北京中企華資產評估有限責任公司 二〇一四年一月二日 魯能集團有限公司擬以 海南英大房地產開發有限公司股權認購 天津
廣宇發展股份有限公司發行股份項目 評估報告 中企華評報字(2013)第1261-4號 （共一冊，第一冊） 目 錄 註冊資產評估師聲明 ............................................................. 1 評估報告摘要 ....................................................................... 2 評估報告正文 ....................................................................... 4 一、 委託方、被評估單位及業務約定書約定的其他評估報告使用者 ........................... 4 二、 評估目的 ...................................................................................................................... 9 三、 評估對象和評估範圍 ................................................................................................ 10 四、 價值類型及其定義 .................................................................................................... 11 五、 評估基準日 ................................................................................................................ 11 六、 評估依據 .................................................................................................................... 11 七、 評估方法 .................................................................................................................... 15 八、 評估程序實施過程和情況 ........................................................................................ 22 九、 評估假設 .................................................................................................................... 25 十、 評估結論 .................................................................................................................... 27 十一、 特別事項說明 ....................................................................................................... 29 十二、 評估報告使用限制說明 ....................................................................................... 29 十三、 評估報告日 ........................................................................................................... 30 評估報告附件 ..................................................................... 31 註冊資產評估師聲明 一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，並對評估結論合理性承擔相應的法律責任。 二、評估對象涉及的資產、負債清單由委託方、被評估單位申報並經其籤章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委託方和相關當事方的責任。 三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關係；與相關當事方沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事方不存在偏見。 四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，並對已經發現的問題進行了如實披露，且已提請委託方及相關當事方完善產權以滿足出具評估報告的要求。 五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。 評估報告摘要 北京中企華資產評估有限責任公司接受魯能集團有限公司（以下簡稱「魯能集團」）和天津
廣宇發展股份有限公司（以下簡稱「廣宇發展」）的共同委託，根據有關法律、法規和資產評估準則，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照必要的評估程序，對海南英大房地產開發有限公司的股東全部權益在評估基準日的市場價值進行了評估。現將評估報告摘要如下： 評估目的：魯能集團有限公司擬以海南英大房地產開發有限公司股權認購天津
廣宇發展股份有限公司發行股份。 評估對象：海南英大房地產開發有限公司的股東全部權益。 評估範圍：評估範圍是被評估單位的全部資產及負債。包括流動資產、固定資產、在建工程、無形資產、其他非流動資產、流動負債等。 評估基準日：2013年8月31日 價值類型：市場價值 評估方法：資產基礎法、收益法 評估結論：本評估報告選用資產基礎法評估結果作為評估結論。具體評估結論如下： 海南英大房地產開發有限公司評估基準日總資產帳面價值為89,706.82萬元，評估價值為124,699.89萬元，增值額為34,993.07萬元，增值率為39.01%；總負債帳面價值為39,393.69萬元，評估價值為39,393.69萬元，增值額為0.00萬元，增值率為0.00%；淨資產帳面價值為50,313.13萬元，淨資產評估價值為85,306.20萬元，增值額為34,993.07萬元，增值率為69.55%。 重要提示 本摘要內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應認真閱讀評估報告正文。 資產基礎法具體評估結果詳見下列評估結果匯總表： 資產基礎法評估結果匯總表 評估基準日：2013年8月31日 金額單位：人民幣萬元 項目 帳面價值 評估價值 增減值 增值率% A B C=B-A D=C/A×100% 一、流動資產 1 59,894.82 82,862.72 22,967.90 38.35 二、非流動資產 2 29,812.00 41,837.17 12,025.17 40.34 其中：長期股權投資 3 0.00 0.00 0.00 投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00 固定資產 5 391.93 452.82 60.89 15.54 在建工程 6 25,994.30 27,002.39 1,008.09 3.88 無形資產 7 2,257.76 13,255.96 10,998.20 487.13 其中：土地使用權 8 2,253.48 13,245.71 10,992.23 487.79 其他非流動資產 9 1,168.00 1,126.00 -42.00 -3.60 資產總計 10 89,706.82 124,699.89 34,993.07 39.01 三、流動負債 11 39,393.69 39,393.69 0.00 0.00 四、非流動負債 12 0.00 0.00 0.00 負債總計 13 39,393.69 39,393.69 0.00 0.00 淨資產 14 50,313.13 85,306.20 34,993.07 69.55 海南英大房地產開發有限公司股東全部權益的評估值為85,306.20萬元。 本評估報告僅為評估報告中描述的經濟行為提供價值參考依據，評估結論的使用有效期限自評估基準日2013年8月31日起一年有效。 評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。 魯能集團有限公司擬以 海南英大房地產開發有限公司股權認購 天津
廣宇發展股份有限公司發行股份項目 評估報告正文 魯能集團有限公司： 天津
廣宇發展股份有限公司： 北京中企華資產評估有限責任公司接受貴公司的委託，根據有關法律、法規和資產評估準則，遵循獨立、客觀、公正的原則，採用資產基礎法和收益法，按照必要的評估程序，對魯能集團有限公司擬以海南英大房地產開發有限公司股權認購天津
廣宇發展股份有限公司發行股份事宜涉及的海南英大房地產開發有限公司的股東全部權益在2013年8月31日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下。 一、委託方、被評估單位及業務約定書約定的其他評估報告使用者 本次評估的委託方為魯能集團有限公司和天津
廣宇發展股份有限公司，產權持有單位為魯能集團有限公司，被評估單位為海南英大房地產開發有限公司，業務約定書約定的其他評估報告使用者包括國家法律、法規規定的評估報告使用者。 (一) 委託方之一簡介 企業名稱：魯能集團有限公司 住 所：濟南市市中區經三路14號 主要辦公地址：北京市朝陽區朝外大街5號院 法定代表人：徐鵬 成立日期：2002年12月12日 註冊資本：200億元 公司類型：有限責任公司 主要經營範圍：一般經營項目：投資於房地產業、清潔能源、製造業、採礦業、住宿和餐飲業、綜合技術服務業、旅遊景區管理業、電力生產業、建築業；批發和零售貿易（不含法律法規限制的範圍）；企業服務管理；酒店管理；工程管理服務；新能源技術開發；物業管理；企業管理諮詢。 歷史沿革： 魯能集團原名山東魯能有限公司，由中國水利電力工會山東省電力委員會與山東魯能物業公司於2002年12月12日共同出資設立，註冊資本為108,386萬元。同年，根據股東會決議，名稱變更為「山東魯能集團有限公司」。 2003年以後，公司股權進行屢次變更，並進行多次增資；2010年，魯能集團股權轉至國網公司，成為國家電網公司全資子公司。 2012年6月25日，山東省工商行政管理局核准魯能集團名稱變更，魯能集團的名稱由「山東魯能集團有限公司」變更為「魯能集團有限公司」。 近年來，魯能集團不斷優化產業結構，提升專業管理，形成了以房地產為主營業務，以持有型物業為重要方向的產業發展格局。魯能集團房地產業務快速發展，項目主要分布於北京、海口、三亞、重慶、宜賓、濟南等城市。 (二) 委託方之二簡介 企業名稱：天津
廣宇發展股份有限公司 住 所：天津經濟技術開發區第三大街16號（泰達中心） 經營場所：天津市南開區霞光道1號寧泰廣場15層03-04單元 法定代表人：王志華 註冊資本：512,717,581元 公司類型：股份有限公司（上市） 主要經營範圍：房地產開發及商品房銷售，對住宿酒店及餐飲酒店投資，房屋租賃，物業服務，房地產信息諮詢服務，材料和機械電子設備、通訊設備及器材、辦公設備銷售，倉儲（危險品除外），商品信息諮詢（以上範圍內國家有專營專項規定的按規定辦理） 公司股權結構及變更情況： 天津
廣宇發展股份有限公司，公司前身天津立達（集團）公司國際商場，成立於1986年5月，1991年始進行股份制改組，將原公司淨資產折為7,033.72萬股國家股，1993年10月25日至1993年11月30日，發行社會公眾股3,340萬股，1993年12月10日在深交所上市。 截至評估基準日，公司總股本為512,717,581股，均為非限制流通股。2010年1月13日，根據國務院國有資產監督管理委員會.關於天津
廣宇發展股份有限公司國有股東所持股份無償劃轉有關問題的批覆.（國資產權［2010］7號），公司股東山東魯能恆源臵業有限公司和天津南開生物化工有限公司將其持有的
廣宇發展的424.15萬股和9,839.143萬股股份無償劃轉給魯能集團。劃轉完成後，魯能集團持有10,263.293萬股，佔總股本的20. 017%，為公司第一大股東。 截至2013年8月31日，魯能集團持有
廣宇發展106,771,767股，佔總股本的20.82%，為
廣宇發展控股股東。 (三) 被評估單位簡介 1.公司簡況 企業名稱：海南英大房地產開發有限公司（以下簡稱：「海南英大」） 法定住所：海口市振興路8號美蘭區辦公大樓一樓 經營場所：海口市振興路8號美蘭區辦公大樓一樓 法定代表人：孫旭日 註冊資本：人民幣陸億捌仟萬元 實收資本：人民幣陸億捌仟萬元 公司類型：有限責任公司(法人獨資) 主要經營範圍：在規劃範圍內進行房地產及附屬配套設施的開發、建設、酒店、寫字樓、高檔住宅的銷售。(凡涉及經營許可的項目憑許可證經營)。 2.公司股權結構及變更情況 2002 年 6 月，海南英大房地產開發有限公司設立。投入註冊資金 4,000 萬元。其中：魯能英大集團有限公司出資 2,400 萬元，佔股本的 60%；北京京洲房地產開發有限公司出資1,600 萬元，佔股本的 40%。 2003 年 9 月，瓊山新市區綜合開發公司以三宗地折合 750 萬元入股海南英大房地產開發有限公司，作為海南英大房地產開發有限公司的新股東，佔總股本的 15.79%，原股東所佔股份為魯能英大集團有限公司佔總股本的 50.53%，北京京洲房地產開發有限公司佔總股本的 33.68%。公司註冊資本由原 4,000 萬元人民幣增至 4,750 萬元人民幣。2004 年 3 月，原股東海口東城綜合開發公司將持有海南英大房地產開發有限公司 15.79%的全部股權轉讓給海南魯能廣大，股權轉讓價格為 750 萬元。2005 年 9 月，魯能臵業以對海南英大房地產開發有限公司的 5,250 萬元債權轉為對海南英大房地產開發有限公司的投資，增加海南英大房地產開發有限公司註冊資本金。海南英大房地產開發有限公司增資至 1 億元。2008年2月，北京京洲房地產開發有限公司將其持有的海南英大房地產開發有限公司的 16%的股權(1,600 萬元出資額)以 28,954,905.33 元轉讓給海南三亞灣。2008 年 6 月，海南英大房地產開發有限公司將公司截止 2008年3月31 日資產負債表中未分配利潤的 16,000 萬元用於轉增實收資本，按照各股東的出資比例，同比增加各股東的出資額。實收資本由 10,000 萬元增至 26,000 萬元。2009 年 12 月，魯能臵業、魯能英大集團有限公司、海南三亞灣、海南魯能廣大將所持海南英大房地產開發有限公司股權無償劃轉給魯能集團。2011年2月15日，山東魯能集團有限公司對海南英大房地產開發有限公司現金增資20000萬元，其中增加註冊資本12000萬元，增加資本公積8000萬元。2012年6 月25 日，山東魯能集團有限公司更名為魯能集團有限公司。2012年8月，魯能集團有限公司向海南英大房地產開發有限公司增資 20,000 萬元，海南英大註冊資本增至 58,000萬元。2013年，魯能集團有限公司對海南英大房地產開發有限公司現金增資10000萬元，增資後，公司註冊資本增至68000萬元。 截止評估基準日，海南英大房地產開發有限公司的股權結構如下： 股東名稱 出資額(萬元) 持股比例 山東魯能集團有限公司 68000 100% 3.公司產權和經營管理結構 公司主要由總經理辦公室、綜合部、人力資源部、思想政治工作部、成本部、計劃發展部、財務資產部、設計部、工程設計部、拆遷部、營銷部等部門組成。 4.近三年的資產和經營狀況 被評估單位近三年來的資產狀況如下表： 2011-2013年8月兩年一期資產負債表 金額單位:人民幣萬元 項目 2011年 2012年 2013年1-8月 一、流動資產合計 82,680.13 59,303.61 59,894.82 貨幣資金 6,557.25 1,951.66 8,543.08 應收帳款 227.70 49.80 0.00 預付款項 3,347.58 4,242.10 4,044.34 其他應收款 19,365.28 458.59 617.09 存貨 53,182.32 52,601.45 46,690.32 二、非流動資產合計 10,695.28 27,574.62 29,812.00 長期股權投資 10,000.00 5,300.00 0.00 固定資產 516.91 444.96 391.93 在建工程 0.00 18,674.49 25,994.30 無形資產 12.35 2,296.06 2,257.76 長期待攤費用 0.00 0.00 571.43 遞延所得稅資產 166.01 859.10 596.58 三、資產總計 93,375.40 86,878.23 89,706.82 四、流動負債合計 62,626.30 42,032.67 39,393.69 短期借款 29,700.00 19,700.00 24,700.00 應付帳款 13,449.89 10,143.66 6,721.27 預收款項 11,914.76 9,232.00 3,905.39 應付職工薪酬 18.48 4.91 -3.09 應交稅費 36.19 131.25 700.89 應付利息 0.00 92.37 207.48 其他應付款 7,506.98 2,728.48 3,161.76 六、負債總計 62,626.30 42,032.67 39,393.69 七、淨資產 30,749.10 44,845.56 50,313.13 被評估單位2011-2013年8月兩年一期利潤表如下： 2011-2013年8月兩年一期利潤表 金額單位:人民幣萬元 項 目 2011年 2012年 2013年1-8月 一、營業收入 39,640.70 11,171.32 9,326.84 減：營業成本 24,950.46 6,636.30 4,490.02 營業稅金及附加 4,483.98 1,316.03 1,103.77 銷售費用 1,738.24 2,132.95 1,053.89 管理費用 1,831.85 1,705.55 782.79 財務費用 1,450.53 1,389.29 677.98 資產減值損失 204.45 -16.98 -46.43 投資收益 936.90 -646.88 0.00 二、營業利潤 5,918.10 -2,638.70 1,264.82 加：營業外收入 11.34 0.00 10.00 減：營業外支出 425.36 416.59 244.72 三、利潤總額 5,504.08 -3,055.29 1,030.09 減：所得稅費用 1475.00 -589.98 262.52 四、淨利潤 767.57 -2465.31 4029.08 被評估單位評估基準日、2012年度、2011年度的財務報表已經瑞華會計師事務所（特殊普通合夥）審計。 5.委託方與被評估單位之間的關係 被評估單位海南英大房地產開發有限公司、委託方
廣宇發展，均為委託方魯能集團的控股子公司。 (四) 業務約定書約定的其他評估報告使用者 本評估報告僅供委託方、被評估單位和國家法律、法規規定的評估報告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依賴。 二、評估目的 魯能集團有限公司擬以海南英大房地產開發有限公司股權認購天津
廣宇發展股份有限公司發行股份，為此需要對海南英大房地產開發有限公司進行評估，為此次經濟行為提供價值參考依據。 本經濟行為已於2013年8月7日魯能集團有限公司總經理辦公會通過，並經國家電網公司黨組會研究決策。 三、評估對象和評估範圍 (一) 評估對象 根據評估目的，評估對象是海南英大房地產開發有限公司的股東全部權益價值。 (二) 評估範圍 評估範圍是被評估單位的全部資產及負債。評估基準日，評估範圍內的資產包括流動資產、固定資產、在建工程、土地使用權、無形資產及其他非流動資產等，總資產帳面價值為89,706.82萬元；負債為流動負債，總負債帳面價值為39,393.69萬元；淨資產帳面價值50,313.13萬元。 委託評估對象和評估範圍與經濟行為涉及的評估對象和評估範圍一致。評估基準日，評估範圍內的資產、負債帳面價值已經瑞華會計師事務所（特殊普通合夥）審計，並發表了無保留意見。 經核實，海南英大房地產開發有限公司不存在帳面未記錄的無形資產情況。 (三) 委託評估的資產權屬狀況 納入評估範圍的存貨包括開發產品和二級開發成本，為正在開發魯能海藍椰風一期、魯能海藍椰風二期地塊二、魯能海藍椰風二期地塊一、魯能海藍椰風三期項目、藍椰風四期、海藍椰風五期、海藍椰風六期、海藍椰風濱海休閒廣場、海藍椰風產權式酒店項目等。 開發產品共取得6宗土地，佔地面積共442,284.35平方米。開發成本共取得7宗土地，佔地面積共488,433.79平方米，其中： 海藍椰風五期、海藍椰風六期、海藍椰風濱海休閒廣場及海藍椰風產權式酒店地塊尚未開始建設，計劃於2014年後開工；海藍椰風四期地塊為空地，目前無詳細規劃，待開發。 評估範圍內的資產和負債權屬清晰，權屬證明完善。開發項目已按照開發階段相應取得國有土地使用證、土地使用權出讓合同、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證等相關權證，車輛已取得車輛行駛證。 四、 價值類型及其定義 根據評估目的，確定評估對象的價值類型為市場價值。 市場價值是指自願買方和自願賣方，在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。 五、 評估基準日 評估基準日是2013年8月31日。 評估基準日由委託方確定。 六、 評估依據 (一) 經濟行為依據 1.魯能集團有限公司總經理辦公會會議紀要（【2013】20號）； 2.中共國家電網公司黨組會議紀要（【2013】39號）。 (二) 法律法規依據 1..中華人民共和國公司法.（2005年10月27日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十八次會議通過）； 2..中華人民共和國證券法.（2005年10月27日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十八次會議通過）； 3..中華人民共和國城市房地產管理法.（2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過）； 4..中華人民共和國土地管理法.（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議通過）； 5..中華人民共和國城市規劃法.（2007年10月28日中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議通過）； 6..中華人民共和國企業所得稅法.（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過）； 7..中華人民共和國企業國有資產法.（2008年10月28日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過）； 8..企業國有資產監督管理暫行條例.（國務院令第378號）； 9..企業國有產權轉讓管理暫行辦法.（國務院國有資產監督管理委員會、財政部令第3號）； 10..關於企業國有產權轉讓有關事項的通知.（國資發產權[2006]306號）； 11..國有資產評估管理辦法.（國務院令第91號）； 12..關於印發的通知.（國資辦發[1992]36號）； 13..企業國有資產評估管理暫行辦法.（國務院國有資產監督管理委員會令第12號）； 14..關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知.（國資委產權[2006]274號）； 15..國有股東轉讓所持上市公司股份管理暫行辦法.（國務院國有資產監督管理委員會、中國證券監督管理委員會令第19號）； 16..關於企業國有資產評估報告審核工作有關事項的通知.（國資發產權.2013.64號）； 17..關於印發的通知.（國資發產權[2010]71號）； 18..企業會計準則——基本準則.（財政部令第33號）； 19..中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例.（2006年12月30日國務院第163次常務會議通過）； 20..協議出讓國有土地使用權規定.（國土資源部令第21號）； 21..城鎮土地估價規程.（GB/T18508-2001）； 22..城鎮土地分等定級規程.（GB/T18507-2001）； 23..房地產估價規範.（GB/T50291-1999）； 24..關於深化改革嚴格土地管理的決定.（國發[2004]28號）； 25..關於加強土地調控有關問題的通知.（國發[2006]31號）； 26..關於印發.國土資源部關於加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見.的通知.（國土資發[1999]433號）； 27.國土資源部辦公廳.關於發布.國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範（試行）.的通知.（國土資廳發.2013.20號）； 28.其他有關法律法規。 (三) 評估準則依據 1..資產評估準則——基本準則.（財企[2004]20號）； 2..資產評估職業道德準則——基本準則.（財企[2004]20號）； 3..註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見.（會協[2003]18號）； 4..資產評估準則——評估程序.（中評協[2007]189號）； 5..資產評估準則——工作底稿.（中評協[2007]189號）； 6..資產評估準則——機器設備.（中評協[2007]189號）； 7..資產評估準則——不動產.（中評協[2007]189號）； 8..資產評估價值類型指導意見.（中評協[2007]189號）； 9..評估機構業務質量控制指南.（中評協[2010]214號）； 10..資產評估準則——企業價值.（中評協[2011]227號）； 11..資產評估準則——評估報告.（中評協[2011]230號）； 12..資產評估準則——業務約定書.（中評協[2011]230號）； 13..企業國有資產評估報告指南.（中評協[2011]230號）； 14..資產評估職業道德準則——獨立性.（中評協.2012.248號）； 15..資產評估準則——利用專家工作.（中評協.2012.244號）。 (四) 權屬依據 1.國有土地使用證和土地使用權出讓合同； 2.各房地產開發項目建設用地規劃許可證； 3.各房地產開發項目建設工程規劃許可證； 4.各房地產開發項目建築工程施工許可證； 5.各房地產開發項目商品房預售許可證； 6.機動車行駛證； 7.設備購臵發票； 8.其他有關產權證明。 (五) 取價依據 1..國家計委關於印發的通知.（計價格[1999]1283號）； 2..國家計委、建設部關於發布的通知.（計價格[2002]10號）； 3..國家計委、國家環境保護總局關於規範環境影響諮詢收費有關問題的通知.（計價格[2002]125號）； 4..國家計委關於印發的通知.（計價格[2002]1980號）； 5..財政部關於印發的通知.（財建[2002]394號）； 6..國家發展改革委、建設部關於印發收費管理規定>的通知.（發改價格[2007]670號）； 7..機動車強制報廢標準規定.（商務部、發改委、公安部、環境保護部令2012年第12號）； 8.評估基準日銀行存貸款基準利率及外匯匯率； 9.海南省現行的建築工程預算定額、安裝工程預算定額、裝飾工程預算定額、市政工程預算定額； 10.海南省現行的建設工程費用定額； 11.海南省有關政府部門收取的前期和其他費用標準； 12.海南省2013年三季度工程造價信息； 13..機電產品報價手冊.（2013年）； 14.被評估單位提供的項目可行性研究報告、項目投資概算、設計概算等資料； 15.被評估單位提供的相關工程預決算資料； 16.被評估單位與相關單位籤訂的工程承發包合同； 17.被評估單位提供的房地產開發項目付款進度統計資料及相關付款憑證； 18.被評估單位提供的以前年度的財務報表、審計報告； 19.被評估單位有關部門提供的未來年度經營計劃； 20.被評估單位提供的主要產品目前及未來年度市場預測資料； 21.被評估單位與相關單位或個人籤訂的商品房預（銷）售合同； 22.被評估單位提供的人員結構和職工薪酬資料； 23.可比上市證券公司公布的相關資料； 24.評估人員現場勘察記錄及收集的其他相關估價信息資料； 25.與此次資產評估有關的其他資料。 (六) 其他參考依據 1.被評估單位提供的資產清單和評估申報表； 2.瑞華會計師事務所（特殊普通合夥）出具的.海南英大房地產開發有限公司審計報告.（瑞華專審字[2013]第90380006號）； 3.北京中企華資產評估有限責任公司信息庫。 七、 評估方法 企業價值評估的基本方法主要有收益法、市場法和資產基礎法。 企業價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現，確定評估對象價值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現法和現金流量折現法。 企業價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。 企業價值評估中的資產基礎法，是指以被評估企業評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。 .資產評估準則——企業價值.規定，註冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法和資產基礎法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或者多種資產評估基本方法。 根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，以及三種評估基本方法的適用條件，本次評估選用的評估方法為：收益法和資產基礎法）。評估方法選擇理由如下： 未選用市場法評估的理由：海南英大主要從事房地產開發，開發區域只涉及房地產開發業務，業務類型單一，開發區域單一，無法在資本市場中找到與評估對象相同或相似的可比企業；由於產權交易市場不發達，難以找到足夠的可比交易案例，故無法採用市場法進行評估。 選取收益法評估的理由：海南英大成立以來，在海南省海口市已開發房地產項目佔地面積近1,396.07畝，涉及多個樓盤，樹立了良好的市場形象，在售樓盤銷售形勢正常，經營較為穩定，且有較充分的儲備土地，未來收益可以進行預測，並可以用貨幣衡量；獲得未來預期收益所承擔的風險可以進行預測，並可以用貨幣衡量；未來收益年限可以進行預測，故本次評估選用了收益法。 選取資產基礎法評估的理由：海南英大評估基準日資產負債表內及表外各項資產、負債可以被識別，並可以用適當的方法單獨進行評估，故本次評估選用了資產基礎法。 (一) 收益法 本次評估選用現金流量折現法中的企業自由現金流折現模型。現金流量折現法的描述具體如下： 股東全部權益價值＝企業整體價值－付息債務價值 1.企業整體價值 企業整體價值是指股東全部權益價值和付息債務價值之和。根據被評估單位的資產配臵和使用情況，企業整體價值的計算公式如下： 企業整體價值＝經營性資產價值+溢餘資產價值+非經營性資產負債價值 (1)經營性資產價值 經營性資產是指與被評估單位生產經營相關的，評估基準日後企業自由現金流量預測所涉及的資產與負債。經營性資產價值的計算公式如下： 其中：P：評估基準日的企業經營性資產價值； Fi：評估基準日後第i年預期的企業自由現金流量； r：折現率(此處為加權平均資本成本,WACC)； ....n1iiir)(1FPn：預測期； i：預測期第i年。 其中，企業自由現金流量計算公式如下： 企業自由現金流量=銷售收入-開發成本-主營業務稅金及附加+其他業務利潤-期間費用(管理費用、營業費用)+營業外收支淨額-所得稅+折舊及攤銷-資本性支出-營運資金追加額 其中，折現率（加權平均資本成本，WACC）計算公式如下： 其中：ke：權益資本成本； kd：付息債務資本成本； E： 權益的市場價值； D： 付息債務的市場價值； t： 所得稅率。 其中，權益資本成本採用資本資產定價模型（CAPM）計算。計算公式如下： 其中：rf：無風險利率； MRP：市場風險溢價； β：權益的系統風險係數； rc：企業特定風險調整係數。 (2)溢餘資產價值 溢餘資產是指評估基準日超過企業生產經營所需，評估基準日後企業自由現金流量預測不涉及的資產。被評估單位的溢餘資產只有溢餘現金，本次評估採用成本法進行評估。 (3)非經營性資產、負債價值 非經營性資產、負債是指與被評估單位生產經營無關的，評估基準日後企業自由現金流量預測不涉及的資產與負債。被評估單位的非經營性資產、負債包括非經營往來款、未列入經營預測的資產、遞延所得稅資產等，本次評估主要採用成本法進行評估，具體評估方法詳見資產基礎法評估部分。 2.付息債務價值 DEDt)(1KDEEKWACCde........cferβMRPrK....付息債務是指評估基準日被評估單位需要支付利息的負債。本次評估主要採用成本法進行評估。 (二) 資產基礎法 1．流動資產 評估範圍內的流動資產主要包括，貨幣資金、應收帳款、預付帳款、其他應收款、存貨。 (1)貨幣資金，包括現金和銀行存款，通過現金盤點、核實銀行對帳單、銀行函證等，以核實後的價值確定評估值。 (2)各種應收款項在核實無誤的基礎上，根據每筆款項可能收回的數額確定評估值。對於很可能收不回部分款項的，在難以確定收不回帳款的數額時，藉助於歷史資料和現場調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等，按照帳齡分析法，估計出這部分可能收不回的款項，作為風險損失扣除後計算評估值；帳面上的「壞帳準備」科目按零值計算。 (3)房地產開發產品-商品房，採用市場價值倒扣法進行評估。已經籤定商品房銷售（預售）合同的根據合同確定開發產品銷售金額，尚未籤定商品房銷售（預售）合同的主要採用市場法確定開發產品銷售金額，在此基礎上扣除相關稅費和適當比例的利潤確定評估值。