楊柳湖版塊坐實雙流開發主力 一個國際範住區在補齊短板

要談論楊柳湖，其所站位的大背景——雙流，不能被剝離。

8月25日，雙流區審議通過了《關於搶抓成渝地區雙城經濟圈建設戰略機遇高質量建設踐行新發展理念的中國航空經濟之都的實施意見》。

明確要在2025年基本建成踐行新發展理念的中國航空經濟之都，到2035年整體呈現人城境業高度和諧統一的空港公園城市。

楊柳湖版塊距離雙流國際機場僅4km，如何實現臨港住區的使命，滿足臨港高淨值人群的國際化品位，會是單純的地產開發之外，我們更關注的價值評判方向。

所幸，一個國際範新勢力正在補齊它的短板。（註：因東升與楊柳湖版塊有重疊，為方便理解，後文皆沒有統計東升版塊數據）

穩中求勝

楊柳湖版塊坐實雙流開發主力

分析其土地出讓、住宅供應、開發商進入情況，我們可以自豪地說，目前楊柳湖版塊確實「吸引力十足」。

最高樓面地價13600元/㎡

房企搶地積極

（楊柳湖版塊涉宅用地出讓情況 來源：銳理數據）

2016年低谷之後，楊柳湖版塊涉宅用地成交一直保持穩定。2017年至今，共成交了7宗合計387畝宗地。不看不知道，它其實一直是雙流涉宅用地的供應主力——過去三年兩度奪得第二。溢價率在2019年迎來新高，市場認可度不斷走高。

成交樓面地價雖有回落，但主要受軌道用地和人才公寓用地的平均作用。新力13600元/㎡的成績，不僅是版塊最高，在雙流也能達到前三，側面反映區域價值受到房企看好。

（2017年至今楊柳湖版塊招拍掛土地成交 來源：銳理數據）

銳理君清晰記得，那場土拍吸引了10家房企共計20餘人到場，競拍過程中，碧桂園、川鐵投、弘陽、藍光等房企積極出價，「火藥味」十足。最後碧桂園退出，新力得勝。現在我們得知這塊地最終由新力藍光弘陽合力開發，三家可謂「不打不相識」。

與此同時，版塊品質基因也在醞釀：平均出讓土地的容積率只有2.0，基底過硬；2019年底，雙流西站TOD用地拍出，標誌著雙流西站TOD建設起步，綜合實力大步提升。

只不過拍出土地面積，都在百畝以內，分布較為零散。想要大規模崛起，版塊需要引擎級的「先鋒區域」「王者帶青銅」。

住宅成交均價創新高

市場供小於求

住宅方面，楊柳湖版塊更是不折不扣的「主力軍」。數據顯示，2017年至今，其商品住宅銷售套數，一直位居雙流第二，是名副其實的輸出「大佬」。

與怡心湖的異軍突起不同，楊柳湖走的是「穩中求勝」的路線。2020年住宅成交均價來到了14593元/㎡，仍處於價格窪地。

截至目前，版塊商品已銷售了17.8萬方住宅，市場由供大於求轉入供小於求，處於絕佳的推盤時機。還有29.77萬方存量，按照目前的去化速度，可以支撐13個月的銷售，非常健康。

良性發展的同時，區域主要產品面積段也有所提升——由2019年的110-130㎡上升到130-150㎡，顯示出改善傾向。區域在售產品以中高層、高層為主，高品質產品受到追捧。

區域在售、待售項目以金科領地博翠粼湖、旭輝金科棠府、城投置地楠悅、新力藍光弘陽合園等為代表。

楊柳湖版塊距離雙流國際機場不到4km，臨港國際社區的真正作用，臨港高端人群、高淨值產業人群的國際化品位，都沒有被滿足。

614畝土地合力煥新

版塊即將騰飛

在未來土地供應方面，楊柳湖版塊也沒有「示弱」。資料顯示，雙流「暗藏」11宗好地，其中東升、黃水區域的宗地達8宗、合計614畝。它們或位於楊柳湖版塊內部，或與其緊鄰，一旦出讓，都將助力版塊騰飛。

