Better.com:抵押貸款的數位化革新

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導讀

Better.com 創立於2014年，主要提供便捷的房產抵押貸款服務，是美國發展最快的房產金融創業公司之一。2019年，Better.com又推出新的房主保險和產權保險產品，並構建了房地產經紀人網絡。Better.com董事會成員、投資者、Activant Capital創始人Steve Sarracino表示：「Better.com完全改變了消費者購買房屋的方式。他們提供的端到端數字解決方案簡化了人們的抵押貸款流程，影響了價值數十億美元的房屋交易市場。」該公司正在有效地改變數百萬美國人房產投資的方式，於2018年入選了《Fobers》金融科技50強。

【中國金融案例中心 | 金融科技課題組 文：葉子 編輯：謝彬彬 】

Part 1 公司概述

1.1 公司簡介

Better.com由Vishal Garg創立於2014年，2016年開始運營，是一家位於美國紐約的購房抵押貸款服務提供商，致力於為客戶提供可靠的數位化途徑，以滿足其在線抵押的需求。該公司希望簡化在線抵押貸款流程，消除了不必要的佣金及其他冗餘費用，通過技術手段使貸款申請來得快速便捷，並對該流程進行更有效的控制。

Better.com的使命為「我們正在使房屋所有權的獲得變得更簡單快速，重要的是，所有美國人都可以更輕鬆地使用房屋。」Better.com的主要吸引力在於其簡單的線上貸款流程。公司表示，其創新技術可以將貸款流程的結算時間縮短一半，且能為借款人平均節省至少3000美元的成本。傳統的抵押貸款申請可能要花費數周的時間，而歸功於高度自動化的流程，Better.com在三分鐘內便能完成貸款預審批，極大地提升了貸款審批速度。同時，該公司不對借款人收取任何費用，通過與各類大型抵押貸款供應商合作，Better.com將客戶貸款打包出售給合作夥伴，因此能將更多的利好轉嫁給借款人。

2019年，Better.com向購房者提供了超過40億美元的貸款，收入增長了5倍，達到了1.15億美元。Better.com表示，公司在2019年至少增長了三倍，並在過去三年中增長了十倍。僅在2019年二季度，公司就提供了價值10億美元的貸款，超過了2016年和2017年全年的總和。目前，公司共有員工一千餘人，被《財富》雜誌評為「2019年度紐約最佳工作場所」之一，在《Inc.》雜誌評選的「5000家成長最快的公司」中排名第964位，並於2018年入圍《福布斯》金融科技50強。

1.2 創始人及創始故事

圖：Better.com創始人Vishal Garg（來源：pulse2.com）

Better.com由Vishal Garg創立於2014年，同許多初創公司一樣，Better.com源起於Vishal Garg一次令人沮喪的尋貸經歷。2012年底，Vishal Garg與妻子準備結束長期的租房生活，擁有一套屬於自己家的房子。在經過數月的搜尋後，他們看中了曼哈頓東部一個美麗的房子並開始尋求貸款服務。而這一次困難重重的尋貸經歷最終導致了購房的失敗。

像大多數賣家一樣，房主要求Vishal Garg提供抵押貸款預審批。Vishal Garg上網搜索了所有大型抵押貸款比價網站，遺憾的是，所有網站在其提交個人信息之後就不停地進行電話推銷。所有推銷員都承諾提供出色服務並信誓旦旦地保證「您可以信任我」；但不透明的人工操作、狂轟濫炸的電話、讓人疑惑的各種點費及無法令人信服的安全保障措施，令Vishal Garg放棄了這一選擇。

之後，Vishal Garg與其妻子嘗試了其妻子工作單位的「僱主運行計劃」。Vishal Garg的妻子在一家大型銀行工作，該計劃可以幫助員工獲得有競爭力的住房貸款利率。儘管流程僵化、費用昂貴，但本著對銀行的信任，Vishal Garg還是選擇了它。貸款專員花了一個半小時詢問Vishal Garg與其妻子的財務歷史情況，並表示將在幾周後跟進而沒有提供更多的反饋細節。這不得不令Vishal Garg質疑銀行的工作效率。幾周後，銀行寄送了冗長的費用清單。直到那時，Vishal Garg才發現擬購房屋近期沒有進行過評估，這使得之前已進行的貸款流程全部作廢。

進展到此，房主已逐漸失去耐心。銀行始終要求Vishal Garg與房屋賣方先籤訂購買合同，否則不會對房屋進行估價，無法進行下面的貸款流程；而對Vishal Garg來說，只有先拿到了貸款審批才能購買房屋。最終，Vishal Garg的購房以失敗收場，房主將房屋出售給了第二價高者。

