文章來源： 派沃設計
商業地產從最開始的百貨公司、商場，再到購物中心模式的步步演變，讓我們不禁思考，當未來消費再進一步升級，怎樣的商業形態將成為下一個爆款?
與此同時，為重新把顧客拉回線下商業，眾多「大盒子」項目正在嘗試通過創新性的定位規劃、積極的業態優化組合、跨界+、場景營銷、大數據等，希望找到一條差異化特色競爭之路。
01 「大盒子」商業的窘境
大體量的商業建築在豐富城市風貌和完善功能配套方面起到很大作用，同時，也曾是地產投資和資產配置的重要途徑。
但進入新世紀，各地商業開發建設潮此起彼伏，部分城市商業嚴重飽和，競爭激烈。尤其以大體量、大進深、形態方整為特徵的「盒子商業建築」為甚，經營艱難。
具體而言…
一方面，伴隨著消費者需求迭代，在精神上追求自我個性表達的新中產消費群崛起，帶動了消費升級，這些「大盒子」原有的定位難以匹配新興消費群體。
另一方面，「大盒子」中的磁石效應已經消失。曾經那些高流量、高頻剛需的業態，如今難以引來關聯客流，帶來的交叉消費。缺乏吸引力、沒有競爭力，讓消費者日益遠離。
再次，「盒子商業」建築功能空間布局已經不能滿足當前商業的需求，但這些建築多位於城市核心地段，物業價值高，但坪效偏低。
02 那些重獲新生的「大盒子」
從增量市場到存量市場，總有一些先行者，引領著中國商業地產蛻變的腳步。
TX淮海年輕力中心——策展型零售理念…
百聯集團與錦江國際集團對經營狀態不佳的淮海路中段進行重新開發，將7000平米的原第一百貨淮海店和近18000平米的錦江國際購物中心商場，徹底改造成策展型零售理念的TX淮海 | 年輕力中心。
改造成果火爆的TX淮海有別於大家司空見慣的商業空間加加減減，更像是對於商業的文化升級。
TX淮海在面向淮海路的高達40米的中空立面上，雕琢一座LED屏幕與真山真水真綠植結合的瀑布，在項目廣場和外立面上，打造一場代表上海的數字多媒體藝術演出。
TX淮海的首層臨街處理，幾乎是盒子購物中心街道友好化的最佳案例。
層層疊疊的立面和入口設置，以及可以隨意坐下的大臺階。
立即軟化了傳統盒子不夠人性的尺度感受，讓每一個路過TX的人都強烈體會到這個區域的休閒氛圍，消磨掉傳統MALL的「高端」所帶來的心理成本，大大增加了淮海路中段地區聚攏年輕消費人流的可能性。
北京萬科時代中心城市綜合體——設計賦能…
萬科時代廣場是北京萬科存量改造首個項目，原項目為因坪效低而關停的十裡堡西單商場。
項目以打造藝術商業新地標為重新定位，成為融合精品商業、文化辦公、大型藝術裝置、多功能展覽空間和「冥想竹園」於一體的全新城市綜合體。
項目從建築外觀上顛覆了原本凝重黃色調的「蘇氏建築」的肌理，加入具有現代感的設計元素，用超現代的藝術線條，令藝術與商業相結合。
原建築主體是典型的20世紀90年代「大盒子」商場的布局，即由四層規整的矩形平面構成，中間有一個服務於空間流線的小型採光中庭。
針對室內光線較差的痛點，在建築中打造了三個共享中庭，以期增強空間的流通性，並將充足的日光更好地引入樓層內部。
三個中庭的空間均按「室外化」理念進行設計，室外鋪地、玻璃幕牆等從室外延伸到室內，在中庭中就如同漫步在室外。
上海新世界城——業態修煉…
1995年開業的新世界曾驚豔了一代人。二十餘年隨著商業競爭日趨激烈，新世界城的裝修硬體設施顯老化陳舊，品牌升級換代更新緩慢，已無法引起新一代年輕消費者共鳴。
煥新的新世界城以「自然.生活」為主題，蛻變為最時尚、最潮流的「都市生活會客廳」。ART-DECO藝術風格的設計升級，呈現出上世紀復古的風味，「外在」著實亮眼。
此外，新世界城也在「內功修煉」上不斷加碼，大力引進新品店、首入店、旗艦店、集合店、體驗店。
其中新品店近400家，佔總數的78%，以提升整體的環境舒適度、品牌集聚度和功能體驗度。
改造後的新世界突出「她經濟」和「家消費」兩大重點，業態定位調整為購物佔51%，體驗佔28%，餐飲佔21%。
從3樓延伸到12樓，世界上最高的室內攀巖項目
堪稱上海體驗業態最多、最豐富的百貨商場，塑造出了一張全新的亮眼名片。
03 如何讓「大盒子」商業走出窘境
每個商業體的脫胎換骨的過程，最重要的是認知和把脈市場趨勢。項目定位的本質是什麼？受眾是誰？有什麼與眾不同？值得每一個商業人推敲。
1. 切實連結人的需求，重新定位…
單純的買賣關係已經很難打動消費者，和消費者建立情感聯繫，將他們吸引到線下，才是實體商業的新方向。
結合項目特色和周邊目標客群的喜好，創新化、個性化的商業定製，往往能使商業項目重獲新生。
2. 創新的場景、結構調改…
相比業態調整，購物中心的空間、硬體調整能夠更直接地為消費者帶來視覺衝擊，從而給消費者帶來「新開業」的新鮮感。
通過對場地環境和經營氛圍的打造，可以把大的盒子商業分解成多個主題性小盒子商業街區。
也可以將原本單體建築和動線打破重新構建，改造成一個流暢的單體，優化商業空間。
以西安大悅城為例，項目最終的結構拆改面積超過2萬㎡。
原本傳統的建築從外立面到室內空間都融入了西安歷史古韻和現代潮流。改造開業當天吸引逾28萬人次打卡，銷售額突破1286萬元，成為網紅地。
3. 結合當下商業趨勢，業態優化 …
商業正在由目的式消費向體驗式消費轉型，各地購物中心的零售配比明顯下降，由過去的70%下降到50%甚至更低；親子、餐飲、娛樂等體驗式消費佔比則明顯提升。
相對大眾化的購物中心，「大盒子」商業升級改造能夠結合當下商業趨勢，對業態配比做出調整，更加順應目標消費者需求。
04 最 後
由於商業地產過剩、城市產業轉型以及消費習慣的改變，導致一些沒有商業特色的傳統百貨商場、購物中心、超市等逐漸失去了對消費者的吸引力而歇業倒閉。
留下的大面積「盒子」式的建築空間自身，其實仍有很大的經濟和社會價值。
為此，如何煥新填充「盒子」裡的「內容」，重新啟發活力，避免建築空間浪費，值得每一個商業人推敲。
圖片素材來源：商業設計周刊/TX淮海官方微博/Panda Chan/新民晚報/商業新零/sense city/網絡/項目官網/網絡，侵刪