計算公式： 評估價值=開發產品銷售金額-銷售費用-銷售稅金及附加-土地增值稅-所得稅-適當數額的淨利潤 (4)房地產開發成本中的商品房開發項目，主要採用假設開發法進行評估。基本公式如下： 評估價值=開發後房地產價值-後續開發成本-銷售費用-管理費用-銷售稅金及附加-投資利息-投資利潤-土地增值稅-所得稅 ①開發後房地產價值 對於有籤約預售的項目，開發後房地產價值=已籤約房屋銷售金額＋未籤約房屋預計銷售金額；對於沒有籤約預售的項目，開發後房地產價值等於項目開發後可售房屋預計銷售金額。 ②後續開發成本 後續開發成本=至竣工尚需發生的工程費用+已完工尚未支付的工程費用+不可預見費用 ③銷售費用 銷售費用=預計銷售金額×銷售費用率+已銷售尚未支付的銷售佣金(如有) ④管理費用 管理費用=後續開發成本×管理費用率 ⑤銷售稅金及附加 銷售稅金及附加=開發後房地產價值×銷售稅金及附加率 ⑥土地增值稅 按照稅法規定，分項目進行彙算清繳，根據增值比例分段累計計算土地增值稅。 ⑦投資利息 投資利息=開發項目評估值×[（1+利息率）^後續開發期-1]+（續建成本+管理費用）×[（1+利息率）^（後續開發期÷2）-1] ⑧投資利潤 投資利潤=稅前評估價值×投資利潤率×後續開發期+(後續開發成本+管理費用)×投資利潤率×後續開發期/2 ⑨所得稅 所得稅＝銷售金額×銷售利潤率×所得稅率 銷售利潤率，根據銷售金額扣減成本、稅金和期間費用後的金額與銷售收入金額之比進行確定。 (5)房地產開發成本中土地的評估 參照區域規劃指標，採用市場比較法評估，在此基礎上，扣除房地產開發存貨評估需扣減的相關稅費。 2．設備類 對於設備類主要採用成本法進行評估。 (1)重臵全價的確定 ①電子設備 對於電子設備，一般以全新設備的評估基準日市場價格作為重臵全價。 ②車輛 對於車輛，按評估基準日市場價格，加上車輛購臵稅和其它合理的費用(如牌照費)確定其重臵成本，計算式如下： 車輛重臵全價=購臵費+購臵費/(1+17%)×購臵稅+其他費用 (2)成新率的確定 ①電子設備 對於電子設備、空調設備等小型設備，主要依據其經濟壽命年限來確定其綜合成新率；對於大型的電子設備還參考其工作環境、設備的運行狀況等來確定其綜合成新率。計算公式如下： 年限法成新率=(經濟壽命年限－已使用年限)/經濟壽命年限×100% 綜合成新率=年限法成新率×調整係數 ②車輛 對於車輛，主要依據國家頒布的車輛強制報廢標準，首先計算使用年限法成新率和行駛裡程法成新率。其中，對有強制報廢年限的車輛，計算使用年限法成新率時可以採用尚可使用年限法，也可以採用平均年限法；對沒有強制報廢年限的車輛，採用尚可使用年限法，總使用年限一般按15年考慮，接近或超過15年的根據實際尚可使用年限與已使用年限之和考慮。其計算公式如下： I.平均使用年限法 成新率=(1-已使用年限/經濟壽命年限)×100% II.尚可使用年限法 成新率=已使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% III.行駛裡程法 成新率=(1-已行駛裡程/經濟行駛裡程)×100% 其次，根據孰低原則對使用年限法成新率和行駛裡程法成新率進行選擇。 再次，通過現場勘察得到觀察法成新率。 最後，將使用年限法成新率和行駛裡程法成新率兩者當中的孰低者，與觀察法成新率進行平均，形成綜合成新率，即： 綜合成新率=MIN(年限法成新率，行駛裡程法成新率)×50%+觀察法成新率×50% (3)評估值的確定 設備評估值=設備重臵全價×綜合成新率 對於部分運輸車輛、電子設備和辦公家具，按照評估基準日的二手市場價格或廢品價格，採用市場法進行評估。 3．在建工程 根據在建工程的特點、評估價值類型、資料收集情況等相關條件，採用成本法進行評估。 在建工程開工時間距評估基準日半年以上，帳面價值中不包含資金成本，按照合理建設工期加計資金成本，對於其中分攤的土地費用，在無形資產-土地中進行評估。 4．土地使用權 通行的土地評估方法有市場比較法、收益還原法、剩餘法(假設開發法)、成本逼近法、基準地價係數修正法等。評估方法的選擇應根據待估土地的特點、具體條件和項目的實際情況，結合待估土地所在區域的土地市場情況和評估師收集的有關資料，分析、選擇適宜於待估土地使用權價格的方法。評估範圍內的土地使用權為住宿餐飲用地，評估人員通過綜合分析，確定採用基準地價係數修正法。 基準地價係數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正係數，對各城鎮已公布的同類用途同級或同一區域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。基本計算公式如下： Pi=(P×Py×Pq+基礎設施開發程度差異)×（1+K）×使用年期修正×容積率修正×宗地面積狀況修正×宗地形狀修正×宗地臨街寬深比修正×宗地臨街、臨海、臨河、臨山狀況修正 式中：Pi—待估宗地樓面地價 P—待估宗地對應的樓面基準地價 Py—土地用途修正係數 Pq—期日修正係數 K—待估宗地區域影響因素總修正值 其中： Ki—第i個待估宗地區域因素修正係數 5．其他無形資產 根據其他無形資產的特點、評估價值類型、資料收集情況等相關條件，採用市場法進行評估，即按照評估基準日的市場價格作為評估值。 6．長期待攤費用 評估人員通過核查相關租賃合同、記帳憑證和原始憑證等有關資料，判斷會計記錄的準確性、帳面金額的存在性、真實性。同時了解企業的攤銷政策，評估時根據費用尚存權益進行評估。 7．遞延所得稅資產 企業在取得資產、負債時，應當確定其計稅基礎。資產、負債的帳面價值與其計稅基礎存在差異的，應當按照企業會計準則規定確認所產生的遞延所得稅資產或遞延所得稅負債。評估人員就遞延所得稅資產產生的原因、形成過程進行調查和了解，核實該差異在確定未來收回資產或清償負債期間的應納稅所得額時，是否將導致產生可抵扣金額，核實核算的金額是否符合企業會計制度及稅法相關規定，在此基礎上按各個科目的評估情況確定評估值。 8．負債 關於流動負債中短期借款、應付帳款、預收帳款、其他應付款、應付職工薪酬、應付利息、應交稅費的評估，我們根據企業提供的各項目明細表，以經過審查核實後的審計數作為其評估值。 八、 評估程序實施過程和情況 評估人員於2013年8月10日至2014年1月2日對評估對象涉及的資產和負債實施了評估。主要評估程序實施過程和情況如下： (一) 接受委託 2013年8月10日，我公司與委託方就評估目的、評估對象和評估範圍、評估基準日等評估業務基本事項，以及各方的權利、義務等達成協議，並與委託方協商擬定了相應的評估計劃。 (二) 前期準備 1．擬定評估方案 針對本項目資產量大、獨立核算單位多、地域分布廣、參與人員多的特點，為了保證評估質量，統一評估方法和參數，結合以往從事同類評估項目的經驗和評估範圍內不同類型企業資產的特點，擬定了.資產評估操作方案.、.資產評估企業培訓材料.。 2．組建評估團隊 根據評估範圍內的資產分布、所屬行業和資產量，我公司根據評估計劃組建了評估小組，並配備了相關專業的評估（技術）人員。 3．實施項目培訓 (1)對被評估單位人員培訓 為使被評估單位的財務與資產管理人員理解並做好資產評估材料的填報工作，確保評估申報材料的質量，我公司準備了企業培訓材料，對被評估單位相關人員進行了培訓，並派專人對資產評估材料填報中碰到的問題進行解答。 (2)對評估人員培訓 為了保證評估項目的質量和提高工作效率，貫徹落實擬定的資產評估操作方案，我公司對項目團隊成員講解了項目的經濟行為背景、評估對象涉及資產的特點、評估技術思路和具體操作要求等。 (三) 現場調查 評估人員曾於2013年8月10日至8月28日，對企業的資產進行了現場清查核實，並以2013年7月31日為基準日進行了預估；後由於評估基準日的調整，於2013年9月1日至2014年1月2日再次對評估對象涉及的資產和負債進行了必要的清查核實，對被評估單位的經營管理狀況等進行了必要的盡職調查。 1．資產核實 (1)指導被評估單位填表和準備應向評估機構提供的資料 評估人員指導被評估單位的財務與資產管理人員在自行資產清查的基礎上，按照評估機構提供的「資產評估申報表」及其填寫要求、資料清單等，對納入評估範圍的資產進行細緻準確的填報，同時收集準備資產的產權證明文件和反映性能、狀態、經濟技術指標等情況的文件資料等。 (2)初步審查和完善被評估單位填報的資產評估申報表 評估人員通過查閱有關資料，了解納入評估範圍的具體資產的詳細狀況，然後仔細審查各類「資產評估申報表」，檢查有無填項不全、錯填、資產項目不明確等情況，並根據經驗及掌握的有關資料，檢查「資產評估申報表」有無漏項等，同時反饋給被評估單位對「資產評估申報表」進行完善。 (3)現場實地勘查 根據納入評估範圍的資產類型、數量和分布狀況，評估人員在被評估單位相關人員的配合下，按照資產評估準則的相關規定，對各項資產進行了現場勘查，並針對不同的資產性質及特點，採取了不同的勘查方法。 (4)補充、修改和完善資產評估申報表 評估人員根據現場實地勘查結果，並和被評估單位相關人員充分溝通，進一步完善「資產評估申報表」，以做到：帳、表、實相符。 (5)查驗產權證明文件資料 評估人員對納入評估範圍的車輛、土地使用權（待開發土地）等資產的產權證明文件資料進行查驗，對權屬資料不完善、權屬不清晰的情況提請企業核實或出具相關產權說明文件。 2．盡職調查 評估人員為了充分了解被評估單位的經營管理狀況及其面臨的風險，進行了必要的盡職調查。盡職調查的主要內容如下： (1)被評估單位的歷史沿革、主要股東及持股比例、必要的產權和經營管理結構； (2)被評估單位的資產、財務、生產經營管理狀況； (3)被評估單位的經營計劃、發展規劃和財務預測信息； (4)評估對象、被評估單位以往的評估及交易情況； (5)影響被評估單位生產經營的宏觀、區域經濟因素； (6)房地產行業、當地房地產政策、市場銷售信息等； (7)其他相關信息資料。 (四) 資料收集 評估人員根據評估項目的具體情況進行了評估資料收集，包括直接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委託方等相關當事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業機構和其他相關部門獲取的資料，並對收集的評估資料進行了必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據。 (五) 評定估算 評估人員針對各類資產的具體情況，根據選用的評估方法，選取相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形成了初步評估結論。項目負責人對各類資產評估初步結論進行匯總，撰寫並形成評估報告草稿。 (六) 內部審核 根據我公司評估業務流程管理辦法規定，項目負責人在完成評估報告草稿一審後形成評估報告初稿並提交公司內部審核。項目負責人在內部審核完成後，形成評估報告徵求意見稿並提交客戶徵求意見，根據反饋意見進行合理修改後形成評估報告正式稿並提交委託方。 九、 評估假設 本評估報告收益預測的假設條件如下： (一)一般假設 1.假設評估基準日後被評估單位在預測期內持續經營； 2.假設評估基準日後被評估單位所處國家和地區的政治、經濟和社會環境無重大變化； 3.假設評估基準日後國家宏觀經濟政策、產業政策和區域發展政策無重大變化； 4.假設和被評估單位相關的利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性徵收費用等評估基準日後不發生重大變化； 5.假設評估基準日後被評估單位的管理層是負責的、穩定的，且有能力擔當其職務； 6.假設被評估單位完全遵守所有相關的法律法規； 7.假設評估基準日後無不可抗力對被評估單位造成重大不利影響。 (二)特殊假設 1.假設評估基準日後被評估單位採用的會計政策和編寫本評估報告時所採用的會計政策在重要方面保持一致； 2.假設評估基準日後被評估單位在現有管理方式和管理水平的基礎上，經營範圍、方式與目前保持一致； 3.假設評估基準日後被評估單位的現金流入為平均流入，現金流出為平均流出； 4.企業投資建設所需的主要原材料、輔料等的供應無重大變化； 5.本次預測以公司評估基準日股權結構為框架，未考慮基準日後可能發生的股權變化或重組。 6.本次評估均是基於企業開發的項目均能按計劃順利開發完成和能如期實現工程的竣工驗收並根據與業主的合同約定如期交房。本次測算資產價值及企業價值時，未考慮可能出現的工程質量問題、工期後延所產生的成本增加及或有負債對評估結果的影響，開發成本能有效控制在預算範圍內。 7.本次評估是基於企業基準日的存量資產為基礎進行的，並未考慮企業在未來可能取得的新項目開發所產生的價值，假設收益期為預測期。 8.本次評估基於項目所在地目前的房地產市場情況，對可預期的未售物業的預計銷售價格進行了適當合理判斷，但未考慮未來項目所在地房地產市場發生較大變化時對評估結果產生的影響。 9.本次評估是基於已取得的規劃方案、投資計劃進行預測的，若企業在未來年度對規劃方案和投資計劃進行調整並獲得政府批准，會對評估結果產生影響。 10.本次評估時，採用的未完工程的後續專業支出為管理層預計項目總專業支出減去在評估基準日已投入的專業支出金額進行確定的，評估師進行了必要核實，未考慮部分項目工程竣工決算時，項目專業支出(土地、建安、前期、市政配套、基礎設施及開發間接費)與此預算金額可能存在的差異對評估結果產生的影響。 本評估報告收益法評估結論在上述假設條件下在評估基準日時成立，當上述假設條件發生較大變化時，籤字註冊資產評估師及本評估機構將不承擔由於假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。 十、 評估結論 (一)收益法評估結果 海南英大房地產開發有限公司評估基準日總資產帳面價值為89,706.82萬元，總負債帳面價值為39,393.69萬元，淨資產帳面價值為50,313.13萬元。 收益法評估後的股東全部權益價值為84,571.06萬元，增值額為34,257.93萬元，增值率為68.09%。 (二)資產基礎法評估結果 海南英大房地產開發有限公司評估基準日總資產帳面價值為89,706.82萬元，評估價值為124,699.89萬元，增值額為34,993.07萬元，增值率為39.01%；總負債帳面價值為39,393.69萬元，評估價值為39,393.69萬元，增值額為0.00萬元，增值率為0.00%；淨資產帳面價值為50,313.13萬元，淨資產評估價值為85,306.20萬元，增值額為34,993.07萬元，增值率為69.55%。 資產基礎法具體評估結果詳見下列評估結果匯總表： 資產基礎法評估結果匯總表 評估基準日：2013年8月31日 金額單位：人民幣萬元 項目 帳面價值 評估價值 增減值 增值率% A B C=B-A D=C/A×100% 一、流動資產 1 59,894.82 82,862.72 22,967.90 38.35 二、非流動資產 2 29,812.00 41,837.17 12,025.17 40.34 項目 帳面價值 評估價值 增減值 增值率% A B C=B-A D=C/A×100% 其中：長期股權投資 3 0.00 0.00 0.00 投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00 固定資產 5 391.93 452.82 60.89 15.54 在建工程 6 25,994.30 27,002.39 1,008.09 3.88 無形資產 7 2,257.76 13,255.96 10,998.20 487.13 其中：土地使用權 8 2,253.48 13,245.71 10,992.23 487.79 其他非流動資產 9 1,168.00 1,126.00 -42.00 -3.60 資產總計 10 89,706.82 124,699.89 34,993.07 39.01 三、流動負債 11 39,393.69 39,393.69 0.00 0.00 四、非流動負債 12 0.00 0.00 0.00 負債總計 13 39,393.69 39,393.69 0.00 0.00 淨資產 14 50,313.13 85,306.20 34,993.07 69.55 (三)評估結論 收益法評估後的股東全部權益價值為84,571.06元，資產基礎法評估後的股東全部權益價值為85,306.20萬元，兩者相差735.14萬元，差異率為0.86%。 本次評估中主要資產為房地產類存貨，資產基礎法對其主要採用的是靜態假設開發法，是站在評估時點，假設開發完成後按現時點的市場價格和後續開發成本，扣減稅費、投資利息、投資利潤而得到的值。而收益法是對企業未來的銷售和開發成本進行合理預測，通過未來淨現金流入折現加總得出評估結論。存貨靜態假設開發法不考慮各項收入、支出發生的時間不同，但要計算投資利息、投資利潤；而收益法為現金流量折現法，要考慮各項支出、收入發生的時間不同，再將現金流折算到估價時點。靜態假設開發法中投資利息和開發利潤都單獨顯現，在收益法（現金流量折現法）中這兩項都不單獨顯現，而是隱含在折現過程中。兩者方法的考慮角度不同，因此評估結果形成了一定差異。房地產開發企業，因開發支出、預售價格及預售面積、收入確認和稅金的彙算清繳時間及過程均受諸多因素的影響（諸如宏觀形勢、行業發展狀況、供求關係、銷售策略、購房者心理等等），尤其是項目公司經營期限相對製造業來說很短，收益法中未來不確定因素的變動對評估結果會產生較大的影響。採用靜態假設開發法評估，則可以避免上述不確定因素的影響。故最終選取資產基礎法得出的評估值作為最終評估結果。 根據上述分析，本評估報告評估結論採用資產基礎法評估結果，即：海南英大房地產開發有限公司的股東全部權益價值評估結果為85,306.20萬元。 本評估報告沒有考慮流動性對評估對象價值的影響。 十一、 特別事項說明 以下為在評估過程中已發現可能影響評估結論但非評估人員執業水平和能力所能評定估算的有關事項： (一)本次在進行開發成本評估時，均是基於企業開發的項目均能按計劃順利開發完成和能如期實現工程的竣工驗收並根據與業主的合同約定如期交房。本次測算資產價值時，未考慮可能出現的工程質量問題、或因項目設計變更、施工條件變化，環境條件變化等因素導致開發成本和或有負債變化對評估結果的影響； (二) 本次評估，未完工程的後續專業支出是根據管理層預計項目總專業支出減去截止評估基準日已投入的專業支出金額進行確定的，評估師對其進行了必要核實，未考慮項目工程竣工決算時，項目實際總專業支出(土地、建安、前期、市政配套、基礎設施及開發間接費)與目前預算金額可能存在的差異對評估結果產生的影響； (三) 本評估報告的資產類型與帳面金額以瑞華會計師事務所（特殊普通合夥）2013年9月9日出具的瑞華專審字[2013]第90380006號.海南英大房地產開發有限公司審計報告.為依據，上述審計報告的意見：海南英大房地產開發有限公司財務報告在所有重大方面按照企業會計準則的規定編制，公允反映了海南英大房地產開發有限公司2013年8月31日的財務狀況以及2013年1-8月的經營成果和現金流量。 評估報告使用者應注意以上特別事項對評估結論產生的影響。 十二、 評估報告使用限制說明 (一)本評估報告只能用於評估報告載明的評估目的和用途； (二)本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用； (三)本評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者被披露於公開媒體，需評估機構審閱相關內容，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外； (四)本評估報告經註冊資產評估師籤字、評估機構蓋章，並經國有資產監督管理機構備案後方可正式使用； (五)本評估報告所揭示的評估結論僅對評估報告中描述的經濟行為有效，評估結論使用有效期為自評估基準日起一年。 十三、 評估報告日 本評估報告提出日期為2014年1月2日。 法定代表人：孫月煥 註冊資產評估師：張福金 註冊資產評估師：康志剛 北京中企華資產評估有限責任公司 二〇一四年一月二日 評估報告附件 附件一、經濟行為文件； 附件二、被評估單位專項審計報告； 附件三、委託方和被評估單位法人營業執照複印件； 附件四、委託方和被評估單位國有資產產權登記證複印件； 附件五、評估對象涉及的主要權屬證明資料； 附件六、委託方和相關當事方的承諾函； 附件七、籤字註冊資產評估師的承諾函； 附件八、北京中企華資產評估有限責任公司資產評估資格證書複印件； 附件九、北京中企華資產評估有限責任公司證券業資質證書複印件； 附件十、北京中企華資產評估有限責任公司營業執照副本複印件； 附件十一、北京中企華資產評估有限責任公司評估人員資格證書複印件； 附件十二、其他重要文件。 註冊資產評估師承諾函 魯能集團有限公司： 天津
廣宇發展股份有限公司： 受貴公司的委託，我們對魯能集團有限公司擬以海南英大房地產開發有限公司股權認購天津
廣宇發展股份有限公司發行股份事宜所涉及的海南英大房地產開發有限公司的股東全部權益價值，以2013年8月31日為基準日進行了評估，形成了資產評估報告。在本報告中披露的假設條件成立的前提下，我們承諾如下： 一、具備相應的執業資格； 二、評估對象和評估範圍與評估業務約定書的約定一致； 三、對評估對象及其所涉及的資產進行了必要的核實； 四、根據資產評估準則和相關評估規範選用了評估方法； 五、充分考慮了影響評估價值的因素； 六、評估結論合理； 七、評估工作未受到幹預並獨立進行。 註冊資產評估師：張福金 註冊資產評估師：康志剛 二〇一四年一月二日 北京中企華資產評估有限責任公司 二〇一四年一月二日 魯能集團有限公司擬以 海南英大房地產開發有限公司股權認購 天津
廣宇發展股份有限公司發行股份項目 評估說明 中企華評報字(2013)第1261-4號 （共一冊，第一冊） 目錄 第一部分關於評估說明使用範圍的聲明 .................................. 1 第二部分企業關於進行資產評估有關事項的說明 ................... 2 第三部分資產評估說明 ......................................................... 3 第一章評估對象與評估範圍說明 ........................................... 4 一、評估對象與評估範圍 ........................................................................................................ 4 二、企業申報的實物資產情況 ................................................................................................ 5 三、企業申報的無形資產情況 ................................................................................................ 7 四、企業申報的表外資產情況 ................................................................................................ 8 五、引用其他機構報告結論所涉及的相關資產..................................................................... 8 第二章資產核實情況總體說明 ............................................... 9 一、 資產核實人員組織、實施時間和過程 ........................................................................... 9 二、 影響資產核實的事項及處理方法 ................................................................................. 11 三、 核實結論......................................................................................................................... 11 第三章資產基礎法評估技術說明 ......................................... 12 一、流動資產(非存貨類)評估技術說明 ................................................................................ 12 二、存貨評估技術說明 .......................................................................................................... 17 三、機器設備評估技術說明 .................................................................................................. 71 四、在建工程評估技術說明 .................................................................................................. 84 五、土地使用權評估技術說明 .............................................................................................. 91 六、其他無形資產評估技術說明 ........................................................................................ 110 七、長期待攤費用評估技術說明 ........................................................................................ 111 八、遞延所得稅資產評估技術說明 .................................................................................... 112 七、流動負債評估技術說明 ................................................................................................ 112 第四章收益法評估技術說明 .............................................. 119 一、 宏觀、區域經濟因素分析 ........................................................................................... 119 二、 行業現狀與發展前景分析 ........................................................................................... 125 三、 被評估企業的業務分析 ............................................................................................... 148 四、 被評估企業的資產與財務分析 ................................................................................... 153 五、 收益預測的假設條件 ................................................................................................... 160 六、 評估方法及主要參數的確定 ....................................................................................... 162 七、 評估計算過程 ............................................................................................................... 165 第六章評估結論及分析 ..................................................... 190 一、 評估結論....................................................................................................................... 190 二、評估結論與帳面價值比較變動情況及原因................................................................. 194 三、控制權與流動性對評估對象價值的影響考慮 ............................................................. 195 評估說明附件 ................................................................... 196 附件一、關於進行資產評估有關事項的說明..................................................................... 196 第一部分關於評估說明使用範圍的聲明 本評估說明僅供國有資產監督管理機構(含所出資企業)、相關監管機構和部門使用。除法律法規規定外，材料的全部或者部分內容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸公開媒體。 第二部分企業關於進行資產評估有關事項的說明 本部分內容由本部分內容由委託方魯能集團有限公司、天津廣宇發展股份有限公司和被評估單位海南英大房地產開發有限公司編寫、單位負責人籤字、加蓋單位公章並籤署日期，內容見附件一：關於進行資產評估有關事項的說明。 第三部分資產評估說明 本部分內容由籤字註冊資產評估師編寫。 第一章評估對象與評估範圍說明 十四、 一、評估對象與評估範圍 (一)委託評估對象與評估範圍 評估對象是海南英大房地產開發有限公司的股東全部權益。 評估範圍是海南英大房地產開發有限公司的全部資產及負債。 (二)委託評估的資產類型與帳面金額 評估基準日，評估範圍內的資產包括流動資產、固定資產、在建工程、無形資產等，總資產帳面價值為89,706.82萬元；負債為流動負債，總負債帳面價值為39,393.69萬元；淨資產帳面價值50,313.13萬元。具體如下表： 資產負債表 金額單位：人民幣萬元 項目 帳面價值 流動資產 59,894.82 非流動資產 29,812.00 其中：長期股權投資 0.00 投資性房地產 0.00 固定資產 391.93 在建工程 25,994.30 無形資產 2,257.76 其中：無形資產—土地使用權 2,253.48 其他非流動資產 1,168.00 資產總計 89,706.82 流動負債 39,393.69 非流動負債 0.00 負債總計 39,393.69 淨資產 50,313.13 評估基準日，評估範圍內的資產、負債帳面價值已經瑞華會計師事務(特殊普通合夥)審計，並發表了無保留意見。 (三)委託評估的資產權屬狀況 評估範圍內的資產和負債權屬清晰，權屬證明完善。 十五、 二、企業申報的實物資產情況 企業申報的納入評估範圍的實物資產包括：存貨、設備類、在建工程等。實物資產的類型及特點如下： (一)存貨 存貨主要開發產品和開發成本。 開發產品與開發成本為住宅、商業、低密度住宅等房地產開發項目，位於海口市瓊山大道8號。 1.開發產品： 主要是魯能海藍椰風一期、魯能海藍椰風二期地塊二、魯能海藍椰風二期地塊一、魯能海藍椰風三期項目。 開發產品共取得6宗土地，佔地面積共442,284.35平方米。 2.開發成本 主要是海藍椰風四期、海藍椰風五期、海藍椰風六期、海藍椰風濱海休閒廣場、海藍椰風產權式酒店項目。 開發成本共取得7宗土地，佔地面積共488,433.79平方米，其中： 海藍椰風五期、海藍椰風六期、海藍椰風濱海休閒廣場及海藍椰風產權式酒店地塊尚未開始建設，計劃於2014年後開工；海藍椰風四期地塊為空地，目前無詳細規劃，待開發。 (二)設備類 設備類包括運輸設備及電子設備。 1.運輸設備 運輸設備主要是業務用小轎車、商務車、旅遊觀光車(六座Club Car電瓶車)及遊艇等，由被評估單位統一調配管理。 運輸車輛購置於2006年至2009年間，評估基準日車輛維護保養較好，使用正常。 2.電子設備 電子設備主要是辦公電子設備(如印表機、電腦)以及其他辦公用品、空調等。以上設備陸續購置並啟用於2006年至2013年間，目前均可正常使用。 (三)在建工程 在建工程為土建工程。 土建工程主要為海口希爾頓逸林酒店項目。 十六、三、企業申報的無形資產情況 企業申報的納入評估範圍的無形資產包括：土地使用權、軟體等。無形資產的類型及特點如下： 1.土地使用權 企業申報的納入評估範圍的土地使用權為海口希爾頓逸林酒店用地，共計1宗，已辦理土地使用權證，土地使用權證載權利人為海南英大房地產開發有限公司，土地面積65,475.59平方米，用途為住宿餐飲用地，使用權類型為出讓。 2.其他無形資產 企業申報的納入評估範圍的其他無形資產為造價軟體、銷售軟體、網絡安全集成系統軟體等。上述其他無形資產均為被評估單位外購獲得。 十七、四、企業申報的表外資產情況 企業申報的納入評估範圍的資產均為表內資產。 十八、五、引用其他機構報告結論所涉及的相關資產 本評估報告不存在引用其他機構報告的情況。 第二章資產核實情況總體說明 一、資產核實人員組織、實施時間和過程 根據納入評估範圍的資產類型、數量和分布狀況等特點，評估項目團隊按照專業劃分為房地產小組、設備小組及財務小組等三個評估小組，並制定了詳細的現場清查核實計劃。評估人員曾於2013年8月10日至8月28日，對企業的資產進行了現場清查核實，並以2013年7月31日為基準日進行了預估；後由於評估基準日的調整，於2013年9月1日至2014年1月2日再次對評估對象涉及的資產和負債進行了必要的清查核實，對被評估單位的經營管理狀況等進行了必要的盡職調查。 1.指導被評估單位填表和準備應向評估機構提供的資料 評估人員指導被評估單位的財務與資產管理人員在自行資產清查的基礎上，按照評估機構提供的資產評估申報明細表及其填寫要求、資料清單等，對納入評估範圍的資產進行細緻準確的填報，同時收集準備資產的產權證明文件和反映性能、狀態、經濟技術指標等情況的文件資料等。 2.初步審查和完善被評估單位提交的資產評估申報明細表 評估人員通過查閱有關資料，了解納入評估範圍的具體資產的詳細狀況，然後仔細審查各類資產評估申報明細表，檢查有無填項不全、錯填、資產項目不明確等情況，並根據經驗及掌握的有關資料，檢查資產評估申報明細表有無漏項等，同時反饋給被評估單位對資產評估申報明細表進行完善。 3.現場實地勘查 根據納入評估範圍的資產類型、數量和分布狀況，評估人員在被評估單位相關人員的配合下，按照資產評估準則的相關規定，對各項資產進行了現場勘查，並針對不同的資產性質及特點，採取了不同的勘查方法。 4.補充、修改和完善資產評估申報明細表 評估人員根據現場實地勘查結果，並和被評估單位相關人員充分溝通，進一步完善資產評估申報明細表，以做到：帳、表、實相符。 5.查驗產權證明文件資料 評估人員對納入評估範圍的存貨類、設備類、房屋類、土地類等資產的產權證明文件資料進行查驗，對權屬資料不完善、權屬不清晰的情況提請企業核實或出具相關產權說明文件。 6.盡職調查 評估人員為了充分了解被評估單位的經營管理狀況及其面臨的風險，進行了必要的盡職調查。盡職調查的主要內容如下： (1)被評估單位的歷史沿革、主要股東及持股比例、必要的產權和經營管理結構； (2)被評估單位的資產、財務、生產經營管理狀況； (3)被評估單位的經營計劃、發展規劃和財務預測信息； (4)評估對象、被評估單位以往的評估及交易情況； (5)影響被評估單位生產經營的宏觀、區域經濟因素； (6)房地產行業、當地房地產政策、市場銷售信息等； (7)其他相關信息資料。 二、影響資產核實的事項及處理方法 資產清查過程中，評估人員沒有發現影響資產核實的事項。 三、核實結論 經過清查核實，資產核實結果與被評估單位的帳面記錄相一致。納入評估範圍內的資產產權清晰，權屬證明文件齊全。 第三章資產基礎法評估技術說明 十九、 一、流動資產(非存貨類)評估技術說明 (一)評估範圍 納入評估範圍的非存貨類流動資產包括：貨幣資金、應收帳款、預付帳款、其他應收款。上述非存貨類流動資產評估基準日帳面價值如下表所示： 金額單位：人民幣元 科目名稱 帳面價值 貨幣資金 85,430,767.37 應收帳款 0.00 預付帳款 40,443,363.81 其他應收款 6,170,901.62 非存貨類流動資產合計 132,045,032.80 (二)核實過程 評估過程主要劃分為以下三個階段： 第一階段：準備階段 對確定在評估範圍內的流動資產的構成情況進行初步了解，提交評估準備資料清單和資產評估明細表示範格式，按照評估機構評估規範化的要求，指導企業填寫流動資產評估明細表。 第二階段：現場調查階段 1.核對帳目：根據企業提供的流動資產評估明細表資料，與財務帳薄核對，作到申報數真實可靠。 2.現場查點：評估人員、企業財務部等部門有關人員，對現金進行監盤、對往來款進行函證，並履行了其他清查程序。 第三階段：評定估算階段 1.將核實後的流動資產評估明細表，錄入計算機，建立相應資料庫； 2.對各類資產，遵照國有資產評估管理辦法，確定其在評估基準日的公允價值，編制相應評估匯總表； 3.提交流動資產的評估技術說明。 (三)評估方法 1.貨幣資金 (1)庫存現金 評估基準日庫存現金帳面價值38,474.04元，全部為人民幣現金。 評估人員採用倒推方法驗證評估基準日的庫存現金餘額，並同現金日記帳、總帳現金帳戶餘額核對，以核實無誤後的帳面價值作為評估值。評估倒推法計算公式為：盤點日庫存現金數+評估基準日至盤點日前現金支出數-基準日至盤點日前現金收入數=評估基準日現金金額。 評估人員和被評估單位財務人員共同對現金進行了盤點，並根據盤點結果進行了評估倒推，評估倒推結果和評估基準日現金帳面價值一致。 現金評估值為38,474.04元。 (2)銀行存款 評估基準日銀行存款帳面價值85,392,293.33元，全部為人民幣存款。核算內容為存放在當地
