房地產稅是什麼？房地產稅所對應的為房地產行業，只要涉及房地產開發、交易、持有全鏈條環節的稅，都屬於房地產稅。
在中國，房地產稅包括增值稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地佔用稅等。
提到房地產稅就不得不說說房產稅了，現在還是會有不少人將房產稅和房地產稅混淆
房產稅和房地產稅雖只有一字之差，但概念還是不一樣的。房產稅是以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅餘值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。
準確來說，房地產稅包含房產稅。
本篇，將從個人買房和房地產企業賣房（預售房）兩個維度和大家簡單聊聊在房產交易中會涉及哪些房地產稅和風險。
個人購房需要交什麼稅
個人購置新房，除了房款還需要承擔相應的稅費。
01 契稅
契稅，顧名思義，就是指對契約徵收的稅，是以所有權發生轉移變動的不動產為徵稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。
買房時按評估額1%-3%繳納契稅。根據我國最新稅法規定：面積90平米內首次購房1%，面積90平方-144平米且首次1.5%，非首次購房或144平方以上按3%繳納，由買方繳納。
新房應納稅額＝計稅依據×稅率。
假如李明去年購置了一套90平的新房（首次購房），總房款為100萬元，李明需要承擔的契稅=100萬元*1.5%=1.5萬元。
02 印花稅
相比契稅，印花稅就是小數目了，印花稅按照總房價的0.5‰交納。
也就是說，100萬的房子，只要交500元印花稅就可以了。一般印花稅跟首付款一起繳，也方便開發商統一辦理合同登記和房產證。
房地產企業售房環節需要繳哪些稅
為了防止開發企業通過故意延緩收入實現的確認時間，隨意確定成本對象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務，保證國家稅收及時足額入庫以及不同納稅人之間稅負和納稅時間的公平，稅法對房地產企業取得預售收入的主要稅種均作出了規定。
房地產開發企業在預售房屋環節主要涉及的稅種有增值稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅等。
01 增值稅（銷售不動產）
《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令第691號）第一條規定：在中華人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務，銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。
房地產企業預售開發產品，屬於銷售不動產的行為，當為增值稅納稅義務人，稅率為9%， 其納稅額為房地產開發企業銷售不動產收取的全部價款和價外費用。
如房地產企業銷售商品房是採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
涉稅風險提示
1. 房地產開發企業銷售不動產向購房者收取的定金、違約金、賠償金、延期付款利息等價外費用，均應該按照規定繳納增值稅，自覺履行增值稅納稅義務，否則存在涉稅風險。
2. 為少交增值稅，房地產開發企業可能還存在未按規定預提開發成本、成本費用確認時間不對、未按規定方式攤銷梯度土地成本，甚至隱瞞建築增加原設計成本扣除不該扣除的成本費用、虛列成本費用等違規做法，均存在巨大涉稅風險。
02 土地增值稅（預徵）
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條明確規定：「納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預徵土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。」
因此，土地增值稅一般先自行申報，由稅務機關進行清算，多退少補。
各地對土地增值稅的預繳稅率存在差異，一般來說，普通標準住宅按照預售收入的1.5%，除普通標準住宅以外的其他住宅為3.5%，其他房地產項目為4.5%。
涉稅風險提示
1. 土地增值稅的計算中也涉及收入、成本、費用的確認，在進行確認時候如處理不當也會有涉稅風險。
2. 把握土地增值稅預繳稅款的時間。根據《稅收徵管法》第六十八條規定處理：納稅人、扣繳義務人在規定期限內不繳或者少繳應納或者應解繳的稅款，經稅務機關責令限期繳納，逾期仍未繳納的，稅務機關除依照本法第四十條的規定採取強制執行措施追繳其不繳或者少繳的稅款外，可以處不繳或者少繳稅款的50%以上5倍以下的罰款。
03 企業所得稅（未完工開發產品）
需要提醒大家的是，雖然房子是預售的，屬於預收收入，但預收收入也有納稅義務。
房地產企業通過籤訂《房地產預收合同》所取得的收入，從企業所得稅的角度，不再存在「預收帳款」的概念，只要籤訂了《銷售合同》、《預售合同》並收取款項，不管產品是否完工，全部確認為收入，因此，負有企業所得稅納稅義務。
房地產開發企業銷售未完工房屋取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
(1) 開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15%(2) 開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%(3) 開發項目位於其他地區的，不得低於5%(4) 屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%
涉稅風險提示
在企業所得稅方面，房地產開發企業在預售過程中可能會出現以下幾類涉稅風險。
1. 隱瞞銷售收入。如提供虛假或者不完整的銷售面積，以商品房抵債，例如衝抵施工費、材料費等。
2. 未及時確認收入。房地產開發企業的開發項目已經完工並開始銷售，當滿足要求時，需要及時結轉收入，由於各種原因，常存在預收帳款未能及時結轉的問題。
例如，項目在年度內已經全部竣工，並取得了竣工備案表，根據企業所得稅發要求，年底「預收帳款」科目餘額應全部結轉，若未能全部結轉即違反了企業所得稅法規定。
3. 混淆預售收入相關的稅金及附加稅前扣除問題。在企業月度或季度申報企業所得稅時，預售收入繳納的營業稅金及附加不能從當期利潤額或所得額中扣除；在年度企業所得稅彙算清繳時，與預計收入相匹配的稅金、附加及相關費用應該予以扣除。
04 印花稅（商品房銷售合同）
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規定，在預售商品房時，如籤訂商品房銷售合同或商品房預售合同的，應在籤訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。
優稅貓提醒各位房地產企業主，房地產企業開發經營中鏈條較長，業務複雜，房產交易只是房地產企業經營眾多鏈條環節中的其中一環。
一個房地產項目從土地獲取、規劃設計、融資，到建築施工、房屋預售、營銷、項目清算、物業管理等環節，每一項經濟行為都會產生稅金，涉稅風險點多，不合規的操作容易加重涉稅負擔。