失敗的尋貸經歷令Vishal Garg發現，市場上沒有一家機構能夠基於個人信息和電話訪談就在線提供抵押貸款預批准。沒有機構能按照需求方的時間表提供服務而不佔用用戶的上班時間，沒有機構能夠以用戶利益最大化為運營核心並提供高效的服務。這激發了Vishal Garg想要填補市場空白的想法，並最終轉化為了Better.com的成立。

1.3 發展歷程

針對貸款市場的服務痛點，Vishal Garg在2013年開始了Better.com的前期創立工作。他從各知名企業招募專業人才組建了一支精英團隊，包括Google、Spotify和Microsoft的工程師，Blackstone的財務分析師，JetBlue的營銷人才以及Provident、PHH Mortgage的高管人員。

2014年，Better.com在美國紐約正式成立，旨在重新設計貸款流程。公司與擁有十多年歷史、專注於優質抵押貸款和大額抵押貸款的Avex Funding合作，並於2015年將其收購。2015年，Better.com開發了投資者規則引擎，使用算法將借款人、抵押品與10多家大型機構投資者進行匹配，並發放了第一筆100%數字貸款。

2016年，Better.com推出了自己的主打抵押貸款產品並完成了A輪融資，獲得3000萬美元資金。公司被批准為Fannie Mae的貸款服務商，並與17個頂級抵押貸款投資者建立了關係。2017年，Better.com與Kleiner Perkins Caufield Byers一起完成了1500萬美元的B輪融資，並推出了「一天批貸」的貸款預審服務。

憑藉著低廉的價格和優質的服務，2018年，Better.com總貸款額達到了10億美元，並推出了Better Real Estate產品。同年，公司新增了550名員工並將其總部遷至世界貿易中心7號。2019年，Better.com推出了Better Cover、 Better Settlement Services產品，擴展了包括聯邦住房管理局（Federal Housing Administration，簡稱FHA）在內的產品範疇，並完成了1.6億美元的C輪融資。

1.4  融資情況

目前，Better.com已完成了總計2.54億美元的融資，獲得了包括Kleiner Perkins、Goldman Sachs、American Express Ventures、Ally Financial、Citi在內的多家投資者的大力支持。最近的一次融資發生在2019年1月31日，此次融資Better.com籌得了1.6億美元，得到了Goldman Sachs、American Express Ventures等巨頭投資者的資金支持。融資結束後，公司估值達到5.5億美元。Better.com將運用該筆融資促進產品研發、人才招聘、平臺拓展和戰略合作夥伴關係的建立。

表：Better.com融資概況

數據來源：Crunchbase.com

Part 2 商業模式

2.1 市場定位：透明便捷的抵押貸款數字平臺

房產在美國經濟中佔據舉足輕重的地位。住房市場意味著價值33萬億美元的業務，其中抵押貸款佔據了15萬億美元。然而，由於不透明的貸款體系和收費昂貴的中介機構，家庭購房貸款的運作方式幾十年來沒有發生任何變化。

「我們正在使房屋購買變得更簡單快捷，更重要的是，讓所有美國人都可以更輕鬆地使用房屋。」Better.com認為，房屋所有權的獲取應是快速、透明其低成本的，不應附加繁瑣手續及不必要的費用。Better.com使用新的API技術，顛覆傳統佣金結構，搭建透明、便捷的抵押貸款數位化平臺，最終用低廉的價格和優質的客戶服務使成千上萬的客戶受益。

2.2 主營業務

Better.com提供房屋抵押貸款、房地產代理對接、產權保險及房主保險等產品服務。通過Better.com的數字平臺，房主可申請具有利率吸引力的抵押貸款，獲取眾多保險提供商的更優報價，並即時訪問全國領先的房地產經紀人。

房屋抵押貸款

有別於傳統模式，Better.com作為直接貸款人，不收取任何佣金或初始費用，採用全新的數位化方式幫助購房者擺脫佣金的困擾，方便快捷地獲得貸款支持。平臺與超過25家全球大型抵押貸款供應商建立關係，範圍涵蓋大型銀行、投資基金及政府出資機構（如Fannie Mae）。在合作夥伴關係之上，Beeter.com使用技術將借款人與對房屋貸款感興趣的供應商進行匹配，綜合考慮市場條件、客戶信用記錄和房地產特徵等各類因素，從而向借款人提供最優的貸款方案。

貸款的全部流程均在線上進行，客戶可隨時隨地通過平臺網站申請貸款。首先，客戶輸入房產信息；其次，系統會要求客戶提供一些基本的個人財務信息和資料以進行一次信用查詢，這一過程並不會影響用戶的信用評分；再次，平臺將根據用戶的所有材料提供抵押選項。這過程中用戶還可與專門的貸款顧問聯繫以獲得更多的支持。在完成所有步驟後，系統在幾秒鐘內就能給出貸款估算，並在三分鐘內完成貸款預審批。後續所有抵押和放款流程也均在線上進行。Better.com聲稱它完成一次完整的抵押貸款發放僅需21天，比行業平均水平（42天）低50%。

