清流|福晟700億債務殘局:老闆「失蹤」 世茂吃肉不救火

閩系房企福晟集團暴雷，債權人原本寄望於新入主的世茂為福晟償還債務。但在過去的半年時間裡，員工維權、投資人報警等事件陸續上演，債權人發現世茂並非救世主——不少債權人質疑世茂挑肥揀瘦、吃肉不救火。

清流工作室獨家調查顯示，許榮茂控制的雄將公司通過層層的股權結構，實際持有福建福晟約8%的股權，卻獲得了大舉進駐福晟的入場票。其「吃肉不救火」背後的玄機，可能是按照有限合夥的約定，世茂方最大虧損或為出資額9億元。

一個需要市場警惕的問題是，債務壓頂下的福晟創始人潘偉明，為何願意有人「吃肉不救火」？

出品|網易清流工作室

作者|王曉悅 主編|趙妍

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7月2日，位於廣州環球都會廣場38層的一間辦公室煥然一新。清流工作室在現場看到，該辦公室前臺和後門的牌匾均用大紅的綢布蓋住無法辨認，但玻璃門上則貼上了「世茂」的字樣。

偌大的辦公室內，工作人員並不多，許多工位空了出來。來往的人員在交談中表示，這本是一家福建房地產公司的辦公地，名為「福晟」，如今改頭換面了。

「福晟」是閩系地產公司，其創始人是從廣東走出的潘偉明夫婦。2004年，夫妻兩人來到福州創立福晟，並於2006年併購了福建六建集團，隨後建立福晟物業等板塊，締造了一個地產帝國。

近年來，靠瘋狂併購擴張的福晟系，曾以「黑馬」之勢在兩年時間裡吞下107個項目，但最終因資金鍊問題不得不賣地賣股求生。今年1月，福晟集團宣布與同為閩系房企的世茂集團合作，內容包括1000億元的可售資源、3000-4000億元的舊改貨值等，被媒體稱為「世紀大併購」。

如今，」世紀大併購」已過去大半年。根據此前流出的架構調整，世茂高管進駐福晟集團，包括廣州在內的多個區域公司均被世茂集團海峽發展接管。

不過，改頭換面、玻璃門貼上了「世茂」的字樣的辦公樓，在工商資料裡仍然是福晟集團有限公司（下稱「福晟集團」）、廣州福晟產業投資有限公司（下稱「福晟投資」）的註冊地址。

從股權結構圖來看，潘偉明及其配偶陳偉紅通過這個註冊在廣州的「福晟集團」控制整個福晟系未上市的板塊。

福晟集團通過旗下的福晟投資持有廣州錢隆投資有限公司（下稱「廣州錢隆」）100%股權，再通過廣州錢隆控制福建福晟集團有限公司（下稱「福建福晟」）和福晟生活服務集團有限公司（下稱「福晟生活服務」），這兩家公司分別負責物業開發和物業管理，是福晟集團最重要的兩個板塊，如今已向世茂系劃轉了部分股權，福建福晟對外更名為「世茂福晟」，但工商資料並未更改。

2018年，福晟曾借殼港股佑威國際上市，股票名為福晟國際（00627.HK），但潘偉明僅將6項物業注入上市平臺，隨後更於2019年9月將所持全部股票轉讓給兒子潘浩然，並卸任上市公司職務。如今未上市的福晟集團不得不賣股求生，2019年潘偉明讓位予兒子的行為慢慢透露出「棄車保帥」的意味。

兒子潘浩然得到了周全的保護，但對部分福晟集團的業主及債權人而言，即便福晟向世茂「賣地賣股求生」，也並沒有給他們帶來「生機」。

據清流工作室了解，福晟旗下有項目延期多次仍無法交房，媒體報導稱以福晟項目為底層資產的投資基金違約兌付。在過去的半年時間裡，員工維權、投資人報警等事件陸續上演，投資人寄望於新入主的世茂為福晟償還債務。

律師對此表示，世茂系作為入股世茂福晟的有限合伙人，以出資額為限承擔債務。根據清流工作室獨家獲得的資料顯示，世茂系對世茂福晟的總出資額為9億元，總持股比例約8%，對世茂福晟高達700億元的債務可謂杯水車薪。

那麼，作為福晟責任人的潘偉明，在與世茂的合作中獲得了多少利益、是否制定了償債計劃？目前尚無公開資料可證。更值得注意的是，根據廣東廣州市中級人民法院3月份發布的公告顯示，潘偉明「下落不明」。

關於潘偉明近況等，世茂集團表示公司與世茂福晟獨立運作，不便回應問題。而世茂福晟電話無人接聽。

業主被延期交房、投資人追償無門

7月7日，距離世茂福晟承諾的交房時間還有8天，天津乾隆學府三期的業主們心情焦灼。劉先生向清流工作室表示，自從世茂接手福晟，福晟天津總部已經人去樓空，近期銷售經理高女士聯繫不上，世茂福晟的電話也無人接聽。幾經周折，有業主代表和世茂福晟成功聯繫上了，結論是原定於7月15日交房預期恐再次落空。