建設銀行、
農業銀行、中國
光大銀行、
中國銀行等金融機構的人民幣存款。 評估人員對每戶銀行存款都進行了函證，並取得了每戶銀行存款的銀行對帳單和銀行存款餘額調節表，對其逐行逐戶核對，並對雙方未達帳項的調整進行核實。經了解未達帳項的形成原因等，沒有發現對淨資產有重大影響的事宜，且經核對被評估單位申報的各戶存款的開戶行名稱、帳號等內容均屬實。銀行存款以核實無誤後的帳面價值作為評估值。 銀行存款評估值為85,392,293.33元。 貨幣資金合計評估值為85,430,767.37元。 2.應收帳款 評估基準日應收帳款帳面餘額1,680,000.00元，核算內容為應收的客戶按揭欠款。評估基準日應收帳款計提壞帳準備1,680,000.00元，應收帳款帳面淨額0.00元。主要為客戶欠的按揭款，共計兩項，預計可全額收回，本次評估將壞帳準備評估為0 ，預計風險損失為0處理。 應收帳款評估值為1,680,000.00元，評估增值1,680,000.00元，增值率100%，增值的主要原因為預計相關售房款可全額收回。 3.預付帳款 評估基準日預付帳款帳面價值40,443,363.81元，核算內容為被評估單位按照合同規定預付的工程款、物資款、拆遷補償等款項。 評估人員向被評估單位相關人員調查了解了預付帳款形成的原因、對方單位的資信情況等。按照重要性原則，並對相應的合同進行了抽查。對於按照合同約定能夠收到相應貨物或形成權益的預付帳款，以核實後的帳面價值作為評估值。 預付帳款評估值為40,443,363.81元。 4.其他應收款 評估基準日其他應收款帳面餘額9,671,619.55元，核算內容為被評估單位除應收帳款、預付帳款等以外的其他各種應收及暫付款項。評估基準日其他應收款計提壞帳準備3,500,717.93元，其他應收款帳面價值6,170,901.62元。 評估人員向被評估單位調查了解了其他應收款形成的原因、應收單位或個人的資信情況、歷史年度其他應收款的回收情況等。按照重要性原則，對大額或帳齡較長等情形的其他應收款進行了函證，並對相應的合同進行了抽查。採用帳齡分析的方法確定評估值，同時將評估基準日計提的其他應收款壞帳準備評估為零。預計其他應收款壞帳損失比例的原則如下： ①帳齡在一年以內的其他應收款按5%計取； ②帳齡在一至二年的其他應收款按其帳面餘額的10%計取； ③帳齡在二至三年的其他應收款按其帳面餘額的50%計取； ④帳齡在三至四年的其他應收款按其帳面餘額的80%計取； ⑤帳齡在四至五年的其他應收款按其帳面餘額的90%計取； ⑥帳齡在五年以上的其他應收款按其帳面餘額的100%計取； ⑦關聯方之間不計取壞帳損失。 其他應收款評估值為6,170,901.62元，評估無增減值。 (四)評估結果 非存貨類流動資產評估結果及增減值情況如下表： 非存貨類流動資產評估結果匯總表 金額單位:人民幣元 科目名稱 帳面價值 評估價值 增減值 增值率% 貨幣資金 85,430,767.37 85,430,767.37 0.00 0.00 應收帳款 0.00 1,680,000.00 1,680,000.00 預付帳款 40,443,363.81 40,443,363.81 0.00 0.00 其他應收款 6,170,901.62 6,170,901.62 0.00 0.00 非存貨類流動資產合計 132,045,032.80 133,725,032.80 1,680,000.00 1.27 非存貨類流動資產評估值132,045,032.80元，評估增值1,680,000.00元，增值率為1.27%，增值的原因為應收帳款預計可以全額收回，對應壞帳準備評估為0。 二十、 二、存貨評估技術說明 (一)評估範圍 納入評估範圍的存貨為開發產品和開發成本，帳面值466,903,204.12元。 金額單位：人民幣元 科目名稱 帳面價值 開發產品 165,582,103.82 開發成本 301,321,100.30 合計 466,903,204.12 (1)開發產品： 主要是魯能海藍椰風一期、魯能海藍椰風二期地塊二、魯能海藍椰風二期地塊一、魯能海藍椰風三期項目。 各期帳面值情況如下： 金額單位：人民幣元 序號 項目名稱 用途 建築面積(平方米) 帳面價值 1 魯能海藍椰風一期會所 會所 3,087.97 27,611,997.81 2 魯能海藍椰風一期 低密度住宅 45,851.38 17,085,461.13 3 魯能海藍椰風二期地塊二 低密度住宅、商業 40,899.85 35,780,520.99 4 魯能海藍椰風二期地塊一 低密度住宅 43,363.19 42,952,642.51 5 魯能海藍椰風三期 低密度住宅 43,842.71 42,151,481.38 合計 177,045.10 165,582,103.82 (2)開發成本 主要是海藍椰風四期、海藍椰風五期、海藍椰風六期、海藍椰風濱海休閒廣場、海藍椰風產權式酒店項目以及配套的綠地。 各期帳面值情況如下： 金額單位：人民幣元 序號 項目名稱 用途 建築面積(擬建、平方米) 帳面價值 1 海藍椰風四期 空地 14,289,129.55 2 海藍椰風五期 低密度住宅、多層 34,000.00 67,155,437.69 3 海藍椰風六期 低密度住宅 94,600.00 130,529,392.22 4 海藍椰風濱海休閒廣場 配套 5,309.60 18,124,245.15 5 海藍椰風產權式酒店 低密度住宅 30,114.00 71,222,895.69 合計 164,023.60 301,321,100.30 帳面價值為土地取得成本、項目前期費用、主體建築工程費、配套設施費用、開發間接費、資本化利息等。 開發產品與開發成本均位於海口市瓊山大道8號，位置圖如下： (二)項目概況 1.開發產品 (1)魯能海藍椰風一期 項目位置：海口市瓊山大道8號； 項目總佔地面積：162,530.00平方米，規劃建築面積為48,939.35平米，規劃建設低密度住宅A 56幢，低密度住宅C 20幢，低密度住宅B 93幢。 魯能海藍椰風一期項目實測後的規劃經濟指標如下表： 項目規劃指標 魯能海藍椰風一期 總佔地面積 162,530.00 建築用地面積 18,371.76 道路用地面積 46,640.24 綠化用地面積 97,518.00 總建築面積 48,953.38 計算容積率建築面積 48,953.38 容積率 0.30 規劃可售的建築面積 48,939.35 會所 3,087.97 低密度住宅A 21,026.55 低密度住宅C 5,324.88 低密度住宅B 19,499.95 該項目於2007年4月竣工。可售建築面積48,939.35平方米，其中低密度住宅B 19,499.95平方米，低密度住宅A 21,026.55平方米，低密度住宅C 5,324.88平方米，商業會所3,087.97平方米。 截至評估基準日，該項目已銷售低密度住宅B 19,499.95平方米，低密度住宅C 5,324.88平方米，低密度住宅A 19,062.59平方米；已結轉銷售收入金額405,480,978.60元；剩餘未銷售低密度住宅A 1,963.96平方米，商業會所3,087.97平方米。 (2)魯能海藍椰風二期地塊二 項目位置：海口市瓊山大道8號。 項目總佔地面積：90,795.88平方米，總建築面積為40,899.85平米，規劃建設低密度住宅B 23幢，多層獨立商業4幢。 魯能海藍椰風二期地塊二項目實測後的規劃經濟指標如下表： 項目規劃指標 二期地塊二 總佔地面積 90,795.88 建築用地面積 15,298.86 道路用地面積 26,603.44 綠化用地面積 48,893.58 總建築面積 40,899.85 計算容積率建築面積 40,899.85 容積率 0.50 配套設施的建築面積 1,866.28 規劃可售的建築面積 39,033.57 低密度住宅B 33,508.30 獨立商業 5,525.27 規劃計容積率的不可售建築面積 1,866.28 會所 1,866.28 該項目於2013年6月竣工。可售建築面積39,033.57平方米，其中低密度住宅B 33,508.30平方米，獨立商業5,525.27平方米。 截至評估基準日，該項目已銷售低密度住宅B 28,722.15平方米，獨立商業2,681.40平方米；已結轉銷售收入金額346,339,113.00元；已預售低密度住宅B 1,526.36平方米；剩餘未銷售低密度住宅B 3,259.79平方米，獨立商業2,843.87平方米。 (3)魯能海藍椰風二期地塊一 項目位置：海口市瓊山大道8號。 項目總佔地面積：94,616.86平方米，總建築面積為43,363.19平米，規劃建設低密度住宅A 32幢，低密度住宅C 5幢，低密度住宅B 28幢，低密度住宅D 24幢，物業用房1幢。 魯能海藍椰風二期地塊一項目實測後的規劃經濟指標如下表： 項目規劃指標 二期地塊一 總佔地面積 94,616.86 建築用地面積 18,080.00 道路用地面積 34,033.18 綠化用地面積 42,503.68 總建築面積 43,363.19 計算容積率建築面積 43,363.19 容積率 0.46 配套設施的建築面積 539.33 規劃可售的建築面積 42,823.86 低密度住宅A 11,182.40 低密度住宅B 16,183.60 低密度住宅C 3,586.02 低密度住宅D 11,871.84 規劃計容積率的不可售建築面積 539.33 物業管理用房 539.33 該項目於2011年12月竣工。可售建築面積42,823.86平方米，其中低密度住宅A 11,182.40平方米，低密度住宅B 16,183.60平方米，低密度住宅C 3,586.02平方米，低密度住宅D 11,871.84平方米。 截至評估基準日，該項目已銷售低密度住宅A 5,940.65平方米，低密度住宅B 14,814.90平方米，低密度住宅C 2,702.95平方米，低密度住宅D 11,871.84平方米；已結轉銷售收入金額274,352,458.00元；已預售低密度住宅A 349.45平方米，低密度住宅B 289.30平方米，低密度住宅C 1,155.64平方米，剩餘未銷售低密度住宅A 4,892.30平方米，低密度住宅B 593.77平方米，低密度住宅C 213.06平方米。 (4)魯能海藍椰風三期項目 項目位置：海口市瓊山大道8號。 項目總佔地面積：94,341.61平方米，規劃建築面積為43,842.71平米，規劃建設低密度住宅A 32幢，低密度住宅C 5幢，低密度住宅B 29幢，低密度住宅D 24幢。 魯能海藍椰風三期項目實測後的規劃經濟指標如下表： 項目規劃指標 魯能海藍椰風三期 總佔地面積 94,341.61 建築用地面積 18,310.00 道路用地面積 37,315.88 綠化用地面積 38,715.73 總建築面積 43,842.71 計算容積率建築面積 43,842.71 容積率 0.46 配套設施的建築面積 539.29 規劃可售的建築面積 43,303.42 低密度住宅A 11,182.40 低密度住宅B 17,228.08 低密度住宅C 3,021.10 低密度住宅D 11,871.84 規劃計容積率的不可售建築面積 539.29 物業管理用房 539.29 該項目於2011年12月竣工。可售建築面積43,303.42平方米，其中低密度住宅A 11,182.40平方米，低密度住宅B 17,228.08平方米，低密度住宅C 3,021.10平方米，低密度住宅D 11,871.84平方米。 截止評估基準日，該項目已銷售低密度住宅A 5,591.20平方米，低密度住宅B 15,619.60平方米，低密度住宅C 3,021.10平方米，低密度住宅D 11,377.18平方米；已結轉銷售收入金額282,401,683.00元；已預售低密度住宅B 1,608.48平方米，低密度住宅D 494.66平方米，剩餘未銷售低密度住宅A 5,591.20平方米。 2.開發成本 (1)海藍椰風四期 項目位置：海口市瓊山大道8號。 項目總佔地面積9,382.36平方米，規劃容積率1.5。 海藍椰風四期地塊海南英大房地產開發有限公司目前尚無明確的項目規劃。截至評估基準日，帳面價值為土地購置費用。 (2)海藍椰風五期 項目位置：海口市瓊山大道8號。 項目總佔地面積：69,908.00平方米，規劃建築面積34,954.00平方米，規劃建設多層洋房8,782.00平方米，低密度住宅A 24,000.00平方米，配套用房2,172.00平方米。 魯能海藍椰風五期地塊規劃經濟指標如下表： 項目規劃指標 魯能海藍椰風五期地塊 總佔地面積 69,908.00 建築用地面積 13,981.60 道路用地面積 27,963.20 綠化用地面積 27,963.20 總建築面積 34,954.00 計算容積率建築面積 32,782.00 容積率 0.50 配套設施的建築面積 2,172.00 規劃可售的建築面積 32,782.00 多層洋房 8,782.00 低密度住宅A 24,000.00 規劃計容積率的不可售建築面積 2,172.00 其他 2,172.00 該項目用地信息如下： 地塊 土地使用權證號 土地面積(平方米) 土地用途 土地取得日期 土地終止年限 備註 魯能海藍椰風五期 海口市國用2012第004384號 47,115.15 城鎮住宅用地 2004-8-4 2074-5-9 五期用地面積，證載面積381,512.24 海口市國用2010第013007號 22,792.85 城鎮住宅用地 2004-11-13 2074-11-14 合計 69,908.00 該項目計劃於2014年6月開工建設，預計於2015年6月底竣工。 截至評估基準日，帳面價值為土地購置費用及配套項目的工程前期費用。 (3)海藍椰風六期 項目位置：海口市瓊山大道8號。 項目總佔地面積：265,955.91平方米，規劃建築面積94,600.00平方米，規劃建設低密度住宅A 94,600.00平方米。 魯能海藍椰風六期地塊規劃經濟指標如下表： 項目規劃指標 魯能海藍椰風六期 總佔地面積 265,955.91 建築用地面積 39,893.39 道路用地面積 106,382.36 項目規劃指標 魯能海藍椰風六期 綠化用地面積 119,680.16 總建築面積 94,600.00 計算容積率建築面積 94,600.00 容積率 0.50 規劃可售的建築面積 94,600.00 低密度住宅A 94,600.00 該項目用地信息如下： 地塊 土地使用權證號 土地面積(平方米) 土地用途 土地取得日期 土地終止年限 備註 魯能海藍椰風六期 海口市國用2012第004384號 132,830.59 城鎮住宅用地 2004-5-10 2074-5-9 六期用地面積，證載面積381,512.24 海口市國用2005第001312號 133,125.32 城鎮住宅用地 2004-11-13 2074-11-14 合計 265,955.91 該項目計劃於2015年2月開工建設，預計於2016年6月竣工。 截至評估基準日，帳面價值為土地購置費用及前期工程費用。 (4)海藍椰風廣場公寓及濱海廣場項目 項目位置：海口市瓊山大道8號。 項目總佔地面積：97,797.24平方米，規劃建築面積35,423.60平方米。 魯能海藍椰風廣場公寓及濱海廣場項目規劃經濟指標如下表： 項目規劃指標 合計 產權式酒店 濱海休閒廣場 總佔地面積 97,797.24 62,399.65 35,397.59 建築用地面積 11,129.83 9,359.95 1,769.88 道路用地面積 56,817.69 24,959.86 31,857.83 綠化用地面積 29,849.72 28,079.84 1,769.88 容積率 0.50 0.50 0.15 配套設施的建築面積 5,309.60 5,309.60 規劃可售的建築面積 30,114.00 30,114.00 低密度住宅A 30,114.00 30,114.00 項目規劃指標 合計 產權式酒店 濱海休閒廣場 規劃計容積率的不可售建築面積 5,309.60 5,309.60 其他設施 5,309.60 5,309.60 該項目用地信息如下： 地塊 土地使用權證號 土地面積(平方米) 土地用途 土地取得日期 土地終止年限 備註 魯能海藍椰風廣場、公寓 海口市國用2012第007067號 62,399.65 住宿餐飲用地 2004-5-10 2074-5-9 海口市國用2012第007068號 35,397.59 文體娛樂用地 2005-03-05 2059-03-05 合計 97,797.24 該項目計劃於2014年9月開工建設，預計於2015年10月竣工。 截至評估基準日，帳面價值為土地購置費用及配套項目的工程前期費用。 (5)防護有林地 項目配套的防護有林地總佔地面積為45,390.28平方米. (三)評估過程 評估工作主要分以下階段進行： 1.覆核評估明細表 聽取企業評估範圍的情況介紹，了解預計開發項目的開、竣工年月和用途，對項目整體規劃及內容進行核實，在此基礎上對評估表格完善補齊。 2.搜集資料 根據資產情況，收集國有土地使用證、國有土地使用權出讓合同、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和其他相關文件。 3.現場勘察 根據企業提供的評估申報表，在有關人員配合下，對於各項目的座落位置、項目進展情況、投資情況、周邊環境等進行了勘察，並作了勘察記錄。 4.評估測算 評估人員根據現場勘察結果，對開發成本進行勘察分析，確定各項評估要素，並結合資產具體情況運用適當的評估方法計算得出各項委評資產評估值，並編寫評估說明。 (四)評估方法 1.開發產品 本次評估的開發產品項目為主要是魯能海藍椰風一期、魯能海藍椰風二期地塊二、魯能海藍椰風二期地塊一、魯能海藍椰風三期項目，以上項目均已經竣工，尾盤商品房待售。 房地產開發產品-商品房，採用市場價值倒扣法進行評估。已經籤定商品房銷售（預售）合同的根據合同確定開發產品銷售金額，尚未籤定商品房銷售（預售）合同的主要採用市場法確定開發產品銷售金額，在此基礎上扣除相關稅費和適當比例的利潤確定評估值。計算公式： 評估價值=開發產品銷售金額-銷售費用-銷售稅金及附加-土地增值稅-所得稅-適當數額的淨利潤 2.開發成本 房地產開發成本中的商品房開發項目，主要採用假設開發法進行評估。基本公式如下： 評估價值=開發後房地產價值-後續開發成本-銷售費用-管理費用-銷售稅金及附加-投資利息-投資利潤-土地增值稅-所得稅 ①開發後房地產價值 對於有預售的項目，開發後房地產價值=已籤約房屋銷售金額＋未籤約房屋預計銷售金額；對於沒有籤約預售的項目，開發後房地產價值等於項目開發後可售房屋預計銷售金額。 ②後續開發成本 後續開發成本=至竣工尚需發生的工程費用+已完工尚未支付的工程費用+不可預見費用 ③銷售費用 銷售費用=預計銷售金額×銷售費用率+已銷售尚未支付的銷售佣金(如有) ④管理費用 管理費用=後續開發成本×管理費用率 ⑤銷售稅金及附加 銷售稅金及附加=開發後房地產價值×銷售稅金及附加率 ⑥土地增值稅 按照稅法規定，分項目進行彙算清繳，根據增值比例分段累計計算土地增值稅。 ⑦投資利息 開發項目評估值×[（1+利息率）^後續開發期-1]+（續建成本+管理費用）×[（1+利息率）^（後續開發期÷2）-1] ⑧投資利潤 投資利潤=稅前評估價值×投資利潤率×後續開發期+(後續開發成本+管理費用)×投資利潤率×後續開發期/2 ⑨所得稅 所得稅＝銷售金額×銷售利潤率×所得稅率 銷售利潤率，根據銷售金額扣減成本、稅金和期間費用後的金額與銷售收入金額之比進行確定。 3.房地產開發成本中土地的評估 參照區域規劃指標，採用市場比較法評估，在此基礎上，扣除房地產開發存貨評估需扣減的相關稅費。 (五)評估案例 案例一：開發產品—魯能海藍椰風三期項目 (3-9-9開發產品第5項) 1.項目概況 項目總佔地面積為94,341.61平方米，規劃建築面積為43,842.71平米，規劃建設低密度住宅A 32幢，低密度住宅C 5幢，低密度住宅B 29幢，低密度住宅D 24幢。 魯能海藍椰風三期項目實測後的規劃經濟指標如下表： 項目規劃指標 魯能海藍椰風三期 總佔地面積 94,341.61 建築用地面積 18,310.00 道路用地面積 37,315.88 綠化用地面積 38,715.73 總建築面積 43,842.71 項目規劃指標 魯能海藍椰風三期 計算容積率建築面積 43,842.71 容積率 0.46 配套設施的建築面積 539.29 規劃可售的建築面積 43,303.42 低密度住宅A 11,182.40 低密度住宅B 17,228.08 低密度住宅C 3,021.10 低密度住宅D 11,871.84 規劃計容積率的不可售建築面積 539.29 物業管理用房 539.29 該項目於2011年12月竣工。可售建築面積43,303.42平方米，其中低密度住宅A 11,182.40平方米，低密度住宅B 17,228.08平方米，低密度住宅C 3,021.10平方米，低密度住宅D 11,871.84平方米。 2.開發產品預計銷售金額 本次評估中，評估人員對於已銷售部分房地產開發總價值採用預售合同收入，對於未銷售部分房地產開發總價值採用市場比較法來確定估價對象開發完成後的房地產總價值。 (1)已銷售部分房地產價值 根據企業提供的銷售控制表、測繪報告、預售合同清單的情況， 截止評估基準日，該項目已銷售35,609.08平方米，已銷售部分明細如下： 金額單位：人民幣元 內容 銷售面積(㎡) 銷售銷售平均單價 銷售合同金額 低密度住宅A 5,591.20 11,862.00 66,321,110.00 低密度住宅C 3,021.10 8,326.00 25,152,315.00 低密度住宅B 15,619.60 8,047.00 125,696,067.00 內容 銷售面積(㎡) 銷售銷售平均單價 銷售合同金額 低密度住宅D 11,377.18 5,734.00 65,232,191.00 合計 35,609.08 282,401,683.00 截止評估基準日，魯能海藍椰風三期項目已結轉收入及成本建築面積為35,609.08平方米，已結轉銷售收入金額282,401,683.00元。 評估基準日已銷售尚未結轉收入成本的住宅建築面積，具體面積如下： 項目 面積 均價 金額(元) 已籤定合同但未結轉部分 2,103.14 16,660,409.00 低密度住宅B (平方米) 1,608.48 8,512.00 13,691,927.00 低密度住宅D (平方米) 494.66 6,001.00 2,968,482.00 (2)未售房地產價值 未售房地產建築面積5,591.20㎡,具體面積如下： 評估基準日剩餘未籤銷售合同的部分 面積(平方米) 低密度住宅A (平方米) 5,591.20 市場分析： 魯能海藍椰風是魯能集團在海口開發的大型濱海度假項目，是海南超大型複合大盤，獨具特色的自然度假生活特區，項目地處海口市東海岸東海岸南渡江東岸，位於市中心與機場之間，出入島內外、市內外極為方便，所在區域是海口未來的休閒居住中心。 項目北臨瓊州海峽，東接東營河，西鄰皇冠酒店、院士村；交通便利，20分鐘車程分別通達市中心 (有27路、52路等公交車直達)、機場、火車東站、東線高速、海文高速；配套完善，共享國興大道未來CBD頂級市政設施。項目周邊自然資源豐厚，擁有紅樹林、南渡江、東營河等獨特原生態景觀，結合項目自身的1300多米藍色海岸線和縱深200米的防風林景區，構成了海藍椰風「海、泉、灘、河、港、灣、園、林」八大天賦資源；項目的建築風格以自然、美觀、生態為理念，採用簡約現代、明快的設計風格，樓宇建築結構為框架結構，以現代簡約為主風格，採用大露臺、大花園、大挑簷、大落地玻璃窗的設計及凹凸有質的石材外立面，使建築最大限度地擁抱自然，創造出自然生態的居家度假空間。 2012年，海口市房地產開發投資175.55億元，同比增長21%；商品房批准預售面積379.4萬平方米，同比下降10.2%；銷售商品房266.1萬平方米，同比增長18%。商品房施工報建440萬平方米，同比增長8.6%，新開工面積262萬平方米。 2013年1-6月海口市房地產市場投資94.59億元，商品房銷售面積150.19萬平方米，同比增長18.6%，截止2013年08月，海口市房產均價為7,357元/平方米。 根據魯能海藍椰風三期低密度住宅A 所處區位及物業類型，選定新海岸1號、海藍椰風一期、海藍椰風二期地塊一項目進行分析。從可比項目的情況來看，產品主要為公寓、低密度住宅等。 案例 項目名稱 房屋座落 交易時間 用途 樓盤建築面積(㎡) 均價 (元/㎡) 待估樓盤 魯能海藍椰風三期 海口市瓊山大道8號 2013年8月 住宅 43,303.42 A 新海岸1號 海口市東海岸桂林洋海濱旅遊度假區東部 2013年8月 住宅 32,000.00 低密度住宅A :17,800 B 海藍椰風一期 海口市瓊山大道8號 2013年3月 住宅 48,953.38 低密度住宅A :15,000 C 海藍椰風二期地塊一 海口市瓊山大道8號 2013年3月 住宅 43,905.46 低密度住宅A :13,500 ◆新海岸1號 樓盤位置：海口市東海岸桂林洋海濱旅遊度假區東部 主力戶型： 57-102平方米精裝公寓，210-230平方米低密度住宅C 、320-450平方米低密度住宅A 。 樓盤銷售均價分別為： 精裝公寓：9,500元/平方米，低密度住宅C ：15,000元/平米，低密度住宅A ：17,800元/平米，裝修情況均為毛坯。 ◆海藍椰風一期 樓盤位置：海口市瓊山大道8號 主力戶型：350-500平方米低密度住宅A ，160-250平方米低密度住宅B 、240-300平方米低密度住宅C ，裝修情況均為毛坯。 樓盤銷售均價分別為： 低密度住宅A ：15,000元/平方米，低密度住宅B ：12,500元/平方米，低密度住宅C 10,000元/平方米。 ◆海藍椰風二期地塊一 樓盤位置：海口市瓊山大道8號 主力戶型：350平方米低密度住宅A ，210-290平方米低密度住宅B 、270-300平方米低密度住宅C ，250平方米低密度住宅D ，裝修情況均為毛坯。 樓盤銷售均價分別為： 低密度住宅A ：13,500元/平方米，低密度住宅B ：11,000元/平方米，低密度住宅C 9,000元/平方米，低密度住宅D 6,000元/平方米，裝修情況為毛坯。 各樓盤區域及個別因素分析如下： 因素 待估房地產 實例A 實例B 實例C 位置 魯能海藍椰風三期 新海岸1號 海藍椰風一期 海藍椰風二期地塊一 海口市瓊山大道8號 海口市東海岸桂林洋海濱旅遊度假區東部 海口市瓊山大道8號 海口市瓊山大道8號 交易均價 待估 17,800 15,000 13,500 交易時間 2013年8月 2013年8月 2013年3月 2013年3月 交易情況 正常 正常 正常 正常 物業類型 低密度住宅A 低密度住宅A 低密度住宅A 低密度住宅A 區域因素 基礎設施 電力、煤氣、通訊、供暖系統 道路、電力、供水、排水、煤氣、通訊系統保證供給 道路、電力、供水、排水、煤氣、通訊系統保證供給 道路、電力、供水、排水、煤氣、通訊系統保證供給 道路、電力、供水、排水、煤氣、通訊系統保證供給 與主幹道通達程度 周邊有東線高速、海文高速，15分鐘車程分別通達市中心、機場、火車東站。 項目位於海口市東海岸，在桂林洋海濱旅遊度假區東部，為一線海景用地，距海口市中心約18公裡，距海口美蘭機場約6公裡，海文高速從旁邊經過，距海榆東線約4公裡。 周邊有東線高速、海文高速，15分鐘車程分別通達市中心、機場、火車東站。 周邊有東線高速、海文高速，15分鐘車程分別通達市中心、機場、火車東站。 因素 待估房地產 實例A 實例B 實例C 附近車站客流量 小區有27路、52路公交車直達公交車停靠，交通便捷度一般。 小區附近無公交車站點停靠，交通便捷度一般。 小區有27路、52路公交車直達公交車停靠，交通便捷度一般。 小區有27路、52路公交車直達公交車停靠，交通便捷度一般。 繁華程度 商業服務業繁華度 銀行營業網點少、無超市等購物設施，生活配套服務設施較差，商業繁華度差。 銀行營業網點少、無超市等購物設施，生活配套服務設施較差，商業繁華度差。 銀行營業網點少、無超市等購物設施，生活配套服務設施較差，商業繁華度差。 銀行營業網點少、無超市等購物設施，生活配套服務設施較差，商業繁華度差。 環境質量 綠化、文化 自然環境和人文環境良好 自然環境和人文環境良好 自然環境和人文環境良好 自然環境和人文環境良好 個別因素 實物狀況因素 土地性質及剩餘使用年限 出讓，70年 出讓，70年 出讓，70年 出讓，70年 樓層結構 2-3層低密度住宅A 2-3層低密度住宅A 2-3層低密度住宅A 2-3層低密度住宅A 面積 43,303.42 32,000.00 48,953.38 43,905.46 朝向 南北 南北 南北 南北 房型 350平方米低密度住宅A 。 320-450平方米低密度住宅A 。 350-500平方米低密度住宅A 。 350平方米低密度住宅A 。 物業管理水平 物業公司管理，管理水平較好 物業公司管理，管理水平較好 物業公司管理，管理水平良好 物業公司管理，管理水平較好 設施、設備 安全監控系統、24小時巡邏系統、停車控制及車牌識別系統、應急電源、照明和擴音系統、智能自動火警系統、寬帶網絡系統等齊全。 安全監控系統、24小時巡邏系統、停車控制及車牌識別系統、應急電源、照明和擴音系統、智能自動火警系統、寬帶網絡系統等齊全。 安全監控系統、24小時巡邏系統、停車控制及車牌識別系統、應急電源、照明和擴音系統、智能自動火警系統、寬帶網絡系統等齊全。 安全監控系統、24小時巡邏系統、停車控制及車牌識別系統、應急電源、照明和擴音系統、智能自動火警系統、寬帶網絡系統等齊全。 裝修情況 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 建築結構 框架 框架 框架 框架 魯能海藍椰風三期低密度住宅A 已銷售均價趨勢從2009年至2013年8月前分別為11,034元/平方米、13,500元/平方米，房價上升趨勢平穩，房地產銷售行情一般，近期樓盤的銷售價格保持平穩。 結合企業預期並橫向比較各實例低密度住宅A 的銷售價格後，綜合分析確定魯能海藍椰風三期低密度住宅A 未來平均銷售價格為14,000元/平方米。 魯能海藍椰風三期未銷售部分價值測算如下表： 序號 內容 銷售面積 銷售平均單價 金額(元) 一 剩餘未籤銷售合同的部分 5,591.20 14,000.00 78,276,800.00 1 低密度住宅A 5,591.20 14,000.00 78,276,800.00 魯能海藍椰風三期未銷售房地產開發總價值為78,276,800.00元。 開發產品銷售收入=已銷售尚未結轉房地產收入+未售房地產開發總價值 =16,660,409.00+78,276,800.00 =94,937,209.00元 魯能海藍椰風三期總銷售收入=評估基準日項目已結轉銷售收入+開發產品銷售收入 = 282,401,683.00+94,937,209.00 =377,338,892.00元 3.銷售費用 包括項目銷售部門的管理費用、銷售人力資源費用、廣告費用、項目諮詢及策劃費用等。