【珍藏巨獻】史上最全香港海港城案例分享!

一、概況

1、項目LOGO：

2、投資/開發商：中國香港九龍倉集團

3、管理單位：夏利文物業租務有限公司

4、項目區位：九龍尖沙咀廣東道3-27號，屬九龍半島最繁華地段

5、周邊交通：港鐵（荃灣線尖沙咀站A1出口，西鐵線尖東站B1出口）、巴士（尖沙咀碼頭巴士總站、廣東道巴士站）、水運（天星碼頭：尖沙咀—灣仔，尖沙咀—中環）

6、商場建築面積：18萬㎡

7、項目分區：分五個購物區，海運大廈、馬哥孛羅香港酒店商場、海洋中心、港威商場、星光行

8、落成時間：1966年海運大廈、1969年馬哥孛羅香港酒店、1977年海洋中心、1981-1983年海洋廊、世界商業中心等、1994年港威大廈第1座、第2座及商場二期、1999年第3、5、6座及商場二期

9、商場層數：海運大廈地上3層，港威商場地上4層，海洋中心地上5層，星光行地上2層，馬哥孛羅酒店商場地上4層

10、塔樓產品：海威大廈、環球金融中心、世界商業中心、九倉電訊中心、海運大廈、馬哥孛羅香港酒店、港威酒店、太子酒店

二、商業定位及商家組合

（一）商業定位

1、商業定位描述：香港最大的購物中心，集購物、美食、娛樂、觀景於一體的旅遊必到之處

2、項目廣告語：一個海港，只有一個海港城

（二）商家組合

1、2004-2014年海港城商家組合變化分析

1)2004年：樓層業態並不完全明確，各層均有2-3個主題，同時也穿插其他業態，其中商戶數量佔比最大的三類業態分別為：服裝/配飾/鞋帽，168家，佔整體約47%；珠寶/精品，67家，佔整體約17%；美食，46家，佔整體約11%

2)2014年：以購物功能為主，在營商戶多為零售類業態，服務配套、休閒娛樂等商家較少；各層均穿插餐飲類業態，帶動客流，同時服飾/配飾/鞋帽類業態各層均有分布，提升購物隨機性；商戶數量佔比最大的三類業態分別為：服裝/配飾/鞋帽，232家，佔整體約48%，珠寶/精品，60家，佔整體約12%，美食，56家，約佔整體12%；

3)10年商戶變化：通過10年調整/拓建，項目總商戶數量增加，但各業態樓層分布情況與數量佔比均變化不大；家居、服務、美容美髮、書籍等配套類業態數量與佔比小幅下降，服裝/配飾/鞋帽與玩具/童裝等零售業態數量則有較明顯增加。

2、海港城各樓層平面圖與商家組合

1)海港城分區示意圖

2)G層

① 平面圖

3)L1層

① 平面圖

4)L2層

5)L3層

6)L4層

① 平面圖

三、客流動線系統

（一）外部客流導入

1、海港城外部客流主要通過地面層（G層）與L2層導入，其中：

1)海運大廈兩個出入口，均位於G層，一個接港威大道（兩旁商家：①Greyhound Café，咖啡類；②Michael White BLT burger，休閒餐飲類），一個連維多利亞港海旁（兩旁商家：①Kingkow，童裝類；②Stride Rite，童鞋類）

2)馬哥孛羅酒店商場兩個出入口，均位於G層，一個連接廣東道，一個連接港威大道（兩旁商家：①大堂酒廊，休閒餐飲類）

3)星光行兩個出入口，位於G層，均連接梳士巴利道

4)港威中心八個出入口，其中六個位於G層：五個連接廣東道（兩旁商家：①MACO JACOBS；②Prada；③Fendi；④Coach；⑤JOYCE；⑥Dolce&Gabbana；⑦Emporio Armani；⑧Giorgio Armani；全部屬奢侈品牌），一個連接港威大道（兩旁商家：①BALENCIAGA,皮具箱包類；②COVA，咖啡類），兩個位於L2層：分別連接新港中心與太平洋會（兩旁商家：①M，皮具箱包類；②PUMA，運動品牌類）

