南京多盤集體漲價？！
常州多盤集體漲價？！
南通多盤集體漲價？！
無錫多盤集體漲價？！
......
最近，開發商大力促銷，賣力割肉的降價風還沒吹幾天，隨著各地售樓處的陸續復工，樓市竟然回暖了？
01
漲！漲！漲！
樓市全面復甦！
這兩天，我們懂居在各個城市的分公司發現，不少城市樓盤開始紛紛取消促銷政策，甚至逆市上調價格，比如下圖：
同時越來越多的城市銷售數據迅速回暖，新房成交量大增，比如下圖的售樓處近況實拍動圖：
根據多個銷售端發出的數據來看，情況同樣如此：
這股漲價風波的起因，主要來自近期全國多地對樓市的大力刺激。
02
政策利好頻發
力挺樓市復甦
據不完全統計，至少已有五個省份以及14個城市相繼發布涉及房地產領域的政策「穩市」。
整理出來的表格可以說是密密麻麻，其中江西的政策尤為亮眼，力度和措辭可以說很大膽了。
江西省房地產協會：適當放寬限購政策，加大人才落戶激勵，適當放寬備案價格限制。
在「短不刺經」和疫情影響的大背景下，沒有哪個地方敢率先出頭放鬆，因為一旦全國各地跟進放鬆，疫情結束就會產生需求集中釋放的情況，一波情緒性購房就此產生，房價則難以穩住。
但就是在這樣的情況下，江西仍舊敢用「適當」、「加大」等敏感詞彙，可見江西刺激樓市之心，已經迫在眉睫了。
其實我們江西人一直就這樣實誠，相信還有很多地方也和江西一樣開始有了些想法，只是不敢明白說出來，但2020年的經濟目標擺在那裡必須要完成。
不僅房價在漲，都說土拍市場是樓市晴雨表，事實也確如此。近期多地土拍市場火爆異常，頻繁創造高價土拍。
其中，上海徐匯濱江地塊，被香港置地拿下，總價310.5億元，轟動全國，創造了歷史，刷新上海總地價天花板！無論是華東城市還是首都，土拍都異常火熱，房企紛紛看好今年市場，這也助力了疫情之下的全國樓市快速重啟！
日前，贛江新區也打響了南昌2020年土拍第一槍，不久之後，經開區也迎來土拍。
這或許也預示著，這股漲價風波很快就將蔓延至南昌。一方面原因是全國範圍的政策利好，其中江西南昌的刺激力度不可謂不大；另一反面是南昌優秀的抗疫成果給南昌高速復工復產提供了社會基礎。
據官方統計，南昌市已完成復工復產報備並恢復網籤的樓盤統計約126個。具體情況見下圖：
同時據不完全統計，南昌所有在售項目的營銷中心已經有近9成恢復開放，未來一兩周內，這個比例還將擴大。
不僅樓盤恢復網籤和對外開放，南昌的房地產在建工地也將在近期迎來復工。
2月12日，南昌市城鄉建設局印發了《建築企業復工優先清單》的通知，該通知明確了建築工地復工清單批次，其中一般性房地產建設工程屬於第三批覆工建築工地，也將在3月1日之後陸續核准復工復建。
此外，在2月26日南昌市房管局最新發布的兩部文件中提到：
所有房地產開發企業、中介機構(門店)經營場所在確保落實疫情防控各項要求前提下，原則上須於2020年3月1日前完成復工報備，疫情防控措施落實不到位的企業不得復工。
這也就意味著，3月1日將成為重要節點，南昌樓市全面復甦或將從這一天進入加速復原期。
03
密集償債期
超百家房企倒閉
3月-6月，不僅將是樓市的全面復甦期，也是諸多房企的償債高峰期。
根據房企的債券到期情況來看，2020年是房企債券到期的高峰期，95家房企年內到期債券達到5000億元以上，較於2019年上漲45%。