對銷售費用，以未售房地產開發總價值為計算基數，本次評估按上述銷售收入的3%計取，則： 銷售費用=銷售收入×3% =78,276,800.00×3% =2,348,304.00元 4.銷售稅費 銷售稅費主要包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及地方教育附加。各項稅費稅率為：營業稅5.00%、城建稅為營業稅的7%、教育費附加為營業稅的3%、地方教育附加為營業稅的2%。合計為銷售收入的5.60%。 營業稅及附加=銷售金額×5.60% =94,937,209.00×5.60% =5,316,484.00元 5.未付工程款 經向企業財務及工程人員核實，該項目不存在由於未竣工決算而未入帳的應付未付工程款。 6.土地增值稅 土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物(簡稱房地產)的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額所徵收的一種稅。 土地增值稅計算如下： 序號 項目(住宅) 計算公式 費率％ 金額(元) 備註 一 轉讓房地產取得的收入總額 377,338,892.00 已籤約金額＋剩餘房地產預計銷售金額 二 扣除項目金額 313,464,303.15 1 取得土地使用權所支付金額 32,043,256.15 包括出讓金及相關稅費 2 新建房屋及配套設施的成本 192,828,532.47 3 新建房屋及配套設施的費用(銷售費用、管理費用、財務費用) (1＋2)*費率 10% 22,487,178.86 4 與轉讓房地產有關的稅金 (一)*費率 5.60% 21,130,977.95 5 加計扣除項目 20% 44,974,357.72 三 轉讓房地產的增值額 63,874,588.85 四 增值額與扣除項目金額的比率 20.38% 五 土地增值稅稅率 30% 六 速算扣除比率 0% 七 應納土地增值稅 19,162,376.65 八 已計提土地增值稅 13,974,968.08 九 實際實繳土地增值稅 5,187,408.57 海南英大房地產開發有限公司於2013年8月已對該項目預提土地增值稅13,974,968.08元，故項目尚需實際應納土地增值稅為： 補交土地增值稅=項目應納土地增值稅-預提增值稅 =19,162,376.65-13,974,968.08 =5,187,408.57 (元) 7.所得稅 根據本項目的未來銷售情況測算，銷售金額扣減成本、稅金和期間費用後的值與銷售收入之比確定銷售利潤率為42.06%。具體如下表所示： 序號 項目名稱 計算公式 費率 金額(元) 備註 一 銷售收入 94,937,209.00 預售收入 二 開發成本 42,151,481.38 三 銷售費用 銷售收入*費率 3.00% 2,348,304.00 四 經營稅金及附加 銷售收入*費率 5.60% 5,316,483.70 五 土地增值稅 5,187,408.57 六 利潤總額 (一)-(二)-(三)-(四)-(五) 39,933,531.34 七 利潤率 (六)/(一) 42.06% 所得稅稅率為25%，則： 所得稅＝銷售金額×銷售利潤率×所得稅率 ＝94,937,209.00×42.06%×25% ＝9,982,647.53 (元) 8.應補交的出讓金 該項目土地出讓金已全部繳清，不再補交出讓金。 9.適當數額淨利潤 總體而言，房地產開發項目不同於一般工業產品，在房地產開發全流程中，土地獲得和開發建設環節理應獲得較高的利潤，因此總體利潤扣除率應低於50%。由於魯能海藍椰風三期大部分已經預售，剩餘未售面積較小，銷售風險相對較小，因此考慮扣除10%淨利潤。 10.開發產品評估值 開發產品評估值=開發產品銷售收入-銷售費用-銷售稅金及附加-已完工尚未支付的工程費用-土地增值稅-所得稅-應補交的出讓金-適當數額的淨利潤。 具體如下表所示： 序號 項目 面積 單價(元/㎡) 費率 公式 金額(元) 一 已籤定合同但未結轉部分 16,660,409.00 1 低密度住宅C 1,608.48 8,512.34 面積×單價 13,691,927.00 2 低密度住宅D 494.66 6,001.06 面積×單價 2,968,482.00 二 未籤定合同部分預計銷售金額 78,276,800.00 1 低密度住宅A 5,591.20 14,000 面積×單價 78,276,800.00 三 預計銷售金額合計 (一)＋(二) 94,937,209.00 四 銷售費用 3.00% (二)×費率 2,348,304.00 五 銷售稅金及附加 5.60% (三)×費率 5,316,484.00 六 已完工尚未支付的工程費用 0.00 七 土地增值稅 5,187,408.57 序號 項目 面積 單價(元/㎡) 費率 公式 金額(元) 八 企業所得稅 按稅法規定 9,982,647.53 九 應補交的出讓金 0.00 十 適當數額的淨利潤 2,995,088.38 十－ 開發產品評估價值 (三)-(四)-(五)-(六)-(七)-(八)-(九)-(十) 69,107,277.00 則：開發產品魯能海藍椰風三期項目最終評估值為69,107,277.00元。 案例二：開發成本—海藍椰風五期項目(3-9-10開發成本第2項) 1.項目概況 開發成本-海藍椰風五期項目在評估基準日的帳面價值為67,155,437.69元，為待建項目。成本費用明細如下表： 序號 項目 帳面值(元) 一 土地獲得價款 43,717,574.91 二 開發前期準備費 3,818,266.79 三 主體建築工程費 0.00 四 主體安裝工程費 0.00 五 社區管網工程費 0.00 六 園林環境費 1,948,609.83 七 配套設施費 0.00 八 開發間接費 17,670,986.16 其中：資本化利息 6,817,629.98 九 合計 67,155,437.69 項目總佔地面積：69,908.00平方米，規劃建築面積34,954.00平方米，規劃建設多層洋房8,782.00平方米，低密度住宅A 24,000.00平方米，配套用房2,172.00平方米。 魯能海藍椰風五期地塊規劃經濟指標如下表： 項目規劃指標 魯能海藍椰風五期地塊 總佔地面積 69,908.00 建築用地面積 13,981.60 道路用地面積 27,963.20 綠化用地面積 27,963.20 總建築面積 34,954.00 計算容積率建築面積 32,782.00 容積率 0.50 配套設施的建築面積 2,172.00 規劃可售的建築面積 32,782.00 多層洋房 8,782.00 低密度住宅A 24,000.00 規劃計容積率的不可售建築面積 2,172.00 其他 2,172.00 2.續建開發期 魯能海藍椰風五期地塊計劃於2014年6月開工建設，預計2015年6月底竣工。根據委估項目的建設周期、投資計劃，評估人員核查了項目的付款情況、企業對工程進度的安排，確定項目工程續建開發期為1.1年。 3.可銷售建築面積 根據企業提供的國有土地使用權出讓合同、國有土地使用權證、工程規劃指標等資料確定可銷售建築面積。項目規劃各業態的可銷售面積主要指標如下： 面積單位：平方米 商品房類別 規劃可售的建築面積面積(平方米) 低密度住宅A (棟) 24,000.00 多層住宅(棟) 8,782.00 合計 32,782.00 4.續建完成後的房地產價值 魯能海藍椰風五期地塊計劃於2014年6月開工建設，預計2015年6月底竣工，現在為待建。 開發完成後的房地產價值分為兩個部分：已銷售部分房地產開發總價值和未銷售部分房地產開發總價值，其中：未銷售部分房地產開發總價值為住宅未銷售部分價值。本次評估中，評估人員對於已籤約部分房地產開發總價值採用預售合同收入，對於未銷售部分房地產開發總價值採用市場比較法來確定估價對象開發完成後的房地產總價值，對已認購尚未籤約的房地產開發總價值採用認購合同約定價。 (1)已銷售部分房地產開發總價值 本項目目前為待建，未開始預售，則已銷售部分房地產開發總價值為0.00元。 (2)未銷售部分房地產開發總價值 對未銷售的房地產，根據評估基準日當地同類房地產交易的市場行情和被估房地產的區域位置及個別條件，結合該區域房地產市場發展趨勢，預計未銷售部分房地產的可實現銷售均價，從而確定未銷售部分房地產開發總價值。 經了解，魯能海藍椰風五期及周邊樓盤近期售價情況如下： ◆新海岸1號 樓盤位置：海口市東海岸桂林洋海濱旅遊度假區東部 主力戶型： 57-102平方米精裝公寓，210-230平方米低密度住宅C 、320-450平方米低密度住宅A 。 目前在售樓盤分別為： 精裝公寓：9,500元/平方米，低密度住宅C ：15,000元/平米，低密度住宅A ：17,800元/平米，裝修情況均為毛坯。 ◆海南之心彼岸 樓盤位置：海口市新埠島海新橋北側 樓層狀況：由3棟9層、4棟14層海景公寓組成。 主力戶型：77-159平方米方正戶型，兩房、三房為主。 目前在售樓盤為：海景公寓10,100元/平方米，裝修情況均為毛坯。 ◆海口
新世界花園度假村 樓盤位置：海口市新埠大道一號 樓層狀況：由六層、九層、十層、十一層電梯公寓組成，共計1004套。 主力戶型：90 -260平方米兩房、三房、複式單位。 目前在售三期樓盤均價為：10,000元/平方米，裝修情況均為毛坯。 ◆信達·海天下 樓盤位置：海南海口市美蘭區瓊山大道1-2號皇冠濱海溫泉酒店西側 樓層狀況：一期低密度住宅A 地下一層、地上3層；二期悅品低密度住宅A 地下一層、地上3層；尚品地下一層、地上5層；多層電梯花園洋房； 主力戶型：282-321平米低密度住宅A ；146-168平方米低密度住宅D ；50-100平方米一房、兩房、三房洋房。 目前在售樓盤均價分別為：低密度住宅A 20,000元/平方米，花園洋房11,000元/平方米，低密度住宅D 11,000元/平米,裝修情況均為毛坯。 參考周邊項目售價、項目差異，結合企業預期並橫向比較市場價格後，綜合分析確定魯能海藍椰風五期地塊低密度住宅A 銷售均價為14,000元/平方米，多層洋房10,000元/平方米。 魯能海藍椰風五期地塊未銷售部分價值測算如下表： 序號 項目 面積(M2) 均價(元/M2) 金額(元) 一 未銷售部分房地產開發總價值 32,782.00 423,820,000.00 序號 項目 面積(M2) 均價(元/M2) 金額(元) 1 低密度住宅A 24,000.00 14,000.00 336,000,000.00 2 多層洋房 8,782.00 10,000.00 87,820,000.00 開發完成後的房地產總價值： 開發完成後的房地產總價值=已銷售部分房地產開發總價值+未銷售部分房地產開發總價值 =0.00+423,820,000.00 =423,820,000.00元 5.續建開發成本 房地產開發的總成本主要包括前期費用、建安工程費用和其他費用。其中建安工程包括主體建築工程、基礎工程、水電安裝、消防工程、電梯工程、通訊工程、室外配套工程、供熱工程、燃氣管道工程、景觀工程、公共大配套等項目。目前海藍椰風五期為待建項目，其開發成本帳面值包括土地獲得價款、項目前期費用、開發間接費、大公共配套費用及其它費用等。 魯能海藍椰風五期由低密度住宅A ，多層花園洋房等組成。 各部分結構體系：多層住宅、低密度住宅A 均為鋼筋混凝土框架結構，樓屋面均為現澆鋼筋混凝土梁、板。 根據魯能海藍椰風五期項目的成本投資預算，該項目總投資成本為324,561,581.20元。根據投資成本、已支付成本測算出至工程竣工時未付成本，該項目的預算成本如下表： 魯能海藍椰風五期開發成本總投資表 金額單位：人民幣元 序號 成本項目 全項目合計 項目已支付合計 一 土地獲得價款 45,137,574.91 43,717,574.91 二 開發前期準備費 29,008,960.26 3,818,266.79 三 主體建築工程費 177,443,263.60 0.00 四 主體安裝工程費 12,151,840.00 0.00 五 社區管網工程費 13,865,682.90 0.00 六 園林環境費 20,371,434.00 1,948,609.83 七 配套設施費 2,924,337.49 0.00 八 開發間接費 23,658,488.04 17,670,986.16 其中：資本化利息 8,312,441.74 6,817,629.98 開發成本 324,561,581.20 67,155,437.69 續建成本=至竣工尚需發生的工程費用+已完工尚未支付的工程費用 根據投資成本、已支付成本測算出至工程竣工時未付成本如下： 序號 成本項目 全項目合計 (單位：元) 項目已支付合計 (單位：元) 續建擬投入工程費用 (單位：元) 一 土地獲得價款 45,137,574.91 43,717,574.91 1,420,000.00 二 開發前期準備費 29,008,960.26 3,818,266.79 25,190,693.47 三 主體建築工程費 177,443,263.60 0.00 177,443,263.60 四 主體安裝工程費 12,151,840.00 0.00 12,151,840.00 五 社區管網工程費 13,865,682.90 0.00 13,865,682.90 六 園林環境費 20,371,434.00 1,948,609.83 18,422,824.17 七 配套設施費 2,924,337.49 0.00 2,924,337.49 八 開發間接費 23,658,488.04 17,670,986.16 5,987,501.88 資本化利息 8,312,441.74 6,817,629.98 不考慮資本化利息利息 序號 成本項目 全項目合計 (單位：元) 項目已支付合計 (單位：元) 續建擬投入工程費用 (單位：元) 開發成本 324,561,581.20 67,155,437.69 255,911,331.75 則：續建成本為255,911,331.75元。 6.管理費用 管理費用主要包括續建工程建設過程中發生的各項管理費用,按續建成本的4%取值。 管理費用=255,911,331.75×4% =10,236,500.00元(取整) 7.銷售費用 銷售費用包括項目銷售部門的管理費用、銷售人力資源費用、廣告費用、項目諮詢及策劃費用等。對於銷售費用，以未銷售部分房地產開發總價值為計算基數，銷售費用比例按銷售收入的3%計取，則： 銷售費用=未銷售部分房地產開發總價值×3% = 423,820,000.00×3% =12,714,600.00元(取整) 8.銷售稅費 銷售稅費主要包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及地方教育附加等。各項稅費稅率為：營業稅5.00%、城建稅為營業稅的7%、教育費附加為營業稅的3%、地方教育附加為營業稅的2%。合計為銷售收入的5.60%。 營業稅及附加=銷售金額 ×5.60% =423,820,000.00×5.60% =23,734,000.00元(取整) 9.投資利息 魯能海藍椰風五期項目計劃於2014年6月開工建設，預計2015年6月底竣工。根據委估項目建設周期、投資計劃，評估人員核查了項目的付款情況、及企業對工程進度的安排，項目工程續建開發期為1.1年。 利率取中國人民銀行2012年7月6日公布的1-3年期貸款年利率6.15%，為續建建設期的一半。 投資利息=發項目評估值×[（1+利息率）^後續開發期-1]+（續建成本+管理費用）×[（1+利息率）^（後續開發期÷2）-1] =V×((1+6.15%)1.1-1)+ (255,911,331.75+10,236,500.00) ×((1+6.15%)1.1/2-1) =0.0679V+ 8,889,337.58 10.續建投資利潤 投資利潤按地價、開發成本的一定比例計算，參考同級別房地產類上市公司的多年的平均投資淨利潤率，並考慮城市級別及地域差異以及本項目實際情況，經綜合分析比較後確定房地產開發投資利潤率為8%。 續建投資利潤＝開發項目評估值×投資利潤率×後續開發期+(續建成本+管理費用)×投資利潤率×後續開發期/2 =V×8%×1.1+(255,911,331.75+10,236,500.00)×8%×1.1/2 =0.088V+ 11,710,504.60 11.土地增值稅 土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物(簡稱房地產)的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額所徵收的一種稅。 魯能海藍椰風五期項目土地增值稅計算如下： 土地增值稅測算表 序號 項目(住宅) 計算公式 金額(元) 備註 一 轉讓房地產取得的收入總額 423,820,000.00 已籤約金額＋剩餘房地產預計銷售金額 二 扣除項目金額 1+2+3+4+5 434,857,801.30 1 取得土地使用權所支付金額 45,137,574.91 包括出讓金及相關稅費 2 新建房屋及配套設施的成本 271,111,564.55 3 新建房屋及配套設施的費用(銷售費用、管理費用、財務費用) (1＋2)*10% 31,624,913.95 序號 項目(住宅) 計算公式 金額(元) 備註 4 與轉讓房地產有關的稅金 (一)*5.50% 23,733,920.00 5 加計扣除項目 (1＋2)×20% 63,249,827.89 三 轉讓房地產的增值額 (一)-(二) -11,037,801.30 四 增值額與扣除項目金額的比率 (三)/(二)×100% -2.54% 五 土地增值稅稅率 30% 六 速算扣除比率 0% 七 應納土地增值稅 0.00 本項目應納土地增值稅為0.00元。 12.所得稅 根據本項目的未來銷售情況測算，銷售金額扣減成本、稅金和期間費用後的值與銷售收入之比確定銷售利潤率為12.40%。具體如下表所示： 序號 項目名稱 計算公式 費率 金額(元) 備註 一 銷售收入 423,820,000.00 預售收入 二 開發成本 1+2+3+4+5+6+7+8+9 332,238,881.20 1 土地取得費 45,137,574.91 2 前期費用及其他費用 29,008,960.26 3 主體建築工程費 177,443,263.60 4 主體安裝工程費 12,151,840.00 5 社區管網工程費 13,865,682.90 6 園林環境費 20,371,434.00 7 配套設施費 2,924,337.49 8 開發間接費 23,658,488.04 9 管理費用 (1+2+3+4+5+6+7+8)*費率 4.00% 10,236,500.00 三 銷售費用 銷售收入*費率 3.00% 12,714,600.00 四 經營稅金及附加 銷售收入*費率 5.60% 23,733,920.00 五 土地增值稅 0.00 六 利潤總額 (一)-(二)-(三)-(四)-(五) 52,573,398.80 七 利潤率 (六)/(一) 12.40% 所得稅稅率為25%，則： 所得稅＝銷售金額×銷售利潤率×所得稅率 ＝423,820,000.00×12.40%×25% ＝13,138,420.00元) 13.開發項目評估價值 開發項目評估價值=續建完成後的房地產價值(收入)-續建成本-銷售費用-管理費用-銷售稅費-投資利息-續建投資利潤-土地增值稅-所得稅 =423,820,000.00-255,911,331.75-10,236,500.00 -12,714,600.00-23,734,000.00-(0.0679V+ 8,889,337.58)- (0.088V+ 11,710,504.60)-0.00-13,138,420.00 =75,685,900.00元 則：魯能海藍椰風五期開發項目評估價值為75,685,900.00元。 案例三：開發成本—海藍椰風四期項目(3-9-10開發成本評估明細表，第1項) 1.項目概況 海藍椰風四期項目在評估基準日的帳面價值為14,289,129.55元，為無詳細規劃的空地。成本費用明細如下表： 序號 項目 帳面值(元) 一 土地獲得價款 7,643,867.35 二 開發前期準備費 6,645,262.20 三 合計 14,289,129.55 本次評估，首先採用市場比較法評估土地使用權價值，再扣減土地增值稅、所得稅，加計帳面已發生的合理前期費用及其他費用，作為開發成本評估值。 2.市場比較法計算過程 (1)土地登記狀況 ①證載土地使用權人：海南英大房地產開發有限公司 ②證載評估對象座落：海口市靈山鎮東湖村委會 ③地類(用途)：城鎮住宅用地 ④土地證號：海口市國用2010第013007號 ⑤使用權類型：出讓 ⑥使用權面積：9,382.36平方米 ⑦地號：01-09-02-23 ⑧圖號：K08720819 根據海口市國用2010第013007號《國有土地使用證》及《瓊山市規劃土地管理局關於海韻花園選址意見》（瓊山土規[185]號）、《瓊山市規劃土地管理局關於海波花園選址意見》（瓊山土規[186]號）、《瓊山市規劃土地管理局關於海音花園選址意見》（瓊山土規[187]號）文件，待估宗地規劃用途為城鎮住宅用地，規劃容積率為1.5，故本次評估按城鎮住宅用地-普通住宅用地途進行評估。 (2)土地權利狀況 ①評估對象的土地所有權狀況：在評估基準日，評估對象土地所有權屬國家所有。 ②評估對象的土地使用權狀況：根據委託方《國有土地使用證》（海口市國用2010第013007號），登記待估宗地的土地使用者為海南英大房地產開發有限公司，土地使用權類型為國有出讓土地。 ③土地他項權利狀況：在評估基準日，評估對象不存在抵押權、地役權、租賃權等他項權利。 ④相臨關係權利：無。 (3)土地利用狀況 待估宗地現為待開發空地，根據《瓊山市規劃土地管理局關於海韻花園選址意見》（瓊山土規[185]號）、《瓊山市規劃土地管理局關於海波花園選址意見》（瓊山土規[186]號）、《瓊山市規劃土地管理局關於海音花園選址意見》（瓊山土規[187]號），待估宗地規劃用途為住宅，規劃容積率為1.5。 (4)地價定義 根據《城鎮土地估價規程》規定，本次評估的出讓土地使用權價格是指在評估基準日，滿足正常市場及設定條件下的國有出讓土地使用權價格。 待估宗地具體設定條件如下： ①用途設定：根據《國有土地使用證》（海口市國用2010第013007號）評估對象土地登記用途為城鎮住宅用地，根據《土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2007）的規定，本次評估設定用途為城鎮住宅—普通住宅用地。 ②土地使用權年限設定：評估對象評土地使用權終止日期為2068年12月06日，至評估基準日剩餘土地使用年期為55.3年，本次評估土地使用權年限設定為55.3年。 ③開發程度設定：本次評估界定的土地開發程度均指宗地紅線外的基礎設施開發程度和宗地內地面平整狀況。待估宗地實際開發程度為宗地紅線外「五通」（通路、通電、通訊、通上水、通下水），紅線內場地未平整。本次評估設定土地開發程度為宗地紅線外「五通」（通路、通電、通訊、通上水、通下水），紅線內場地未平整。 ④土地利用和規劃條件說明：評估對象登記面積9,382.36平方米，根據《瓊山市規劃土地管理局關於海韻花園選址意見》（瓊山土規[185]號）、《瓊山市規劃土地管理局關於海波花園選址意見》（瓊山土規[186]號）、《瓊山市規劃土地管理局關於海音花園選址意見》（瓊山土規[187]號），規劃容積率為1.5，此次評估設定容積率為1.5。 綜上所述，本報告評估的土地使用權價格是在上述設定用途、開發程度、容積率、土地使用年限及土地利用條件下於評估基準日的國有出讓土地使用權價格。 (5)地價影響因素分析 ①一般因素 參見土地使用權評估技術說明。 ②區域因素 區域因素是指土地所在地區的自然條件與社會、經濟條件，這些條件相互結合所產生的地區特性，對地區內的地產價格水平有決定性的影響。 A.區域位置 待估宗地位於海口市東北部的美蘭區，東接文昌市，南靠瓊山區，西與龍華區接壤，北臨瓊州海峽，是海口市的四個市轄區之一，下轄9個街道、4個鎮，是海南省委、省政府所在地，是海南的政治經濟文化中心城區。戶籍人口45.42萬人。 B.基礎設施狀況 待估宗地地所處區域的基礎設施狀況達到「五通」，即通上水、通下水、通路、通電、通電訊，水、電等基礎設施總體保障率較高。 C.環境條件 區域環境質量良好，基本無汙染，有連綿100多公裡的海岸線，土地肥沃，具有廣沃的紅土地，境內有美蘭機場和東寨港紅樹林國家自然保護區，南渡江、美舍河、海甸溪穿越城區流入大海，東線海文高速公路、瓊文國道橫貫全區，具有得天獨厚的自然
資源優勢。區域整體環境質量良好，對地價無明顯影響。 D.交通條件 a.道路通達度 宗地所在區域有瓊山大道、白駒大道等城市交通幹道構成交通網絡，周邊有東線高速、海文高速，15分鐘車程分別通達市中心、機場、火車東站，道路通達度較高。 b.公交便捷度 待估宗地周邊的公交車站有27路、52路公共線路停靠，公交便捷度一般。 E.商服繁華度 待估宗地周圍僅有海藍椰風二期地塊二項目配備5,527平米商業街，目前尚處於銷售、招商階段，宗地商業繁華度差。 F.公共配套設施完善度 周邊銀行營業網點少(農商銀行)、無購物超市等購物設施，生活配套服務設施不齊全。 ③個別因素 個別因素是指與宗地直接相關的自然條件、基礎設施條件、土地權利狀況、規劃條件等。 A.宗地位置：宗地位於海口市靈山鎮東湖村委會，瓊山大道東側。西、南臨15米規劃路，東、北臨其它用地。 B.宗地面積、形狀：宗地面積9382.36平方米(合14.07畝)，形狀規則。 C.地質條件：地質狀況較好，地基承載力對工程建設無影響。 D.地勢坡度：地勢平坦，對工程基本無負面影響。 E.基礎設施條件：宗地紅線外「五通」(即紅線外通上水、通下水、通電、通路、通訊)及紅線內場地未平整，供水、供電等基礎設施保障率98%以上。 F.交通條件：宗地臨交通型次幹道瓊山大道，周邊有白駒大道、國興大道等城市快速路與瓊州大橋、海瑞大橋、海新大橋等橋梁系統共同形成對海口中心組團實現北部、中部、南部的緊密連接，形成城市生活圈與休閒度假圈的完美對接。距美蘭機場只需要20分鐘左右的車程，周邊有東線高速、海文高速，15分鐘車程分別通達市中心、機場、火車東站，對外交通較便捷。 G.土地權利狀況：土地所有權為國家所有，海南英大房地產開發有限公司以出讓方式取得土地使用權，證載使用權終止日期為2068年12月06日，證載用途為城鎮住宅用地。評估設定用途為城鎮住宅用地，設定剩餘使用年限為55.3年(至2068年12月06日)。截至評估基準日，待估宗地未設定抵押、擔保等他項權利。 H.利用條件：地上為空地，規劃容積率為1.5。 I.土地開發程度：待估宗地實際開發程度為紅線外「五通」(即通上水、通下水、通電、通路、通訊)及紅線內場地未平整，估價設定開發程度為紅線外「五通」(即通上水、通下水、通電、通路、通訊)及紅線內場地未平整。 (6)評估過程 ①可比實例的確定 評估人員通過市場調查，選擇三個與待估宗地類似的土地交易案例作為可比實例，可比實例概況見下表： 可比實例編號： A B C 宗地編號 賽強公司用地 海口大成置業有限公司 海口大成置業有限公司 土地位置 海盛路北側 海甸溪北岸1202 海甸溪北岸11 土地面積(㎡) 22,696.97 23,680.26 44,597.94 土地用途 住宅 住宅 住宅 主要規劃指標 ≤2.27；建築密度≤13.1%；綠化率≥40% 容積率≤3.0;建築密度≤20%;綠地率≥35% 容積率≤3.0;建築密度≤20%;綠地率≥35% 土地使用年限 70 70 70 成交總價(萬元) 10,730.5978 14,421.0024 28,468.0816 樓面地價(元/㎡) 2,083 2,030 2,128 交易日期 2013-4-18 2012-12-29 2012-12-28 交易方式 掛牌出讓 掛牌出讓 掛牌出讓 土地開發程度 五通一平 五通一平 五通一平 (資料來源：國土資源部網站) ②建立價格可比基礎 待估宗地為住宅用地，本次估價採用樓面地價作為比較價格，各可比實例在付款方式、貨幣單位、面積單位等方面與待估宗地設定的相符，則各可比實例成交價格即為可比價格。 ③比較因素選擇 委估宗地為住宅用途，參考《城鎮土地估價規程》、《城鎮土地分等定級規程》，並結合宗地實際情況，確定比較因素為交易情況、交易日期、土地使用年期、區域因素(商服繁華度、交通便捷度、基礎設施完備度、公共配套設施完善度、環境景觀條件)、個別因素(宗地面積、宗地形狀、宗地開發程度、臨街狀況、地質條件、規劃條件)、容積率。 ④比較因素條件說明 待估宗地與各可比實例比較因素條件說明表如下： 比較因素 待估宗地 可比實例A 可比實例B 可比實例C 交易情況 正常 正常 正常 正常 交易日期 2013/8/31 2013/4/18 2012/12/29 2012/12/28 土地使用年限 55.30 70 70 70 區域因素 商服繁華度 周邊兩公裡內無商服配套，商業繁華度差 周邊商服配套較好，商業繁華度較好 周邊商服配套較好，商業繁華度較好 周邊商服配套較好，商業繁華度較好 交通便捷度 與主幹道通達程度較好，公共運輸便捷度較好、 與主幹道通達程度較好，公共運輸便捷度較好 與主幹道通達程度較好，公共運輸便捷度較好 與主幹道通達程度較好，公共運輸便捷度較好 基礎設施完備度 完備度較好 完備度好 完備度好 完備度好 公共配套設施完善度 周邊銀行營業網點少、無購物超市等購物設施，生活配套服務設施不齊全 周邊銀行營業網點、購物超市等購物設施較多，生活配套服務設施較好 周邊銀行營業網點、購物超市等購物設施較多，生活配套服務設施較好 周邊銀行營業網點、購物超市等購物設施較多，生活配套服務設施較好 環境景觀條件 自然環境和人文環境良好 自然環境和人文環境良好 自然環境和人文環境良好 自然環境和人文環境良好 個別因素 宗地面積(㎡) 9382.36 22696.97 23680.26 44597.94 宗地形狀 規則 規則 規則 規則 宗地開發程度 五通 五通一平 五通一平 五通一平 臨街狀況 臨近瓊山大道 臨海盛路 臨海甸東路 臨海甸東路 地質條件 較好 較好 較好 較好 規劃條件 較好 較好 較好 較好 ⑤比較因素分析及修正 A.交易情況修正 交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。各可比實例交易方式均為公開拍賣，估價人員未發現交易行為中存在影響交易價格偏差的特殊因素，其交易價格均為正常市場價格，則不作交易情況修正，各可比實例的交易情況修正係數確定為100/100。 B.估價期日修正 本報告評估基準日為2013年8月31日，可比實例A、B、C交易日期均分別為2013年4月18日、2012年12月29日、2012年12月28日，距估價基準日分別為4.5個月、8個月、8個月，通過調查分析，在2012年12月至2013年8月期間，該宗地所處區域住宅用地地價變動幅度與海口市區住宅用地地價總體變動幅度基本相當，則本次期日修正參照城市地價動態監測網中公布的海口市區住宅用地地價增長率進行測算。根據中國城市地價動態監測網信息測算確定該期間同類土地地價上漲幅度分別為1%、2%、2%，則各可比實例交易日期修正係數分別為： 可比實例A：101/100； 可比實例B：102/100； 可比實例C：102/100。 C.土地使用年期修正 待估宗地設定的土地使用年限為55.3年，各可比實例的土地使用年限均為70年，則須進行土地使用年期修正。土地使用年期修正的計算式如下： 式中：為土地使用年期修正係數，為待估宗地使用年限，為可比實例使用年限，為土地還原利率。 根據《海口市城鎮土地定級及基準地價評估技術報告》中住宅用地土地還原利率為7.75%。 則年期修正係數=［1-1/(1+7.75%)55.3］/［1-1/(1+7.75%)70］ =0.9839 D.區域因素修正 區域因素修正是將可比實例在其外部區域環境狀況下的價格調整為待估宗地外部區域環境狀況下的價格。以待估宗地的區域因素為準(分值100)，各可比實例分別與待估宗地相比較，確定各可比實例的修正值，可比實例優於待估宗地的，修正值為正數，反之為負數。經分析比較，區域因素修正係數表如下： ..........................mnrrK111111Knmr區域因素修正因子 可比實例A 可比實例B 可比實例C 修正值 修正值 修正值 商服繁華度 10 10 10 交通便捷度 0 0 0 基礎設施完備度 3 3 3 公共配套設施完善5 5 5 度 環境景觀條件 0 0 0 合計 18 18 18 E.個別因素修正 個別因素修正是將可比實例在其個體狀況下的價格調整為待估宗地個體狀況下的價格。以待估宗地的個別因素為準(分值100)，各可比實例分別與待估宗地相比較，確定各可比實例的修正值，可比實例優於待估宗地的，修正值為正數，反之為負數。經分析比較，個別因素修正係數表如下： 個別因素修正因子 可比實例A 可比實例B 可比實例C 修正值 修正值 修正值 宗地面積(㎡) -1 -1 -2 宗地形狀 0 0 0 宗地開發程度 2 2 2 臨街狀況 2 2 2 地質條件 0 0 0 規劃條件 0 0 0 合計 3 3 2 F.容積率修正 容積率是土地利用程度的技術經濟指標，根據土地報酬遞增遞減規律，容積率增大，則表明土地利用程度高，相應會帶來較高的效益，地價隨之增高，但隨著容積率的升高，土地利用的邊際效益最終會出現遞減趨勢。 我們選用《海口市城鎮土地定級及基準地價評估技術報告》容積率修正係數。下表為海口市住宅用地(樓面地價)容積率修正係數表。 容積率 ≤0.3 0.5 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 修正係數 2.334 1.968 1.841 1.587 1.333 1.267 1.200 1.133 1.067 容積率 2.0 2.2 2.4 2.6 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 修正係數 1.000 0.963 0.926 0.889 0.852 0.814 0.785 0.755 0.726 容積率 3.8 4.0 4.2 4.4 4.6 4.8 ≥5.0 修正係數 0.696 0.667 0.649 0.631 0.613 0.596 0.578 根據上表計算得出各可比實例的修正係數，結果如下表。 項目 待估宗地 可比實例A 可比實例B 可比實例C 容積率 1.5 2.2 3.0 3.0 各宗地對應的容積率修正係數(查表) 1.167 0.95 0.814 0.814 各可比實例的容積率修正係數 123/100 143/100 143/100 G.比準價格的確定 項目 可比實例A 可比實例B 可比實例C 可比實例交易單價(元/㎡) 2,083 2,030 2,128 交易情況修正係數 100/100 100/100 100/100 估價期日修正係數 101/100 102/100 102/100 土地使用年期修正係數 98.39/100 98.39/100 98.39/100 區域因素修正係數 100/118 100/118 100/118 個別因素修正係數 100/103 100/103 100/102 容積率修正係數 123/100 143/100 143/100 比準單價(元/㎡) 2,095 2,397 2,537 各可比實例的比準單價較接近，且各可比實例與待估宗地可比性接近，則本次採用簡單算術平均數確定評估單價。 