月，蛋殼公寓傳出因網絡中斷、欠款、跑路等消息，受到社會各方質疑，陷入了流動性危機，「暴雷事件」仍在發酵。
蛋殼之外，頭部長租公寓企業發展勢頭趨好。自如、安歆公寓開啟了抄底節奏，其中自如宣布併購貝客青年精品公寓，實行「集中」與「分散」兩手抓。
今年以來，長租公寓的頻繁暴雷造成較惡劣的影響，多地政府介入危機處理，對租賃亂象重拳出擊，如深圳針對租賃企業經營行為發出緊急通知，重慶出新規加強住房租賃資金監管等。
值得關注的是，或許是受政策規範影響，自如宣布11月27日起暫停使用「海燕計劃」中的自如分期、輕鬆付等金融產品，自如其它部分城市也下線了相關租金貸支付產品。
房企系公寓企業則持續發力，寶龍公寓聯合MUJI推出「寶龍公寓Designed by MUJI」，嘗試整體化設計公寓產品；華潤有巢入局租賃社區業態，預計房源825戶；龍湖冠寓、越秀星寓月內均有新項目落地。
集中式公寓發展趨穩，自如、安歆乘勢抄底
受部分暴雷公寓企業影響，市場對分散式公寓的運營模式再生疑慮。整體來看，集中式公寓表現較佳。
11月中國長租公寓發展指數TOP20前三甲為自如、龍湖冠寓和萬科泊寓。
依託母公司龍湖集團優勢，成都龍湖冠寓再度落子武侯新城板塊，新開武侯星悅薈店，成為冠寓全面布局成都的第22家門店。據悉，成都武侯星悅薈作為雙地鐵TOD樞紐型商務中心項目，地理位置優越，周邊共計有2500餘家中小企業落戶，為項目提供充足的客戶資源。
截至2020年6月，龍湖冠寓已布局全國30餘個高能級城市，累計開業房間數量達7.9萬間，開業超過六個月的房源出租率達到88.6%。年初，龍湖集團高層提出了2020年冠寓營收規模達到20億、開業房源達到10萬間的年度目標，足見其對國內租賃市場的看好。
另一方面，儘管業內暴雷不斷，但對於部分現金流充裕、擁有穩健運營模式的長租企業來說，卻是逆勢抄底的好時機。
來源：公開資料、觀點指數整理
近年來，長租公寓行業併購事件頻繁，但大都是基於現有業務模式的再擴張，如專注藍領公寓賽道的企業併購同類型企業，分散式公寓對同行的併購等。
11月末，深耕藍領公寓市場的安歆集團宣布完成與新起點公寓的戰略合併。這是繼7月宣布併購易企租公寓、戰略入股杭州諾巢故寓之後，安歆集團的第三起併購事件。
公開資料顯示，新起點公寓成立於2014年，曾獲平安創新投資基金、高和資本、險峰長青、中美綠色基金等機構的投資。從規模上看，這亦是安歆集團年內的最大併購案。
併購完成後，安歆集團將繼續領跑藍領公寓細分賽道，旗下門店數將超250家，床位數超15萬張。
安歆集團短期頻繁的併購亦從側面說明，藍領公寓擁有較強的市場抗風險能力。由於藍領公寓客戶主要為企業端，客源、租約相對穩定，經營模式為直接與企業籤訂租賃合同，按床位定價、按房間出租。
對比之下，普通客戶暴露出更高的違約、退租風險，對項目出租率產生較大影響。
除安歆集團外，自如亦對外宣布併購貝客青年精品公寓。此次併購後，自如將實現在北京、上海、廣州、深圳、南京等7個城市運營53個集中式公寓項目。同時，自如正式從單一的「分散式」業務賽道拓寬為雙模式運營，以併購的方式快速布局集中式公寓，優化其產品線。
結合分散式公寓的特性來看，房源獲取相對容易，但同時也意味著面臨更大的管理半徑和更複雜的財務管理。
年初疫情襲來，受出租率與租金下滑的影響，自如亦曾被迫作出減法，包括主動提出對部分房源的解約。
從經營角度看，集中式公寓雖然前期投入大，規模擴張速度相對緩慢，但運營成本更低，利潤更高，房源集中也便於標準化運營、提高管理效率，同時可以設計相應的社交文化活動，形成客戶黏性與開展新的增值服務。
長租公寓行業併購事件越發頻繁，這也預示著經歷多年野蠻生長後，行業已進入整合發展的新階段。相信未來幾年客戶資源、資本等會往頭部企業傾斜，行業集中度將進一步提升。
同時，在經歷一系列暴雷、關店、裁員風波後，留下來的企業應該著重思考生存之道，將發展重心回歸產品端，以優質的產品、服務重獲市場機遇，推動行業健康發展。
多地政府介入危機處理，租賃行業監管制度再升級
今年以來，疫情加速了長租公寓的爆雷，而10月蛋殼公寓的暴雷事件更是將長租公寓行業再次推向風口浪尖。由於涉及人群眾多，事件造成較惡劣的影響。
來源：公開資料、觀點指數整理
在政策層面，重慶出臺強監管政策，對「高進低出、長收短付」的運營模式實行針對性措施。
另據觀點指數不完全統計，自杭州率先出臺資金監管帳戶政策以來，目前已有深圳、重慶、成都、西安等地推出資金監管帳戶政策。
隨著政策進一步升級，預計短期內針對住房租賃行業的監管力度將在全國範圍內繼續加大。
深圳方面，出臺緊急通知，針對住房租賃企業經營行為提出了具體要求，包括嚴控租金貸、「高進低出」、「長收短付」等行為。隨著爆雷事件持續發酵，深圳再次發文協調物業合理解決租賃糾紛工作，規定物業不得通過停水、停電、停氣等方式驅趕租戶。
總體來看，由長租公寓所引發的社會問題，政府正在積極處理。
從當前政策主要的打擊點來看，長租公寓企業普遍存在兩大痛點，一是租金貸，二是高收低租。長租公寓企業通過與金融機構合作，從機構一次性收到租客租金，往往該部分租金並沒有被企業用來支付給房東，而是用於擴張新業務。
擁有一定資金後，部分長租公寓企業往往會以「高進低出」模式進行擴張，其本質是通過虧損來搶佔市場，以求儘早形成規模效應。但此模式的發展需要有強大的資本實力支撐，如受到外力因素導致資金鍊斷裂，企業將無以為繼，對房東和租客都造成嚴重損失。
從企業發展策略層面思考，當前也有不少公寓企業發展過於激進。
觀察暴雷企業發展歷史，可以看到該部分企業大都對租房市場的投資回報預期抱以樂觀態度，在沒有充足資本支撐下，以相對激進的投資策略進行擴張，導致企業資金短缺。如此前灣流國際就提出幾年內實現管理規模≥100萬套房源的目標，在瘋狂擴張後難逃爆雷結局。
總的來說，長租公寓滿足人的居住需求，市場空間從來不用多疑。但是如果缺少約束，任由行業野蠻生長，必定會亂象環生。從近期政策監管制度來看，長租公寓市場的無序發展階段相信很快會成為歷史。
（來源：觀點地產網 ）
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文章來源:觀點地產網