平臺為用戶提供多種類的抵押品選擇，包括單戶住宅、多戶住宅（最多四個單元）、聯排別墅、公寓等，在此基礎上提供多樣的貸款品種。利率選擇方面，平臺提供固定利率和可調整利率兩種利率方案，並且用戶可在申請過程中鎖定利率，在獲得房屋所有權之前該利率都不會改變。固定利率方案適用於計劃長期持有房屋的客戶，提供30年、20年、15年期的固定利率貸款。可調整利率方案適用於計劃在幾年後出售房屋或進行房屋再融資的客戶，提供基於30年貸款期的10/1、7/1、5/1三類選擇。以10/1為例，在還款期的前10年，客戶可享受一個固定的低利率；在還款期的後20年，貸款利率將每年上調一次。

圖：Better.com兩種貸款利率方案（來源：Better.com官網）

此外，Better.com還支持巨額貸款、聯邦住房管理局（FHA）貸款和房屋再融資貸款。巨額貸款指購買超過地區指導價的房屋所對應的貸款，客戶可選擇固定利率或可調整利率兩種方案。FHA貸款為Better.com與聯邦住房管理局合作，為符合條件客戶提供的低首付（3%）的貸款，客戶可選擇15年或30年期的固定利率方案。再融資貸款是Better.com為已獲得房屋產權的客戶提供了二次貸款選擇，客戶無需支付貸款啟動金但需支付交易費用。

平臺所提供的貸款均遵守政府資助企業（GSE），房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）以及聯邦住房管理局（FHA）支持的抵押貸款的合格要求。對於借款人，平臺要求需擁有良好的信譽（FICO得分通常為620或更高）且負債收入比在55%以下。

房地產代理對接

Better.com與諸多房地產代理商建立合作，構建房地產經紀人網絡，為購房者提供便利的購房代理服務，並可儘量根據客戶需求對接客戶熟悉的代理人。當客戶填寫完相關資料後，平臺會致電客戶推薦客戶所在地區符合需求的房產經紀人，房產經紀人將幫助購房者完成文書工作、談判報價等事務。

同時，Better.com將房地產代理服務與抵押貸款結合，當借款人使用Finche、LLC、dba BRE、dba Better Home Services等推薦的房地產經紀人時，Better.com將向借款人提供2000美元的貸方信貸，客戶可使用該資金作為抵押貸款優惠。

產權保險

Better.com提供價格透明、準時結帳的產權保險服務。產權保險是房主在所有再融資和房屋買賣交易中都必須購買的保險產品。與其他形式的保險不同，產權保險可以保護借款人和貸款人免受所有權問題而規避未來風險，例如所購房屋的遺囑問題或逾期貸款等。

Better.com提供貸方保單和所有者保單，並將兩種保單進行捆綁銷售，同時利於借款人和貸款人。一方面，每次房屋買賣和再融資交易都需要貸方保單，借款人需為此付款，若存在潛在的所有權問題，該保險可以保護抵押貸款方；另一方面，所有者保單則可以保護買方。目前，Better.com已在超過20個州開展產權保險服務。

房主保險

房主保險是一種必要的財產保險，可以涵蓋財產損失，用於修復或替換損壞的房屋財產，並保護房主免受不必要的責任。對客戶而言，無論是購買新房或為現有房屋進行再融資，所有抵押貸款都需要房主保險。然而，客戶個人完成相關信息的搜索及篩選需要極高的時間成本，甚至最後也難以獲取準確、合適且個性化的報價。Better.com抓住這一痛點，根據客戶特點匹配合適的房主保險，作為附屬產品與抵押貸款一併推出。客戶可在申請貸款的同時在線購買保單，系統將根據客戶的個人信息迅速推薦優質的數字運營商的保險報價。

平臺通過與業內最好的公司合作實現這種個性化的匹配。當客戶收到保險報價和保單後，保險代理商會指導客戶明確所有承保範圍。每位客戶都會確定一個不同的承保範圍，保險公司將具此確定不同類型的損害下所支付的最高費用，確保客戶在事前明確保險條款內容。目前，Better.com已在超過20個州提供該業務，並在持續擴張。

2.3 盈利來源

傳統貸款機構或貸款中介的盈利來源通常包括以下幾類：1）貸款價格佣金；2）借款手續費，如申請、執行費用等；3）貸款利息；4）向最終貸款供應商出售貸款。Better.com採用完全不同的盈利模式，將交易成本壓縮，使用自己的技術將借款人與最有興趣購買其貸款的供應商直接進行匹配，極大降低了貸款過程中的中間手續費。Better.com不向借款客戶收取任何費用或佣金，並且Better.com出售了貸款而無法獲取利息，僅通過將貸款出售給二級市場上的最終供應商來進行盈利。 