樓面地價評估單價=(2,095+2,397+2,537)/3 =2,343(元/平方米) 評估對象地面單價=樓面地價評估單價×容積率 =2,343×1.5 =3,515(元/平方米) 待估宗地評估值=地面單價×面積 =3,515×9,382.36 =32,978,995.00 (元，取整) 3.土地增值稅 土地增值稅測算如下： 序號 項目(住宅) 計算公式 費率％ 金額（元） 一 轉讓房地產取得的收入總額 32,978,995.00 二 扣除項目金額 11,783,851.28 1 取得土地使用權所支付金額 7,643,867.35 2 新建房屋及配套設施的成本 3 新建房屋及配套設施的費用（銷售費用、管理費用、財務費用） (1＋2)*費率 10% 764,386.74 4 與轉讓房地產有關的稅金 (一)*費率 5.60% 1,846,823.72 5 加計扣除項目 20% 1,528,773.47 三 轉讓房地產的增值額 21,195,143.73 四 增值額與扣除項目金額的比率 179.87% 五 土地增值稅稅率 50% 六 速算扣除比率 15% 七 應納土地增值稅 8,829,994.17 4.營業稅金及附加 銷售稅費主要包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及地方教育附加。各項稅費稅率為：營業稅5.00%、城建稅為營業稅的7%、教育費附加為營業稅的3%、地方教育附加為營業稅的2%。合計為銷售收入的5.60%。 營業稅及附加=銷售金額 ×5.60% =32,978,995.00×5.60% =1,846,823.72元(取整) 5.所得稅 所得稅稅率為25%，則： 所得稅=（土地使用權評估值-土地成本-土地增值稅-營業稅金及附加）×25% =(32,978,995.00-7,643,867.35-8,829,994.17-1,846,823.72) ×25% =3,664,577.44元 6.前期及其他費用 海藍椰風四期開發成本帳面值中，包括開發前期準備費6,645,262.20元。 7.開發成本評估值 開發成本評估值＝土地使用權評估價值－土地增值稅-所得稅+前期及其他費用 =32,978,995.00-8,829,994.17-3,664,577.44+6,645,262.20 =27,129,700.00元(取整至百元) 經評估，海藍椰風四期開發成本評估結果為27,129,700.00元。 (六)存貨評估結果及增減值分析 1.評估結果 存貨評估結果匯總表 金額單位:人民幣元 科目名稱 帳面價值 評估價值 增減值 增值率% 開發產品 165,582,103.82 264,245,260.00 98,663,156.18 59.59 開發成本 301,321,100.30 430,656,900.00 129,335,799.70 42.92 存貨合計 466,903,204.12 694,902,160.00 227,998,955.88 48.83 減：存貨跌價準備 0.00 0.00 存貨淨額 466,903,204.12 694,902,160.00 227,998,955.88 48.83 存貨評估值694,902,160.00元，評估增值227,998,955.88元，增值率48.83%。評估增值原因主要如下： 評估基準日相同位臵及用途的房地產成交價格有較大增長，本次存貨評估採用基準日市場價格標準並考慮適當利潤，以致存貨項目評估增值。 二十一、三、機器設備評估技術說明 (一)評估範圍 納入評估範圍的設備類資產包括：運輸設備及電子設備。設備類資產評估基準日帳面價值如下表所示： 金額單位：人民幣元 科目名稱 帳面原值 帳面淨值 運輸設備 5,975,141.00 3,073,956.42 其他設備 1,728,336.56 845,350.30 減：減值準備 0.00 0.00 合計 7,703,477.56 3,919,306.72 (二)機器設備概況 1.設備基本情況及特點 設備類資產主要為車輛和電子設備構成。 (1)運輸設備 運輸設備主要是業務用小轎車、商務車、旅遊觀光車(Club Car電瓶車)及遊艇等，運輸設備由公司統一調配管理。 運輸車輛購置於2006年至2009年間，評估基準日車輛維護保養較好，使用正常。 (2)電子設備 電子設備主要是辦公電子設備(如印表機、電腦)以及其他辦公用品、空調等。以上設備陸續購置並啟用於2006年至2013年間，目前均可正常使用。 2.利用狀況與日常維護 企業制定了一系列的設備管理制度及標準，具體規定各類設備的管理、維護、維修、保養、管理辦法等。根據相關設備管理規定，企業結合各設備在生產中的作用、價值量等對各類設備進行分類管理。 目前設備維護保養狀況良好，運行正常，工作穩定，故障率較低，均可正常使用。 3.相關會計政策 (1)帳面原值構成 車輛的帳面原值主要由車輛購置價、車輛購置稅及牌照費等構成。 電子設備的帳面原值構成相對簡單，一般僅包括設備購置價，少數的含有運雜安裝費。 (2)折舊方法 被評估單位採用年限平均法計提折舊。按設備資產類別、預計使用壽命和預計殘值，確定各類設備資產的年折舊率如下： 固定資產類別 使用年限 殘值率% 年折舊率% 運輸設備 6 5 15.83 辦公設備 5-7 5 13.57-19.00 4.機器設備佔用廠房及土地權屬狀況 機器設備所佔用的廠房及土地，均為海南魯能廣大置業有限公司(該公司已於2012年12月28日註銷，隨後併入海南三亞灣新城開發有限公司)租賃海南美聯置業有限公司位於海口市國貿路2號海南時代廣場25層(實際為22層)產業，租賃面積1,397平方米，租金由海南英大房地產開發有限公司承擔，租賃期為2009年6月1日至2014年5月31日。 (三)核實過程 1.核實方法與過程 (1)發放並指導填寫各類調查表 根據企業設備類資產的構成特點及資產申報評估明細表的內容，評估人員向企業有關管理部門及使用部門發放《設備調查表》，並指導企業根據實際情況進行填寫，以此作為評估的參考資料。 (2)初步審核申報明細表 評估人員對企業提供的申報明細表結合各類設備調查表、臺帳資料等進行檢查，對申報表中的錯誤、漏填等不符合要求的部分，提請企業進行必要的修改和補充。 (3)現場勘察與核實 評估人員根據經過初步核對的申報明細表對設備類資產進行了現場勘察，勘察原則為覆蓋各類、典型勘察。勘察內容包括：現場核對設備名稱、規格型號、生產廠家及數量是否與申報表一致；向企業設備管理人員和操作人員了解設備的技術性能、生產能力、運行狀況、維護管理情況等。在現場勘察的同時，評估人員查閱並收集了主要設備的購置合同或發票，了解設備帳面原值的構成。 (4)完善申報評估明細表 根據現場勘察結果進一步完善申報評估明細表，做到」表」、」實」相符。 (5)查驗權屬資料 對評估範圍內設備的權屬資料進行查驗，如：核查重大設備的購置合同及發票、車輛行駛證等。 2.核實結果 經核實並提請企業修改完善後，企業提供的設備類資產申報評估明細表相關數據與核實結果基本相符。 (四)評估方法 根據各類設備的特點、評估價值類型、資料收集情況等相關條件，主要採用成本法評估，部分採用市場法評估。 1.成本法 成本法計算公式如下： 評估值=重置全價×綜合成新率 (1)重置全價的確定 ①電子設備 對於電子設備，一般以全新設備的評估基準日市場價格作為重置全價。 ②車輛 對於車輛，按評估基準日市場價格，加上車輛購置稅和其它合理的費用(如牌照費)確定其重置成本，計算式如下： 車輛重置全價=購置費+購置費/(1+17%)×購置稅+其他費用 (2)綜合成新率的確定 ①對於電子設備、空調設備等小型設備，主要依據其經濟壽命年限來確定其綜合成新率；對於大型的電子設備還參考其工作環境、設備的運行狀況等來確定其綜合成新率。計算公式如下： 年限法成新率=(經濟壽命年限－已使用年限)/經濟壽命年限×100% 綜合成新率=年限法成新率×調整係數 ②對於車輛，主要依據國家頒布的車輛強制報廢標準，首先計算使用年限法成新率和行駛裡程法成新率。其中，對有強制報廢年限的車輛，計算使用年限法成新率時可以採用尚可使用年限法，也可以採用平均年限法；對沒有強制報廢年限的車輛，採用尚可使用年限法，總使用年限一般按15年考慮，接近或超過15年的根據實際尚可使用年限與已使用年限之和考慮。其計算公式如下： I.平均使用年限法 成新率=(1-已使用年限/經濟壽命年限)×100% II.尚可使用年限法 成新率=已使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% III.行駛裡程法 成新率=(1-已行駛裡程/經濟行駛裡程)×100% 其次，根據孰低原則對使用年限法成新率和行駛裡程法成新率進行選擇。 再次，通過現場勘察得到觀察法成新率。 最後，將使用年限法成新率和行駛裡程法成新率兩者當中的孰低者，與觀察法成新率進行平均，形成綜合成新率，即： 綜合成新率=MIN(年限法成新率，行駛裡程法成新率)×50%+觀察法成新率×50% (3)評估值的確定 評估值=重置全價×綜合成新率 2.市場法 對於部分運輸車輛、電子設備和辦公家具，按照評估基準日的二手市場價格或廢品價格，採用市場法進行評估。 (五)典型案例 案例一：HP770繪圖儀 明細表序號：固定資產—電子設備評估明細表(表4-6-7)號12 1.設備概況 規格型號：HP770 數量：1臺 帳面原值：33,485.02元 帳面淨值：21,366.62元 啟用日期：2010年12月 2.技術參數 ◆列印技術：熱噴墨技術；◆列印解析度：2400×1200dpi； ◆列印寬度：44英寸；◆列印長度：91m。 3.重置全價的確定： 經向經銷商詢價，確定整套設備現價為30,000元(含運輸費用)。 4.綜合成新率的確定 該設備經濟壽命年限為8年，自2010年12月投入使用，至評估基準日已使用了2.7年，則： 年限法成新率=(經濟壽命年限－已使用年限)/經濟壽命年限×100% =(8-2.7)/8×100% =66% 5.評估值的計算 評估值=重置全價×成新率 = 30,000×66% =19,800(元，取整) 案例二、別克SGM7242ATA轎車 明細表序號：固定資產—車輛評估明細表(表4-6-6)序號：2 1.車輛概況 規格型號：別克SGM7242ATA轎車 牌號：瓊AV0088 數量：1輛 啟用日期：2009年12月 帳面原值：271,258.00元 帳面淨值：113,777.65元 2.技術參數： ◆長/寬/高(mm)：5,005×1,858×1,500； ◆發動機型號：LAF 型2.4L 直列4缸自然吸氣汽油發動機； ◆軸距(mm)：2837；◆排量：2384L；◆發動機功率(kW)：137； ◆車身重量(kg)：1750；◆最高車速(km/h)：205； ◆座位數(座)：5；◆轉向形式：方向盤。 3.重置全價的確定 經向該品牌汽車銷售商諮詢，該型車為通用君越2009款 2.4L豪雅版，現已經停止生產，替代車型為通用君越2013款2.4 SIDI精英舒適型，4S店報價為240,000元。 經過評估人員對兩型汽車的具體結構和配置進行對比後發現，在產車型與委估車型在車輛外形大小、車速、車重、轉向助力、功能配置、防盜配置方面以及外觀、內飾上在產車型經過均已改型，比委估車輛時尚、美觀、舒適；在引擎參數和車輛安全配置方面，在產車型號比委估車輛較大提升。因此評估人員根據兩種車型的性能，確定在產通用君越2013款2.4 SIDI精英舒適型在評估基準日的價格240,000元的80%即192,000元作為委估車輛購置價。 購置附加稅按照車輛購置價格扣除增值稅後的10%計取。 證照費及其他費用按照機動車輛現行交納費用的規定取600元。 重置全價=車輛購置價+車輛購置稅+牌照雜費 =192,000 +192,000 /1.17×10%+600 =209,000(元，取整) 4.綜合成新率的確定 根據商務部、發改委、公安部、環境保護部令2012年第12號《機動車強制報廢標準規定》，該型車的規定行駛裡程為600,000公裡，無強制報廢年限。 (1)理論成新率 該車已經行駛105,523km，規定行駛裡程為600,000km，則裡程法成新率為： 裡程成新率=(1-105,523/600,000)×100% =82% 該類型車總使用年限一般按15年考慮，該車已使用3.67年，尚可使用年限為11年，則： 年限法成新率=11/(11+3.67) =75% (2)現場勘察情況 經評估人員通過現場勘察，查閱歷史資料，向操作人員或管理人員進行調查等方式，對車輛的實際技術狀況、維修保養情況、原車製造質量、實際用途、使用條件等進行了解，並根據經驗分析、判斷車輛的新舊程度。該車現場勘察結果如下： 車輛現場勘察評分表 車輛各主要總成、部件名稱 標準分 評定分 評定說明 發動機及離合器總成 26 20 發動機啟動較平穩，動力性能、技術性能較好，輔助總成齊備 變速器及萬向傳動裝置總成 11 9 手動變速箱較好，傳動軸配合較好，驅動橋配合間隙較好 前橋、前懸架及轉向系總成 10 7 前橋、前懸架避震性能較好，無漏油等現象；轉向系統間隙適中，連動部位無松曠，前束較好 後橋及後懸架總成 8 6 後橋無擦痕，後懸架避震性能良好，無漏油等現象 制動系 6 4 剎車較好，力度均勻，ABS、EBD等安全系統正常 車身 28 22 車輛外觀較好，無碰刮，車門開閉靈便，座椅有輕微磨損 電器儀表 7 5 車內各儀表、中控系統、音響系統、空調系統工作正常 輪胎 4 3 四輪輪胎磨損正常 合計 100 76 綜合現場勘查情況，車輛觀察法成新率為76%。 (3)綜合成新率的確定 綜合成新率= MIN(年限法成新率，行駛裡程法成新率)×50%+觀察法成新率×50% ＝MIN (75%，82%)×50%+76%×50% ＝76% 5.評估值的確定 評估值=重置成本×綜合成新率 =209,000× 76% =158,840 (元，取整) (六)評估結果 機器設備評估結果及增減值情況如下表： 機器設備評估結果匯總表 金額單位:人民幣元 科目名稱 帳面價值 評估價值 增減額 增值率% 原值 淨值 原值 淨值 原值 淨值 原值 淨值 運輸設備 5,975,141.00 3,073,956.42 4,705,000.00 3,934,740.00 -1,270,141.00 860,783.58 -21.26 28.00 電子設備 1,728,336.56 845,350.30 1,047,210.00 593,450.00 -681,126.56 -251,900.30 -39.41 -29.80 科目名稱 帳面價值 評估價值 增減額 增值率% 原值 淨值 原值 淨值 原值 淨值 原值 淨值 合計 7,703,477.56 3,919,306.72 5,752,210.00 4,528,190.00 -1,951,267.56 608,883.28 -25.33 15.54 機器設備類資產原值評估減值1,951,267.56元，減值率25.33%；淨值評估增值608,883.28元，增值率15.54%。評估增減值原因主要如下： 1.車輛評估原值減值、淨值增值的主要原因是： (1)原值評估減值，主要是車輛技術更新較快，產品價格呈逐年下降導致評估原值減值； (2)淨值評估增值，主要是評估車輛的尚可使用年限要大於企業剩餘折舊年限；另外部份車輛帳面淨值為攤銷殘值，該類車輛採用市場法評估，其評估值大於企業的帳面淨值也是造成車輛評估淨值增值的原因。 2.電子設備評估原、淨值減值的主要原因有： 電子設備技術更新較快，產品價格逐年下降，導致評估原、淨值減值。 二十二、四、在建工程評估技術說明 (一)評估範圍 納入評估範圍的在建工程為土建工程。在建工程評估基準日帳面價值如下表所示： 金額單位：人民幣元 科目名稱 帳面價值 土建工程 259,942,991.52 減：減值準備 0.00 合計 259,942,991.52 (二)在建工程概況 土建工程主要為海口希爾頓逸林酒店基建項目。 (三)核實過程 1.核實方法和過程 (1)查閱相關資料 根據企業提供的在建工程申報評估明細表所列項目內容，查閱並收集相關原始資料，包括項目設計文件、規劃批覆文件、工程概預算書、設計圖紙、有關合同或協議等，以了解各在建工程的項目概況、建設方式、規劃審批情況、總投資概算、預計工期等內容。 (2)現場勘察核實 對評估範圍內的在建工程進行現場勘察，了解各工程的所處位置、形象進度、工程質量等情況。 (3)核實帳面記錄 通過查閱有關帳簿及憑證，核實各在建工程帳面記錄中相關費用的支出情況，已支付工程款的構成以及未付工程款的情況。 (4)完善申報評估明細表 根據勘察及核實結果進一步完善申報評估明細表，做到「表」、「實」相符。 2.核實結果 經核實並提請企業修改完善後，在建工程申報評估明細表相關數據與核實結果基本相符。 (四)評估方法 根據在建工程的特點、評估價值類型、資料收集情況等相關條件，採用成本法進行評估。 對於開工時間距評估基準日半年內的在建項目，以核實後的帳面價值作為評估值。 對於開工時間距評估基準日半年以上的在建項目，如果帳面價值中不包含資金成本，則按照合理建設工期加計資金成本。 (五)典型案例 案例：海口希爾頓逸林酒店土建工程 明細表序號：表4-7-1在建(土建工程)第1項 帳面金額：259,942,991.52元 開工日期：2012年5月 預計竣工日期：2014年1月 工程進度：正常 形象進度：主體建設 土地使用證編號：海口市國用2012第007064號 建設工程規劃許可證：建字第460100201200019號 建築工程施工許可證：編號460100201212140101 1.工程概況： 該酒店建設項目位於海口市美蘭東海岸濱海廣場。 項目佔地面積為65,475.59平方米，項目為一棟地上九層、地下一層酒店，規劃建築面積80,311.03㎡，其中地上：60,033.13㎡,地下：20,277.90㎡。 建築物結構形式擬採用預製混凝土樁基，現澆框架-剪力牆結構，建築高度39.4m(室外地坪至建築主體簷口地高度)，其中：首層層高5m，二層層高4.2m，夾層層高1.8m，三—七層層高3.5m，八層層高3.9m，九層層高6.5m，地下一層層高5m、局部3.7m；設計使用壽命 50年，抗震設防烈度為八度，建築防火設計類別為一類，建築耐火等級為地上一級、地下一級；屋面防水為Ⅱ級，地下室防水等級為一級。 酒店規劃客房459套，其中標準客房362間，行政客房65間，行政套房27套，豪華套房4套，總統套房1套(七至九層為行政樓層)； 規劃車位252輛，其中地上停車位149輛(其中大巴車5輛)，地下停車位103輛，地下汽車庫屬Ⅲ類汽車庫，設置2處5米寬坡道出入口。 酒店功能布置：首層為酒店配套餐廳、會議等功能，二層為酒店大堂、客房等功能，三—九層為酒店客房、總統套房及行政酒廊，地下為設備機房及酒店後勤服務用房，客房樓層與下部大堂、餐廳、會議室等層樓之間設管道夾層，僅供設備管道檢修用，平時無人使用。客房等級一級，辦公等級為二類。 2.帳面值構成 評估人員通過查詢相關合同、付款手續及憑證以及其他會計資料，評估基準日帳面值259,942,991.52元，由建設工程費用、基礎設施費、其他工程費用及部分土地費用等組成，其中前期工程費52,197,162.58元，主體建安工程費192,440,117.65元，基礎設施費815,300.00元，工程間接費13,961,876.08元，土地費用528,535.21元，帳面值不含資金成本。其中土建工程帳面值中包含的土地取得費，在無形資產土地相應地塊中評估。 帳面值構成如下表： 序號 項目名稱 帳面價值（元） 1 前期工程費 52,197,162.58 2 主體建安工程費用 192,440,117.65 3 基礎設施費 815,300.00 4 工程間接費 13,961,876.08 5 土地費用 528,535.21 6 合計 259,942,991.52 3.資金成本計算 假設資本均勻投入，則資金成本按以下公式計算： 資金成本=(建設工程款+前期及其他費用)×利率×工期/2 (1) 至評估基準日的合理工期的確定 該項目於2012年5月開工，至評估基準日工期為1.33年。經核實，該工程中間無非正常停工，目前該酒店主體工程施工中，內裝同步進行，故確定至評估基準日的合理工期為1.33年。 (2)利率的確定 利率根據合理工期取中國人民銀行公布的基準日適用的1-3年期貸款利率6.15%。 (3)資金成本金額 資金成本=(建安工程費+前期工程費+工程間接費+基礎設施費)×利率×工期/2 =(52,197,162.58+192,440,117.65+815,300.00+13,961,876.08) ×6.15%×1.33/2 =10,609,402.73元 4.在建工程評估值 評估值=建安工程費+前期工程費+工程間接費+基礎設施費+資金成本 =52,197,162.58+192,440,117.65+815,300.00+13,961,876.08 +10,609,402.73 =270,023,859.04元。 (六)評估結果 在建工程評估結果及增減值情況如下表： 在建工程評估結果匯總表 金額單位:人民幣元 科目名稱 帳面價值 評估價值 增減額 增值率% 土建工程 259,942,991.52 270,023,859.04 10,080,867.52 3.88 減：減值準備 0.00 0.00 0.00 合計 259,942,991.52 270,023,859.04 10,080,867.52 3.88 在建工程評估增值10,080,867.52元，增值率3.88%。評估增值的主要原因如下： 在建工程帳面值中不含資金成本，本次評估按照合理建設工期加計資金成本，造成評估增值。 二十三、五、土地使用權評估技術說明 (一)評估範圍 評估範圍內的土地使用權共1宗，原始入帳價值23,063,355.47元，帳面價值22,534,820.26元，未計提減值準備。 (二)土地使用權概況 1.土地登記狀況 宗地名稱 土地證號 證載使用權人 證載用途 使用權類型 面積(m2) 海口希爾頓逸林酒店用地 海口市國用2012第007064號 海南英大房地產開發有限公司 住宿餐飲 出讓 65,475.59 2. 土地權利及利用狀況 宗地名稱 剩餘使用年限 他項權利 實際開發程度 土地利用現狀 海口希爾頓逸林酒店用地 39.09 無 五通一平 地上建築面積約78,314.00平方米 (三)土地價格影響因素分析 1.一般因素 一般因素是影響城市地價總體水平的社會、經濟政策和自然因素，包括地理位置、人口與行政區域、自然條件、城市性質和規劃、社會經濟狀況和房地產市場等。 (1)地理位臵 海口市位於北緯19°32′－20°05′，東經110°10′－110°41′，地處海南島北部，北瀕瓊州海峽，隔18海裡與廣東省海安鎮相望；東面與文昌市相鄰；南面與文昌市、定安縣接壤，西面鄰接澄邁縣。 (2)行政區劃與人口 海口市東起大致坡鎮老村，西至西秀鎮撥南村，兩端相距60.6公裡；南起大坡鎮五車上村，北至大海，兩端相距62.5公裡。海口市土地面積2,304.84平方公裡。海口市常住人口214.13萬人，海口市分設瓊山、秀英、龍華、美蘭四個區，共轄23個鎮和18個街道辦事處，150個社區居委會、249個村民委員會、2,504個經濟社(村民小組)、4個農墾農場、2個省屬農場。 (3)自然條件 ①氣候條件 海口市地處低緯度熱帶北緣，屬於熱帶海洋性季風氣候，春季溫暖少雨多旱，夏季高溫多雨多颱風暴雨，秋季涼爽舒適時有陰雨，冬季乾旱時有冷氣流侵襲帶有陣寒。全年日照時間長，輻射能量大，年平均日照時數2,000小時以上，年平均氣溫24.2℃，年平均降水量1,684毫米，主要集中在夏季，多以午後的熱雷雨天氣為主，偶爾有颱風靠近或登陸時帶來暴雨天氣。年平均蒸發量1,834毫米，平均相對溼度在85%左右。常年風向以東南風和東北風為主，初夏和盛夏季節多刮南風和西南風，年平均風速3.4米/秒。 ②地形地貌 海口市略呈長心形，地勢平緩。海南島最長的河流南渡江從海口市中部穿過。南渡江東部自南向北略有傾斜，南渡江西部自北向南傾斜；西北部和東南部較高，中部南渡江沿岸低平，北部多為沿海小平原。海口市除石山鎮境內的馬鞍嶺(海拔222.2米)、舊州鎮境內的舊州嶺(199.9米)、甲子鎮境內的日曬嶺(171米)、永興鎮境內的雷虎嶺(168.3米)等38個山丘較高外，絕大部分為海拔100米以下的臺地和平原。馬鞍嶺為海口市最高點。地表主要為第四紀基性火山巖和第四系鬆散沉積物，呈較大面積分布，濱海以濱海臺階式地貌為主，西部以典型的火山地貌為主。海口市地貌基本分為北部濱海平原區，中部沿江階地區，東部、南部臺地區，西部熔巖臺地區。 (4)城市性質與規劃 海口市是海南省省會，熱帶海島旅遊度假勝地和宜居城市，南海海洋生態產業基地，國家歷史文化名城。擁有「十佳城市」、「國家環境保護模範城市」、「全國衛生城市」、「中國優秀旅遊城市」、「國家園林城市」、「國家歷史文化名城」、「全國創建文明城市工作先進市」、「全國城市環境綜合整治優秀城市」等美譽，曾榮獲「中國人居環境獎」，2012年入選中國特色魅力城市200強名單。 海口主城區空間布局結構為帶狀組團式。在總體空間發展策略上，遵循「中強、西拓、東優、南控」發展原則，建成經濟實力最強，服務設施最優的海南省經濟中心城市；擁有一流生態環境的熱帶濱海旅遊度假勝地和理想居住地；國際知名的綠色生態城市。 (5)社會經濟狀況及房地產市場 2012年海口市地區生產總值(GDP)完成820.58億元，按可比價格計算，比上年增長9.4%。分三次產業看，第一產業增加值57.74億元，增長6.2%，對GDP增長的貢獻率為4.9%；第二產業增加值201.67億元，增長10.3%，對GDP增長的貢獻率為27.2%；第三產業增加值561.17億元，增長9.4%，對GDP增長的貢獻率為67.9%。 2012年房地產開發投資175.55億元，增長21%。海口市商品房施工面積1589.04萬平方米，增長33.6%；商品房新開工面積261.97萬平方米；商品房銷售面積266.07萬平方米，增長18%，其中住宅銷售250.62萬平方米，增長27.3%。2013年1-6月海口市房地產市場投資94.59億元，商品房銷售面積150.19萬平方米，同比增長18.6%。 2.區域因素 區域因素是指土地所在地區的自然條件與社會、經濟條件，這些條件相互結合所產生的地區特性，對地區內的地產價格水平有決定性的影響。 (1)區域位臵 待估宗地位於位於海口市東北部的美蘭區，東接文昌市，南靠瓊山區，西與龍華區接壤，北臨瓊州海峽，是海口市的四個市轄區之一，下轄9個街道、4個鎮，是海南省委、省政府所在地，是海南的政治經濟文化中心城區。戶籍人口45.42萬人。 (2)基礎設施狀況 待估宗地地所處區域的基礎設施狀況達到「五通」，即通上水、通下水、通路、通電、通電訊，水、電等基礎設施總體保障率較高。 (3)環境條件 區域環境質量良好，基本無汙染，有連綿100多公裡的海岸線，土地肥沃，具有廣沃的紅土地，境內有美蘭機場和東寨港紅樹林國家自然保護區，南渡江、美舍河、海甸溪穿越城區流入大海，東線海文高速公路、瓊文國道橫貫全區，具有得天獨厚的自然
資源優勢。區域整體環境質量良好，對地價無明顯影響。 (4)交通條件 ①道路通達度 宗地所在區域有瓊山大道、白駒大道等城市交通幹道構成交通網絡，周邊有東線高速、海文高速，20分鐘車程分別通達市中心、機場、火車東站，道路通達度較高。 ②公交便捷度 待估宗地周邊的公交車站有27路、52路公共線路停靠，公交便捷度一般。 (5)商服繁華度 待估宗地內僅有海藍椰風二期地塊二項目配備5,527平米商業街，目前尚處於銷售、招商階段，宗地商業繁華度差。 (6)公共配套設施完善度 周邊銀行營業網點少(農商銀行)、無購物超市等購物設施，生活配套服務設施不齊全。 3.個別因素 個別因素是指與宗地直接相關的自然條件、基礎設施條件、土地權利狀況、規劃條件等。 ①宗地位臵：宗地位於海口市美蘭東海岸濱海廣場，東、南臨15米規劃路，西臨40米規劃路，北臨大海。 ②宗地面積、形狀：宗地面積65,475.59平方米(合98.21畝)，形狀較規則，對建設布局無影響。 ③地質條件：地質狀況一般，地基承載力對工程建設基本無影響。 ④地勢坡度：地勢平坦，對工程基本無負面影響。 ⑤基礎設施條件：宗地紅線外「五通一平」(即紅線外通上水、通下水、通電、通路、通訊，紅線內場地平整)，供水、供電等基礎設施保障率98%以上。 ⑥交通條件：宗地臨交通型次幹道瓊山大道，周邊有白駒大道、國興大道等城市快速路與瓊州大橋、海瑞大橋、海新大橋等橋梁系統共同形成對海口中心組團實現北部、中部、南部的緊密連接，形成城市生活圈與休閒度假圈的完美對接。距美蘭機場只需要20分鐘左右的車程，周邊有東線高速、海文高速，20分鐘車程分別通達市中心、機場、火車東站，對外交通較便捷。 ⑦土地權利狀況：土地所有權為國家所有，海南英大房地產開發有限公司以出讓方式取得土地使用權，證載使用權終止日期為2052年8月24日，證載用途為住宿餐飲。評估設定用途為住宿餐飲，設定剩餘使用年限為39.01年(至2052年8月24日)。截至評估基準日，待估宗地未設定抵押、擔保等他項權利。 ⑧利用條件：目前地上建有1棟建築物，建築面積為78,314.00平方米，現狀容積率為0.8。 ⑨土地開發程度：待估宗地實際開發程度為「五通一平」(即紅線外通上水、通下水、通電、通路、通訊，紅線內場地平整)，估價設定開發程度為「五通一平」(即紅線外通上水、通下水、通電、通路、通訊，紅線內場地平整)。 (四)地價定義 待估宗地證載用途為住宿餐飲用地、實際用途為住宿餐飲用地，實際開發程度為「五通一平」(即宗地紅線外通路、通電、通電訊、通上水、通下水，宗地紅線內場地平整)，證載使用權類型為出讓。根據本評估項目的性質及待估宗地的具體情況，本報告設定待估宗地用途為住宿餐飲，使用權類型為出讓，剩餘年限為39.01年(至2052年8月24日)，設定在現狀利用條件下(現狀容積率0.8)，設定土地開發程度為「五通一平」(即宗地紅線外通路、通電、通電訊、通上水、通下水、宗地紅線內場地平整)。 綜上，該宗地的評估結果是指待估宗地在滿足上述設定的用途、使用年期、利用條件、開發程度等各項評估設定條件，於評估基準日2013年8月31日的公開市場條件下的土地使用權價格。 (五)核實過程 (1)核對原始資料 將企業提供的土地證、出讓合同等資料，與企業填報的土地使用權申報評估明細表進行了核對，核實使用權人、證載用途、土地面積、使用權類型、剩餘使用年限等數據，對申報表中的錯誤、漏填等不符合要求的部分，提請企業進行必要的修改和補充。 (2)現場勘察與核實 根據經過初步核對的申報評估明細表，評估人員對評估範圍內的土地使用權進行了現場勘察核實，了解宗地的位置、四至、地塊大小、宗地形狀、利用現狀及微觀區位條件並行了現場記錄，同時了解地上建築物的情況。 (3)市場調查 根據評估需要，評估人員通過市場調查，了解了當地政府公布的有關徵地補償文件、基準地價文件、當地土地開發費平均水平、類似土地市場交易信息等有關資料，取得土地評估的計價依據。 (4)完善申報評估明細表 根據現場勘察與核實結果進一步完善申報評估明細表，以做到「表」、「實」相符。 (5)查驗權屬資料 對評估範圍內土地使用權的權屬資料進行查驗，主要核實使用權人、使用權類型、土地面積等內容。 2.核實結果 經核實並提請企業修改完善後，土地使用權申報評估明細表相關數據與核實結果基本相符，地上建築物均已納入本次評估範圍。 (六)評估方法 通行的土地評估方法有市場比較法、收益還原法、剩餘法(假設開發法)、成本逼近法、基準地價係數修正法等。評估方法的選擇應根據待估土地的特點、具體條件和項目的實際情況，結合待估土地所在區域的土地市場情況和評估師收集的有關資料，分析、選擇適宜於待估土地使用權價格的方法。評估範圍內的土地使用權為住宿餐飲用地，評估人員通過綜合分析，確定採用基準地價係數修正法，選擇上述方法的理由如下： 1.由於評估範圍內的土地為住宿餐飲用地，當地沒有成熟的該類用地的租賃市場，難以準確測算待估宗地的土地客觀收益，不宜採用收益還原法評估； 2.由於近期與待估宗地類似的土地交易案例極少，不宜採用市場比較法評估； 3.待估宗地為住宿餐飲用地，不屬於房地產開發項目，且在待估宗地同一供求圈範圍內，類似房地產的租售案例極少，難以準確估算開發完成後房地產總價，不宜採用剩餘法評估； 4.海口市公布了2008年基準地價，待估宗地在基準地價覆蓋範圍內，且有相應的基準地價計算宗地地價的修正體系，雖然基準地價超過3年但不足6年，可以通過期日修正成市場價值，且無其他更合適的方法，因此適宜採用基準地價係數修正法進行評估； 5.住宿餐飲用地土地取得費、土地開發費等成本資料難以取得，也不易通過合理估算確定，因此不宜採用成本逼近法。 (七)計算過程 經分析，本次採用基準地價係數修正法對待估宗地進行評估，評估測算過程如下。 基準地價係數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正係數，對各城鎮已公布的同類用途同級或同一區域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。基本計算公式如下： Pi=(P×Py×Pq+基礎設施開發程度差異)×（1+K）×使用年期修正×容積率修正×宗地面積狀況修正×宗地形狀修正×宗地臨街寬深比修正×宗地臨街、臨海、臨河、臨山狀況修正 式中：Pi—待估宗地樓面地價 P—待估宗地對應的樓面基準地價 Py—土地用途修正係數 Pq—期日修正係數 K—待估宗地區域影響因素總修正值 其中： Ki—第i個待估宗地區域因素修正係數 1.基準地價的確定 根據《海南省國土環境資源廳關於同意海口市人民政府公布執行基準地價成果的復函》（瓊土環資函[2009]942號），待估宗地所處區域為三級（東海岸西片區）商服用地，對應的基準地價（樓面地價）為500元/建築m2，宗地地價修正幅度-18.39%~+22.99%。該基準地價設定土地開發程度為「五通一平」(即宗地紅線外通路、通電、通電訊、供水、排水、宗地紅線內場地平整)，土地使用年限為40年，標準容積率為2.5，基準日為2008年12月31日。 2.土地用途修正 土地用途修正係數表 一級地 二級地 用途修正係數 商服用地（參照商服用地基準地價及其修正體系） 批發零售用地 110% 住宿餐飲用地 100% 商務金融用地 100% 其他商服用地 95% 待估宗地證載用途為住宅餐飲用地，故無需進行土地用途修正。 3.期日修正 該基準地價的基準日為2008年12月31日，距評估基準日4.7年，應進行期日修正。通過調查分析，在2008年至2013年期間，該宗地所處區域商服用地地價變動幅度與海口市區商業用地地價總體變動幅度基本相當，則本次期日修正參照城市地價動態監測網中公布的海口市區商服用地地價增長率進行測算。根據中國城市地價動態監測網信息，海口市商服用地2008年至2013年地價增長率如下表： 年度 2008-12-31 2009-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2013-8-31 增長率 100.00% 11.82% 23.09% 9.86% 2.54% 4.86% 根據2008年至2013年8月地價增長率，則： 期日修正係數=100%×(1+11.82%)×(1+23.09%)×(1+9.86%) ×(1+2.54%)×(1+4.86%) =1.6259 4.