2、客流統計

（二）內部客流動線

1、水平動線

1)G層

①港威商場：單一直線型動線，同時通過多個出入口導入廣東道客流；主力店為嘉禾港威電影，位於商場東側端頭，拉動內部客流

②海洋中心：僅有四個沿街商鋪，均為國際一線奢侈品牌

③海運大廈：南側為單一直線型動線，北側為雙直線型環流動線；主力店為反鬥樂園（面積約4000㎡），位於商場北側端頭，吸引客流進入

④馬可孛羅酒店商場：為酒店大堂與連卡佛百貨；連卡佛共三層，面積約5000㎡

2） L1層

① 海洋中心：半環形環流動線

3）L2層

① 港威商場：以小面積鋪位為主，形成三條直線型環流動線

②海洋中心：半環形動線

③海運大廈：南側為單一直線型動線，北側為雙直線型環流動線；南側端頭規劃FACESS主力店（屬化妝品集合店，面積約1700㎡），中部規劃Gigasports次主力店（屬運動品牌專賣店），北側規劃旅客候船大堂，有利於拉動水平整體客流

④星光行：屬數碼影音產品專賣，形成雙直線環形動線。

4)L3層

①港威商場：單一直線型動線，同時在兩個圓形中庭處形成兩個小迴環動線，增加商業展示面；商場東側端頭為銀行服務類商家，中部引入citysuper（面積約2000㎡）與PRGEONE（屬書店，面積約800㎡）

②海洋中心：複合型客流動線，整體動線較混亂；次動線主要通過引入銀行與百貨類目的性商家，吸引客流進入，西南側端頭引入瑪莎百貨（面積約1000㎡）

③海運大廈：單一直線型環流動線，主通道中間設置多個開放式櫃檯

④星光行：雙直線環形動線，以大店為主

5)L4層

①港威商場：僅一家大店，鴻星海鮮酒樓

②海洋中心：以餐飲類商家為主，同時西南角端頭引入MUJI次主力店

2.垂直動線

1)垂直交通狀況

2)塔樓/裙樓客流互動：塔樓產品大堂均設置於商場內部，通過扶梯與垂直電梯的設置，最大限度實現寫字樓/住宅客戶對商業帶動

四、建築規劃

（一）基礎數據

（二）建築設計

1、商場外立面

1)以石材搭配玻璃為主，其中沿廣東道側主要規劃國際頂級奢侈品牌，整體立面檔次較高

2、廣場/平臺

1)門前廣場：臨海旁入口規劃有近1000㎡廣場，為項目活動主要舉辦地點

2)屋頂廣場：海洋中心L4層規劃有約800㎡廣場，主要為餐飲外擺與觀景平臺

3)休息長廊：海洋中心L2規劃有藝術休息長廊

3、中庭

1)海運中心：兩個方形中庭，面積分別為200㎡與220㎡

2)港威中心：兩個圓形中庭，面積分別為200㎡與250㎡

4、廣告位與導視系統

1)廣告位：主要為柱體廣告、立牌廣告、燈箱廣告、扶梯廣告等

2)導視系統：內部中庭與垂直交通側均設置有導視系統，同時部分客流密集區域有專人引導並提供導購圖

3)LED顯示屏：項目臨海旁與廣東道側立面各規劃有一個LED顯示屏

5、內部裝修與燈光

1)內部裝修：室內色彩主要以白色、米白色與棕色搭配，同時裝飾材料多以石材為主，整體給人舒適大氣的感覺

2)店面設計：以大面積玻璃使用提升昭示性，各店面無統一設計標準

3)照明設計：公共通道燈光以小型燈筒與黃色燈泡為主，整體相對較暗，有利於鋪位明亮燈光的充分體現；由於項目無自然採光，港威中心中庭天花設置大型復古燈飾，提升整體檔次感

6、景觀小品

五、配套與服務設施

(一)停車場

1、停車位數量：項目共提供2000個停車位，包括海運大廈停車場、海洋中心停車場、港威大廈停車場與三號碼頭停車場，其中海運大廈停車場位於L4層，三號碼頭停車位為地面露天停車，其餘為地下停車場

2、出入口：項目各沿路面均設置有停車場出入口，方便車輛進入

(二)客戶服務

1、手機充電服務；行李寄存服務；雨傘借用；雨衣供應；嬰兒車借用；紙尿片供應；輪椅借用；簡便縫補針線包供應；本地傳真服務等

六、項目小結

1、海港城是香港最早的大型購物中心，位於九龍半島最繁華的地區尖沙咀，由於地理位置優越，交通四通八達，且周邊旅遊景點密集，已成為眾多遊客的首選購物之地；

2、項目集觀光、購物、餐飲、娛樂於一體，且擁有近千家滿足不同年齡層與消費層的品牌商家，客群定位全面，屬香港經營情況最好的購物中心之一；

3、項目體量大且分區較多，部分區域動線較混亂，近年來通過增加導購系統、導購圖與導購人員的設置，已逐步改善；另一方面，由於項目落成年份久遠，雖內部裝修經過多次翻新，但在自然採光、內部休息區設置、層高等方面仍存在一定程度缺陷。

（來源：中購資訊網）

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