這是劉先生收到的第四次延期通知，其購房合同本來約定於2019年6月30日交房，此前經歷兩次逾期後，最近一次承諾是於今年7月15日交房。

資料顯示，天津福晟錢隆學府項目規劃總建築面積約26.5萬平米，共分三期開發，劉先生購買時均價為1萬元/平米。然而，劉先生並不是被拖最久的那一批，他表示，天津乾隆學府共有三期，二期有業主已被延期交房5年之久。

據他介紹，因為逾期交房，有業主起訴開發商天津錢隆房地產開發有限公司（下稱「天津錢隆」），且已拿到判決書，但拿不到賠償款。

「申請強制執行也拿不到，法院給的消息就說現有財產已經被其他法院提前凍結了，現在沒有可以執行的財產。」劉先生說道。另一位業主也告訴清流工作室，銷售曾提到違約金的事，稱可按照合同約定的數額抵扣停車位，如果要現金，則無法確認給付的時間。

資料顯示，福晟擬定了「H+4」的城市深耕布局戰略，即粵港澳大灣區、杭州灣大灣區、海西城市群，另外加上鄭州、長沙、武漢、天津4個重點城市，但如今天津卻成為延期交房的重災區。中國裁判文書網顯示，截至7月8日，世茂福晟旗下的天津錢隆因商品房預售合同糾紛的判決書共332份，每份判決書中，天津錢隆被判賠償逾期交房違約金在2-4萬元。

根據福晟「3691」的原則，福晟的項目6個月內開盤，要求建設單位快速施工達到預售節點。類似天津乾隆學府的預售房，雖已實現現金回流，但仍要投入成本施工，這是福晟亟待解決的一塊遺留問題。截至2019年底，福建福晟的預收帳款達266.34億元，同比增長22.68%。

相比天津錢隆學府的拖字訣，世茂福晟在福州則開始「拆東牆補西牆」。

據清流工作室了解，經媒體曝光後，此前要求福晟償還跟投款的員工已得到滿意的解決方案——取回本金或以相應的金額抵房。但福晟旗下可直接交付的項目不多，福州的「錢隆奧體城」項目成為一個優選項。據雪貝財經報導，截至6月12日，該項目已「售罄」，佔有房子的人正是原福建福晟或現世茂福晟的員工。

然而，世茂福晟用以償還跟投款的錢隆奧體城項目，權屬上並不屬於世茂福晟，而是中信資本旗下的天津信澤股權投資基金管理有限公司，更準確地說是該公司發行的一隻私募基金產品，其背後是127位投資人。該私募基金起投金額為100萬元，該基金投入最高的投資人投了1000萬元，福晟集團通過明股實債的形式總計募得3億元資金，並將其中2.5億元投入錢隆奧體城項目。

隨著該基金違約兌付，投資人自2019年底開始四處討債，不曾想基金的底層資產一夜間被賣完了，期待靠售出該項目實現回款覆蓋本金的願望落空。在投資人的敦促下，中信資本報警。但世茂集團稅務總監張麒表示，世茂並沒有收購福晟，因此警方認為投資人能做的只有繼續等待。據騰訊報導，中信資本溝通後的方案是延期兩年兌付，降低收益率。

「福晟很多土地都是舊改，根本無法銷售，不是有效貨值。」中原地產首席分析師張大偉向清流工作室道出了福晟的困境，這也是福晟不得不拆東牆補西牆的原因。

現世茂福晟，也即原福建福晟，2019年債券跟蹤評級報告裡提到，截至2018年，福建福晟累計土儲土地面積合計為407.11萬平方米，對應建築面積為2294萬平方米，但其中約有56.20%為舊改項目。根據市場規律，因歷史遺留問題較多，舊改項目建設時間斷則5年，長則十餘年，變現時間較長。

世茂系承擔有限責任、潘偉明失蹤

事實上，這些個案是世茂福晟債務高企的一個縮影。

據現世茂福晟，原福建福晟債券公布的年報，福建福晟負債總額從2015年的251.04億元飆升至2019年的706.64億元，其中有息債務為304.77億元，另有對外擔保金額12.05億元。

2019年，福建福晟僅實現淨利潤8.14億元，應收帳款高達125.67億元，經營活動現金流淨額為-26.89億元，帳面上的貨幣資金僅31.84億元，相比2018年減少近一半。