基礎設施開發程度修正 依照《海口市城鎮土地定級及基準地價評估技術報告》，海口市完全「五通一平」的土地開發費為66元/建築m2。待估宗地的基礎設施開發程度為五通（即通路、通電、通電訊、供水、排水），參考《海口市城鎮土地定級及基準地價評估技術報告》中「五通一平」開發程度修正係數表各項標準，對各項設施進行修正，修正結果如下： 五通一平開發程度修正係數表 項目 高配置（已成體系） 中配置（主幹通過） 低配置（接近主幹道） 係數(%) 開發情況 係數(%) 開發情況 係數(%) 開發情況 通路 22~30 道路暢通，形成網絡，達到規則設計標準，路面質量較高 12~22 有主幹道通過，未形成網絡，基本能夠通達，路面質量一般 0~12 接近主幹道，有土路或遠離主幹道，無法直接通達，路面質量差 通電 10~14 建有變電站，通過地下電纜或架杆明線輸送電源，電力供應充分 5~10 有輸電線路經過，接電方便，電力基本能滿足需要 0~5 遠離輸電線路、接電不方便 通訊 10~18 通訊方便快捷，電話裝機容量充足，達到規劃設計標準 5~10 有主要通訊電纜，電線經過，接線方便 0~5 電纜、電線經過，可以接線但不方便 供水 8~10 有水廠，供水系統呈循環狀，供水能滿足要求，達到規則設計標準 4~8 鄰近有水廠或有主要的供水系統經過，用水條件基本便利 0~4 基本靠打井取消，用水條件較不便利 排水 15~22 建有汙水處理廠，雨汙分流，暗溝排汙。達到規劃設計標準 8~16 雨水汙水排放條件基本便利，基本能滿足需要 0~8 雨汙合流，明溝排汙。排水條件差 平整 4~6 地現平整，可以利用 2~4 地現基本平整，基本可以利用 0~2 地面需經過平整，才可以利用 待估宗地開發程度表 項目 通路 通電 通訊 供水 排水 平整 合計 開發程度 道路暢通，形成網絡，達到規則設計標準，路面質量較高 建有變電站，通過地下電纜或架杆明線輸送電源，電力供應充分 通訊方便快捷，電話裝機容量充足，達到規劃設計標準 有水廠，供水系統呈循環狀，供水能滿足要求，達到規則設計標準 建有汙水處理廠，雨汙分流，暗溝排汙。達到規劃設計標準 地現平整，可以利用 係數(%) 30 14 18 10 22 6 100 則：待估宗地開發程度修正係數為0。 5.宗地因素修正係數的確定 (1)編制宗地因素說明表及修正係數表 參考《城鎮土地估價規程》、《城鎮土地分等定級規程》及《海口市城鎮土地定級及基準地價評估技術報告》的基準地價評估結果結合現場勘查，按照對待估宗地的影響程度，編制地價影響因素條件說明表及地價影響因素修正係數表。 宗地因素條件說明表 因素 因子 優 較優 一般 較劣 劣 繁華程度 距市級商服中心距離(M) ≤1500 1501-3000 3001-5000 5001-7000 >7000 規劃土地利用類型 商服區 商服網點 綜合、辦公區 商、住綜合區 其它用地 交通條件 道路通達度 道路通暢，形成網絡，區域內至少有3條主幹道通過 道路通暢，形成網絡，區域內有2條主幹道通過 道路通暢，形成網絡，區域內有1條主幹道通過 道路較為通暢，未形成網絡，區域內有次幹道通過 道路較為通暢，未形成網絡，區域內僅有支路通過 公交便捷度 至少有4條公交線路通過 有3條公交線路通過 有2條公交線路通過 有1條公交線路通過 公交站點在1000米以外 臨路狀況 臨繁華主幹道 臨主幹道 臨繁華次幹道 臨次幹道 臨支路或不臨路 基本設施狀況 本級排水狀況 完善 較完善 一般 較差 差 本級供電狀況 完善 較完善 一般 較差 差 本級給水狀況 完善 較完善 一般 較差 差 本級供氣狀況 完善 較完善 一般 較差 差 人口狀況 區域人口密度 密集 較密集 一般 較稀疏 稀疏 環境狀況 綜合環境優劣度 優 良 一般 較劣 劣 自然環境優劣度 優 良 一般 較劣 劣 距江河的距離（M） ≤100 101-200 201-300 —— —— 距海的距離（M） ≤100 101-300 301-500 —— —— 宗地因素修正係數表 因素 因子 優 較優 一般 較劣 劣 繁華程度 距市級商服中心距離 4.60% 2.30% 0.00% -1.95% -3.90% 規劃土地利用類型 2.53% 1.27% 0.00% -1.07% -2.15% 交通條件 道路通達度 1.67% 0.83% 0.00% -0.71% -1.41% 公交便捷度 1.38% 0.69% 0.00% -0.59% -1.17% 臨路狀況 1.17% 0.58% 0.00% -0.50% -0.99% 基本設施狀況 本級排水狀況 0.52% 0.26% 0.00% -0.22% -0.44% 本級供電狀況 1.21% 0.60% 0.00% -0.51% -1.03% 本級給水狀況 1.59% 0.80% 0.00% -0.68% -1.35% 本級供氣狀況 0.49% 0.24% 0.00% -0.21% -0.41% 人口狀況 區域人口密度 4.73% 2.37% 0.00% -2.01% -4.01% 環境狀況 綜合環境優劣度 1.04% 0.52% 0.00% -0.44% -0.88% 自然環境優劣度 0.77% 0.39% 0.00% -0.33% -0.65% 距江河的距離（M） 0.53% 0.27% 0.00% —— —— 距海的距離（M） 0.76% 0.38% 0.00% —— —— (2)宗地因素修正係數 通過分析待估宗地的宗地因素，確定宗地因素修正係數如下表： 宗地因素修正係數表 因素 因子 宗地狀況 優劣度 修正係數 繁華程度 距市級商服中心距離 >7000 劣 -3.90% 規劃土地利用類型 商、住綜合區 較劣 -1.07% 交通條件 道路通達度 道路通暢，形成網絡，區域內有2條主幹道通過 較優 0.83% 公交便捷度 公交站點在1000米以外 劣 -1.17% 臨路狀況 臨次幹道 較劣 -0.50% 基本設施狀況 本級排水狀況 較完善 較優 0.26% 本級供電狀況 較完善 較優 0.60% 本級給水狀況 較完善 較優 0.80% 本級供氣狀況 較完善 較優 0.24% 人口狀況 區域人口密度 稀疏 劣 -4.01% 環境狀況 綜合環境優劣度 優 優 1.04% 自然環境優劣度 優 優 0.77% 距江河的距離（M） —— 0.00% 距海的距離（M） ≤100 優 0.76% 合計 -5.35% 則宗地因素修正係數為-5.35%。 6.使用年期修正 本次估價設定宗地剩餘年限為39.01年，而基準地價設定的使用年限為40年，因此應進行年期修正。年期修正的計算式如下： 式中：為年期修正係數，為待估宗地剩餘使用年限，為基準地價設定的使用年限，為土地還原利率。 ......................mnrrK111111根據《海口市城鎮土地定級及基準地價評估技術報告》中商服用地土地還原利率為9.75%。 則年期修正係數=［1-1/(1+9.75%)39.01］/［1-1/(1+9.75%)40］ =0.9976 7.容積率修正 待估宗地設定容積率為0.8，與基準地價設定的標準容積率不一致，需進行容積率修正。根據《海口市城鎮土地定級及基準地價評估技術報告》容積率修正係數。下表為海口市商服用地(樓面地價)容積率修正係數表。 容積率 ≤0.3 0.5 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 修正係數 5.901 3.684 3.13 2.437 2.022 1.744 1.547 1.398 1.283 則：容積率修正係數為2.437。 8.宗地面積狀況修正 商服用地宗地面積狀況修正說明表 指標標準 優 較優 一般 較劣 劣 指標說明 面積適中，對土地利用極為有利 面積對土地利用較為有利 面積對土地利用無不良影響 面積較小，對土地利用有一定影響 面積過小，對土地利用產生嚴重的影響 修正係數 1.09 1.04 1 0.96 0.91 待估宗地面積為65,475.59平方米，作為商服用地-住宅餐飲（酒店用地），面積適中，對土地利用較為有利。故宗地面積狀況修正係數為1.04。 9.宗地形狀修正 商服用地宗地形狀修正說明表 指標標準 優 較優 一般 較劣 劣 指標說明 形狀規則，對土地利用極為有利 形狀對土地利用較為有利 形狀對土地利用無不良影響 形狀不規則，對土地利用有一定影響 形狀較差，對土地利用產生嚴重的影響 修正係數 1.09 1.04 1 0.96 0.91 根據待估宗地的宗地圖結合現場勘察，待估宗地宗地形狀對土地利用較為有利，故宗地形狀修正係數為1.04。 10.宗地臨街寬深比修正 商服用地宗地寬深比修正係數表 寬深比 ≤0.5 0.6 0.8 1 1.2 1.5 修正係數 0.915 0.955 1 1.03 1.045 1.058 寬深比 1.8 2 2.5 3 3.5 ≥4.0 修正係數 1.075 1.09 1.105 1.112 1.125 1.15 根據待估宗地的宗地圖結合現場勘察，待估宗地寬深比為0.8，故宗地寬深比修正係數為1.0。 11宗地臨街、臨海、臨河、臨山狀況修正 待估宗地臨大東海，根據《海口市城鎮土地定級及基準地價評估技術報告》中臨街臨海（河）臨山修正係數表，待估宗地一面臨次幹道另一面臨海，修正係數為1.25。 12.基準地價係數修正法評估結果 Pi=(P×Py×Pq+基礎設施開發程度差異)×（1+K）×使用年期修正×容積率修正×宗地面積狀況修正×宗地形狀修正×宗地臨街寬深比修正×宗地臨街、臨海、臨河、臨山狀況修正 =(500×100%×1.6259+0)×（1-5.35%）×0.9976×2.437×1.04×1.04×1.0×1.25 =2,529(元/平方米) 待估宗地地價=Pi×容積率 =2,529×0.8 =2,023(元/平方米) 宗地地價=宗地單位地價×宗地面積 =2,023×65,475.59 =132,457,119.00元(取整) (八)評估結果 1.土地使用權評估結果 金額單位:人民幣元 帳面價值 評估價值 增值額 增值率% 22,534,820.26 132,457,119.00 109,922,298.74 487.79 2.評估結果與帳面價值比較變動情況及原因 土地使用權帳面值為22,534,820.26元，評估範圍內的土地使用權評估增值109,922,298.74元，增值率為487.79%。評估增值的原因為： 待估宗地所在區域經濟的發展，配套設施不斷完善，用地需求不斷上升，可供開發利用的土地減少，近年土地使用權出讓價格的不斷攀升造成，是形成本次評估增值的主要原因。 二十四、 六、其他無形資產評估技術說明 (一)評估範圍 評估基準日其他無形資產帳面價值42,801.54元。核算內容為工程造價軟體、網絡安全集成系統、清單二合一軟體、銷售軟體等。 (二)核實過程 評估人員了解了企業申報的上述無形資產的主要功能和特點，核查了無形資產的購置合同、發票、付款憑證等資料，並向軟體供應商進行了詢價。軟體無形資產的合同、發票、產權文件齊全，不存在權屬糾紛的情況。 (三)評估方法 根據其他無形資產的特點、評估價值類型、資料收集情況等相關條件，採用市場法進行評估，即按照評估基準日的市場價格作為評估值。 (四)評估結果 其他無形資產評估值102,500.00 元，評估增值59,698.46元，增值率139.48 %。評估增值原因主要如下： 2008至2011年間購買，軟體的價格呈下降趨勢，但帳面值為攤餘後的金額，造成評估增值。 二十五、七、長期待攤費用評估技術說明 評估基準日長期待攤費用帳面價值5,714,285.72元。核算內容為位於北京東城區什錦花園胡同16號院的房產租賃費。 評估人員通過核查相關租賃合同、記帳憑證和原始憑證等有關資料，判斷會計記錄的準確性、帳面金額的存在性、真實性。同時了解企業的攤銷政策，評估時根據費用尚存權益進行評估。 長期待攤費用評估值為5,714,285.72元。 二十六、八、遞延所得稅資產評估技術說明 評估基準日遞延所得稅資產帳面價值5,965,757.46元。核算內容為被評估單位確認的應納稅暫時性差異產生的所得稅資產。具體為壞帳準備、以前年度虧損以及預繳的所得稅等形成的遞延所得稅資產。 評估人員調查了解了遞延所得稅資產發生的原因，查閱了確認遞延所得稅資產的相關會計規定，核實了評估基準日確認遞延所得稅資產的記帳憑證。遞延所得稅資產以對應內容的處理情況確認評估值。 遞延所得稅資產評估值為5,545,757.46元。 二十七、七、流動負債評估技術說明 (一)評估範圍 納入評估範圍的流動負債包括：短期借款、應付帳款、預收帳款、應付職工薪酬、應交稅費、應付利息、其他應付款。上述負債評估基準日帳面價值如下表所示： 金額單位：人民幣元 科目名稱 帳面價值 短期借款 247,000,000.00 應付帳款 67,212,667.24 預收帳款 39,053,908.00 應付職工薪酬 -30,942.64 應交稅費 7,008,866.75 科目名稱 帳面價值 應付利息 2,074,800.00 其他應付款 31,617,608.39 流動負債合計 393,936,907.74 (二)核實過程 1.核對帳目：根據被評估單位提供的流動負債評估申報明細表，首先與被評估單位的資產負債表相應科目核對使總金額相符；然後與被評估單位的流動負債明細帳、臺帳核對使明細金額及內容相符；最後按照重要性原則，對大額流動負債核對了原始記帳憑證等。 2.資料收集：評估人員按照重要性原則，根據各類流動負債的典型特徵收集了評估基準日的借款合同、結息證明、採購合同與發票、職工薪酬制度、完稅證明，以及部分記帳憑證等評估相關資料。 3.現場訪談：評估人員向被評估單位相關人員調查了解了銀行授信額度與短期借款情況；調查了解了原材料採購的商業信用情況；調查了解了負擔的稅種、稅率與納稅制度情況；調查了解了員工構成與職工薪酬制度情況等。 (三)評估方法 1.短期借款 評估基準日短期借款帳面價值247,000,000.00元。核算內容為被評估單位向中國
農業銀行、英大國際信託有限責任公司等借入的期限在1年以下(含1年)的借款。 評估人員查閱了各筆短期借款的借款合同及相關擔保合同、評估基準日貸款對帳單、評估基準日最近一期的結息證明等，逐筆核對了借款金額、借款期限和借款利率。短期借款以核實無誤後的帳面價值作為評估值。 短期借款評估值為247,000,000.00元。 2.應付帳款 評估基準日應付帳款帳面價值67,212,667.24元。核算內容為被評估單位應付工程款、質保金等應支付的款項。具體包括：工程款、質保金等。 評估人員向被評估單位調查了解了工程付款模式及商業信用情況，按照重要性原則，對大額或帳齡較長等情形的應付帳款進行了函證，並對相應的合同進行了抽查。應付帳款以核實無誤後的帳面價值作為評估值。 應付帳款評估值為67,212,667.24元。 3.預收帳款 評估基準日預收帳款帳面價值39,053,908.00元。核算內容為海南英大房地產開發有限公司預收購購房款。 評估人員向被評估單位調查了解了預收帳款形成的原因，按照重要性原則，對大額或帳齡較長等情形的預收帳款進行了函證，並對相應的合同進行了抽查。預收帳款以核實無誤後的帳面價值作為評估值。 預收帳款評估值為39,053,908.00元。 4.應付職工薪酬 評估基準日應付職工薪酬帳面價值-30,942.64元。核算內容為被評估單位根據有關規定應付給職工的各種薪酬，主要為工會經費、職工教育經費等。 評估人員向被評估單位調查了解了員工構成與職工薪酬制度等，核實了評估基準日最近一期的職工薪酬支付證明，以及評估基準日應付職工薪酬的記帳憑證。應付職工薪酬以核實無誤後的帳面價值作為評估值。 應付職工薪酬評估值為-30,942.64元。 5.應交稅費 評估基準日應交稅費帳面價值7,008,866.75元。核算內容為被評估單位按照稅法等規定計算應交納的各種稅費，包括：營業稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產稅、土地使用稅、教育費附加、企業代扣代交的個人所得稅等。 評估人員向被評估單位調查了解了應負擔的稅種、稅率、繳納制度等稅收政策。查閱了被評估單位評估基準日最近一期的完稅證明，以及評估基準日應交稅費的記帳憑證等。應交稅費以核實無誤後的帳面價值作為評估值。 應交稅費評估值為7,008,866.75元。 6.應付利息 評估基準日應付利息帳面價值2,074,800.00元。核算內容為被評估單位按照合同約定應支付的利息。 評估時主要核實借款合同、借款時間、利率、到期時間等內容，進一步核實貸款項目內容、利息負擔及核算的準確性。本次評估以評估基準日企業實際應支付的利息作為評估值。 應付利息評估值為2,074,800.00元。 7.其他應付款 評估基準日其他應付款帳面價值31,617,608.39元，核算內容為被評估單位除應付帳款、預收帳款、應付職工薪酬、應付利息、應交稅費等以外的其他各項應付、暫收的款項。 評估人員向被評估單位調查了解了其他應付款形成的原因，按照重要性原則，對大額或帳齡較長等情形的其他應付款進行了函證，並對相應的合同進行了抽查。其他應付款以核實無誤後的帳面價值作為評估值。 其他應付款評估值為31,617,608.39元。 (四)評估結果 流動負債評估結果及增減值情況如下表： 流動負債評估結果匯總表 金額單位:人民幣元 科目名稱 帳面價值 評估價值 增值額 增值率% 短期借款 247,000,000.00 247,000,000.00 0.00 0.00 應付帳款 67,212,667.24 67,212,667.24 0.00 0.00 預收款項 39,053,908.00 39,053,908.00 0.00 0.00 應付職工薪酬 -30,942.64 -30,942.64 0.00 0.00 應交稅費 7,008,866.75 7,008,866.75 0.00 0.00 應付利息 2,074,800.00 2,074,800.00 0.00 0.00 科目名稱 帳面價值 評估價值 增值額 增值率% 其他應付款 31,617,608.39 31,617,608.39 0.00 0.00 流動負債合計 393,936,907.74 393,936,907.74 0.00 0.00 流動負債評估值393,936,907.74元，評估無增減值。 第四章收益法評估技術說明 一、宏觀、區域經濟因素分析 (一)國家、地區經濟形勢及未來發展趨勢 1. 我國宏觀經濟發展狀況 近年來我國國民經濟持續較快發展，綜合國力大幅提升，2010年國內生產總值躍居世界第二位。2008-2012年國內生產總值增長情況如下圖： 資料來源: 國家統計局 說明: （圖表）[2012年統計公報]圖1 2008-2012年國內生產總值及其增長速度2012年，在國際經濟複雜嚴峻的形勢下，我國國民經濟運行總體平穩，根據國家統計局初步核算，全年國內生產總值519322億元，比上年增長7.8%。其中，第一產業增加值52377億元，增長4.5%；第二產業增加值235319億元，增長8.1%；第三產業增加值231626億元，增長8.1%。第一產業增加值佔國內生產總值的比重為10.1%，第二產業增加值比重為45.3%，第三產業增加值比重為44.6%。 2013年上半年國內生產總值248009億元，按可比價格計算，同比增長7.6%。其中，一季度增長7.7%，二季度增長7.5%。分產業看，第一產業增加值18622億元，增長3.0%；第二產業增加值117037億元，增長7.6%；第三產業增加值112350億元，增長8.3%。從環比看，二季度國內生產總值增長1.7%。 根據《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年(2011—2015年)規劃綱要》，十二五期間，按照與應對國際金融危機衝擊重大部署緊密銜接、與到2020年實現全面建設小康社會奮鬥目標緊密銜接的要求，保持經濟平穩較快發展，預計國內生產總值年均增長7%。 2. 區域經濟發展狀況 2013年上半年，海口市實現地區生產總值443.17億元，按可比價格算，同比增長10.3%，增速比一季度回落0.2個百分點，但快於去年同期1.2個百分點。其中，第一產業增加值29.92億元，增長5.9%，增幅比一季度回落0.5個百分點；第二產業增加值96.78億元，增長9.4%，比一季度提高了4.8個百分點；第三產業增加值316.47億元，增長11%，較一季度回落了1.6個百分。從產業貢獻看，一、二、三產業對經濟增長的貢獻率分別為4.2%、20.5%、75.3%，其中工業貢獻率為10.7%，與一季度相比，三產貢獻率降低11個百分點，一產貢獻率持平，二產貢獻率提高11個百分點，其中工業提高8.4個百分點。產業結構繼續調整，三次產業結構之比為6.8:21.8:71.4。 2013年上半年，海口市固定資產投資290.06億元，同比增長24.1%，增速比一季度和去年同期分別回落10.4和16.2個百分點。其中，項目投資289.57億元，增長24.7%。若扣除飛機購置因素則海口市固定資產投資同比增長8.2%。6月末，海口市施工項目454個，同比下降3.6%，其中，新開工項目66個，下降7%。新開工建設項目的投資帶動作用明顯，1-6月，海口市新開工項目完成投資89.9億元，增長31.4%，增幅比上年同期提高5個百分點；新開工項目對海口市項目投資的增長貢獻率由上年同期的21.1%升至38.2%，提高17.1個百分點。進展較快的項目有：海秀快速路、美安科技新城、年產8萬噸椰汁項目、信廣實業戶外休閒運動中心、海屯高速、觀瀾湖風情小鎮、海南農墾商業中心項目、海口丹娜國際遊艇都會等。 從三次產業看，一是第三產業投資同比增長35.6%，增幅比一季度回落16.9個百分點；第一產業投資同比增長11.2%；第三產業投資缺少工業投資項目的支撐下滑較大，同比下降38%，其中製造業投資同比下降37.8%；二是生產性服務業投資增勢強勁。從第三產業內部結構看，文化、體育和娛樂業、交通運輸倉儲和郵政業、批零業、教育等生產性服務業投資分別增長6.7倍、1.6倍、78.2%、87.8%。生產性服務業的快速發展為我市加快產業轉型升級、轉變經濟發展方式提供了有力支撐。 房地產開發投資增長，上半年，海口市房地產開發投資94.59億元，同比增長25.5%，增速比一季度提高9.6個百分點。去年上半年商品房銷售面積大幅上漲主要原因是因為五源河公寓25萬平方米和海南大學20萬平方米教師住宅計入統計， 1-6月海口市商品房銷售面積150.19萬平方米，同比增長18.6%。2013年上半年重點項目經過徵地拆遷等前期的基礎工作後，下半年將進入項目建設的實質階段，全年固定資產投資預期目標可以完成。房地產方面，如果海航城40萬平方米、五源河公寓二期45萬平方米、永秀花園、永和花園兩個百萬平方米小區銷售順利，全年商品房銷售面積達到320萬平方米，增長20%。 (二)有關的財政、貨幣政策等 十八大報告指出，中國經濟政策將會以穩健為主，未來10年中國經濟發展的目標，即到2020年中國GDP增長與人均收入實現翻番。這個經濟發展目標，把以前30年所追求的高速增長轉向為中速平穩增長。從2010年到2020年，全國GDP增長翻番，每年增長速度只要保持在7%左右就足夠了，而不需要如早幾年那樣追求10%以上的增長速度。把GDP增長速度降下來，就是要讓未來中國的經濟發展在質量上下功夫，而不是追求數量上的過度擴張。根據黨中央國務院的安排部署，堅持實施穩健的貨幣政策，保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，增強調控的針對性、靈活性、前瞻性，繼續處理好保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構和管理通脹預期三者關係，加快推進經濟發展方式轉變和經濟結構調整，著力擴大國內需求，著力加強自主創新和節能減排，著力深化改革開放，著力保障和改善民生，保持經濟平穩較快發展和物價總水平基本穩定，保持社會和諧穩定。 我國實施了穩健的貨幣政策。按照總量適度、審慎靈活的要求，兼顧促進經濟平穩較快發展、保持物價穩定和防範金融風險。優化信貸結構，支持國家重點在建項目、加強對小微企業的信貸支持。加強儲備資產的投資和風險管理，提高投資收益。提高直接融資的比重，發揮好融資工具的作用，更好地滿足多樣化的投融資需求。著力優化信貸結構，密切監控跨境資本流動，防範「熱錢」流入。 中央經濟工作會議提出，要繼續實施積極的財政政策，要繼續完善結構性減稅政策，加大民生領域投入與促進經濟結構調整。而第十一屆全國人大常委會第二十七次會議審議預算法修正案草案，明確規定地方政府不能舉債。通過稅制的調整與完善，可以為服務業、小微型企業等減負，以此促進經濟的轉型。在2012年積極的財政政策下，擴大財政支出，而且通過增加「三農」、保障性住房等領域的投資，不斷擴大民生投入，可以反推結構調整，促進經濟自主協調發展。 中國人民銀行發布的2013年第二季度中國貨幣政策執行報告中表示，繼續實施穩健的貨幣政策，增強調控的針對性、協調性，適時適度預調微調，把握好穩增長、調結構、促改革、防風險的平衡點，為經濟結構調整與轉型升級創造穩定的金融環境和貨幣條件。同時進一步優化金融資源配置，盤活存量，優化增量，整合金融資源支持小微企業等重點領域和薄弱環節發展，更好地服務於轉型升級和擴大內需。繼續通過改革增強市場機制的作用，完善貨幣政策傳導機制，促進經濟持續健康發展。進一步推進利率市場化和人民幣匯率形成機制改革，提高金融體系配置效率，完善金融調控機制。繼續推動金融市場規範發展，加大直接融資支持力度，拓寬小微企業融資渠道。報告還表示，要落實好差別化住房信貸政策，在支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設和居民首套自住普通商品房消費，堅決抑制投機投資性購房需求。 二、行業現狀與發展前景分析 (一)房地產行業現狀 1.2013年1-6月房地產行業政策 房地產行業受宏觀政策影響很大。2013年上半年「國五條」落地宣告房地產調控進一步趨緊，對熱點城市投資投機需求的抑制再度升級，北京、上海等城市配套細則相對嚴格，其他絕大多數城市基本延續了國五條政策方向。面對日益上漲的房價，國家在2013年的上半年出臺了一系列政策，保障房、房產稅、土地制度改革等工作同時進行，建立穩定房價的長效機制。 「國五條」為全年調控定調。2013年2月20日，國務院常務會議研究部署房地產市場調控工作，提出五條調控措施即「國五條」，並在3月1日發布國五條細則（《關於繼續做好房地產市場調控工作通知》【國辦發〔2013〕17號】），隨後中央及各部委密集表態，堅決落實國五條調控精神。各地細則落實力度不一，北京政策最為嚴厲。在公布細則的城市中，對國五條各項調控政策的落實力度存在差異，北京、上海等城市在地方細則中嚴格落實國五條相關要求。 保障房新建任務較上年小幅減少。2013年3月5日第十二屆全國人民大表大會第一次會議開幕會上提出今年保障性安居工程的建設目標是：基本建成470萬套、新開工630萬套，並繼續推進農村危房改造。4月9日住建部發布《關於做好2013年城鎮保障性安居工程工作的通知》，明確要求各地適當上調收入線標準，有序擴大住房保障覆蓋範圍；在今年年底前，地級以上城市要明確外來務工人員申請住房保障的條件。與2011及2012年相比，今年保障性安居工程新開工及基本建成套數目標都有所減少。 住房信息聯網、不動產登記同步推進。2013年3月15日，住建部部長姜偉新表示，目前全國已有40個城市完成住房信息聯網，6月底將完成500個城市的住房信息聯網。5月16日國土部副部長胡存智提出國土部正積極會同有關部門推動不動產統一登記制度建設，預計2014年6月底前出臺不動產登記條例。住房信息聯網和不動產統一登記制度的建立為房產稅順利徵收提供了保障，只有在住房信息聯網完善、房地產相關稅制改革、財產公示制度及收入分配改革等多方配合共同推進下，房產稅制度方可有效實施。 房產稅擴圍可能性進一步上升。2013年5月24日，國務院批轉發改委《2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，意見中要求擴大個人住房房產稅改革試點範圍。 2013年2月22日，國土資源部在京召開全國房地產用地管理和調控工作報告會，對於各地2013年土地供應工作提出了五點意見：「一要保證充足的增量，在編制今年的住宅用地供應計劃時，要統籌考慮，提前安排；二要快速釋放存量，要加大工作力度，促其儘快形成住房上市；三要繼續加大盤活閒置地力度，按照新的《閒置土地處置辦法》，加大工作力度。四要運用多種手段，均衡供地。另外，還要保持正常的地價形成機制，堅持通過市場配置土地資源，按供求規律保持土地供應總量，消除異常信號及波動，避免地價信號被利用，造成市場恐慌。」各地在積極加大加快住宅用地計劃供應的同時，紛紛開展了適應本地的土地制度改革及創新供地機制。 經濟復甦趨緩，通脹壓力減輕，貨幣政策穩中趨松。2013年，全國經濟並未如預期般延續上年年底回升態勢，一季度全國GDP同比增長7.7%，增速雖高於全年7.5%的預期目標，但較2012年四季度回落0.1個百分點；而PMI（中國製造業採購經濟指數）自去年10月份以來始終在50-51之間波動，3月達到階段高點50.9後呈現回落，5月再度回升，但仍僅為50.8。另一方面，除2月受春節假期影響升至3.2%外，2012年下半年至今全國CPI單月同比漲幅均在2.5%以下，通脹壓力不大。為應對流動性緊張局面，6月北京、長春、廣州、廈門等地的部分銀行均收緊首套房貸利率優惠，將從前的最低八五折優惠調至九折或者取消。在此背景下，6月19日國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，研究部署金融支持經濟結構調整和轉型升級的政策措施，並在會議中明確表示支持居民家庭首套自住購房。在下半年銀行業資金持續趨緊的背景下，新增貸款增速將有所減緩，但其中對居民首套自住購房需求的支持力度仍將持續，在抑制投資投機需求的同時重點支持居民合理性購房需求，「有保有壓」仍然會是國家房地產調控不變的重心。 2.2013年1-6月全國房地產開發和銷售狀況 房地產開發方面，2013年1-6月份，全國房地產開發投資36828億元，同比名義增長20.3%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資25227億元，增長20.8%，增速回落0.8個百分點，佔房地產開發投資的比重為68.5%（如圖3所示）。房地產開發企業房屋施工面積549408萬平方米，同比增長15.5%，增速比1-5月份回落0.5個百分點；其中，住宅施工面積403521萬平方米，增長12.9%。房屋新開工面積95901萬平方米，增長3.8%，增速提高2.8個百分點；其中，住宅新開工面積70630萬平方米，增長2.9%。房屋竣工面積35346萬平方米，增長6.3%，增速提高1.0個百分點；其中，住宅竣工面積27428萬平方米，增長2.7%。房地產開發企業土地購置面積15721萬平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月份收窄2.7個百分點；土地成交價款3699億元，增長7.5%，增速提高3.8個百分點。 圖3：全國房地產開發投資增速 資料來源：國家統計局網站 房地產銷售方面，2013年1-6月份，商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%，增速比1-5月份回落6.9個百分點；其中，住宅銷售面積增長30.4%，辦公樓銷售面積增長31.7%，商業營業用房銷售面積增長8.3%。商品房銷售額33376億元，增長43.2%，增速比1-5月份回落9.6個百分點；其中，住宅銷售額增長46.0%，辦公樓銷售額增長45.7%，商業營業用房銷售額增長20.5%。 圖4：全國商品房銷售面積和銷售額增速 資料來源：國家統計局網站 可以看出，房地產開發投資和房地產銷售方面，在2013年初都有較快的增長，隨後增速略有下降，但仍然高於2012年的增速水平。 圖5展示了從2008年10月到2013年7月的全國房地產開發景氣指數（國房指數），從中可以看出房地產開發在近幾年的景氣程度。最高點在2010年的3月份，達到105.89；最低點在2012年的9月份，為94.39。從2013年年初開始，發地產開發景氣程度有顯著提高，並在接下來的幾個月保持比較穩定的水平，2013年7月份國房指數是97.39。 圖5：全國房地產開發景氣指數（國房指數） 3. 海口市市房地產市場狀況 (1)海南省房地產發展概況 海南位於中國的南端，北以瓊州海峽與廣東劃界，西臨北部灣與越南民主共和國相對，東瀕南海與臺灣省相望，東南和南邊在南海中與菲律賓、汶萊和馬來西亞為鄰。是中國的第二大島嶼，是中國唯一的熱帶濱海城市，海岸線長達1528公裡，其中具備旅遊房地產開發條件的岸線約佔50—60%，與世界著名的如杜拜、峇里島、夏威夷等相媲美。 2011年1月14日，海南正式獲國務院同意建設國際旅遊島，在國際旅遊島的建設上升到國家戰略的利好概念推動下，2011年海南省全年實現地區生產總值達2522.66億元，比上年增長12%，比全國GDP增速高2.8%。人均GDP達4429美元，突破4000美元大關，標誌海南跨入世界中上等收入地區水平的行列。 在「離島免稅」效應拉動下，2011年，全省接待旅遊過夜人數3001.34萬人次，比上年增長16.0%。其中，接待國內旅遊者2919.88萬人次，增長15.8%;接待入境旅遊者81.46萬人次，增長22.8%。全年旅遊總收入324.04億元，比上年增長25.8%。全年旅遊飯店客房開房率62.4%，比上年提高2個百分點。 海南房地產業從02年開始小幅穩步增長，2009年國家提出國際旅遊島的戰略方針後，2010年的房地產投資達到468億元，同比09年房地產投資額增長62%；2011年，海南國際旅遊島建設獲國家正式批覆後，儘管受全國調控大勢及限購政策影響，海南當年房地產投資額達663.05億元，仍實現同比上年增長41.72%。2012年僅前三季度已實現房地產投資799億元。海南省房地產市場進入高速發展期。 泛海口地區的西海岸長流片區及西線輻射區域（盈濱半島）為一線海景房集中片區，集中了萬科、富力等國內一線房產開發商，客群主要針對島外高端投資、度假需求，中心老城區及東部片區以多層為主，成為外地人居家養老和本地高品質人群的選擇。 (2)海南省土地供應情況 2012年海南省住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）12097宗，推出面積53551萬平方米，同比減少17%； 2012年住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地) 8652宗，成交面積38281萬平方米，同比減少23%； 2012年住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為1347元/平方米，同比上漲7%。 住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率為9%，較去年同期下降4個百分點。 2013年8月海南土地市場共成交47宗地塊，成交總面積206.823509公頃，環比成交面積下跌23.99%；海南土地市場成交總價164590.3403萬元，環比上漲80.18%；全省土地總供應面積1961881.08平方米，環比供應面積上漲8.96%。另數據監控中心監控數據顯示，8月全省土地共成交地塊47宗，其中包括25宗住宅用地，住宅用地
總成交面積達75.373976公頃，住宅用地