補齊短板

鳳棲湖國際社區重塑「新中心」

通過上述梳理我們得知，楊柳湖版塊正處上升期，但拍賣成交土地面積偏小、中短期在售貨量缺乏、跟不上臨港國際住區身份，是其開發方面的短板。

除此之外，高端商務酒店數量稀少，無法承載航空經濟發展催生的高端會議需求，商業同質化嚴重，是其配套方面的短板。

想要坐穩「雙流新中心」，它還需要一個顛覆級的力量「一錘定音」。

所幸，這樣的角色已經浮出水面：

視線聚焦到鳳棲湖。

湖域坐鎮，公園城市理念可以落位；3號線三裡壩站、10號線雙流西站TOD環繞，模式接軌國際；棠湖中學聞名在外，高品質教育原地滿足；距離雙流國際機場4km，既屬於空港緊密區域，又不會被嘈雜環繞。

不知不覺，能匹配雙流「空港公園城市」定位的國際住區，其配套要素已經在鳳棲湖畔齊聚。換言之，未來能彌補短板，帶動和代言楊柳湖版塊的角色，鳳棲湖國際社區搶下最佳答案。

而畫龍點睛，湖畔，一個能與配套要素產生化學反應的重量級大城，又是鳳棲湖的勇氣來源。

它就是正源薈。

（鳳凰湖國際社區示意圖 僅供參考 製圖：銳理數據）

作為鳳棲湖國際社區不折不扣的重量級項目，銳理君認為，它的影響將主要發揮在兩方面：

一是體量

眾所周知，體量意味著貨量體量意味著改變，「大城」出現，鳳棲湖國際社區才在供應方面有了代言楊柳湖的底氣。用體量左右開發節奏、用產品重塑供應結構、用獨特魅力聚集客群目光……只有它能將鳳棲湖國際社區的話語權牢牢握住手上。

據銳理君了解，這座大城的住宅部分將植入國際化教育、醫療、運動健身元素，同時，還會花大力氣設計「類海外」生活場景——

如採用智能化管理+國際化服務模式，特設文化交流場所，提供雙語乃至多語服務等。豐富的規劃元素意味著這個項目不會局限在單純的產品開發，而以綜合屬性為更高目標，主城屈指可數的國際範大城即將拔地而起。

獲得客群認同，是產品打造的基礎目標，與客群成為知己，才是產品打造的終極目標。大城體量如同催化劑，成倍擴散每份用心的作用與影響。

正源薈主動擁抱公園城市、TOD軌道交通和海綿城市三重理念，引藍引綠生態規劃打造，未來可與鳳棲湖優質配套產生1+1大於2的化學反應，對位臨港高端人群、高淨值產業人群的國際化生活品位。

二是表達

按照規劃，項目內含生態居住，潮流商業、高端商務，特色酒店，活力公園等豐富業態。建成後，將發揮國際化生活社區、高規格會議酒店中心、高檔次商務商業集群三大中心作用，完美解決片區高端會議辦公不足、商業同質化難題，補齊配套短板。

未來，盡覽一城盛景的無邊遊泳池、漫享夜色的500㎡skybar等地標級作品，都會在此呈現，鳳棲湖的國際範從此擁有具象表達。

補齊短板、發揮所長，鳳棲湖國際社區即將引領楊柳湖版塊發生巨大改變。未來，它和正源薈還會在社群組織、業態吸引方面創造哪些奇蹟？銳理君將持續關注。

文|Mola

出品|銳理數據總部新媒體中心

聲明|文中所標識的版塊示意、生活圈、交通、配套等，僅概略表示位置關係，並非行政機關區域劃分，文中所述規劃落實情況以最新政府文件為準。

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