今年1月13日，福晟集團與世茂集團宣布正式締結戰略合作夥伴關係，對外宣稱「強強聯手」。隨後，福建福晟原高管隊伍悉數退出，新股東的人員進駐。

隨著世茂的入主，債權人能否要求世茂代福晟償還債務呢？

北京市盈科（深圳）律師事務所律師朱逸聰向清流工作室表示，福建福晟屬於有限責任公司，股東若作為有限合伙人入股，僅以其出資額為限承擔該公司的債務。

此前，福晟集團通過旗下的廣州錢隆投資有限公司100%控股福建福晟。為度過難關，潘偉明將廣州錢隆的持股比例降至51%，並為福建福晟引進了新股東廣州市德耀鴻鼎投資合夥企業（下稱「廣州德耀」），其對福建福晟的持股比例為49%。

具體來看，新股東廣州德耀的股東分為多股勢力：原股東深圳市世紀景順投資合夥企業（下稱「世紀景順」）、世茂高管控制的平潭臻顏企業管理有限公司（下稱「平潭臻顏」）、福晟集團及其控制的廣州錢隆，據報導，此外還有兩家債權人中國東方資產管理股份有限公司（下稱「東方資管」）及中國信達資產管理股份有限公司（下稱「信達資產」）通過債轉股獲得股權。資料顯示，福晟集團曾向東方資產及其旗下的大業信託質押股權。

清流工作室獨家獲得的文件顯示，除世紀景順為普通合伙人外，其餘股東均為有限合伙人，以其出資額為限承擔責任。

其中平潭臻顏出資9億元，佔比僅16.6666%，按照廣州德耀持有福建福晟49%股權計算，平潭臻顏對福建福晟的持股比例僅8.17%，與此前流傳世茂持40%股權的說法相距甚遠。在利潤分配和虧損分擔方式的約定中，文件顯示「按照全體合伙人一致同意的方式和順序分配」。

工商資料顯示， 平潭臻顏成立於「世紀大併購」前夕，即2019年12月30日。其法定代表人為陳芳梅，陳芳梅現任世茂集團海峽發展公司助理總裁兼人力行政部負責人，其也於今年2月進駐福建福晟，成為公司新增董事。

但陳芳梅並未在平潭臻顏持股，平潭臻顏由平潭海峽如意城開發建設有限公司（下稱「平潭海峽」）100%持股，這家公司99%的股權則屬於一家中國香港的公司雄將有限公司（下稱「雄將公司」）。

清流工作室查詢雄將公司發現，雄將公司股東為註冊在維京群島的「海峽建設投資（控股）有限公司」；雄將公司唯一的董事是許榮茂，秘書為林綺薇。許榮茂是世茂集團的董事會主席，林綺薇是世茂集團的公司秘書。而「海峽建設投資（控股）有限公司」的董事則是許榮茂及其子許世壇。

也就是說，許榮茂控制的雄將公司通過層層的股權結構持有福建福晟約8%的股權，卻獲得大舉進駐福晟的入場票。

據潘偉明此前介紹，福晟集團在粵港澳大灣區擁有建築面積達1000萬平米的舊改項目，未來將把廣州南沙和荔灣、東莞、深圳等地的舊改項目交由雙方建立的新平臺世茂福晟操盤。

除了房地產開發業務，福晟集團旗下有一個福晟生活服務有限公司（下稱「福晟生活服務」），主營物業管理，共有十餘家發布在不同城市的物業公司。近日，福晟生活服務大股東變更為世茂天成物業服務集團有限公司，其持股比例為51%，這或將助力世茂物業版塊近期啟動的赴港上市。

顯然，世茂獲得的利益並不小，但按照有限合夥的約定，其最大虧損或為出資額9億元。因其不幫助世茂福晟償債，不少債權人質疑世茂集團挑肥揀瘦、吃肉不救火。

除了世茂，福晟的創始人潘偉明為何願意做出不公允的交易也引起市場關注。在這場交易中，潘偉明獲得了什麼利益，是否有完善的償債計劃？

唯一透露信息的是，潘偉明控制的廣州錢隆和福晟集團於今年1月向新晉股東廣州市德耀鴻鼎投資合夥企業（有限合夥）分別質押了25.5萬股和7.65萬股，但潘偉明質押獲得的金額則未獲公布。

今年3月2日，廣東省廣州市中級人民法院發布公告稱，受理上海東方雨虹防水工程有限公司、上海東方雨虹防水技術有限責任公司與福晟集團有限公司、潘偉明買賣合同糾紛一案，因潘偉明下落不明，依法向潘偉明、福晟集團有限公司公告送達（2019）粵01民初1418號案起訴狀副本。

福建福晟高達700億元的債務壓頂，全面進駐的世茂不是救世主，潘偉明訴訟纏身，本人卻玩「失蹤」。如此看來，債權人維權之路漫漫。

王曉悅是清流工作室高級作者，常駐廣州。

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本文來源：清流 責任編輯：楊倩_NF4425