據克而瑞統計，2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年到期債券增長了43%。其中，1月、7月和11月均為償債高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。3月房企到期債券總量也將達到330億元以上。
與之相對的，是2020年以來的超低融資完成率。
來自克而瑞的數據顯示，據不完全統計，從2020年1月25日到2月10日共17天，95家典型房企春節後完成發債融資僅有4筆，涉及金額不足百億元人民幣，與2019年春節相對應的時間段相比減少86%，去年同期發債量是今年的7.3倍。
據企業最新公布的一期財務數據顯示，32家有債券短期內到期的企業中，15家經營性淨現金流為負；到期債券餘額/貨幣資金超過20%的有11家，其中最高達70.34%。如果企業布局多在受疫情影響較大的三四線城市，短期內其資金情況將面臨很大挑戰。
數據來源：Wind資料庫，中指風險測評系統
註：加*為海外債
對於那些資金實力雄厚，或擁有穩健現金流的大房企而言，這場疫情給他們提供了一次絕佳的機會，可以用很少的錢進行兼併和收購，獲得大量優質的項目和價格便宜的土地，從而成為留在牌桌上的勝者，贏者通吃。
但中小房企們就沒那麼幸運了，要麼斷臂賣地求生，要麼不堪負重最終破產。
截至今日（3月3日），已有105家房企相繼宣布破產，這個數字還在不斷增加中！其中大多是中小型房企，有的公司融資渠道縮窄，有的企業法人涉案在押，坑了不少買房人……
但它們的現狀卻反映了一個事實：部分負債高的中小房企，不是在破產就是在破產的路上。
所以在這個階段，購房者尤其要擦亮眼睛，品牌房企的口碑和質量，以及穩健的投資開發速度和健康良好的企業負債率，都是我們在2020年買房時需要特別關注的考量點。
否則誤入資金斷裂的小開發商，最終樓盤交付無期甚至爛尾，那就真的屋漏偏逢連夜雨了。
說到這裡就要特別表揚一家房企，其融資負債率的管控實在太穩健了。
04
萬科，王者歸來
中國房地產發展40餘年中，後二十年又被視為房地產的黃金時代，其中引領時代的領頭羊，毫無爭議的當屬萬科。所憑藉的就是優良的財務、資金狀況和行業領先的信用評級，賦予了萬科穿越行業周期的能力。
萬科自 2009 年至今十年間，業績持續高速增長的同時，經營活動現金流量淨額持續為正， 增長可持續性強。特別是 2014 年以來，經營現金流淨額大幅上升，充沛的現金流為各項新業務提供了堅實基礎。縱觀整個房地產行業，在維持中高速增長的同時，經營現金流持續為正的公司極少。
在保持業績高速增長的同時，萬科多年來債務資金成本保持行業較低水平，融資優勢明顯。截至 2019 年上半年，萬科的一年期短債總額只有683.7億元，持有貨幣資金1438.7億元，遠高於短期借款和一年內到期長期負債的總和666.5億元；淨負債率為35.04%，持續保持行業低位。
萬科在債務融資這一塊，可以說是非常的穩健了。也就是說2020年到期的短債，對於萬科的現金儲備來說，微不足道。壓在諸多房企頭上的償債壓力，對於萬科來說，完全無虞。
此外，就在前天，萬科發行120億元公司債券也獲得核准。在這個時間段，相比其他多家房企發債被中止，萬科仍舊能拿到低息債券，進一步說明了金融市場對於萬科的認可。
萬科A股近十年平均年化收益率47.5%
此外萬科物業在最近也是動作頻頻。