Part 3 競爭與挑戰

3.1 競爭優勢

圖：Better.com的核心競爭力

Better.com所處的房地產貸款市場具有廣闊的需求，且其與眾多機構建立合作夥伴關係，不向客戶手續任何佣金及手續費，並保持了高效的批貸速度。此外，Better.com還具有許多具有市場競爭力的設計：1）無貸款啟動金；2）即時貸款測算；3）提前鎖定貸款利率；4）100%線上流程；5）專門的貸款顧問；6）在對接房地產代理服務中提供獨特的貸款折扣；7）快速的32天貸款結清時間表，比同業節省10天；8）更少的種族偏見，線上貸款機構比面對面貸款機構拒絕少數族裔的概率低6%。這些設計為Better.com參與市場競爭奠定了良好基礎。

3.2 面臨挑戰

（1）貸款產品種類缺乏多樣化

目前，Better.com仍以抵押貸款為主要服務產品，雖然也拓展了產權保險、房主保險等其他附屬集成業務，但是產品仍然較為單一。2019年，Better.com拓展了產品範圍，包括提供FHA種類貸款，但依然沒有房屋淨值貸款、HELOC貸款、VA或USDA貸款等種類。為了吸引更多的客戶，提供多樣的貸款品種將是Better.com的未來挑戰之一。

（2）業務覆蓋地區範圍和人群有限

Better.com目前僅在美國開展業務，尚未邁出國際化的步伐。在美國本土，Better.com的部分業務也沒有覆蓋所有地區。目前，該公司獲準在39個州運營業務，如麻薩諸塞州、明尼蘇達州、夏威夷、內華達州、新罕布夏州、維吉尼亞州和佛蒙特州等地的借款人就無法通過Better.com平臺獲得貸款。不過Better.com近年也在不斷擴張，致力於向更多地區提供服務，並吸引更廣泛的客戶群體。

（3）房屋貸款市場走勢不明晰

截至2020年8月6日，美國市場的抵押貸款利率在今年內已八次刷新歷史新低。據Freddie Mac的貸款市場調查，30年期固定利率抵押貸款的平均利率已降至2.88%，這是Freddie Mac跟蹤利率49年以來的最低點。一般而言，低利率會激勵潛在購房者購買住房以儘快鎖定低利率。然而，據抵押銀行家協會（MBA）截至7月31日當周的數據顯示，儘管7月份抵押貸款利率下降且抵押貸款人的信貸可用性略有上升，但購房和再融資活動均呈下降趨勢。購房抵押貸款申請較前一周下降了2%，但仍比去年同期高22%；再融資申請較前一周下降了7%，但與去年同期相比增長了84%，且當時的利率處於較高水平。未來抵押貸款市場仍有大量的業務需求，然而伴隨利率、疫情變化等其他因素影響，具體變化仍不明晰。

（4）行業競爭激烈

Better.com並非唯一一家數位化抵押貸款提供商，在美國乃至全球有著眾多相似的競爭者，且其業務表現並不遜於Better.com。例如在線借款平臺SoFi，允許用戶申請學生貸款再融資和個人抵押貸款。SoFi至今共計籌集了33億美元的資金，收購了2家公司。截至2019年8月，SoFi在Facebook上已擁有23.11萬粉絲，在Twitter上擁有5.42萬粉絲。又如借貸平臺LendKey（前身為Fynanz Inc.），其與數百家銀行及信用社合作，允許消費者從所在地區的信用社和社區銀行申請接收學生貸款。2018年3月，LendKey發放的貸款總額已超過20億美元。此外，仍有許多相似的金融科技公司正在高速發展。

表：Better.com競爭對手列比

資料來源：Craft.com 

Part 4 未來發展

自美國發生新冠疫情以來，Better.com的貸款申請量增長了200%，今年3月和10月分別投放了10億美元和14億美元的抵押貸款。未來，Better.com計劃持續擴張，豐富產品種類，開展多元化業務。在現有的產權保險、房主保險等保險產品上，繼續推出的新的人壽保險產品。

2019年，Better.com僱用了1000名員工，將總部遷至了曼哈頓下城的世界貿易中心3號，並在夏洛特、科斯塔梅薩和奧克蘭開設了三個新辦事處，以適應其快速增長的需求。公司正在計劃在拉斯維加斯、堪薩斯城和檀香山開設辦事處。到2020年底，Better.com計劃將擁有2000至3000名員工，進一步擴大公司規模。

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本文系未央網專欄作者發表，屬作者個人觀點，不代表網站觀點，未經許可嚴禁轉載，違者必究！

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