我一直在監測各類市場數據。
5月中旬，新時代下「推進西部大開發新格局」的有關文件出臺後，成都土地市場的表現，讓人震撼！
5.19，成華區新華公園，拍出16800元/㎡，刷新區域樓面價紀錄；
5.21，高新區新川，拍出17100元/㎡，刷新區域樓面價紀錄；
5.28，天府新區興隆湖，拍出17299元/㎡，刷新區域樓面價紀錄；
5.29，又是高新區新川，19500元/㎡！區域紀錄又被刷新！
反觀重慶，近期只有九龍坡奧體拍出一塊12203元/㎡樓面價。
相對於成都而言，形成了超過7000元/㎡的空間！
如此一來，重慶，突然就成價值窪地了？
因為從歷史趨勢而言，重慶市場與成都市場通常會有明顯的「跟隨性」。
那麼這次，又會如何？
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其實重慶樓市的發展比較特殊，新房熱門區域多在新區，土地市場也如是，並且北區的熱門新區樓面地價往往超過成熟的中心區。很多人說看不懂。
重慶現目前都沒有一個很突出的區域，脫穎而出！
比如，九龍坡能拍出12000-13000元/㎡；
（圖片來源於重慶銳理數據）
近30KM外的中央公園，也能拍出11748元/㎡的樓面價。
（圖片來源於重慶銳理數據）
重慶樓市價值的終極疑問，其實是兩個：
其一，重慶的潛力空間，還有多大？
其二，哪個區域，會引領重慶市場？脫穎而出？
從最近的跡象看，論突圍，我認為老城核心區域，機會更大。
比如九龍坡，從拆遷價格、規劃願景上看，充滿了很大的想像空間。
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實際上，熟悉重慶的人都知道，九龍坡區和渝中區一樣，是重慶單產實力強、最有歷史積澱的真正主城核心區。
經過無數歲月沉澱下來的各類資源和生活氣息，成就了現在坡區成熟的城市配套。
包括學校、醫院、交通、城市綠化等，是新區很難比擬的。
而如建設廠、鐵馬廠等國營企業，以及重慶最活躍的民營企業，是九龍坡區發展變遷的見證。
九龍坡區幅員面積432平方公裡，常住人口約120萬人，九龍坡的GDP，長期排在主城區第二名。
（圖片來源於中商產業研究院）
財政狀況，穩定在重慶前5名，他和渝中很像，我叫他「公民同富」。
最近一段時間，九龍坡主要在幹兩件事。
一是拓新，一是改舊。
比如在舊城改造方面，4月份九龍坡區集中開工了30個第三批重點項目，對城市煥新！
（圖片來源於中新網重慶）
除了改造，九龍坡的大手筆棚戶區改造。讓其他區都羨慕。
早在2018年3月，九龍坡就公布了2018-2020年棚戶區改造計劃，涉及16個片區，計劃金額達到300億！
而在今年九龍坡政府投資的213個項目中，涉及徵收拆遷項目共18個，投資計劃77.7億元，佔政府投資比重41.7%！
4月份，鐘錶廠蘭花村、5月份，梅子堡，都有相關告示張貼出來。
（圖片來源於網絡）
根據公開信息，九龍坡核心位置的拆遷補償單價，最高已經去到了建面約17000元/㎡左右！
這是土地價值的真實體現。
九龍坡拆遷舊改的重點之一，也是想像空間最大的地方，就是九龍半島。
我們梳理一下規劃，你就會明白。
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九龍半島的想像空間，源於幾點：
其一，楊家坪商圈擴容；
其二，自然資源和位置，太棒了；
其三，基於其自身條件的藍圖規劃，相當漂亮。
九龍坡商圈的巨變，就在於舊改+擴容，往萬象城方向，與之連成一片；
往九龍半島方向，通過拆遷改造，城市界面重塑，楊家坪與九龍半島，連成一片，形成大區域性質的蝶變。
擴容性上看，他是主城傳統五大商圈，最有想像力的。
九龍半島還是主城唯一三面臨江的待開發區，按照規劃，這裡的建築總量會達到約860萬方，這種體量的可塑空間，在主城核心區，幾乎不敢想像。
（百度衛星圖 大衛標註）
九龍半島目前已擁有川美創谷、京渝國際文創園、黃桷坪文化街、黃桷坪藝術園等文創基地。
（圖片來源於網絡）
今年5月，以四川美術學院為核心的重慶美術公園落戶九龍半島；
佔地約10萬方的五洲世紀文化智慧創意中心，預計也會在今年建成投用，據說這個項目裡的五洲書店，僅前期策劃費用就達到2000萬元。
（五洲世紀文化創意中心大樓 效果圖）
為了加快九龍半島的建設，九龍坡區2020年拆遷計劃中，把半島作為了重頭戲。
根據公開的統計報導，目前，九龍半島都已經完成了50萬方的棚戶區改造！
而未來，對九龍半島的規劃，並不會是房地產大開發。更多的，是在保護其人文氣質、老工業遺產之下，塑造一個文化藝術基因強大的半島。