2019年12月，《上市公司分拆所屬子公司境內上市試點若干規定》(下稱「《分拆規定》」)發布，分拆上市通道正式開啟。
網絡開始流傳一種觀點，認為萬科物業此前一直霸佔在行業排行榜的第一名，2018年營收已經達接近98億，2019年大概率110億甚至以上。
而碧桂園服務2018年的營收為46.75億，2019年大概為80個億左右。碧桂園服務上市後市值達到了700億港幣，如果萬科物業分拆上市，其市值可能會去到千億港幣。
最近又有消息稱，萬科物業已於近日開啟了規模達2萬人的招聘計劃。截至2020年1月底，萬科物業在職員工人數近10萬名，每天85000名員工在崗，為250000人次的客戶出入進行體溫監測。
可以說，萬科物業，不僅在金融市場成績傲人，在2020這個特殊的抗疫一戰中，萬科物業的表現也是非常亮眼的。
05
共戰疫情
萬科在行動
共戰疫情，萬科究竟做了哪些事？又有哪些值得總結之處？我們稍作梳理歸納。
一：精細統一的規劃部署
疫情第一時間，1月25日，萬科公益基金會決定向武漢紅十字會捐贈1億元人民幣，幫助武漢抗擊新型肺炎疫情。
你可能會說，捐款這是頭部房企的標準動作，但這是率先要完成的一步，屬必選項。
接下來要思考的是，面對萬科物業在全國共服務2663個住宅項目、639個商業項目，覆蓋535萬戶家庭，如此巨大的疫情防控任務面應該如何高效推進。
萬科率先做了一件很多房企都沒做的一件事，建立統一的防疫手冊，作為工作總指引。
將標準化在各種場景運用是萬科的強項，總指引之下，萬科制定了人員防護、消毒作業、環境管理、出入管理、隔離管理、防疫廢棄物管理等疫情防護工作的具體標準，以及員工或客戶感染等異常情形的應對措施，保障疫情防控工作統一標準、高效有序。
此外，在疫情防控期間，萬科對所服務的物業項目實行「預警機制，分級對應」，根據項目疫情不同等級，啟動相應級別的響應措施。這跟日積月累的成熟系統和經驗是分不開的。
二：深度統籌的全體系參戰
除了物業做好社區保護者的角色外，萬科是全體系參戰，物流、商業、養老一個不能少。
比如，疫情期間，萬科旗下的萬緯物流全線發力，配合政府，力保民生物資、客戶物資和疫區支援物資暢通無阻。目前萬緯物流已在全國27個城市無償開放59個物流園，用於應急周轉倉儲及多溫區食品物流運營服務。
比如，除了保障小區業主的健康，萬科對疫情下租戶的健康也非常關注。此次萬科向受到疫情衝擊的租戶伸出援手，對「泊寓」的8000名湖北籍客戶給予階段性免租，幫助他們渡過難關，並加強疫情防控。
三：溫度走心的細節把控
很多細節工作，萬科一如既往完成的高質。
有個數據，據統計，萬科物業平均每天有5.3萬員工值守一線，排班超過37萬人次，每天消耗口罩超過10萬隻，酒精消毒水消耗量超過6000升，為此增加支出2億元。
針對業主居家隔離、不便出行的實際，萬科物業還開展代購生活物品、外賣快遞短駁、垃圾定時代扔等服務，提升小區居民的安全感、幸福感和獲得感，受到小區業主點讚。
為了將各項工作做到細緻，落實到位，通過與街道、社區、業主、員工等協作互動，形成合力，萬科築起了物業管理區域內的疫情防控「安全線」，這是值得行業借鑑的。
新聞聯播點名表揚萬科
央視和新華社點讚，是對萬科抗疫突出表現的一種褒獎。
在一套教科書般的抗疫組合拳之後，萬科緊接著下出了一招秒棋，一場萬人招牌計劃在一眾房企促銷戰火之中顯得格外的突出和別致。