總成交面積環比上漲了62.58%，而商業用地成交面積大幅下降，使得8月海南土地市場的
總成交面積環比下降了23.99%。在供應方面，8月全省共有22宗地塊供應，其中包括13宗住宅地塊，總供應面積1961881.08平方米，環比略有上漲，但住宅用地供應面積663788.89平方米，環比下降了10%。 面對多個一二線城市土地市場的紅火，海南的土地市場業態可謂走勢平穩，但以特色旅遊地產地塊為主打的樂東及以航天新城建設提升區域地塊價值的文昌在8月表現尤為突出。 (3)海南省住宅市場發展情況 有關統計數據顯示，2013年8月海南商品房共籤約4376套，環比下跌25.25%，籤約面積與籤約金額均出現環比下跌，籤約均價環比上漲23.03%。 9MZ5DKRLD_67CM]%90)_ZYE據數據監控中心監控數據顯示，2013年8月海南商品房共籤約4376套，籤約面積371824.25平方米，籤約金額4438297974.81元，籤約均價11936.55元/平方米。8月整體呈現量跌價漲的業態。而以全省各個市縣樓市的成交數據來看，瓊海以1253套的成交量佔據榜首，亞則以953套的成交量排在第二位，海口樓市則業績平平，以817套位列第三，陵水、保亭則是8月海南樓市中僅有的兩個成交量呈環比上漲的市縣，分別成交了459套和105套。在成交面積方面，統計數據顯示，8月海南樓市共有11個市縣有成交，三亞與瓊海尤為突出，成交面積分別為82508.21平方米和82517.98平方米；陵水的成交面積為59088.64平方米；海口的成交面積為74636.49平方米，環比下跌65.03%。在成交均價方面，8月海口的成交均價為7859.7元/平方米；陵水以21575.59元/平方米的成交均價居榜首，環比上漲26.95%；三亞成交均價為17824.98元/平方米，環比下跌6.06%；東方的成交均價為12854.23元/平方米；其他市縣的成交均價都在萬元以下。總體來看，8月的海南樓市依然受淡季影響而表現平平，不少開發商更多地是在摩拳擦掌為「金九銀十」傳統旺季做準備，期待樓市成交量反彈。 (4)海口市住宅市場發展情況 2012年，海口市房地產開發投資175.55億元，同比增長21%；商品房批准預售面積379.4萬平方米，同比下降10.2%；銷售商品房266.1萬平方米，同比增長18%。商品房施工報建440萬平方米，同比增長8.6%，新開工面積262萬平方米。 2013年1-6月海口市房地產市場投資94.59億元，商品房銷售面積150.19萬平方米，同比增長18.6%，截止2013年08月，海口市房產均價為7,357元/平方米。 1SN(K`KJY~JSQLP[)J)C$JB (二)行業主要政策規定 1.國務院辦公廳下發《關於切實穩定住房價格的通知》(2005年3月26日，國八條)，這八點要求為：一是高度重視穩定住房價格；二是切實負起穩定住房價格的責任；三是大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，並督促建設；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量；五是正確引導居民合理消費需求；六是全面監測房地產市場運行；七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八是認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。 2.2005年4月27日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，提出了八項加強房地產市場引導和調控措施（被業界稱為「新國八條」）。這八條措施為：一是強化規劃調控，改善商品房結構。二是加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。三是加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。四是完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度。六是加強金融監管。七是切實整頓和規範市場秩序。八是加強市場監測，完善市場信息披露制度。 3.2005年5月11日，國務院辦公廳轉發建設部、發改委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、稅務總局、銀監會《關於做好穩定住房價格工作的意見》（被業界稱為「七部委八條」或「七部委意見」）。這八條意見是：強化規劃調控，改善住房供應結構；加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收徵管；加強房地產信貸管理，防範金融風險；明確享受優惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費；加強經濟適用住房建設，完善廉租住房制度；切實整頓和規範市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為；加強市場監測，完善市場信息披露制度。 4.2006年5月17日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，研究促進房地產業健康發展措施，會上通過了六項措施調控房地產業（被業界稱為「國六條」）。這六項措施為：一、切實調整住房供應結構，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房；二、嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為；三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長；四、加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為；五、加快城鎮廉租住房制度建設，規範發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難；六、完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。 5.《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號，國務院2010年4月17日）； 6.國務院辦公廳《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號，2011年1月26日發布「國八條」），提出地方政府控制房價的目標責任制，強化差別化住房信貸政策，從嚴制定和執行住房限購措施等，政策力度再度加強。 7.國務院發布《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發〔2013〕17號，2013年2月26日發布「新國五條」細則)，通知稱：當前房地產市場調控仍處在關鍵時期，房價上漲預期增強，不同地區房地產市場出現分化。房價上漲過快的城市，要進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。二手房稅收由交易總額的1-2%，從嚴按差額的20%徵收。 (三)行業主要特點 1.區域性特徵明顯 房地產作為不動產，不可移動性使其具有明顯的區域性：不同地區的消費群體因其地域差異、文化差異、氣候差異對於房產品的需求不盡相同。房產品的區域化特徵使房地產企業短期內無法具備規模化批量生產的條件，也使得房產品的價格主要是受當地區域市場內供需關係影響。我國房地產行業的區域不平衡，在價格上體現的也尤為明顯，主要表現在各個區域、各個城市冷熱不均，以北京、杭州、還有西部地區的貴陽、西安為例，這些地區房價和居民的收入差距比較大，而且二手房市場交易不活躍，市場流動性比較差，風險比較大。 2.受宏觀調控影響明顯 住宅作為一種基本的生活資料，其價格波動對民眾的生活穩定有著重大的影響，政府歷來對房地產市場的關注度較高，房地產市場的發展對於國家土地利用、貨幣政策、城市規劃以及財政稅收等宏觀調控政策上具有很強的敏感性。 3.資金密集型 房地產開發具有投資規模大、開發周期長、投入期與回收期不一致等特點，客觀上決定了房地產行業的資金密集型特點。 4.兼具消費價值和投資價值 房地產不僅只是消費品，同時也是投資品，特別是物價波動較大時，是一種良好的保值增值投資產品，投資性是房地產具備的一種固有屬性，正是因為房地產具有的投資屬性，因此投資性需求也是房地產市場需求的主要構成之一。 5.產業關聯度較高 房地產業的產業鏈較長、產業關聯度較高。與房地產業密切聯繫的行業有建材工業、建築工業、園林綠化、家電業、家具業以及商業、文化、教育等配套設施和其他服務業等。這種高度關聯性，使房地產業的發展具有帶動其他產業和整個國民經濟增長的重大作用。 6.市場集中度較低 房地產的不可移動性決定了開發企業必須在當地生產，一定程度上影響了房地產的規模化生產，導致目前市場集中度較低。 (四)行業競爭情況 1.房地產行業進入壁壘日益提高。目前全國地產開發企業有3.5萬-4萬家，頂峰時期達5萬多家。由於房地產行業自由準入，且是資金密集型行業，資金雄厚的上市公司和國有企業也希望進入此行業，因此房地產行業形成大、中、小地產商並存的局面。隨著土地市場化機制的逐步完善，行業管理日益規範，對房地產企業的規模和資金實力的要求越來越高，缺乏品牌的中小房地產開發企業將被市場淘汰。 2.房地產行業整體競爭激烈，買方市場的局面已經形成。隨著個人成為購房消費主體，較高行業利潤的吸引，不少公司通過產業轉型、直接投資、收購兼併、投資參股、組建新公司等方式涉足房地產業，房地產市場競爭正朝著多元化、個性化的方向升級發展。此行業中較具競爭性的企業是已經形成品牌優勢的大型民營企業（如萬科集團、碧桂園集團、綠城集團、恆大地產等），以及具有雄厚資金實力的國有房地產企業（如
保利地產、遠洋地產、
招商地產等）。 3.房地產競爭區域差異性較大。我國房地產投資主要集中在東部地區，中、西部地區投資量相對較少。東部地區房地產市場容量和需求較大、市場較為成熟，競爭較為充分，而中、西部地區房地產市場起步較晚，發展相對滯後。 4.房地產進入資本競爭時代。房地產是資金密集型產業，隨著房地產行業市場競爭的升級，資本實力將成為企業競爭的主導因素，實力雄厚、具有相當規模和品牌優勢、規範成熟的房地產企業將成為市場的領導者。 目前國內房地產業的行業集中度在提高，如萬科、中海、保利、恆大、招商等，從百強企業分布格局來看，2011年具有700億以上銷售規模的5家百強企業，其銷售業績在2012年已全部提升至900億元以上，500億-600億規模的企業較上年增加了2個，百億規模以上企業持續增加，百強企業的整體實力得到明顯提升；百強綜合實力TOP10企業2012年銷售額均值同比增長26.2%，分別為全國、百強企業平均增速的2.6、1.6倍，百強企業的分化態勢更加顯著以銷售額計算，百強企業2012年的市場份額達到29.6%，較上年增加了1.7個百分點，且提升幅度也高於2011年；百強綜合實力TOP10企業的市場份額亦同比增長1.5個百分點，佔百強企業總銷售額的38.7%，優勢進一步彰顯，百強企業在行業整合加速、市場競爭更趨激烈的環境下發揮了主導作用。雖然經過前幾年的高速發展，出現了一些全國性的大型房地產企業，但大量的
中小企業依然存在。同時，一些區域強勢企業依靠品牌優勢等，都具備跨區域開發和規模化經營的能力。 (五)房地產行業未來發展趨勢 過去十多年支持我國房地產行業快速發展的基石是國民經濟的持續穩定增長，可預見未來該行業的持續健康發展仍依託於國民經濟的穩步增長，此外，城市化進程加速、人均收入水平的提高以及人們改善居住條件要求的提高等因素，將共同促進房地產市場長期持續健康的發展。 1.產品細分，需求多元化 伴隨著房地產市場的逐步發展與成熟，消費者對於產品品質、市政配套及周邊環境的要求日益提升並顯現出明顯的差異化特性。地區的差異化、消費人群的多元化都要求開發企業針對不同類型的客戶需求設計出高品質的產品。產品差異化競爭的深化使開發企業更為注重客戶管理及產品分類設計。 2.產業集中度提高 從國外房地產行業的發展歷程看，行業逐步發展與成熟的同時，行業集中度也得到了提升，我國住宅產業的規模化生產也會成為發展方向，行業集中度將會逐步提高。 3.品牌效應逐漸顯現 人們對住房品質的要求日益提升，住房不再是簡單的居住場所，與其他消費品類似，合理的戶型、完善的配套、良好的環境、優質的物業管理及售後服務，已成為優秀房地產的必備要素，優秀房地產開發企業在跨區域發展的同時，也將其成熟的設計理念、管理經驗不斷向外擴散、複製並加以完善。如萬科等全國一流房地產企業的產品已具有很好的口碑，品牌效應將逐漸顯現。 4.土地資源稀缺性突出 房地產開發的實質是資本與土地的資源整合。土地資源屬不可再生資源，對優質土地資源的控制對於房地產開發企業的發展來說尤其重要。隨著開發企業建設規模的不斷擴大，土地資源尤其是優質土地資源的稀缺性日益明顯，房地產開發企業對於土地資源的競爭將直接影響土地的價格，進而影響開發項目的成本和利潤。 5.住宅產業化趨勢 發達國家的住宅建設已進入高度產業化階段，突出表現在新技術應用與住宅性能認定上，目前，我國住宅產業化趨勢已初露端倪，萬科等業內領先企業已開始積極探索產業化道路，未來隨著政府、開發企業以及建設設計、施工、建材生產企業的共同努力，預期我國住宅產業化進程逐步加快。 6.政府宏觀調控力度加大 在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過度的投資衝動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。 (六)行業發展的有利和不利因素 1.行業發展的有利因素 目前宏觀經濟數據繼續向好，政策面也趨於穩定，以及中央關於城鎮化建設的推進，這都將對2013年房地產行業形成一定的利好。 2.行業發展的不利因素 (1)房地產調控政策放鬆的可能性較小 2013年房地產調控政策放鬆的可能性較小，甚至有可能出臺新的調控政策。今年房地產調控政策一個基本判斷就是方向不變、力度不減。預計2013年房地產調控政策仍將維持穩中趨緊態勢，抑制不合理需求的大方向不會改變。 (2)房產稅擴容的可能性較大 中央政府需要建立房地產市場調控的長效機制，房價持續上漲，政府出臺新政的可能性比較大，而新的調控政策除了要加大保障房的力度，可能涉及房產稅試點的擴容。 2013年房產稅試點政策對房地產行業的影響主要表現在兩個方面：一是隨著試點的逐步擴大，房產稅對相關利益主體的投資預期影響程度加深；二是房產稅直接作用於消費住房，減少泡沫，對供需雙方都會產生正面的影響。 (3)部分市場庫存依舊維持在高位 從去年四季度開始樓市成交回暖的趨勢已經逐步明朗，也間接大幅提升了不少重點城市去庫存化的能力。有機構發布的最新數據顯示，北、上、廣、深四大一線城市樓市庫存消化時間分別降至8.2個月、19.2個月、14.2個月和9個月，二線城市去化能力也普遍增強。但不少三四線城市消化樓市庫存時間仍在20個月以上，市場供求失衡明顯。 綜合而言，目前宏觀經濟數據繼續向好，城鎮化因素的推動，市場對後期預期普遍較好，預計2013年房地產行業仍將繼續回暖。但是鑑於調控政策穩定存在而且不放鬆以及市場庫存仍處高位，樓市反彈的空間並不大，仍是以小幅回升、總體趨穩的態勢為主。 (七)房地產上下遊行業與行業進入壁壘 1.上下遊行業 房地產業的產業鏈較長，其上遊行業主要為建材業和建築業，建築材料價格和建築施工費用的增加，將直接增加房地產開發產品的成本，反之，建築和建材行業的發展也會對房地產業起到直接的促進作用。 從服務的層面上說，房地產行業的下遊行業有房地產中介和裝修行業，商品房中介市場的規範發展有助於商品房的再次流通，不僅增加了物業產品的流動性，也創造了新的物業需求，能促進房地產行業的發展；而裝修行業以物業產品為服務標的，無論是作為房地產行業的下遊行業還是配套行業，均有利於提升居民的生活品質，也會促進房地產行業的發展。 2.行業進入壁壘 在房地產行業發展初期，必要的資金規模是行業進入壁壘，隨著該行業的持續發展，資源整合型的特徵日益突出，資本實力、融資能力、管理能力、土地儲備以及管理團隊共同構成了行業新的壁壘。 三、被評估企業的業務分析 (一)被評估企業簡介 1.企業名稱：海南英大房地產開發有限公司 2.法定住所：海口市振興路8號美蘭區辦公大樓一樓 3.經營場所：海口市振興路8號美蘭區辦公大樓一樓 4.法定代表人：蓋衛東 5.註冊資本：人民幣陸億捌仟萬元 6.企業性質：有限責任公司(法人獨資) 7.主要經營範圍：在規劃範圍內進行房地產及附屬配套設施的開發、建設、酒店、寫字樓、高檔住宅的銷售。(凡涉及經營許可的項目憑許可證經營) 8.企業股權結構及變更情況： 2002 年 6 月，海南英大房地產開發有限公司設立。投入註冊資金 4,000 萬元。其中：魯能英大集團有限公司出資 2,400 萬元，佔股本的 60%；北京京洲房地產開發有限公司出資1,600 萬元，佔股本的 40%。 2003 年 9 月，瓊山新市區綜合開發公司以三宗地折合 750 萬元入股海南英大房地產開發有限公司，作為海南英大房地產開發有限公司的新股東，佔總股本的 15.8%，原股東所佔股份為魯能英大集團有限公司佔總股本的 50.5%，北京京洲房地產開發有限公司佔總股本的33.7%。公司註冊資本由原 4,000 萬元人民幣增至 4,750 萬元人民幣。2004 年 3 月，原股東海口東城綜合開發公司將持有海南英大房地產開發有限公司 15.79%的全部股權轉讓給海南魯能廣大，股權轉讓價格為 750 萬元。2005 年 9 月，魯能置業以對海南英大房地產開發有限公司的 5,250 萬元債權轉為對海南英大房地產開發有限公司的投資，增加海南英大房地產開發有限公司註冊資本金。海南英大房地產開發有限公司增資至 1 億元。2008 年 2 月，北京京洲房地產開發有限公司將其持有的海南英大房地產開發有限公司的 16%的股權(1,600 萬元出資額)以 28,954,905.33 元轉讓給海南三亞灣。2008 年 6 月，海南英大房地產開發有限公司將公司截止 2008 年 3 月 31 日資產負債表中未分配利潤的 16,000 萬元用於轉增實收資本，按照各股東的出資比例，同比增加各股東的出資額。實收資本由 10,000 萬元增至 26,000 萬元。2009 年 12 月，魯能置業、魯能英大集團有限公司、海南三亞灣、海南魯能廣大將所持海南英大房地產開發有限公司股權無償劃轉給魯能集團。2011年2月15日，山東魯能集團有限公司對海南英大房地產開發有限公司現金增資20000萬元，其中增加註冊資本12000萬元，增加資本公積8000萬元。2012年6月25日，山東魯能集團有限公司更名為魯能集團有限公司。2012年8月，魯能集團有限公司向海南英大房地產開發有限公司增資 20,000萬元，海南英大註冊資本增至 58,000萬元。2013年，魯能集團有限公司對海南英大房地產開發有限公司現金增資10000萬元，增資後，公司註冊資本增至68000萬元。 截止評估基準日，海南英大房地產開發有限公司的股權結構如下： 股東名稱 出資額(萬元) 持股比例 山東魯能集團有限公司 68000 100% 9.企業產權和經營管理結構： 公司主要由總經理辦公室、綜合部、人力資源部、思想政治工作部、成本部、計劃發展部、財務資產部、設計部、工程設計部、拆遷部、營銷部等部門組成。 (二)被評估企業在行業中的競爭優勢及劣勢 1.被評估企業的市場地位 魯能海藍椰風是魯能集團在海口開發的大型濱海度假項目，是海南超大型複合大盤，獨具特色的自然度假生活特區，項目地處海口市東海岸東海岸南渡江東岸，位於市中心與機場之間，出入島內外，市內外極為方便，所在區域是海口未來的休閒居住中心。 2.被評估企業的競爭優勢 (1)房地產開發項目優勢 項目北臨瓊州海峽，東接東營河，西鄰皇冠酒店、院士村；交通便利，20分鐘車程分別通達市中心 (有27路、52路等公交車直達)、機場、火車東站、東線高速、海文高速；配套完善，共享國興大道未來CBD頂級市政設施。項目周邊自然資源豐厚，擁有紅樹林、南渡江、東營河等獨特原生態景觀，結合項目自身的1300多米藍色海岸線和縱深200米的防風林景區，構成了海藍椰風「海、泉、灘、河、港、灣、園、林」八大天賦資源；項目的建築風格以自然、美觀、生態為理念，採用簡約現代、明快的設計風格，樓宇建築結構為框架結構，以現代簡約為主風格，採用大露臺、大花園、大挑簷、大落地玻璃窗的設計及凹凸有質的石材外立面，使建築最大限度地擁抱自然，創造出自然生態的居家度假空間。 (2)品牌效應已經形成 海南英大隸屬於魯能地產是魯能集團旗下從事基礎設施投資及房地產開發、經營和管理的專業化公司，在其十餘年的開發歷程中，足跡遍及全國十幾個省市和地區。魯能地產自進軍海南以來，竭誠打造了海南椰風等一批重點知名項目，在海口市房地產市場上擁有良好的口碑。正在發展中的優勢項目產品口碑，將有助於企業在激烈市場競爭中保持一定的競爭優勢。企業品牌效應已經形成。 上述這些優勢點的正確運用，為海南英大房地產開發項目的開展打造建立了良好的基礎。 3.被評估企業的競爭劣勢 隨著企業的不斷發展，公司在海南省海口市取得了部分地塊，但土地儲備相對較少。 四、被評估企業的資產與財務分析 (一)資產配置和使用情況 1.經營性資產的配置和使用情況 (1)魯能海藍椰風一期 項目總佔地面積：162,530.00平方米，規劃建築面積為48,939.35平米，規劃建設低密度住宅A 56幢，低密度住宅C 20幢，低密度住宅B 93幢。 該項目於2007年4月竣工。可售建築面積48,939.35平方米，其中低密度住宅B 19,499.95平方米，低密度住宅A 21,026.55平方米，低密度住宅C 5,324.88平方米，商業會所3,087.97平方米。 截至評估基準日，該項目已銷售低密度住宅B 19,499.95平方米，低密度住宅C 5,324.88平方米，低密度住宅A 19,062.59平方米；剩餘未銷售低密度住宅A 1,963.96平方米，商業會所3,087.97平方米。 (2)魯能海藍椰風二期地塊二 項目總佔地面積：90,795.88平方米，總建築面積為40,899.85平米，規劃建設低密度住宅B 23幢，多層獨立商業4幢。 該項目於2013年6月竣工。可售建築面積39,033.57平方米，其中低密度住宅B 33,508.30平方米，獨立商業5,525.27平方米。 截至評估基準日，該項目已銷售低密度住宅B 30,248.51平方米，獨立商業2,681.40平方米；已預售低密度住宅B 1,526.36平方米，獨立商業2,265.86平方米，剩餘未銷售低密度住宅B 1,733.43平方米，獨立商業578.01平方米。 (3)魯能海藍椰風二期地塊一 項目總佔地面積：94,616.86平方米，總建築面積為43,363.19平米，規劃建設低密度住宅A 32幢，低密度住宅C 5幢，低密度住宅B 28幢，低密度住宅D 24幢，物業用房1幢。 該項目於2011年12月竣工。可售建築面積42,823.86平方米，其中低密度住宅A 11,182.40平方米，低密度住宅B 16,183.60平方米，低密度住宅C 3,586.02平方米，低密度住宅D 11,871.84平方米。 截至評估基準日，該項目已銷售低密度住宅A 5,940.65平方米，低密度住宅B 14,814.90平方米，低密度住宅C 2,702.95平方米，低密度住宅D 11,871.84平方米；已預售低密度住宅A 349.45平方米，低密度住宅B 289.30平方米，低密度住宅C 1,155.64平方米，剩餘未銷售低密度住宅A 4,892.30平方米，低密度住宅B 593.77平方米，低密度住宅C 213.06平方米。 (4)魯能海藍椰風三期項目 項目總佔地面積：94,341.61平方米，規劃建築面積為43,842.71平米，規劃建設低密度住宅A 32幢，低密度住宅C 5幢，低密度住宅B 29幢，低密度住宅D 24幢。 該項目於2011年12月竣工。可售建築面積43,303.42平方米，其中低密度住宅A 11,182.40平方米，低密度住宅B 17,228.08平方米，低密度住宅C 3,021.10平方米，低密度住宅D 11,871.84平方米。 截止評估基準日，該項目已銷售低密度住宅A 5,591.20平方米，低密度住宅B 15,619.60平方米，低密度住宅C 3,021.10平方米，低密度住宅D 11,377.18平方米；已預售低密度住宅B 1,608.48平方米，低密度住宅D 494.66平方米，剩餘未銷售低密度住宅A 5,591.20平方米。 (5)海藍椰風五期 項目位置：海口市瓊山大道8號。項目總佔地面積：69,908.00平方米，規劃建築面積34,954.00平方米，規劃建設多層洋房8,782.00平方米，低密度住宅A 24,000.00平方米，配套用房2,172.00平方米。 該項目計劃於2014年6月開工建設，預計於2015年6月底竣工。 截至評估基準日，帳面價值為土地購置費用及配套項目的工程前期費用。 (6)海藍椰風六期 項目總佔地面積：265,955.91平方米，規劃建築面積94,600.00平方米，規劃建設低密度住宅A 94,600.00平方米。該項目計劃於2015年5月開工建設，預計於2016年6月底竣工。截至評估基準日，帳面價值為土地購置費用及前期工程費用。 (7)海藍椰風廣場公寓及濱海廣場項目 項目總佔地面積：97,797.24平方米，規劃建築面積35,423.60平方米。該項目計劃於2014年9月開工建設，預計於2015年10月底竣工。 截至評估基準日，帳面價值為土地購置費用及配套項目的工程前期費用。 2.非經營性資產、負債和溢餘資產的配置和使用情況 公司的非經營資產為存貨-開發成本中無明確開發計劃、尚未開發的房地產項目即海藍椰風四期、其他應收款、正在建設的希爾頓逸林項目酒店及遞延所得稅資產等，非經營負債為其他應付款等；溢餘資產為保證公司運營最低現金保有量後剩餘的貨幣資金。 (二)歷史年度財務分析 被評估單位評估歷史年度資產負債表如下： 2011-2013年8月二年一期資產負債表 金額單位:人民幣萬元 項目 2011年 2012年 2013年1-8月 一、流動資產合計 82,680.13 59,303.61 59,894.82 貨幣資金 6,557.25 1,951.66 8,543.08 應收帳款 227.70 49.80 0.00 預付款項 3,347.58 4,242.10 4,044.34 其他應收款 19,365.28 458.59 617.09 存貨 53,182.32 52,601.45 46,690.32 二、非流動資產合計 10,695.28 27,574.62 29,812.00 長期股權投資 10,000.00 5,300.00 0.00 固定資產 516.91 444.96 391.93 在建工程 0.00 18,674.49 25,994.30 無形資產 12.35 2,296.06 2,257.76 長期待攤費用 0.00 0.00 571.43 遞延所得稅資產 166.01 859.10 596.58 三、資產總計 93,375.40 86,878.23 89,706.82 四、流動負債合計 62,626.30 42,032.67 39,393.69 短期借款 29,700.00 19,700.00 24,700.00 應付帳款 13,449.89 10,143.66 6,721.27 預收款項 11,914.76 9,232.00 3,905.39 應付職工薪酬 18.48 4.91 -3.09 應交稅費 36.19 131.25 700.89 應付利息 0.00 92.37 207.48 其他應付款 7,506.98 2,728.48 3,161.76 六、負債總計 62,626.30 42,032.67 39,393.69 七、淨資產 30,749.10 44,845.56 50,313.13 被評估單位2011-2013年8月二年一期利潤表如下： 2011-2013年8月二年一期利潤表 金額單位:人民幣萬元 項目 2011年 2012年 2013年1-8月 一、營業收入 39,640.70 11,171.32 9,326.84 減：營業成本 24,950.46 6,636.30 4,490.02 營業稅金及附加 4,483.98 1,316.03 1,103.77 銷售費用 1,738.24 2,132.95 1,053.89 管理費用 1,831.85 1,705.55 782.79 財務費用 1,450.53 1,389.29 677.98 資產減值損失 204.45 -16.98 -46.43 投資收益 0.00 0.00 0.00 二、營業利潤 936.90 -646.88 0.00 加：營業外收入 0.00 0.00 0.00 減：營業外支出 5,918.10 -2,638.70 1,264.82 三、利潤總額 11.34 0.00 10.00 減：所得稅費用 425.36 416.59 244.72 四、淨利潤 5,504.08 -3,055.29 1,030.09 (三)對財務報表及相關申報資料的重大或者實質性調整 無。 五、收益預測的假設條件 本評估報告收益預測的假設條件如下： (一)一般假設 8.假設評估基準日後被評估單位在預測期內持續經營； 9.假設評估基準日後被評估單位所處國家和地區的政治、經濟和社會環境無重大變化； 10.假設評估基準日後國家宏觀經濟政策、產業政策和區域發展政策無重大變化； 11.假設和被評估單位相關的利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性徵收費用等評估基準日後不發生重大變化； 12.假設評估基準日後被評估單位的管理層是負責的、穩定的，且有能力擔當其職務； 13.假設被評估單位完全遵守所有相關的法律法規； 14.假設評估基準日後無不可抗力對被評估單位造成重大不利影響。 (二)特殊假設 11.假設評估基準日後被評估單位採用的會計政策和編寫本評估報告時所採用的會計政策在重要方面保持一致； 12.假設評估基準日後被評估單位在現有管理方式和管理水平的基礎上，經營範圍、方式與目前保持一致； 13.假設評估基準日後被評估單位的現金流入為平均流入，現金流出為平均流出； 14.企業投資建設所需的主要原材料、輔料等的供應無重大變化； 15.本次預測以公司評估基準日股權結構為框架，未考慮基準日後可能發生的股權變化或重組。 16.本次評估均是基於企業開發的項目均能按計劃順利開發完成和能如期實現工程的竣工驗收並根據與業主的合同約定如期交房。本次測算資產價值及企業價值時，未考慮可能出現的工程質量問題、工期後延所產生的成本增加及或有負債對評估結果的影響，開發成本能有效控制在預算範圍內。 17.本次評估是基於企業基準日的存量資產為基礎進行的，並未考慮企業在未來可能取得的新項目開發所產生的價值，假設收益期為預測期。 18.本次評估基於項目所在地目前的房地產市場情況，對可預期的未售物業的預計銷售價格進行了適當合理判斷，但未考慮未來項目所在地房地產市場發生較大變化時對評估結果產生的影響。 19.本次評估是基於已取得的規劃方案、投資計劃進行預測的，若企業在未來年度對規劃方案和投資計劃進行調整並獲得政府批准，會對評估結果產生影響。 20.本次評估時，採用的未完工程的後續專業支出為管理層預計項目總專業支出減去在評估基準日已投入的專業支出金額進行確定的，評估師進行了必要核實，未考慮部分項目工程竣工決算時，項目專業支出(土地、建安、前期、市政配套、基礎設施及開發間接費)與此預算金額可能存在的差異對評估結果產生的影響。 本評估報告收益法評估結論在上述假設條件下在評估基準日時成立，當上述假設條件發生較大變化時，籤字註冊資產評估師及本評估機構將不承擔由於假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。 六、評估方法及主要參數的確定 (一)評估思路 企業價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現，確定評估對象價值的評估方法。 本次評估採用間接法，選用有限期持續經營模型。即：以有限持續經營為前提，對被評估單位在可預期的經營期限內的收益進行預測並折現，並將企業經營期末的殘餘資產價值加以估測並折現，加上單獨評估的非經營性資產、溢餘資產評估值總額，減去付息債務後得到被評估單位的股東全部權益價值。 (二)評估模型 本次選用企業自由現金流折現模型,具體公式如下： 股東全部權益價值＝企業整體價值－付息債務價值 1.企業整體價值 企業整體價值是指股東全部權益價值和付息債務價值之和。根據被評估單位的資產配臵和使用情況，企業整體價值的計算公式如下： 企業整體價值＝經營性資產價值+溢餘資產價值+非經營性資產負債價值 (1)經營性資產價值 經營性資產是指與被評估單位生產經營相關的，評估基準日後企業自由現金流量預測所涉及的資產與負債。經營性資產價值的計算公式如下： 其中：P：評估基準日的企業經營性資產價值； Fi：評估基準日後第i年預期的企業自由現金流量； r：折現率(此處為加權平均資本成本,WACC)； n：預測期； i：預測期第i年。 其中，企業自由現金流量計算公式如下： 企業自由現金流量=銷售收入-開發成本-主營業務稅金及附加+其他業務利潤-期間費用(管理費用、營業費用)+營業外收支淨額-所得稅+折舊及攤銷-資本性支出-營運資金追加額 其中，折現率（加權平均資本成本，WACC）計算公式如下： 其中：ke：權益資本成本； kd：付息債務資本成本； E：權益的市場價值； D：付息債務的市場價值； t：所得稅率。 其中，權益資本成本採用資本資產定價模型（CAPM）計算。計算公式如下： 其中：rf：無風險利率； MRP：市場風險溢價； β：權益的系統風險係數； rc：企業特定風險調整係數。 (2)溢餘資產價值 溢餘資產是指評估基準日超過企業生產經營所需，評估基準日後企業自由現金流量預測不涉及的資產。被評估單位的溢餘資產只有溢餘現金，本次評估採用成本法進行評估。 (3)非經營性資產、負債價值 非經營性資產、負債是指與被評估單位生產經營無關的，評估基準日後企業自由現金流量預測不涉及的資產與負債。被評估單位的非經營性資產、負債包括非經營往來款、未列入經營預測的資產、遞延所得稅資產等，本次評估主要採用成本法進行評估，具體評估方法詳見資產基礎法評估部分。 2.付息債務價值 付息債務是指評估基準日被評估單位需要支付利息的負債。本次評估主要採用成本法進行評估。 (三)收益期和預測期的確定 對於房地產開發企業，明確的收益預測期限根據基準日正在開發或即將開發(基準日已有規劃建設方案的空地)的開發建設期(含銷售期)確定為明確的預測期限。 由於企業對基準日正在開發或即將開發(基準日已有規劃建設方案的空地)的項目開發完成後，在評估基準日管理層及評估師均無法判斷企業未來將在什麼地方獲得什麼樣的土地開發什麼樣的項目，因此本次按有限年期即基準日已有的項目開發期為收益期。 海南英大開發產品項目為主要是魯能海藍椰風一期、魯能海藍椰風二期地塊二、魯能海藍椰風二期地塊一、魯能海藍椰風三期項目，以上項目均已經竣工，尾盤商品房待售。海南英大待開發的房地產項目有海藍椰風五期、海藍椰風六期、海藍椰風產權式酒店項目，預計2016年開發完成，於2017年銷售完成。 