根據今年1月公布的情況，以九龍半島、釣魚嘴半島為主，將形成重慶長江文化藝術灣區！
整個灣區，佔了約25公裡的長江岸線，其核心，就是以九龍半島的美術文化產業為起始，至釣魚嘴半島的音樂文化產業為止。
未來的九龍半島，將包括濱江商業、教育科研、文化設施、公園綠地為主！
這個規劃，今年4月進入了設計招標階段。
加上九濱路與大濱路連接道、嘉華大橋南延伸段、軌道18號線、黃桷坪大橋等多個重磅交通建設，這裡的便利性，會大幅提升。
未來，在成熟核心區，一座三面環江，國際級的新九龍半島，你能想像到她的樣子嗎？
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應該說，九龍半島折射出當前重慶的局面：一方面，要拓新，一方面，要改舊。
如何讓成熟的城市中心煥發第二春，把他的精華面，把重慶的歷史人文、城市智慧，用新時代的手法，展示給世人？
如何讓城市中心，得到他原本該有的價值表現？
應該說如榮安一類的開發商，正是看好重慶的未來，看清了重慶的機遇，才會為了重慶的未來，雙手投票！
當然，作為普通購房者，或者業內人士，最關心的，是他在這樣的土地上，會如何演繹項目。
九龍半島目前最受關注的新項目，就是「榮安九龍壹號」。
之所以受關注，有兩層意義。
第一，之於榮安，這個項目被視作戰略級作品；
第二，之於九龍半島，他當前是罕見的新樓盤，也是九龍半島成熟中心區蝶變的一個開篇！
他終於要開盤與大家見面了。
根據了解，整個項目的容積率2.0，一共有9棟樓，均為兩梯四戶，第一次開盤，會是建面約86-96㎡的戶型。
其實從設計上，我們能看出他的精緻。
限高、低密、兩梯四戶類板式，舒適性明顯區隔於老舊社區的高密集性；
樓棟錯落排布，從視野、採光、活動公區空間等方面，亦遠優於九龍坡大多數住宅小區；
（效果圖）
社區內，設計了功能會所，擁有城市會客廳、墨意書吧、蓮心茶室、四點半兒童學堂等等，而這些，在周邊整個區域，都是獨樹一幟。
（示範區效果圖）
而外立面呈現出來的風格，玻璃元素、較大面寬的陽臺、高窗地比，十足的精緻感與輕奢感。
（售樓部效果圖）
很多人會問，這樣的項目，因為成本原因，售價肯定比周邊貴，誰會買？
其實答案很簡單。
他的受眾，很廣泛，至少包含：
家境殷實、品味細膩精緻、追求生活圈層感的新生代菁英；
對生活質感要求高，如公務員、企事業單位中高收入類群體；
篤定這裡前途發展的投資性購房；
區域情結重的「九龍土著」；
有較強品質生活預期的輕奢改善型需求。
重慶人，其實有著深深的區域情結，一些原住民，被迫外遷，往往是因為缺乏更優質的居住環境與氛圍。
九龍坡這一點，更甚。
當住房拆遷了，或者因為工作事業，一些離不開這裡，卻對生活品質有著較高要求的人，一定會考慮這類全新的、精緻的項目。
大多坡區朋友的生活習慣已經很固定：
下班約飯，最遠只能是楊家坪、大坪；
看病，只去重醫附一院；
打球，只去奧體中心。
（西城天街 圖片來源於網絡）
想在九龍半島擁有精緻的生活，同時又堅信這裡未來價值的蝶變。
九龍壹號，就會是他們的重要選項之一。
而其實，在重慶，在老城之中的精品項目，已經有些呈現：
如冉家壩的籣園，大隱於一片老舊小區之間，成為獨樹一幟的400萬級豪宅；
渝州路，藏於一眾老舊高樓嘈雜環境之中的國賓壹號院，交房之後，讓人驚豔！
相比之下，九龍壹號的門檻總價其實很低，不到200萬！
至少有3個認識的人，跟我抱怨過，後悔當初沒有下叉壹號院。
因為享受過核心區資源的人，他們明白，核心區的品質生活，原來那麼美好！
舊城之中的新產品，實際上已是城市發展到一定階段的必然現象。如北京、如上海，但凡這樣的項目，都會非常昂貴。
為什麼？
是城市資源佔有，是供需關係。
而能帶著重慶價值突圍、引領市場的區域、樓盤，老城區域、精品項目，非常值得期待。
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重慶市場未來會如何，實際上還取決於兩點判斷：
你對城市的未來有信心嗎？
你對城市規劃者有信心嗎？
九龍半島，九龍壹號當前面臨的機會，折射出整個重慶面臨的機會。
把重慶放在新時代西部大開發、成渝雙城經濟圈的大格局下，重慶潛力巨大！
這個過程中，該看什麼呢？
看城市規劃者的規劃制定、行動策略、執行效率！
從這幾點看，很顯然，重慶站在了全新的機遇風口上。
就像榮安九龍壹號，讓我們張開懷抱，期待他的到來吧。
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