2月17日，萬科物業宣布提前啟動20000人的招聘計劃，招聘崗位涵蓋六大類，包括：物業安保、保潔及保修；房產經紀和裝修；數位化產品及開發；物業專家；市場及營銷；財務、投資及人力等。
可能你已經發現，萬科越來越不按套路出牌了，房企們在那拼規模，拼高周轉的時候，搶佔山頭的時候，萬科站出來，大聲喊要活下來。
疫情影響之下，大多房企絞盡腦汁搞促銷之時，部分房企偷摸裁員之時。萬科卻反其道行之，瞄準就業市場穩定，站在企業復工和社會就業的主旋律之下，向保經營、促生產、穩就業延伸。
截至2019年底，萬科物業服務管理規模約5.3（待更新數據）億平方米，涉及約1584萬（待更新數據）社區居民。
萬科，永遠是第一個逆勢而行的領頭羊。
06
線上平臺
萬科先行一步
受新冠肺炎疫情的影響，近期開發商們為了打開局面，各種優惠鋪天蓋地。你八五折我就七五折，甚至有些開發商折扣力度更高。
在這場「諸神的狂歡」中，許多TOP級房企輪番登場，卻始終少了一個名字——萬科。
萬科，怎麼還沒出招？
在國內房企中，不管是對於住宅產業化研究、用戶趨勢的研判，還是產品力的提升，萬科都有著較多的實踐和突破，而且要論對行業發展的前瞻性，對政策大勢的把握度，萬科絕對是絕無僅有的風向標級存在。
例如率先提出進入「白銀時代」的萬科，在2014年便宣布轉型「城市配套服務商」，此後在教育、養老、物流等多元化方向進行積極探索，在「去地產化」的道路上遙遙領先其他房企。
萬科總是第一個拿出高度創新、具有可執行的系統方案，給其他房企「抄作業」。
如今中國房地產再一次站在了轉折點上，各大房企都在等一個高標準的參考方案，往年的經驗告訴他們，參考萬科對市場的反應，來決定自身的策略，準沒錯。
不同於因為疫情壓頂，逼得開發商臨時籌備「線上售樓處」 APP。早在2018年時，萬科就上線了自家的移動端看房平臺「萬科置業神器」。
在這款「神器」中，購房者除了可以看到樓盤的基本「說明書」，了解其區位、價格、配套等基本信息，還可以直接與銷售顧問對話，並通過「e選房」功能，查看可售房源、交付預付定金等。
「萬科置業神器」小程序
而萬科分享家是萬科官方的全民經紀人平臺，於2017年2月正式上線。註冊成為經紀人通過平臺推薦客戶購買江西萬科在售項目住宅、商鋪產品，可享最高3萬元/套（稅後）佣金獎勵。
2020年2月2日—2月29日期間，為保障萬科分享家經紀人權益，延長推薦客戶到訪保護期至30天，以每處細節關懷，全心全意為客戶考慮。
如果站在上帝視角俯視目前整個市場動作，你會發現因為疫情原因，很多開發商被倒逼著進入線上。同樣是「觸網」，不同的是主動還是被動。
而萬科，早已先行一步。
07
別人都降了
為什麼萬科還不降？
在各大開發商瘋狂促銷的背景下，萬科一直堅持著自己的定價策略。這不僅關乎企業的利益，更能看出企業的擔當。
歷史上，打價格戰最終兩敗俱傷，甚至摧毀整個行業基石的案例比比皆是。
作為行業龍頭的萬科，堅決不打價格戰，更不以犧牲先一期購房業主利益為代價來打價格戰。
萬科有這樣的底氣，其實我一定不驚訝。進駐南昌19年，萬科在南昌的口碑，是一個樓盤一個樓盤穩紮穩打累積起來的。
內聖外王，修煉內功，永遠是萬科的第一要務。
2001年，南昌新一屆市委領導班子成立，在城市規劃及建設上提出了「退城進郊」、「退二進三」等新思路，吹響「建設花園城市」的號角。