七、評估計算過程 本次評估從實現銷售的現金回款角度對公司淨現金流進行預測。 (一)企業自由現金流量的預測 本次評估預測是在分析企業歷史數據的基礎上確定基期數據，然後遵循我國現行的有關法律、法規，根據國家宏觀政策及地區的宏觀經濟狀況，研究了房地產市場的現狀與前景，考慮企業的發展規劃、經營計劃及所面臨的市場環境和未來的發展前景等因素。依據企業提供的未來收益預測，經過綜合分析研究編制的。評估是在充分考慮公司現實基礎和發展潛力的基礎上，並在上述各項假設和前提下的分析預測。 1.銷售收入的預測 企業在可預測期內的主要收入來源為魯能海藍椰風一期、魯能海藍椰風二期地塊二、魯能海藍椰風二期地塊一、魯能海藍椰風三期項目、海藍椰風五期、海藍椰風六期、海藍椰風廣場公寓及濱海廣場項目等的房地產開發項目的銷售。項目的開發進度及銷售情況如下： (1)項目概況如下 ①魯能海藍椰風一期 項目總佔地面積：162,530.00平方米，規劃建築面積為48,939.35平米,規劃建設低密度住宅A 56幢，低密度住宅C 20幢，低密度住宅B 93幢。 該項目於2007年4月竣工。可售建築面積48,939.35平方米，其中低密度住宅B 19,499.95平方米，低密度住宅A 21,026.55平方米，低密度住宅C 5,324.88平方米，商業會所3,087.97平方米。 截至評估基準日，該項目已銷售低密度住宅B 19,499.95平方米，低密度住宅C 5,324.88平方米，低密度住宅A 19,062.59平方米；剩餘未銷售低密度住宅A 1,963.96平方米，商業會所3,087.97平方米。 ②魯能海藍椰風二期地塊二 項目總佔地面積：90,795.88平方米，總建築面積為40,899.85平米，規劃建設低密度住宅B 23幢，多層獨立商業4幢。 該項目於2013年6月竣工。可售建築面積39,033.57平方米，其中低密度住宅B 33,508.30平方米，獨立商業5,525.27平方米。 截至評估基準日，該項目已銷售低密度住宅B 28,722.15平方米，獨立商業2,681.40平方米；已預售低密度住宅B 1,526.36平方米；剩餘未銷售低密度住宅B 3,259.79平方米，獨立商業2,843.87平方米。 ③魯能海藍椰風二期地塊一 項目總佔地面積：94,616.86平方米，總建築面積為43,363.19平米，規劃建設低密度住宅A 32幢，低密度住宅C 5幢，低密度住宅B 28幢，低密度住宅D 24幢，物業用房1幢。 該項目於2011年12月竣工。可售建築面積42,823.86平方米，其中低密度住宅A 11,182.40平方米，低密度住宅B 16,183.60平方米，低密度住宅C 3,586.02平方米，低密度住宅D 11,871.84平方米。 截至評估基準日，該項目已銷售低密度住宅A 5,940.65平方米，低密度住宅B 14,814.90平方米，低密度住宅C 2,702.95平方米，低密度住宅D 11,871.84平方米；已預售低密度住宅A 349.45平方米，低密度住宅B 289.30平方米，低密度住宅C 1,155.64平方米，剩餘未銷售低密度住宅A 4,892.30平方米，低密度住宅B 593.77平方米，低密度住宅C 213.06平方米。 ④魯能海藍椰風三期項目 項目總佔地面積：94,341.61平方米，規劃建築面積為43,842.71平米，規劃建設低密度住宅A 32幢，低密度住宅C 5幢，低密度住宅B 29幢，低密度住宅D 24幢。 該項目於2011年12月竣工。可售建築面積43,303.42平方米，其中低密度住宅A 11,182.40平方米，低密度住宅B 17,228.08平方米，低密度住宅C 3,021.10平方米，低密度住宅D 11,871.84平方米。 截止評估基準日，該項目已銷售低密度住宅A 5,591.20平方米，低密度住宅B 15,619.60平方米，低密度住宅C 3,021.10平方米，低密度住宅D 11,377.18平方米；已預售低密度住宅B 1,608.48平方米，低密度住宅D 494.66平方米，剩餘未銷售低密度住宅A 5,591.20平方米。 ⑤海藍椰風五期 項目總佔地面積：69,908.00平方米，規劃建築面積34,954.00平方米，規劃建設多層洋房8,782.00平方米，低密度住宅A 24,000.00平方米，配套用房2,172.00平方米。 該項目計劃於2014年6月開工建設，預計於2015年6月底竣工。 截至評估基準日，帳面價值為土地購置費用及配套項目的工程前期費用。 ⑥海藍椰風六期 項目總佔地面積：265,955.91平方米，規劃建築面積94,600.00平方米，規劃建設低密度住宅A 94,600.00平方米。 該項目計劃於2015年2月開工建設，預計於2016年6月底竣工。 截至評估基準日，帳面價值為土地購置費用及前期工程費用。 ⑦海藍椰風廣場公寓及濱海廣場項目 項目總佔地面積：97,797.24平方米，規劃建築面積35,423.60平方米。 該項目計劃於2014年9月開工建設，預計於2015年10月底竣工。 截至評估基準日，帳面價值為土地購置費用及配套項目的工程前期費用。 截至評估基準日，帳面價值為土地購置費用及前期工程費用。 各項目詳細規劃指標見資產基礎法「存貨評估技術說明」。 (2)未來年度銷售情況 ①各年度平均銷售單價 正在開發及待開發項目的銷售價格：評估人員取得企業提供的預計開盤價格後，根據項目周邊已開盤的可比樓盤目前銷售價格進行比較，結合各地區房地產市場環境進行分析，根據企業提供的項目節點控制表、按照項目的類型分住宅、商業等分別測算確定銷售平均價格。 對於報告日前已經預售的，根據實際銷售價格計算基準日後現金流入；對於報告日前尚未銷售的部分，主要根據評估基準日當地同類房地產交易的市場行情和被估房地產的區域位置及個別條件，結合該區域房地產市場發展趨勢，預計未銷售部分房地產的可實現銷售均價。銷售價格預測分析詳見資產基礎法評估說明。 ②各年度可銷售面積 根據項目的詳細規劃，並通過核實土地出讓合同，建設用地規劃許可證，建築工程規劃許可證等證載所列面積作為項目規劃建築面積，將各項目中不可出售面積如公共配套設施等從總規劃建築面積中予以扣除確定可出售面積。通過企業提供的項目節點控制表確定項目建設周期和工程進度，測算各年度公司可銷售面積。 ③銷售金額的確定 將各年度可銷售面積與各年度銷售平均單價相乘即可取得預測年度銷售金額，其中已籤約部分直接採用合同收入作為銷售金額。 上述五個項目預計2017年前全部開發完成並售完。 未來年度銷售金額測算表見下表： 銷售現金流收入測算表 金額單位：人民幣萬元 項目 物業類型 2013年9-12月 2014年 2015年 2016年 2017年 海藍椰風一期 低密度住宅部分 0.00 0.00 0.00 0.00 3,770.80 海藍椰風一期 會所（商業） 0.00 0.00 0.00 0.00 6,175.94 海藍椰風三期 低密度住宅部分 5,620.83 3,131.07 0.00 0.00 0.00 海藍椰風二期地塊1 低密度住宅A 4,222.08 2,641.84 0.00 0.00 0.00 海藍椰風二期地塊1 低密度住宅B 0.00 593.77 0.00 0.00 0.00 海藍椰風二期地塊1 低密度住宅C /低密度住宅D 0.00 174.71 0.00 0.00 0.00 海藍椰風二期地塊2 低密度住宅B 2,251.95 1,434.31 0.00 0.00 0.00 海藍椰風二期地塊2 商業街部分 0.00 3,839.22 0.00 0.00 0.00 海藍椰風五期 低密度住宅A 0.00 21,840.00 11,760.00 0.00 0.00 海藍椰風五期 洋房 0.00 5,269.20 3,512.80 0.00 0.00 海藍椰風六期 低密度住宅A 0.00 0.00 26,488.00 79,464.00 26,488.00 海藍椰風廣場公寓 低密度住宅部分 0.00 0.00 37,943.64 4,215.96 0.00 合計 12,094.85 38,924.13 79,704.44 83,679.96 36,434.74 2.開發成本的預測 開發成本為項目開發各年實際支付的除營業費用、稅金及附加、土地增值稅外各項成本費用的總和，具體包括：土地成本(土地出讓金或地價款、土地徵用和拆遷補償費、土地稅費等)、前期費用(包括勘察設計費、七通一平費、市政規費、土石方等)、建築成本(包括土建工程費、安裝工程費、裝飾工程費、房屋基礎、工程監理費等)、外部工程費(包括道路工程費、電力工程費、給排水工程費、煤氣工程費、通訊光纖工程費、照明工程費、綠化景觀工程費、安防工程費、室外工程費等)、公共配套費(包括停車場、社區服務中心、物管房、學校、幼兒園等)、開發間接費用、不可預見費等。開發成本的測算根據開發方案及各年付款計劃預測。 截至評估基準日，項目已投資金額129,311.45萬元,已結轉成本為84,050.04萬元，後期投資121,064.70萬元。未來年度的開發成本的測算根據開發方案及各年付款計劃預測。未來年度開發成本測算表見下表： 金額單位：人民幣萬元 項目 2013年9-12月 2014年 2015年 2016年 海藍椰風一期 0.00 0.00 0.00 0.00 海藍椰風三期 0.00 0.00 0.00 0.00 海藍椰風二期地塊1 0.00 0.00 0.00 0.00 海藍椰風二期地塊2 0.00 0.00 0.00 0.00 海藍椰風五期 142.00 12,724.57 12,724.57 0.00 海藍椰風六期 0.00 0.00 32,643.61 42,371.77 海藍椰風產權式酒店 12.48 5,624.01 14,821.70 0.00 合計 154.48 18,348.58 60,189.87 42,371.77 3.營業稅金及附加的預測 主營業務稅金及附加包括：營業稅、城建稅、教育費附加及土地增值稅。其中： 營業稅率為主營業務收入5%，城建稅率為營業稅額的7%，教育費附加按營業稅額的3%，地方教育費附加按營業稅額的2%。 土地增值稅：《海南省地方稅務局關於調整土地增值稅預徵率的通知》的規定，海口、三亞地區，以及陵水、瓊海、文昌、萬寧、澄邁、樂東的沿海房地產開發項目：普通住宅預徵率為2%，非普通住宅預徵率為3%。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》及相關補充規定，土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除規定扣除項目金額以後的餘額，實行四級超率累進稅率，其稅率如下： 增值額未超過扣除項目金額50%的部分30%； 增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分40%； 增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分50%； 增值額超過扣除項目金額200%的部分60%； 根據預測的營業收入、成本，以及適用的稅率，計算確定未來各年度的營業稅金及附加。經過如上測算，營業稅金及附加預測結果詳見下表： 金額單位：人民幣萬元 項目 2013年9-12月 2014年 2015年 2016年 2017年 營業稅 229.11 1,069.85 3,897.28 4,394.80 3,146.14 城市維護建16.04 74.89 272.81 307.64 220.23 設稅 教育費附加 11.46 53.49 194.86 219.74 157.31 稅金及附加合計 256.61 1,198.23 4,364.95 4,922.17 3,523.67 土地增值稅 475.26 -3.25 3,940.21 1,950.74 2,846.75 合計 731.87 1,194.98 8,305.16 6,872.91 6,370.43 4.銷售費用的預測 營業費用包括項目銷售部門的展覽費、廣告宣傳費、銷售服務費、工資、折舊費、修理費、社會保險費職工福利性支出、工會經費、勞動保護費、辦公費、差旅費、低值易耗品攤銷、外部勞務費、公務用車輛使用費、其他銷售費用等。 本次評估，對於營銷費用按企業籤訂的合同執行，租賃費按租賃合同預測。 折舊費根據評估基準日固定資產及基準日後資本性支出預測情況，按照企業折舊政策計算。其他無形資產的攤銷根據評估基準日無形資產的原始發生額，按照企業攤銷政策計算。 其他費用通過對相關市場資料的調查，並結合管理層對銷售費用的未來預算計算確定。各年度營業費用預測結果如下： 金額單位：人民幣萬元 項目 2013年9-12月 2014年 2015年 2016年 2017年 營業費用 972.77 1,471.26 2,185.81 1,916.55 930.46 5.管理費用的預測 管理費用中包括的辦公費、差旅費、業務招待費、管理人員工資及福利類費用等日常管理費用。 折舊費根據評估基準日固定資產及基準日後資本性支出預測情況，按照企業折舊政策計算。 其他費用通過對相關市場資料的調查，並結合管理層對管理費用的未來預算分析後確定。 經測算未來年度管理費用計算如下： 金額單位：人民幣萬元 項目 2013年9-12月 2014年 2015年 2016年 2017年 管理費用 836.12 1,332.43 1,399.80 919.41 354.84 6.營業外收支的預測 企業歷史年度的營業外收入和支出，主要為處置固定資產淨收益、處置固定資產淨損失、罰款支出、其他等，金額較小，且存在較大的不確定性，2013年9-12月份，根據企業的實際情況進行預測，2014年及未來年度考慮為0。 金額單位：人民幣萬元 項目 2013年9-12月 2014年 2015年 2016年 2017年 一、營業外收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 二、營業外支出 52.55 0.00 0.00 0.00 0.00 營業外收支淨額 52.55 0.00 0.00 0.00 0.00 7.所得稅的預測 所得稅的會計處理採用應付稅款法，未來年度稅率為25%。 根據公司未來情況預測，根據企業經營情況進行預測，各年度所得稅預測情況詳見下表： 金額單位：人民幣萬元 項目 2013年9-12月 2014年 2015年 2016年 2017年 所得稅 -78.25 1,689.30 3,172.19 4,715.93 3,783.59 8. 資本性支出的預測 根據公司的業務特點、發展規劃以及目前在用的車輛和電子設備的應用情況，公司在未來年度資本性支出預測如下： 金額單位：人民幣萬元 項目 2013年9-12月 2014年 2015年 2016年 2017年 車輛電子設備 40.00 40.00 0.00 0.00 0.00 9. 折舊與攤銷的預測 對於折舊費的預測，主要根據企業維持現有經營能力的固定資產並扣減經濟壽命期滿的固定資產結合國家及企業固定資產有關折舊計提政策，測算折舊額。折舊費預測情況詳見下表： 金額單位：人民幣萬元 項目 2013年9-12月 2014年 2015年 2016年 2017年 折舊 21.64 64.71 64.71 64.71 64.71 攤銷 46.12 138.37 138.37 138.37 114.49 合計 67.76 203.08 203.08 203.08 179.20 10.營運資金增加額的預測 (1)評估基準日營運資金 ①基本公式 評估基準日營運資金=流動資產-流動負債 ②調整事項 調整事項如下： I.存貨調整：存貨開發成本中的1#地獨立商業、7#地獨立商業地塊、一級開發成本，未納入本次現金流量預測，因此應作為非經營資產。因此計算基準日營運資金時需予以剔除。 對於房地產開發企業來說，開發成本體現的是企業對所開發項目進行的投資，在現金流量表中，對魯能海藍椰風一期、魯能海藍椰風二期地塊二、魯能海藍椰風二期地塊一、魯能海藍椰風三期項目、海藍椰風五期、海藍椰風六期、海藍椰風產權式酒店項目的續建成本已經進行了預測，因此計算基準日營運資金時需對魯能海藍椰風一期、魯能海藍椰風二期地塊二、魯能海藍椰風二期地塊一、魯能海藍椰風三期項目、海藍椰風五期、海藍椰風六期、海藍椰風產權式酒店項目共計七項予以剔除。 II.其他應收款：其他應收款主要包括各類保證金及押金等，應作為非經營資產計算，因此計算基準日營運資金時需予以剔除。 IV.其他應付款：其他應付款主要包括關聯方往來款、收取的履約保證金、售房代收待付稅費等，應作為非經營負債計算，因此計算基準日營運資金時需予以剔除。 Ⅴ.預收款項：從現金流角度考慮，預收售房款39,053,908.00元為評估基準日前的現金流入，將隨今後收入確認而結轉對衝，並且不會形成實質的現金流出，未來收益預測也未考慮已經預售房屋的銷售收入，因此需在計算基準日營運資金時予以剔除。 Ⅵ.應交稅費：應交稅費中的應交土地增值稅帳面餘額9,770,233.50元，為預繳餘額，在現金流量表中已對土地增值稅進行了彙算清繳計算，因此計算基準日營運資金時需予以剔除。 評估基準日調整前和調整後流動資產和流動負債如下表： 基準日營業資金計算表 金額單位：人民幣萬元 科目名稱 評估價值 溢餘資產 有息債務 未列入營運的資產及負債 其他調整 調整後營運資金 一、流動資產合計 82,862.72 0.00 0.00 7,358.43 66,777.25 8,727.04 貨幣資金 8,543.08 0.00 0.00 0.00 0.00 8,543.08 應收帳款 168.00.00 0.00 0.00 0.00 168.00 0 預付款項 4,044.34 0.00 0.00 4,044.34 0.00 0.00 其他應收款 617.09 0.00 0.00 601.13 0.00 15.96 存貨 69,490.22 0.00 0.00 2,712.97 66,777.25 0.00 二、非流動資產合計 41,879.17 0.00 0.00 40,854.92 0.00 0.00 固定資產 452.82 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 在建工程 27,002.39 0.00 0.00 27,002.39 0.00 0.00 無形資產 13,255.96 0.00 0.00 13,255.96 0.00 0.00 長期待攤費用 571.43 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 遞延所得稅資產 596.58 0.00 0.00 596.58 0.00 0.00 其他非流動資產 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 三、資產總計 124,741.89 0.00 0.00 48,213.36 66,777.25 8,727.04 四、流動負債合計 39,393.69 0.00 24,700.00 9,665.64 4,882.41 145.63 短期借款 24,700.00 0.00 24,700.00 0.00 0.00 0.00 應付帳款 6,721.27 0.00 0.00 6,721.27 0.00 0.00 預收款項 3,905.39 0.00 0.00 0.00 3,905.39 0.00 應付職工薪酬 -3.09 0.00 0.00 0.00 0.00 -3.09 應交稅費 700.89 0.00 0.00 -276.14 977.02 0.00 應付利息 207.48 0.00 0.00 207.48 0.00 0.00 其他應付款 3,1610.00 0.00 3,013.03 0.00 148.73 .76 五、非流動負債合計 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 六、負債總計 39,393.69 0.00 24,700.00 9,665.64 4,882.41 145.63 七、淨資產(所有者權益) 85,348.20 0.00 -24,700.00 38,547.71 61,894.83 8,581.41 ③基準日營運資金計算 調整後基準日營運資金為8,581.41萬元。 (2)當期所需營運資金 當期所需營運資金，以營業費用、管理費用支出，按一個月周轉期進行測算。 (3)未來各年營運資本增加額預測 營運資金增加額=本期需營運資金-期初營運資金 金額單位：人民幣萬元 項目 2013年9-12月 2014年 2015年 2016年 2017年 當期所需營運資金 435.28 216.72 281.88 219.41 92.17 期初營運資金 8,581.41 435.28 216.72 281.88 219.41 營運資金增加額 -8,146.12 -218.56 65.16 -62.47 -127.23 11.自由現金流量的預測 (1)明確的預測期內企業自由現金流 通過對各項目銷售金額、開發成本、銷售稅金及附加、當期結轉土地增值稅與預繳差額、所得稅、營業費用、折舊與攤銷、營業外支出、資本性支出等科目進行的預測，得出企業未來年度淨現金流量見下表： 金額單位：人民幣萬元 項目 2013年9-12月 2014年 2015年 2016年 2017年 現金流入 銷售收入 12,094.85 38,924.13 79,704.44 83,679.96 36,434.74 現金流出 開發成本 154.48 18,348.58 60,189.87 42,371.77 0.00 銷售稅金及附加 731.87 1,194.98 8,305.16 6,872.91 6,370.43 管理費用 836.12 1,332.43 1,399.80 919.41 354.84 營業費用 972.77 1,471.26 2,185.81 1,916.55 930.46 營業外支出 52.55 0.00 0.00 0.00 0.00 所得稅 -78.25 1,689.30 3,172.19 4,715.93 3,783.59 加:折舊及攤銷 67.76 203.08 203.08 203.08 179.20 減:資本性支出 40.00 40.00 0.00 0.00 0.00 減:營運資金追加額 -8,146.12 -218.56 65.16 -62.47 -127.23 自由現金流量 17,599.20 15,269.22 4,589.52 27,148.93 25,301.87 (2)終值的確定 由於本次對公司的收益預測期限為有限年期，因此需要考慮收益期末企業終值對評估價值的影響。期末回收資產包括營運資金、經營性固定資產等。 回收營運資金按收益期最後一年營運資金確定為92.17萬元。 經營性固定資產中設備類資產按期末固定資產淨值確定為186.12萬元。 故企業終值Pn=期末營運資金+期末固定資產 =92.17 +186.12 =278.29萬元 (二)折現率的確定 按照收益額與折現率口徑一致的原則，本次評估收益額口徑為企業自由現金流量，則折現率選取加權平均資本成本（WACC）。 公式：WACC=Ke×E/(D+E)+ Kd×D/(D+E)×(1－T) 式中： Ke：為權益資本成本 Kd：為債務資本成本 D/E：根據市場價值估計的被估企業的目標債務與股權比率 T：為企業所得稅率。 其中：Ke = Rf+β×RPm+Rc Rf：無風險報酬率 β：企業風險係數 RPm：市場風險溢價 Rc：企業特定風險調整係數 1.權益資本成本Ke的確定 (1)無風險報酬率Rf的確定 經查詢，我國發行的10年期國債的平均收益率為4.0354%，故無風險報酬率取4.0354%。 (2)企業風險係數β 根據Wind資訊查詢的滬深A股股票100周房地產開發類上市公司的貝塔參數估計值計算確定，具體確定過程如下： 首先根據公布的類似上市公司Beta計算出各公司無財務槓桿的Beta，然後得出同類上市公司無財務槓桿的平均Beta，參照類似上市公司的平均資本結構 (D/E)，由此計算出企業的Beta，計算公式如下： βL=(1+(1-T)×D/E)×βU 式中： βL：有財務槓桿的Beta； βU：無財務槓桿的Beta，取同類上市公司平均數1.0044； T：所得稅率，按25%計； 根據同類上市公司目前經營中的有息債務情況並結合企業實際經營和負債情況求取企業的目標資本結構D/E為30%； 則根據上述計算得出企業風險係數Beta為1.2304。 (3)市場風險溢價Rpm 市場風險溢價是對於一個充分風險分散的市場投資組合，投資者所要求的高於無風險利率的回報率，根據我公司的研究成果，2013年市場風險溢價取6.93%。 (4)企業特定風險調整係數Rc的確定 該公司資產規模小於上市公司，土地儲備相對薄弱，資金回籠及融資風險相對較高；同時該公司實際是項目公司，投資開發特定房地產項目，業務、產品範圍較單一，項目開發有一定的風險，因此經營風險略高。綜合考慮上述情況，綜合確定風險調整係數Rc取值為2.0％。 (5)權益資本成本Ke的確定 根據上述確定的參數，則權益資本成本計算如下： Ke=Rf+β×RPm+Rc =4.0354%+1.2304×6.93%+2.0% =14.56% 2.加權資本成本WACC的確定 Kd根據基準日1-3年期基準貸款利率確定。 WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T) =14.56%×76.92% +6.15%×23.08%×(1-25%) =12.26% (三)測算過程和結果 1.自由現金流量折現值的確定 預測期內各年自由現金流按年中折現考慮，預測期後企業終值按預測年末折現考慮，從而得出企業的營業性資產價值，計算公式如下： 企業自由現金流量折現值=明確的預測期期間的自由現金流量現值+期末收回價值現值 計算結果詳見下表： 金額單位：人民幣萬元 項目 2013年9-12月 2014年 2015年 2016年 2017年 終值 自由現金流量 17,599.20 15,269.22 4,589.52 27,148.93 25,301.87 278.29 折現期 0.17 0.84 1.84 2.84 3.84 4.34 折現率 12.26% 12.26% 12.26% 12.26% 12.26% 12.26% 折現係數 0.9805 0.9074 0.8083 0.7200 0.6414 0.6054 折現值 17,256.02 13,855.29 3,709.71 19,547.23 16,228.62 168.48 企業自有現金流量折現值 70,765.35 2.溢餘資產價值的確定 經分析，被評估單位不存在溢餘資產。 3.非經營性資產價值的確定 經分析，企業持有的非經營性資產(或負債)包括：非經營性往來款、長期待攤費用等。對上述資產和負債採用資產基礎法中各資產和負債的評估結果作為評估值。評估結果見下表： 金額單位：人民幣元 序號 所屬科目 評估值 備註 一 非經營性資產 481,713,581.95 1 預付帳款 40,443,363.81 未列入未來經營預測 2 其它應收款 6,011,282.64 未列入未來經營預測 3 存貨 27,129,700.00 未列入未來經營預測 4 在建工程 270,023,859.04 未列入未來經營預測 5 無形資產 132,559,619.00 未列入未來經營預測 6 遞延所得稅資產 5,545,757.46 未列入未來經營預測 二 非經營性負債 96,656,447.49 1 應付帳款 67,212,667.24 未列入未來經營預測 2 應交稅費 -2,761,366.75 未列入未來經營預測 3 應付利息 2,074,800.00 未列入未來經營預測 4 其他應付款 30,130,347.00 未列入未來經營預測 非經營性資產淨值 385,057,134.46 4.有息負債的確定 海南英大房地產開發有限公司的付息債務包括短期借款，核實後帳面價值為24,700.00萬元。 5.收益法評估結果的計算 根據以上評估工作，海南英大房地產開發有限公司的股東全部權益價值為： 評估基準日股東全部股權價值＝企業淨現金流量折現值+溢餘資產價值+非經營性資產價值-有息負債價值 企業整體價值=企業淨現金流量折現值+溢餘資產價值+非經營性資產價值 =70,765.35+0.00+38,505.71 = 109,271.06萬元 股東全部權益價值=企業整體價值－付息債務價值 = 109,271.06-24,700.00 = 84,571.06萬元 第六章評估結論及分析 一、評估結論 北京中企華資產評估有限責任公司受魯能集團有限公司的委託，根據有關法律、法規和資產評估準則，遵循獨立、客觀、公正的原則，採用資產基礎法和收益法兩種評估方法，按照必要的評估程序，對海南英大房地產開發有限公司的股東全部權益價值在2013年8月31日的市場價值進行了評估。根據以上評估工作，得出如下評估結論： (一)收益法評估結果 海南英大房地產開發有限公司評估基準日總資產帳面價值為89,706.82萬元，總負債帳面價值為39,393.69萬元，淨資產帳面價值為50,313.13萬元。 收益法評估後的股東全部權益價值為84,571.06萬元，增值額為34,257.93萬元，增值率為68.09%。 (二)資產基礎法評估結果 海南英大房地產開發有限公司評估基準日總資產帳面價值為89,706.82萬元，評估價值為124,699.89萬元，增值額為34,993.07萬元，增值率為39.01%；總負債帳面價值為39,393.69萬元，評估價值為39,393.69萬元，增值額為0.00萬元，增值率為0.00%；淨資產帳面價值為50,313.13萬元，淨資產評估價值為85,306.20萬元，增值額為34,993.07萬元，增值率為69.55%。 資產基礎法具體評估結果詳見下列評估結果匯總表： 資產基礎法評估結果匯總表 評估基準日：2013年8月31日 金額單位：人民幣萬元 項目 帳面價值 評估價值 增減值 增值率% A B C=B-A D=C/A×100% 一、流動資產 1 59,894.82 82,862.72 22,967.90 38.35 二、非流動資產 2 29,812.00 41,837.17 12,025.17 40.34 其中：長期股權投資 3 0.00 0.00 0.00 投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00 固定資產 5 391.93 452.82 60.89 15.54 在建工程 6 25,994.30 27,002.39 1,008.09 3.88 無形資產 7 2,257.76 13,255.96 10,998.20 487.13 其中：土地使用權 8 2,253.48 13,245.71 10,992.23 487.79 項目 帳面價值 評估價值 增減值 增值率% A B C=B-A D=C/A×100% 其他非流動資產 9 1,168.00 1,126.00 -42.00 -3.60 資產總計 10 89,706.82 124,699.89 34,993.07 39.01 三、流動負債 11 39,393.69 39,393.69 0.00 0.00 四、非流動負債 12 0.00 0.00 0.00 負債總計 13 39,393.69 39,393.69 0.00 0.00 淨資產 14 50,313.13 85,306.20 34,993.07 69.55 (三)評估結論 收益法評估後的股東全部權益價值為84,571.06元，資產基礎法評估後的股東全部權益價值為85,306.20萬元，兩者相差735.14萬元，差異率為0.86%。 本次評估中主要資產為房地產類存貨，資產基礎法對其主要採用的是靜態假設開發法，是站在評估時點，假設開發完成後按現時點的市場價格和後續開發成本，扣減稅費、投資利息、投資利潤而得到的值。而收益法是對企業未來的銷售和開發成本進行合理預測，通過未來淨現金流入折現加總得出評估結論。存貨靜態假設開發法不考慮各項收入、支出發生的時間不同，但要計算投資利息、投資利潤；而收益法為現金流量折現法，要考慮各項支出、收入發生的時間不同，再將現金流折算到估價時點。靜態假設開發法中投資利息和開發利潤都單獨顯現，在收益法（現金流量折現法）中這兩項都不單獨顯現，而是隱含在折現過程中。兩者方法的考慮角度不同，因此評估結果形成了一定差異。房地產開發企業，因開發支出、預售價格及預售面積、收入確認和稅金的彙算清繳時間及過程均受諸多因素的影響（諸如宏觀形勢、行業發展狀況、供求關係、銷售策略、購房者心理等等），尤其是項目公司經營期限相對製造業來說很短，收益法中未來不確定因素的變動對評估結果會產生較大的影響。採用靜態假設開發法評估，則可以避免上述不確定因素的影響。故最終選取資產基礎法得出的評估值作為最終評估結果。 根據上述分析，本評估報告評估結論採用資產基礎法評估結果，即：海南英大房地產開發有限公司的股東全部權益價值評估結果為85,306.20萬元。 二十八、 二、評估結論與帳面價值比較變動情況及原因 (一)應收帳款評估增值1,680,000.00元，主要原因為預計房款可全額收回。 (二)存貨評估值694,902,160.00元，評估增值227,998,955.88元，增值率48.83%。評估增值原因主要如下： 評估基準日相同位臵及用途的房地產成交價格有較大增長，本次存貨評估採用基準日市場價格標準並考慮適當利潤，以致存貨項目評估增值。 (三)機器設備類資產原值評估減值1,951,267.56元，減值率25.33%；淨值評估增值608,883.28元，增值率15.54%。評估增減值原因主要如下： 1.車輛評估原值減值、淨值增值的主要原因是： (1)原值評估減值，主要是車輛技術更新較快，產品價格呈逐年下降導致評估原值減值； (2)淨值評估增值，主要是評估車輛的尚可使用年限要大於企業剩餘折舊年限；另部份車輛帳面淨值為攤銷殘值，該類車輛採用市場法評估，其評估值大於企業的帳面淨值也是造成車輛評估淨值增值的原因。 2.電子設備評估原、淨值減值的主要原因有： 電子設備技術更新較快，產品價格逐年下降，導致評估原、淨值減值。 (四)在建工程評估增值10,080,867.52元，增值率3.88%。評估增值的主要原因如下： 在建工程帳面值中不含資金成本，本次評估按照合理建設工期加計資金成本，造成評估增值。 (五)無形資產-土地使用權 土地使用權帳面值為22,534,820.26元，評估範圍內的土地使用權評估增值109,922,298.74元，增值率為487.79%。評估增值的原因為： 待估宗地所在區域經濟的發展，配套設施不斷完善，用地需求不斷上升，可供開發利用的土地減少，近年土地使用權出讓價格的不斷攀升造成，是形成本次評估增值的主要原因。 (六)其他無形資產評估值102,500.00 元，評估增值59,698.46元，增值率139.48 %。評估增值原因主要如下： 企業外購的軟體為2008至2011年間購買，軟體的價格呈下降趨勢，但帳面值為攤餘後的金額，造成評估增值。 (七)遞延所得稅資產評估減值的主要原因為本次評估將壞帳準備評估為0。 二十九、 三、控制權與流動性對評估對象價值的影響考慮 本評估報告沒有考慮流動性、控股權對評估對象價值的影響。 評估說明附件 三十、 附件一、關於進行資產評估有關事項的說明
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