受到南昌廣闊的房地產開發空間和良好的營商環境吸引，萬科率先搶灘登陸南昌房地產市場，成為第一家進駐南昌的百強房企。
在這一年，萬科在艾溪湖畔的蠻荒之地造了一座四季花城，至今仍被譽為「不老神盤」。
隨後萬科的腳步邁入了南昌每一個區域，青山湖區的萬科青山湖成為了南昌的經典豪宅，萬科潤園讓默默無聞的青雲譜受到熱捧，紅谷灘的萬科地鐵時代成了南昌罕見的地鐵上蓋樓盤，朝陽的華僑城萬科更是要為南昌人製造另一種美好生活的體驗。
仔細研究萬科在南昌的戰略布局，會發現一個特點，那就是均衡。
先不論已經售罄的樓盤，僅目前在售的樓盤仍有17個（包括2020年即將開盤），基本上南昌市六大城區（東湖區、西湖區、青雲譜區、青山湖區、紅谷灘區、新建區）包括贛江新區，均有萬科在售新盤，整個城市布局非常均衡。
這一方面得益於萬科的長達19年的城市運營與開發，另一方面也和萬科穩紮穩打的品牌戰略有關。
與萬科相反的反面例子就是有些房企將高周轉和剛需走量的企業戰略放在第一位，重倉押注新城新區和三線地市。雖然短期利益來看很豐厚，但是對於品牌自身的產品力打造和城市運營是毫無助益的。
08
改善住宅，
無可置疑的第一首選
2019年全年南昌單盤銷售排行榜Top5公布，第五名是南昌豪宅標杆產品——蘇寧檀悅，第四名和第三名都是剛需神盤——保利和光、新力城，第二名是九龍湖文旅大盤——融創文旅城，而第一名是勁銷逾50億的朝陽文旅神作，南昌改善住宅無可爭議的第一首選——華僑城萬科世紀水岸。
經過2020年開年的疫情洗禮，改善需求將在2020年迎來新的爆發增長點。而華僑城萬科世紀水岸的產品力，可以說甩南昌同行不止一個身位。
先說區位，區位不僅是華僑城萬科在南昌的地理位置，更代表著華僑城萬科在南昌的城市格局。
區位決定了一個樓盤的上限，而交通決定了一個樓盤的溢價速度，品質則決定了一個樓盤的下限。
華僑城萬科，正居於南昌城市格局的中宮正位，是南昌城市發展向外輻射的原點，是城市資源追本溯源的起點。
從城市發展規律來看，越是靠近城市中心，交通資源、商業資源、人才資源、行政資源，越是豐富；相反，越是遠郊，一應資源越是貧瘠。城市發展速度也是同理。
華僑城萬科的區位，決定了他的出生，即立於不敗之地。
說完區位再說交通。
城市諸般交通系統中，地鐵是一座城市發展中兵鋒最銳的內生利器。有地鐵和沒有地鐵，將決定一個樓盤溢價速度的快慢，並最終和學區一起決定這個樓盤的房價天花板。
2019年11月2日，華僑城萬科召開了一場盛大的發布會，會上透露，有一條尚在規劃草案的地鐵線路中的3站會途經世紀水岸，預計2021年前後報至國家發改委審批。這條地鐵如果最終通過審批，將完全改變朝陽板塊的最後一塊交通短板。
不僅如此，華僑城萬科周邊13條道路的提升改造已經列入市政道路工程計劃，桃花路快速化改造工程連接南昌市一環二環線，快速路直通九州大街到世紀水岸，都將大大提升未來的出行便利。
至於商業，其實如華僑城萬科、融創文旅城這樣的文旅大盤來說，其商業配套天然就吊打其他普通住宅社區。繼續介紹商業配套，甚至會讓人覺得勝之不武。就單純放一張圖，一切盡在不言中吧。
09
產品力才是第一競爭力！
區位決定了一個樓盤的上限，而交通決定了一個樓盤的溢價速度，品質則決定了一個樓盤的下限。
重要的話要重複三遍，所以沒準我待會還要說一遍。
我們已經通過華僑城萬科的例子為大家介紹了區位和交通的重要性，但區位從來都是不可再生的資源，這不代表除了城市中心，其他地方的房地產開發便無前景可言。
衣食住行，俗人四大愛好，俗，就要接地氣。房產開發同樣如此，適應城市發展格局，契合土地開發屬性，位偏也可大有作為。
比如地處南昌南大門的萬科天空之城。當其他房企還沉醉在新城土地市場的搏殺中，萬科已經將視野投注在了城鄉交匯處的居住需求之中。
階層晉升，是中國人走了三千年的不朽之路。買房，也不離此道。早早進駐昌南板塊的恆大在這一點就要向萬科學習。品質，在一定程度上，是需要先於價格考慮的。
萬科進入昌南板塊打造的天空之城，從樓盤立項之初，就沒想做一個價格盤，打造品質人居，是萬科永遠不變的企業追求，不論是在南昌的中宮正位，還是南昌的南大門關隘之地。
12大主題景觀、中軸景觀帶、陽光大草坪、健康漫步道、幻彩兒童娛樂區、中央園林；入戶玄關、動靜分區、三開間朝南、主臥獨衛、乾濕分離……
萬科的產品工業標準化水平恐怖如斯，即使是坐標南昌南，定向縣區人民，呈現出來的產品仍舊是一絲不苟的優秀品質打造。
10
戶型設計，尊崇本心
2001年，萬科首進南昌，在艾溪湖畔打造了一座不朽的四季花城。時隔19年，萬科在南塘湖畔再造一輪海上明月，與四季花城隔湖相望。
區位和交通以及社區這裡就不多做介紹了，我們現在借萬科海上明月這個盤再來看看萬科在戶型設計方面的實力經過這麼多年的打磨有何精進。
目前海上明月在售的有4種戶型，89㎡、115㎡、145㎡、167㎡。
所有戶型都是獨立電梯入戶。
先看這套目前在售的最大戶型。最優秀的應該就是他的中廳雙陽臺。近乎7米的客廳開間，即使加設一方書桌，也完全不會有擁擠的感覺。搭配上超寬陽臺，採光和通風效果都絕佳。
將餐廚客廳置中，同時也避免了平層面積過大時走廊面積的浪費。看上圖的戶型就可以發現，西端次臥與客廳的連接同時也是入戶玄關；真正純粹的走廊空間只有東段三件臥室的連接段。可以說走廊已經被儘可能的壓縮到了極限，在不妄動整體方正的情況下。
另外所有臥室都配有超大的飄窗，其中東端的三件臥室，甚至全都是轉角飄窗或者180°飄窗，視野無敵，實用性上無論是拓展成榻榻米或小卡座，都是很高效的空間利用。
與167㎡的戶型相比，145㎡的戶型，在功能性上的區別只在於將東北角的次臥改成了書房。此外刪去了將東端的主次臥打通成一間巨大臥室的可能性。
說到打通牆體，好像成為了我的一種魔怔。（大霧）
其實仔細看上面2個戶型，可以發現萬科在戶型設計中藏有很多巧思。
比如飄窗貼牆的設計，給了每個業主可遇不可求的轉角飄窗夢幻體驗。
比如掏空牆體暗藏一個儲藏間，處處是玄機，處處有驚喜。
比如廚房開間正對餐廳，便於下廚用餐的居家體驗，餐廳配送北向陽臺，改善居室採光和通透性。最終的結果就是整個戶型達到了驚人的270°採光和通風。
11
每一座萬科，都是標杆！
不論你是怎樣的需求，萬科總能滿足你。
比如2020年註定爆發的改善需求，那麼華僑城萬科是無可置疑的第一首選。
又或者你是周邊地市上來的或者三大縣區內的，希望買一個兼具品質和交通的，尤其是對於昌南板塊的居住需求來說，萬科天空之城無疑是上上之選。
又或者你是拼勁十足的80後、90後，乃至事業上升期的企業家，優先選擇南昌產業動力旺盛的高新區會更匹配自己的職業發展道路，恰好萬科海上明月無論交通還是戶型都很適合拼搏中的追夢人。
萬科布局南昌19年，每一座萬科，都是標杆！